某游泳馆项目可行性研究报告.doc

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1、某游泳馆项目可行性研究报告第一章 综 述第一节 项目总论第二节 游泳馆项目背景第三节 游泳馆项目基本情况第四节 主要财务指标第二章 市场研究第一节 经济环境分析第二节 游泳馆项目周边环境分析第三节 竞争对手分析第四节 目标市场分析与定位第三章 游泳馆项目经营设想第一节 游泳馆项目市场定位第二节 游泳馆项目内部设置第三节 游泳馆项目管理和营销体系第四节 销售和推广计划第五节 会员制体系设置第四章 财务评价第一节 游泳馆项目投资效益估算第二节 静态经济效益分析第三节 动态经济效益分析第五章 风险分析第一节 风险分析第二节 结 论第一章 综 述第一节 游泳馆项目总论某游泳馆是一个定位于休闲、游泳馆、

2、娱乐的企业，是园区管委会投资建设， 某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆的二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为某游泳馆二期游泳馆项目，设立游泳馆会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就某游泳馆二期某大厦四、五层群楼游泳馆会所游泳馆项目与游泳馆投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的

3、基础上，提供本游泳馆项目的可行性方案交由贵方参考。第二节 游泳馆项目背景游泳馆产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为游泳馆产业股份的下属公司，以游泳馆产业为主营业务和发展目标的游泳馆投资管理有限公司是游泳馆产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民游泳馆的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名游泳馆品牌、资金和管理体系，是游泳馆迅速发展的重要举措。与美国连锁游泳馆知名品牌游泳馆公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结

4、合各地方市场的特性形成了自己一套完整的游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以游泳馆业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内游泳馆产业的“领头羊” ，五年内占有国内游泳馆市场的最大份额。作为中国奥委会的合作伙伴单位，游泳馆拥有奥运商用标志的特许使用权。随着

5、2008 年北京奥运会的临近，游泳馆投资管理有限公司将实质性地介入奥运会游泳馆项目中有关游泳馆游泳馆项目的相关工作。第三节 游泳馆项目基本情况苏州工业园区某游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位于苏州工业园区某街苏春西路口，正处于苏州工业园中央 CBD 的核心地带，一期游泳馆游泳馆项目以游泳馆为主，占地面积 12000 平方米，建筑面积 6350 平方米。馆内设有一个 50m25m 的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区商旅集团公司全面经营管理。开设游泳馆项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有3 块羽毛球以及器械、空手

6、道游泳馆项目。苏州工业园区某大厦群楼位于某游泳以东 10 米，并和某游泳馆有过道相连。包括四、五层的游泳馆会馆，以及四层 2300 平方米的洗浴中心，4 片羽毛球场，4 片壁球场。双方就某大厦群楼四、五层游泳馆会馆游泳馆项目达成初步合作意向，此游泳馆项目建筑面积为四层的 1594 平方米加上五层的 1684 平方米，总共 3278 平方米。经双方协商，某大厦游泳馆项目由游泳馆投资管理有限公司和苏州工业园区某游泳馆有限公司合作开发，合作方式以游泳馆投资管理有限公司为主，并采用“游泳馆”游泳馆俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此游泳馆项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方

7、参考。从战略上考虑，游泳馆的进入，不但提高了某游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的游泳馆游泳馆项目，使游泳馆项目得到了丰富和完善。同时，本游泳馆项目对于抢滩苏杭市场，提高游泳馆投资管理有限公司和游泳馆游泳馆俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。第四节 游泳馆项目主要财务指标投资建设游泳馆游泳馆俱乐部苏州某大厦游泳馆项目的主要财务预测指标如下：投资估算 人民币 1109 万元 年均经营收入估算 人民币 1008.91 万元年均经营成本估算 人民币 656.21 万元 年均利润估算 人民币 214 万元静态投资回收期 3.43 年 投资利润率 28.8%财务净现值（I=10

8、% ） 2388.49 万元内部收益率 38.7%动态投资回收期 3.84 年第二章 市 场 研 究第一节 经济环境分析苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积平方公里，人口 591 万，下辖 5 县市和 8个区，其中市区面积 1650 平方公里，古城区 14.2 平方公里。改革开放 20 多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在 12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2003 年全市国内生产总值（GDP）达 2802 亿人民币，人均 GDP 达到 5763 美元，全年财政收入 409.9 亿人民币，实现工业总产值 7010

