房地产企业融资渠道教案资料.ppt

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1、房地产企业融资渠道一、房地产企业融资环境一、房地产企业融资环境资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况n n目前，全国房地产开发企业目前，全国房地产开发企业n n超过超过超过超过5 5万家，投资规模在万家，投资规模在万家，投资规模在万家，投资规模在1000010000亿元以上亿元以上亿元以上亿元以上;n n在沪深两市公司已超过在沪深两市公司已超过在沪深两市公司已超过在沪深两市公司已超过800800家家家家n n其中：其中：n n房地产公司上市公司房地产公司上市公司n n首次公开发行股票并上市企业首次公开发行股票并上市企业首次公开发行股票并上市企业首次公开发行股票并上市企业n n通过

2、买壳上市的企业几乎各占一半通过买壳上市的企业几乎各占一半通过买壳上市的企业几乎各占一半通过买壳上市的企业几乎各占一半 n n1994年以前年以前n n房地产企业曾经是证券市场的一个亮点房地产企业曾经是证券市场的一个亮点房地产企业曾经是证券市场的一个亮点房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;n n从从1994年下半年开始年下半年开始n n国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策：策：n n19951995年中国证监会明令：年中国证监会明令：年中国证监会明令：年中国证监会明令：n n对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公对将募集资金用于别墅性

3、质的高档住宅、度假村、高档公对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批股申请不予审批股申请不予审批股申请不予审批;资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况n n19961996年年年年n n在新股发行方面在新股发行方面在新股发行方面在新股发行方面,中国证监会则于开

4、始对金融、房地产行业企中国证监会则于开始对金融、房地产行业企中国证监会则于开始对金融、房地产行业企中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。业暂不受理。业暂不受理。业暂不受理。n n19971997年年年年n n继续沿用了这一规定继续沿用了这一规定继续沿用了这一规定继续沿用了这一规定n n房地产企业上市暂停了房地产企业上市暂停了房地产企业上市暂停了房地产企业上市暂停了5 5年时间年时间年时间年时间n n由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负

5、债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。定的操作难度。定的操作难度。定的操作难度。n n2001年年n n国内资本市场恢复国内资本市场恢复国内资本市场恢复国内资本市场恢复n n房地产企业房地产企业房地产企业房地产企业IPOIPO，也只有部分企业得以上市，其中很，也只有部分企业得以上市，其中很，也只有部分企业得以上市，其中很，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。大部分都是国有股份控股。大部分都是国有股份控股。

6、大部分都是国有股份控股。n n许多房地产公司不得不选择到许多房地产公司不得不选择到n n境外上市境外上市境外上市境外上市n n借壳上市借壳上市借壳上市借壳上市资本市场上房地产企业资本市场上房地产企业房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n国务院办公厅国务院办公厅n n2008年年12月月8日颁布了日颁布了n n关于当前金融促进经济发展的若干意见关于当前金融促进经济发展的若干意见关于当前金融促进经济发展的若干意见关于当前金融促进经济发展的若干意见n n2008年年12月月20日又颁布了日又颁布了n n关于促进房地产市场健康发展的若干意见关于促进房地产市场健康发展的若干意见关于促进房地产市场

7、健康发展的若干意见关于促进房地产市场健康发展的若干意见房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n2010年年12月月8日日n n中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的献出版社联合主办的献出版社联合主办的献出版社联合主办的“2011“2011年住房绿皮书发布暨年住房绿皮书发布暨年住房绿皮书发布暨年住房绿皮书发布暨2010201120102011年住房形势与政策研讨会年住房形势与政策研讨会年住房形势与政策研讨会年住房形势与政策研讨会

8、”在北京举行。在北京举行。在北京举行。在北京举行。n n会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：的国家重大社科基金阶段性成果：的国家重大社科基金阶段性成果：的国家重大社科基金阶段性成果：n n住房绿皮书中国住房发展报告（住房绿皮书中国住房发展

