深康佳Ａ：拟进行股权转让所涉及的滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告（2020）.PDF

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司滁州康鑫健康产业发展有限公司 股东全部权益股东全部权益 资产评估报告资产评估报告 鹏信资评报字鹏信资评报字2020第第 146 号号（共（共 2 册，第册，第 1 册）册）评估基准日：评估基准日：2020 年年 9 月月 15 日日 资产评估报告日：资产评估报告日：2020 年年 10 月月 19 日日 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL L

2、IMITED 中国广东省深圳市福田区福中路 29 号（彩田路口）福景大厦中座十四楼 Floor 14,Middle Block,Fujing Building,29 Fuzhong Road,Futian District,Shenzhen,China 电话（Tel）:+86755-8240 6288 传真（Fax）:+86755-8242 0222 直线（Dir）:+86755-8240 3555 邮政编码（Postcode）:518026 http:/ Email: 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告声明 深圳市鹏信资产评估土

3、地房地产估价有限公司 1 资产评估报告目录资产评估报告目录 声明声明.2 资产评估报告摘要资产评估报告摘要.1 资产评估报告正文资产评估报告正文.1 一、委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况.1 二、评估目的.4 三、评估对象和评估范围.4 四、价值类型.7 五、评估基准日.7 六、评估依据.7 七、评估方法.10 八、评估程序实施过程和情况.11 九、评估假设.12 十、评估结论.14 十一、特别事项说明.16 十二、资产评估报告使用限制说明.18 十三、资产评估报告日.19 资产评估报告附件资产评估报告附件.21 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的

4、 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告声明 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 2 声明声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则及职业道德准则编制。二、本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。三、本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；本资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本公司及其签字资产评

5、估师不承担责任。四、本资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、特别事项说明和资产评估报告使用限制说明。六、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的本资产评估报告依法承担责任。七、评估对象及其对应的评估范围所涉及的资产评估明细表中的申报评估信息、经营数据和信息、财务报告和资料及其他重要资料等由相关当事人（包括评估对象的产权持有人或实际控制人、被评估企业、被评估企业的关联方等及其管

6、理者或相关职员）申报或提供并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性和有效性负责。八、本资产评估报告的签字资产评估师（包括协助其工作的资产评估专业人员）已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了抽查查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的

7、利益关系，对相关当事人不存在偏见。十、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有约定的除外。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告摘要 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司滁州康鑫健康产业发展有限公司 股东全部权益股东全部权益 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 鹏信资评报字2020第 146 号 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司接

8、受 康佳集团股份有限公司（以下简称 康佳集团）的委托，就 康佳集团 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司（以下简称滁州康鑫）股东全部权益于评估基准日的市场价值进行了评估，现将资产评估报告正文的相关内容摘要如下：一、评估目的：一、评估目的：康佳集团拟进行股权转让，为此，康佳集团委托本公司对滁州康鑫股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。二、评估对象：二、评估对象：本次评估对象为滁州康鑫股东全部权益，与上述评估对象相对应的评估范围为滁州康鑫申报的于评估基准日的全部资产以及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。三、评估基准日：三、评估基准日：2020

9、 年 9 月 15 日。四、价值类型：四、价值类型：市场价值。五、评估方法：五、评估方法：资产基础法和收益法。六、评估结论：六、评估结论：1、采用资产基础法评估的滁州康鑫股东全部权益于评估基准日的评估值为：36,022.51 万元人民币。2、采用收益法评估的 滁州康鑫 股东全部权益于评估基准日的评估值为：33,030.00 万元人民币。经综合分析，本次评估以资产基础法的评估结果作为本评估报告之评估结论，即：滁州康鑫股东全部权益于评估基准日 2020 年 9 月 15 日的市场价值为：36,022.51 万元人民币（大写：人民币叁亿陆仟零贰拾贰万伍仟壹佰元整）万元人民币（大写：人民币叁亿陆仟零贰

10、拾贰万伍仟壹佰元整）。评估结论使用有效期：评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估基准日起一年内（即 2020 年 9 月 15 日至 2021 年 9月 14 日）有效。七、特别事项说明摘要：七、特别事项说明摘要：康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告摘要 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1（一）（一）开发方案开发方案 滁州康鑫主要从事“滁州明湖养生科技小镇项目”房地产项目的开发、建设和运营。本次评估测算中，该建设项目所涉及的房地产开发建设方案系由被评估企业提供，但截至评估报告日尚未经相关行政