9、.77 亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。2003 年全市实现进出口总额 656.63 亿美元，其中出口 326.33 亿美元，进口 330.29 亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。2003 年新增合同外资 124.96 亿美元，实际利用外资 68.05 亿美元，约占中国的 12%，占全世界的 1.3%，在全国各大中城市的排名由 2002 年的双双第 2 位上升到双双第 1 位。世界 500 强跨国公司中已有91 家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。消费市场方面 2003 年，苏州全市实现社会消费品零售总额 526.05 亿元，同比增长 16.5%，增

10、幅比上年的 15.3%提高了 1.2 个百分点，为 1996 年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省 14.75%, 比上年增加了 0.71 个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。江苏省统计局 2004 年发布城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。苏州市城市居民人均可支配收入为 12361.45 元，增长 16.4%。市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。2003 年，苏州市城市居民人均消费支出 9272.4

11、9 元，比上年增长 20.6%；其中人均生活消费品支出 7061.22 元，同比增长 22.6%。农村居民人均生活费支出 4643 元，同比增长 9.8%；其中人均生活消费品支出3260 元，同比增长 13.1%。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来 15 个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这 15 个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消

12、费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集游泳馆和娱乐为一体的多功能成套游泳馆器材开始搬入家中。2003 年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售 1.86 亿元，同比增长 1.5 倍，可见，体育游泳馆市场潜力巨大。第二节 游泳馆项目周边环境分析一、游泳馆项目周边环境分析苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作游泳馆项目，于1994 年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积 260 平方公里，其中，中心开发区规划面积 70 平方公里，规划居住人口 50 万，计划

13、吸引各类投资1000 亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到 2003 年，全区固定资产投资超过 200 亿元，实际利用外资 1 亿美元，主要经济指标年均增幅超过 40。实现国内生产总值 365 亿元，进出口总额达到143 亿美元。1. 写字楼目前，工业园内已投产的高新技术企业有近 200 多家，其中包括属世界500 强企业中的 46 家，在苏州高新区首期的 30

14、多平方公里范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的“ 一区多园“ 的发展格局。 就世界 500 强企业来看，就有如下的企业：No. 五 百 强 名 称 No. 项 目 名 称1 德国西门子集团 1 德利多富信息系统(苏州)有限公司2 力斯顿听力技术（苏州）有限公司2 韩国三星电子 3 三星电子(苏州)半导体有限公司4 苏州三星电子有限公司5 苏

15、州三星电子液晶显示器有限公司6 三星半导体（中国）研究开发有限公司7 苏州三星电子电脑有限公司3 日本富士通 8 富士通多媒体部品（苏州）有限公司9 苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司4 美国高特利集团 10 纳贝斯克食品(苏州)有限公司5 英国 BOC 集团 11 比欧西气体 (苏州)有限公司6 美国礼来制药公司 12 礼来(苏州)制药有限公司7 美国百得集团 13 百得（苏州）电动工具有限公司8 美国百特公司 14 苏州百特医疗用品有限公司9 日本国株式会社日立制作所 15 瑞萨半导体（苏州）有限公司16 日立仪器（苏州）有限公司17 日立显示器件（苏州）有限公司18 日立金属（苏州）电

16、子有限公司19 日京创业（苏州）食品有限公司20 日立汽车部件（苏州）有限公司21 日立工程建设（苏州）有限公司22 日立医疗系统（苏州）有限公司10 日本住友株式会社 23 苏州住友电木有限公司24 住友制药（苏州）有限公司11 美国霍尼韦尔国际集团 25 霍尼韦尔特殊化学品（苏州）有限公司26 德联覆铜板(苏州) 有限公司27 凯联航空发动机（苏州）有限公司12 美国艾默生电气公司 28 艾默生电气(苏州)有限公司29 艾默生环境优化技术(苏州)研发有限公司13 法国莱雅集团 30 苏州尚美国际化妆品有限公司31 美宝莲（苏州）化妆品有限公司14 英国葛兰素斯密斯克林公司 32 葛兰素史克