9、报告（住房绿皮书中国住房发展报告（住房绿皮书中国住房发展报告（2010201120102011）房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n绿皮书指出：绿皮书指出：n n近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：n nA A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。升。升。升。n n仅仅仅仅20092009年就有近年就有近年就有近年就有近3030家房地产公司通过定向增发资产置家房地产公司通过定向增发资产置家房地产公

10、司通过定向增发资产置家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。换方式借壳上市。换方式借壳上市。换方式借壳上市。房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n房地产业务已成为房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业：股市场分布最广泛的行业：n n不仅房地产类上市公司为数众多不仅房地产类上市公司为数众多不仅房地产类上市公司为数众多不仅房地产类上市公司为数众多n n涉足房地产领域的非地产公司也为数众多涉足房地产领域的非地产公司也为数众多涉足房地产领域的非地产公司也为数众多涉足房地产领域的非地产公司也为数众多n n据统计，按照深、沪两市分类的据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中个行业中n n除

11、去房地产、金融保险以外的全部除去房地产、金融保险以外的全部除去房地产、金融保险以外的全部除去房地产、金融保险以外的全部1818个行业都有行业个行业都有行业个行业都有行业个行业都有行业内公司涉及房地产业务。内公司涉及房地产业务。内公司涉及房地产业务。内公司涉及房地产业务。房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n其中：其中：n n通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）公司（含房地产业上市公司）公司（含房地产业上市公司）公司

12、（含房地产业上市公司）802802家家家家n n占占占占13001300多家深市多家深市多家深市多家深市A A股主板和沪市股主板和沪市股主板和沪市股主板和沪市A A股上市公司的股上市公司的股上市公司的股上市公司的60.53%60.53%。房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n收入中有房地产贡献的前三位是：收入中有房地产贡献的前三位是：n n1 1、综合类公司、综合类公司、综合类公司、综合类公司n n1919家中家中家中家中1515家涉足房地产业务，占家涉足房地产业务，占家涉足房地产业务，占家涉足房地产业务，占78.95%78.95%；n n2 2、3535家建筑与工程业的公司家建筑与工

13、程业的公司家建筑与工程业的公司家建筑与工程业的公司n n2424家通过销售房地产取得收入，占总数的家通过销售房地产取得收入，占总数的家通过销售房地产取得收入，占总数的家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%68.57%；n n3 3、批发和零售行业、批发和零售行业、批发和零售行业、批发和零售行业7373家家家家n n占行业占行业占行业占行业114114家公司的家公司的家公司的家公司的64.03%64.03%，排在第，排在第，排在第，排在第3 3位位位位房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业：业：

14、n n通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益n n截至截至截至截至20092009年，上市公司共持有账面价值年，上市公司共持有账面价值年，上市公司共持有账面价值年，上市公司共持有账面价值1597.71597.7亿元的亿元的亿元的亿元的物业。物业。物业。物业。房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n绿皮书分析认为：绿皮书分析认为：n n国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：n n一是相对较高的行业毛利率一是相对较高的行业毛利率一

15、是相对较高的行业毛利率一是相对较高的行业毛利率n n20092009年，我国房地产行业的平均毛利润率为年，我国房地产行业的平均毛利润率为年，我国房地产行业的平均毛利润率为年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%55.72%。n n仅万科就实现净利润仅万科就实现净利润仅万科就实现净利润仅万科就实现净利润53.353.3亿元，亿元，亿元，亿元，同比增长同比增长同比增长同比增长32.1%32.1%。n n二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。n n三是民间投资渠道窄，经营环境差。三

16、是民间投资渠道窄，经营环境差。三是民间投资渠道窄，经营环境差。三是民间投资渠道窄，经营环境差。房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势n n2011年年1月月4日日n n在在在在136136家房地产上市公司中，有家房地产上市公司中，有家房地产上市公司中，有家房地产上市公司中，有133133家收于红盘。家收于红盘。家收于红盘。家收于红盘。n n申万房地产指数上涨申万房地产指数上涨申万房地产指数上涨申万房地产指数上涨5.09%5.09%，位列全部行业之首，位列全部行业之首，位列全部行业之首，位列全部行业之首 19992006年我国房地产企业资金来源比例年我国房地产企业资金来源比例年份年份年份年份预