11、主管部门核准。本次评估，未考虑该等开发建设方案可能存在的变更或调整对评估结论的影响。（二）（二）产权瑕疵事项产权瑕疵事项 2020 年 9 月 10 日，滁州康鑫与滁州市自然资源与规划局签订滁州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，取得“滁州明湖养生科技小镇项目”所涉及的十宗建设用地土地使用权的竞买资格，具体情况如下表所示：序号 宗地名称 土地金额（万元）保证金（万元）土地 用途 坐落 宗地面积（）1 明湖-F01 地块 27,577.00 5,436.00 城镇住宅-普通商品住房用地 滁州大道与明湖大道交叉口东南侧 124,095.00 2 明湖-F02 地块 27,253.00 5,37

12、1.00 城镇住宅-普通商品住房用地 122,611.00 3 明湖-F05 地块 1,028.00 202.00 其他商服用地 12,000.00 4 明湖-F07 地块 230.00 42.00 其他商服用地 2,500.00 5 明湖-F08 地块 146.00 26.00 其他商服用地 1,500.00 6 明湖-F09 地块 356.00 68.00 其他商服用地 4,000.00 7 明湖-F10 地块 398.00 78.00 其他商服用地 4,609.00 8 明湖-F11 地块 659.00 128.00 其他商服用地 7,600.00 9 明湖-F12 地块 2,140.0

13、0 420.00 其他商服用地 25,000.00 10 明湖-F13 地块 1,375.00 269.00 其他商服用地 16,002.00 合计 319,917.00 截至评估基准日，上述“滁州明湖养生科技小镇项目”所涉及的土地使用权尚未签订国有建设用地土地使用权出让合同。评估基准日（2020 年 9 月 15 日）至本评估报告出具日（2020 年 10 月 19日）期间，根据被评估企业提供的相关资料，滁州康鑫已于 2020 年 9 月 23日与滁州市自然资源与规划局签订国有建设用地土地使用权出让合同，取得“滁州明湖养生科技小镇项目”所涉及的上述十宗土地使用权，具体情况如下表所示：序号 宗

14、地名称 合同编号 宗地面积（）坐落 权利人 土地用途 1 明湖-F01 地块 341100 出让（2020）115 号 124,095.00 滁州大道 与明湖大 道交叉口 东南侧 滁州康鑫 城镇住宅-普通商品住房用地 2 明湖-F02 地块 341100 出让（2020）111 号 122,611.00 城镇住宅-普通商品住房用地 3 明湖-F05 地块 341100 出让（2020）112 号 12,000.00 其他商服用地 4 明湖-F07 地块 341100 出让（2020）114 号 2,500.00 其他商服用地 5 明湖-F08 地块 341100 出让（2020）116 号 1

15、,500.00 其他商服用地 6 明湖-F09 地块 341100 出让（2020）108 号 4,000.00 其他商服用地 7 明湖-F10 地块 341100 出让（2020）113 号 4,609.00 其他商服用地 8 明湖-F11 地块 341100 出让（2020）117 号 7,600.00 其他商服用地 9 明湖-F12 地块 341100 出让（2020）110 号 25,000.00 其他商服用地 10 明湖-F13 地块 341100 出让（2020）109 号 16,002.00 其他商服用地 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司

16、股东全部权益资产评估报告摘要 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1 谨提请本资产评估报告使用人注意：以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司滁州康鑫健康产业发展有限公司 股东全部权益股东全部权益 资产评估报告正文资产评估报告正文 鹏信资评报字2020第 146 号

17、 康佳集团股份有限公司：康佳集团股份有限公司：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（“本公司”）接受 贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对 贵公司拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益于 2020 年 9 月 15 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：二、二、委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人（一）（一）委托人概况委托人概况 委托人简明工商信息如下：公司名称 康佳集团

18、股份有限公司（以下简称康佳集团）证券简称 深康佳 A、深康佳 B 证券代码 000016.SZ、200016.SZ 法定代表人 刘凤喜 注册资本 人民币 240,794.5408 万元 公司注册地址 深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路 28 号康佳研发大厦15-24 层 办公地址 深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路 28 号康佳研发大厦15-24 层 统一社会信用代码 914403006188155783 股份公司成立日期 1980 年 10 月 1 日 挂牌时间 1992 年 3 月 27 日 企业类型 已上市的中外合资股份有限公司 经营范围 研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、