17、制药(苏州)有限公司15 日本久保田株式会社 33 久保田农业机械（苏州）有限公司16 日本丸红株式会社 17 日本麒麟集团 34 狮王啤酒饮料（苏州）有限公司18 德国戴姆勒-克莱斯勒集团 35 安特优发动机工程（苏州）有限公司19美国德尔福公司 36 德尔福德科电子系统（苏州）有限公司37 德尔福电子（苏州）有限公司20 英国 BP 公司 38 苏州碧辟液化石油气有限公司21 荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司 39 飞利浦半导体（苏州）有限公司22 美国杜邦公司 40 杜邦光掩膜(苏州)有限公司23 芬兰诺基亚电信公司 41 诺基亚（苏州）电信有限公司24 德国 ZF 集团 42 采埃孚传动

18、技术（苏州）有限公司25 瑞士迅达控股集团 43 迅达电子(苏州)有限公司26 法国阿尔卡特集团 44 阿尔卡特通讯设备（苏州）有限公司27 荷兰阿克苏-诺贝尔集团 45 依卡化学品（苏州）有限公司28 法国道达尔集团 46 乐骏密封件（苏州）有限公司29 美国伊顿公司 47 卡特拉-汉莫（苏州）电器有限公司30 日本三井金属矿业株式会社 48 三井铜箔（苏州）有限公司31 德国博世控股公司 49 博世汽车部件（苏州）有限公司32 法国索迪斯联合公司 50 索迪斯（苏州）餐饮服务有限公司33 法国欧尚集团 51 苏州欧尚超市有限公司52 苏州工业园区颐莫尚置业有限公司34 英国翠丰集团 53

19、苏州百安居装饰建材超市有限公司35 美国旭电公司 54 旭电(苏州)科技有限公司36 松下电器产业株式会社 55 松下电器研究开发（苏州）有限公司37 日本旭化成株式会社 56 旭化成电子材料（苏州）有限公司38 法国家乐福 57 苏州悦家超市有限公司39 日本三菱株式会社 58 华菱科技（苏州）有限公司40 三井物产株式会社 59 三井电子薄膜（苏州）有限公司60 苏州三井国际物流贸易有限公司41 达能集团 61 达能食品（苏州）有限公司42 新日本制铁株式会社 62 苏州日铁金属制品有限公司43 挪威海德鲁公司 63 海德鲁铝业（苏州)有限公司44 日本新日矿公司 64 苏州日矿材料有限公

20、司65 苏州日矿宇精密加工有限公司45 德国巴斯夫公司 66 巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）有限公司46 皇家壳牌集团（荷兰） 小计 46 家五百强企业 在园区注册了 66 家企业如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的欠缺更对本游泳馆项目提供巨大的发展空间，这是其它游泳馆项目无法比拟优势。2. 高档住宅小区某大厦游泳馆会馆游泳馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州工业园环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。其中最大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的附近，邻近金鸡湖和世纪广场

21、，都市花园再往南临中央公园。都市花园共分五期游泳馆项目，首期“兰华苑” ，二期“茗华苑” ，三期“菁华苑” ，四期“英华苑” ，五期“银色贵族”。 游泳馆项目总占地 44 公顷，建筑面积：66 万，容积率：1.5。此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档住宅区占地面积 16.4 万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央 CBD 和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地 119.1 公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区，设施完善，自成一体。占地约 59.4 公顷。 水巷邻里总面积为 3

22、8.5 公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出 320000 平方米的园际公寓和半岛别墅，第一期将推出 300 套公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东（暂名） ，占地 3 公顷，总投资 1.6 亿元，共有 4 幢楼，分别为四、六、七、八层，共有 160 多套房。以上高档的楼盘的每平米的均价都在 5000 元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。3.商业中心以及其他娱乐场所情况：苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央 CBD 为中心在 70 平方公里规划区内规划 19 个邻里中心。游泳馆项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9 公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑，规划用地面积18.8 万平方米，总体设计建筑面积 25 万平方米，为两层建筑，室内展厅面积