17、算内资金比例预算内资金比例预算内资金比例预算内资金比例银行贷款比例银行贷款比例银行贷款比例银行贷款比例债券比例债券比例债券比例债券比例外资比例外资比例外资比例外资比例自筹资金比例自筹资金比例自筹资金比例自筹资金比例其他来源比例其他来源比例其他来源比例其他来源比例199919990.210.2123.1823.180.210.215.355.3528.0328.0343.0243.02200020000.160.1623.0923.090.060.062.812.8126.9126.9147.0147.01200120010.180.1821.9921.990.0040.0041.761.762

18、8.3828.3847.6947.69200220020.120.1222.7722.770.0230.0231.611.6128.0928.0947.3847.38200320030.120.1223.7823.780.0040.0041.291.2928.5728.5746.2746.27200420040.070.0718.4018.400.0010.0011.331.3330.3330.3349.8749.8720052005NANA18.3118.31NANA1.211.2132.7232.7247.7647.7620062006NANA19.7419.74NANA1.481.483

19、1.6831.6847.1047.10数据来源数据来源数据来源数据来源:根据根据根据根据20072007年中国统计年鉴计算得到年中国统计年鉴计算得到年中国统计年鉴计算得到年中国统计年鉴计算得到我国房地产企业资金来源我国房地产企业资金来源n n 从上表可以看出：从上表可以看出：n n金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款n n在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一在中国房地产企

20、业融资中，占据了相当大的比重。一直都保持在直都保持在直都保持在直都保持在19%23%19%23%左右的比例左右的比例左右的比例左右的比例n n除此以外，在其他资金来源中，约有除此以外，在其他资金来源中，约有除此以外，在其他资金来源中，约有除此以外，在其他资金来源中，约有50%50%以上来源于以上来源于以上来源于以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。的方式买房。的方式买房。的方式买房。n n自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起

21、来约有自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%60%50%60%的资金来源于商业银行贷款的资金来源于商业银行贷款的资金来源于商业银行贷款的资金来源于商业银行贷款我国房地产企业资金来源我国房地产企业资金来源n n根据根据2008年中国房地产金融报告年中国房地产金融报告:n n银行贷款是最主要的融资渠道银行贷款是最主要的融资渠道n n我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷我国房地产业的融资结构中直

22、接和间接来自于银行贷款的比重大约占款的比重大约占款的比重大约占款的比重大约占55%55%n n超过超过超过超过3040%3040%的国际水平的国际水平的国际水平的国际水平n n这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响金融业都有不利影响.我国房地产企业资金来源我国房地产企业资金来源n n根据国际经验根据国际经验根据国际经验根据国际经验n n个人住房贷款比重接近或达到个人住房贷款比重接近或达到个人住房贷款比重接近或达到个人住房贷款比重接近或达到1820%1820%时，商业银行整体流动时，商业银行整体流动时，商业银行整体流动时，商业银行整

23、体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。n n房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则n n房地产金融风险就会集中在商业银行系统内房地产金融风险就会集中在商业银行系统内房地产金融风险就会集中在商业银行系统内房地产金融风险就会集中在商业银行系统内n n房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅

24、速蹿升为经济房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫泡沫泡沫泡沫n n直至经济泡沫的直至经济泡沫的直至经济泡沫的直至经济泡沫的“灾难式灾难式灾难式灾难式”破灭。破灭。破灭。破灭。我国房地产企业资金来源状况我国房地产企业资金来源状况n n2009年年n n房地产开发企业本年资金来源达到房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，万亿元，比上年增长比上年增长44.2%n n其中其中n n定金及预收款定金及预收款定金及预收款定金及预收款1591415914亿元，占整个资金来源的亿元