19、日用小家电、厨卫电器及其他智能生活电器产品，家庭视听设备，IPTV 机顶盒，OTT 终端产品，数码产品，智能穿戴产品，智能健康产品，智能电子产品，智能开关插座，移动电源，移动通信设备及终端产品，日用电子产品，汽车电子产品，卫星导航系统，智能交通系统，防火防盗报警系统，办公设备，电子计算机，显示器；大屏幕显示设备的制造和应用服务；LED（OLED）背光源、照明、发光器件制造及封装；触摸电视一体机；无线广播电视发射设备；应急广播系统设备；生产经营电子元件、器件，模具，塑胶制品，各类包装材料；设计、上门 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报

20、告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 2 安装安防产品、监控产品，无线、有线数字电视系统及系统集成，并从事相关产品的技术咨询和服务（上述经营范围中的生产项目，除移动电话外，其余均在异地生产）。从事以上所述产品（含零配件）的批发、零售、进出口及相关配套业务（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可证管理及其它专项规定管理的商品，按国家有关规定办理申请）。销售自行开发的技术成果；提供电子产品的维修服务、技术咨询服务;普通货物运输，国内货运代理、国际货运代理，仓储服务；供应链管理；企业管理咨询服务；自有物业租赁和物业管理业务。从事废旧电器电子产品的回收（不含拆解）（由分支机构经营）；以承接

21、服务外包方式从事系统应用管理和维护、信息技术支持管理、银行后台服务、财务结算、人力资源服务、软件开发、呼叫中心、数据处理等信息技术和业务流程外包服务。经营进出口业务；国内贸易；国际贸易（不含专营、专控、专卖商品）；销售安防产品、智能家居产品、门锁、五金制品；代办（移动、联通、电信、广电）委托的各项业务；水污染治理、固废物污染处理、危险废物污染治理、大气污染治理、土壤污染治理与修复服务；新能源、可再生资源项目及环保设施的开发；固体废弃物及城市垃圾的综合利用；非金属矿物制品材料生产（开采除外）、销售；半导体集成电路、元器件专用材料开发、生产及销售，组装生产和销售集成电路设备，半导体集成电路及相关产

22、品的设计、研发、制造、测试、封装与销售集成电路产品及相关技术服务，半导体集成电路科技领域内的技术开发、转让及进出口。经营期限 74 年，自 1980 年 10 月 1 日起至 2054 年 12 月 31 日止（二）（二）被评估企业概况被评估企业概况 1.被评估企业于评估基准日的基本信息被评估企业于评估基准日的基本信息 公司名称 滁州康鑫健康产业发展有限公司（以下简称滁州康鑫）法定代表人 张连成 注册资本 人民币 3,000.00 万元 公司注册地址 安徽省滁州市全椒路 155 号 205 室 办公地址 安徽省滁州市全椒路 155 号 205 室 统一社会信用代码 91341100MA2UEN

23、EKX7 有限公司成立日期 2019 年 12 月 25 日 企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）经营范围 健康养老产业项目建设、开发、运营；室内装修工程；建筑工程设计、施工；园林绿化工程设计、施工；电子信息技术开发、推广、服务、转让；智能终端产品研发；企业管理；酒店管理；物业管理；健康管理；园（景）区管理；知识产权咨询服务、会务服务、展览展示服务；商务信息咨询服务；设计、制作、代理、发布国内各类广告；市场营销策划服务；婚庆礼仪服务；汽车租赁；为非营运车辆提供代驾服务；仓储服务（不含危险化学品）；物流配送服务；农产品种植；畜牧养殖；建筑材料、日用百货销售；卷烟零售；货物或技术

24、进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。经营期限 长期。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 3 2.被评估企业历史沿革被评估企业历史沿革 滁州康鑫于 2019 年 12 月 25 日由康佳集团以货币方式出资，经滁州市市场监督管理局核准成立，并领取统一社会信用代码为 91341100MA2UENEKX7号企业法人营业执照，注册资本为 3,000.00 万元人民币。3.被评估企业主要产品及服务被评估企业主要产品及服务 滁州康鑫主要从事“滁州明湖养生科技小镇项目”房