25、，占整个资金来源的亿元，占整个资金来源的亿元，占整个资金来源的14.71%14.71%，n n个人按揭贷款个人按揭贷款个人按揭贷款个人按揭贷款84038403亿元，占整个资金来源的亿元，占整个资金来源的亿元，占整个资金来源的亿元，占整个资金来源的27.86%27.86%n n两项各计占两项各计占两项各计占两项各计占42.57%42.57%，几乎占了房地产开发企业资金，几乎占了房地产开发企业资金，几乎占了房地产开发企业资金，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。来源的半壁江山。来源的半壁江山。来源的半壁江山。20082009房地产开发企业资金来源及同比变化房地产开发企业资金来源及同比变化年份

26、年份年份年份项目项目项目项目20082008年年年年20092009年年年年同比增长同比增长同比增长同比增长额度额度额度额度比例比例比例比例额度额度额度额度比例比例比例比例资金来源总额资金来源总额资金来源总额资金来源总额3814638146571285712849.76%49.76%国内贷款国内贷款国内贷款国内贷款725772570.1%0.1%112931129319.7%19.7%55.62%55.62%企业自筹资金企业自筹资金企业自筹资金企业自筹资金150811508139.5%39.5%179061790631.3%31.3%18.73%18.73%其它资金其它资金其它资金其它资金15

27、0821508239.5%39.5%274592745948%48%82.06%82.06%其中：个人按揭贷款其中：个人按揭贷款其中：个人按揭贷款其中：个人按揭贷款3573357323.6%23.6%8403840330.6%30.6%135.18%135.18%定金及预收款定金及预收款定金及预收款定金及预收款9759975964.7%64.7%159141591457.9%57.9%63.10%63.10%房地产房地产融资渠道融资渠道2009年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况资料来源：国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况资料来源：国家

28、统计局前三季度全国房地产市场运行情况我国房地产企业融资环境我国房地产企业融资环境n n按照新的房地产市场调控政策：按照新的房地产市场调控政策：n n住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。地产开发企业可用的资金来源。n n如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不生致命的影响，各上市公司资金链

29、压力可能不断上升。断上升。我国房地产企业融资环境我国房地产企业融资环境n n央行数据显示：央行数据显示：n n20102010年地产开发贷款新增年地产开发贷款新增年地产开发贷款新增年地产开发贷款新增16471647亿元，年末余额同比增亿元，年末余额同比增亿元，年末余额同比增亿元，年末余额同比增长长长长24.7%24.7%，比上年末低，比上年末低，比上年末低，比上年末低79.579.5个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。n n如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增，那如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增，那么给地产商的开发贷款增速会继续回落，甚至可么给地产商的开发贷款增速会继续回落，甚至可

30、能负增长。能负增长。我国房地产企业融资环境我国房地产企业融资环境n n按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破法也被监管层识破我国房地产企业融资环境我国房地产企业融资环境n n银信合作是指银信合作是指n n银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产品通过银行卖给投资者。品通过银行卖给投资者。品通过银行卖给投资者。品通过银行卖给投资者。n

31、 n这种做法是这种做法是n n将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来我国房地产企业融资环境我国房地产企业融资环境n n2010年年8月起月起n n监管部门要求监管部门要求n n两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的两年内将这些银信合作理财产品转

32、入到银行的两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内资产负债表内资产负债表内资产负债表内n n也就掐断了这一戏法存在的根源也就掐断了这一戏法存在的根源2010年中国房地产企业再融资搁浅年中国房地产企业再融资搁浅n n2010年以来年以来n n从招商地产从招商地产从招商地产从招商地产5050亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资预案过期失效，房地产公司在

33、资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏方案可谓此起彼伏方案可谓此起彼伏方案可谓此起彼伏n n公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭的大门已向地产行业彻底关闭的大门已向地产行业彻底关闭的大门已向地产行业彻底关闭2010年中国房地产企业再融资搁浅年中国房地产企业再融资搁浅n n2010年年10月月n n证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组