25、地产项目的开发、建设和运营。“滁州明湖康养项目”规划占地面积占地 4 平方公里，开发建设用地面积约723.5 亩，其中住宅用地 538 亩，商业 185.5 亩。当地政府分两期对项目所涉及开发建设用地公开进行拍卖。本次滁州康鑫申报的二期项目用地约 480 亩，共涉及 10 宗土地使用权，滁州康鑫于 2020 年 9 月 10 取得建设用地竞买资格，并于 2020 年 9 月 23 日签订有关国有建设用地土地使用权出让合同。根据滁州康鑫提供的相关资料，“滁州明湖养生科技小镇项目”建设方案包括高层住宅、洋房、别墅、商业物业、民宿、酒店、护理院、健康及养生文化展示中心等房地产项目。4.被评估企业截至

26、评估基准日的简明财务状况被评估企业截至评估基准日的简明财务状况 滁州康鑫截至评估基准日资产负债表如下：金额单位：人民币万元 项目 2020 年 9 月 15 日 流动资产 12,200.00 非流动资产 其中：可供出售金融资产 持有至到期投资 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 无形资产 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 资产总计 12,200.00 流动负债 9,200.05 非流动负债 负债总计 9,200.05 净 资 产 2,999.95 滁州康鑫截至评估基准日利润表如下：康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市

27、鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 4 金额单位：人民币万元 项目 2020 年 19 月 一、营业收入 减：营业成本 税金及附加 营业费用 管理费用 0.04 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益 投资收益 汇兑损益 二、营业利润-0.04 加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额-0.04 减：所得税 四、净利润-0.04 注：上表数据摘自中天运会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留意见的中天运2020审字第 02402 号审计报告。本次评估系在该审计基础上进行的。5.委托人和被评估企业之间的关系委托人和被评估企业之间的关系 被评估企业是委托人的全资子公司，被评估企业是交

28、易的标的，即被评估企业是委托人拟进行股权转让的标的公司。（三）（三）资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人 根据 贵公司与本公司订立的资产评估委托合同，除 贵公司和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。三、三、评估目的评估目的 康佳集团 拟进行股权转让，为此，康佳集团 委托本公司对 滁州康鑫股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。评估目的所对应的经济经中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要（康集党纪字202015 号）批准。四、四、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 本次委托评估的评估对

29、象为滁州康鑫股东全部权益。与上述评估对象相对应的评估范围为滁州康鑫申报的于评估基准日的全部资产及相关负债。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 5（一）（一）被评估企业申报的表内资产和负债被评估企业申报的表内资产和负债 滁州康鑫申报的表内总资产账面值为 12,200.00 万元、总负债账面值为9,200.05 万元、股东全部权益账面值为 2,999.95 万元。下表系滁州康鑫申报的资产负债表。金额单位：人民币万元 资产 2020 年 9 月 15 日 负债和股东权益 2020 年 9 月

30、 15 日 流动资产 12,200.00 流动负债 9,200.05 非流动资产 非流动负债 -负债合计 9,200.05 资产总计 12,200.00 股东权益合计 2,999.95 上述资产负债表经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）出具标准无保留意见的中天运2020审字第 02402 号审计报告审计。（二）（二）申报的未反映在评估基准日资产负债表中的无形资产情况申报的未反映在评估基准日资产负债表中的无形资产情况 被评估企业承诺：滁州康鑫不存在与本次评估目的所对应的经济行为有关而又未反映在评估基准日资产负债表中的无形资产。（三）（三）被评估企业申报的其他表外资产和负债被评估企业申报的其他表外

31、资产和负债 被评估企业承诺：滁州康鑫不存在与本次评估目的所对应的经济行为有关而又未申报其他的表外资产及负债。（四）（四）纳入评估范围的主要资产法律权属情况、经济状况和物理状况纳入评估范围的主要资产法律权属情况、经济状况和物理状况 滁州康鑫主要从事“滁州明湖养生科技小镇项目”房地产项目的开发、建设和运营。1.项目概况项目概况 该项目选址于安徽省滁州市南谯区明湖湿地公园东南侧，靠近滁州高铁站。项目东侧至滁扬高速公路，南侧至滁阳路，西侧至滁州大道，北侧至明湖大道。“滁州明湖康养项目”规划占地面积占地 4 平方公里，开发建设用地面积约723.5 亩，其中住宅用地 538 亩，商业 185.5 亩。当地