34、，借壳标证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标准趋同于准趋同于准趋同于准趋同于IPOIPO，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。中小型房地产公司当头一棒。中小型房地产公司当头一棒。中小型房地产公司当头一棒。n n在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。而言，国内资本市场融资依然是遥遥无

35、期。而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。2010年中国房地产企业再融资搁浅年中国房地产企业再融资搁浅n n资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：n n但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。也是一条充满风险的道路。

36、也是一条充满风险的道路。也是一条充满风险的道路。n n在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕。拿地不规范等问题也值得警惕。拿地不规范等问题也值得警惕。拿地不规范等问题也值得警惕。n n在短期资本市场融资无望的情况下在短期资本市场融资无望的情况下在短期资本市场融资无望的情况下在短期资本市场融资无望的情况下n n加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式加快资金回笼，以时间换空间当是地产

37、公司自救的主要方式加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式n n再融资关闸近再融资关闸近再融资关闸近再融资关闸近1 1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证。是明证。是明证。是明证。房地产预售资金监管房地产预售资金监管n n继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来n n作为本轮调控令作为本轮调控令“开路先锋开路先锋”的北京市于的北京市于2010年年10月月25日

38、宣布日宣布n n自自自自20102010年年年年1212月月月月1 1日起对商品房预售资金进行监管日起对商品房预售资金进行监管日起对商品房预售资金进行监管日起对商品房预售资金进行监管n n禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金房地产预售资金监管房地产预售资金监管n n按照北京市的要求按照北京市的要求n n房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，房地产公司将按照一个预售证对应一个

39、账户的原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账户将商品房预售资金全部存入监管专用账户将商品房预售资金全部存入监管专用账户将商品房预售资金全部存入监管专用账户n n并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设登记等四个节点专项用于工程建设登记等四个节点专项用于工程建设登记等四个节点专项用于工程建设房地产预售资金监管房地产预售资金监管n n若预售资金监管细则能切实落实若预售资金监管细则能切实落实n n则无疑是继收紧信贷、关闭资本市

40、场融资闸门之后则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后n n对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。房地产预售资金监管房地产预售资金监管n n国家统计局的数据显示国家统计局的数据显示n n2010年前三季度年前三

41、季度n n房地产开发企业资金来源房地产开发企业资金来源房地产开发企业资金来源房地产开发企业资金来源5050450504亿元亿元亿元亿元n n其中其中其中其中n n定金及预售款定金及预售款定金及预售款定金及预售款1218512185亿元。亿元。亿元。亿元。n n全国范围内，预售资金占行业现金流的全国范围内，预售资金占行业现金流的全国范围内，预售资金占行业现金流的全国范围内，预售资金占行业现金流的25%25%左右。左右。左右。左右。房地产预售资金监管房地产预售资金监管n n预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基本上本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款

42、等用途。左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途。n n预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链断裂的风险明显加大。断裂的风险明显加大。房地产预售资金监管房地产预售资金监管n n早在早在早在早在20032003年央行就曾提出取消房屋预售制度，但后在多年央行就曾提出取消房屋预售制度，但后在多年央行就曾提出取消房屋预售制度，但后在多年央行就曾提出取消房屋预售制度，但后在多方势力的干扰下未能成行。方势力的干扰下未能成行。方势力的干扰下未能成行。方势力的干扰下未能成行。n n房屋预

43、售制度房屋预售制度房屋预售制度房屋预售制度n n在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而市场供应不足的问题市场供应不足的问题市场供应不足的问题市场供应不足的问题n n但随着市场的发展，这一制度已经被异化成为房地产商无本但随着市场的发展，这一制度已经被异化成为房地产商无本但随着市场的发展，这一制度已经被异化成为房地产商无本但随着市场的发展，这一制度已经被异化成为房地产商无本推高地价的帮凶。推高地价的帮凶。推高地价的帮凶。推高地价的

44、帮凶。n n房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境地，但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的地，但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的地，但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的地，但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的关键。关键。关键。关键。房地产业资金状况房地产业资金状况n n据东兴证券测算据东兴证券测算n n2010年前三季度房地产上市公司中年前三季度房地产上市公司中n n长期借款为长期借款为长期借款为长期借款为2

45、790.742790.74亿元亿元亿元亿元n n短期借款为短期借款为短期借款为短期借款为836.72836.72亿元，此次加息全年增加利息约为亿元，此次加息全年增加利息约为亿元，此次加息全年增加利息约为亿元，此次加息全年增加利息约为9 9亿元。亿元。亿元。亿元。房地产业资金状况房地产业资金状况n n上市房企货币资金为上市房企货币资金为2184.13亿元亿元n n如果按一半资金以短期存货款存在银行估算，可获利如果按一半资金以短期存货款存在银行估算，可获利如果按一半资金以短期存货款存在银行估算，可获利如果按一半资金以短期存货款存在银行估算，可获利息息息息2.732.73亿元。亿元。亿元。亿元。n

46、n考虑扣除部分货币资金存款所得利息，央行加息增加考虑扣除部分货币资金存款所得利息，央行加息增加考虑扣除部分货币资金存款所得利息，央行加息增加考虑扣除部分货币资金存款所得利息，央行加息增加房地产借款利息超过房地产借款利息超过房地产借款利息超过房地产借款利息超过6 6亿元亿元亿元亿元n n分别占房地产上市公司前三季度净利润的分别占房地产上市公司前三季度净利润的分别占房地产上市公司前三季度净利润的分别占房地产上市公司前三季度净利润的2.05%2.05%和借和借和借和借款利息的款利息的款利息的款利息的14.52%14.52%。n n对房地产上市公司业绩影响不大，但财务费用增对房地产上市公司业绩影响不大

47、，但财务费用增加幅度较大。加幅度较大。房地产业融资状况房地产业融资状况n n目前，房地产商的融资渠道少得可怜：目前，房地产商的融资渠道少得可怜：n n首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更加谨慎；加谨慎；加谨慎；加谨慎；n n其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着A A股股股股市场市场市场市场连续数月的下跌

48、而几乎全部丧失；连续数月的下跌而几乎全部丧失；连续数月的下跌而几乎全部丧失；连续数月的下跌而几乎全部丧失；n n第三，以信托第三，以信托第三，以信托第三，以信托理财理财理财理财等手段的募集资金方式主要是用于等手段的募集资金方式主要是用于等手段的募集资金方式主要是用于等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业，而对房地产则公用设施等行业，而对房地产则公用设施等行业，而对房地产则公用设施等行业，而对房地产则“SAYNO”“SAYNO”。房地产业融资状况房地产业融资状况n n于是，发行于是，发行债券债券融资成为房地产商不约而同的最融资成为房地产商不约而同的最后一招。后一招。n n但是，发行债券也要

49、过几关：但是，发行债券也要过几关：n n发行公司债要获得证监会批准发行公司债要获得证监会批准发行公司债要获得证监会批准发行公司债要获得证监会批准n n企业债要获得发改委核准企业债要获得发改委核准企业债要获得发改委核准企业债要获得发改委核准n n发行短期融资券也需央行批准。发行短期融资券也需央行批准。发行短期融资券也需央行批准。发行短期融资券也需央行批准。n n当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账。评级关，最终

50、还要看市场（投资者）买不买账。评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账。评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账。政府对房地产行业的监管政策政府对房地产行业的监管政策n n2001年年n n商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法n n2002年年n n土地开始招拍挂土地开始招拍挂土地开始招拍挂土地开始招拍挂n n2003年年n n土地转让制度的寿终正寝土地转让制度的寿终正寝土地转让制度的寿终正寝土地转让制度的寿终正寝n n2004年年n n提高拿地门槛提高拿地门槛提高拿地门槛提高拿地门槛n n从从从从20042004年开始年开始年开始年开始n n政府对房地产业