32、政府分两期对项目所涉及开发建设用地公开进行拍卖。本次滁州康鑫申报的二期项目用地约 480 亩，共涉及 10 宗土地使用权，滁州康鑫于 2020 年 9 月 10 取得建设用地竞买资格，并于 2020 年 9 月 23 日签订有关国有建设用地土地使用权出让合同。根据滁州康鑫提供的相关资料，“滁州明湖养生科技小镇项目”建设方案包括高层住宅、洋房、别墅、商业物业、民宿、酒店、护理院、健康及养生文化展示中心等房地产项目。截至评估基准日，该项目账面值 12,040.00 万元（滁州康鑫于预付账款中核算），为预付的土地使用权出让金保证金。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有

33、限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 6 2.土地使用权的法律权属情况和基本状况土地使用权的法律权属情况和基本状况 2020 年 9 月 10 日，滁州康鑫与滁州市自然资源与规划局签订滁州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，取得“滁州明湖养生科技小镇项目”所涉及的十宗建设用地土地使用权的竞买资格，具体情况如下表所示：序号 宗地名称 土地金额（万元）保证金（万元）土地 用途 坐落 宗地面积（）1 明湖-F01 地块 27,577.00 5,436.00 城镇住宅-普通商品住房用地 滁州大道与明湖大道交叉口东南侧 124,095.00 2 明湖-F02

34、地块 27,253.00 5,371.00 城镇住宅-普通商品住房用地 122,611.00 3 明湖-F05 地块 1,028.00 202.00 其他商服用地 12,000.00 4 明湖-F07 地块 230.00 42.00 其他商服用地 2,500.00 5 明湖-F08 地块 146.00 26.00 其他商服用地 1,500.00 6 明湖-F09 地块 356.00 68.00 其他商服用地 4,000.00 7 明湖-F10 地块 398.00 78.00 其他商服用地 4,609.00 8 明湖-F11 地块 659.00 128.00 其他商服用地 7,600.00 9

35、明湖-F12 地块 2,140.00 420.00 其他商服用地 25,000.00 10 明湖-F13 地块 1,375.00 269.00 其他商服用地 16,002.00 合计 319,917.00 3.开发建设方案开发建设方案 根据滁州康鑫提供的相关资料，“滁州明湖养生科技小镇项目”建设方案如下表所示：规划指标 总建设用地面积 319,917.00 总地价款 61,162.00 万元 总建筑物面积 727,859.43 其中：地上建筑面积 533,072.50 （一）可售物业计容建筑面积 460,658.50 其中：高层 296,512.00 洋房 105,928.50 别墅 29,8

36、98.00 商业 7,200.00 民宿 21,120.00 （二）配套（自持物业）72,414.00 其中：护理院 12,000.00 健康及养生文化展示中心 6,913.00 酒店 53,501.00 （三）地下总面积 194,786.93 车位个数 4,870.00 个 截至评估基准日，上述房地产开发建设方案尚未经相关行政主管部门核准。（五）（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产/负债情况负债情况 本次评估不存在引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产或负债。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资

37、产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 7 五、五、价值类型价值类型 企业价值评估一般可供选择的价值类型包括市场价值和非市场价值。（一）（一）本次评估的价值类型及其定义本次评估的价值类型及其定义 根据本次评估目的，评估对象自身条件、以及国家关于评估方面的相关规定，评估对象的价值类型为滁州康鑫在持续经营前提下的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）（二）价值类型的选择说明价值类型的选择说明 选择市场价值的理由为：从评估目的看，本次评估目的是为委托人提供交易对价参考意见，属于正常的市

38、场经济行为，按市场价值交易能够为交易各方所接受；从市场条件看：随着资本市场的进一步发展，股权交易将日趋频繁，按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。本公司提请评估报告的使用者注意：同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。六、六、评评估基准日估基准日 本次评

39、估基准日是 2020 年 9 月 15 日。为使经济行为实现的时间尽可能与评估基准日相近，同时考虑被评估企业结算、资产清查和编制财务报表所需要的时间以及有关经济行为的总体计划等因素，委托人确定上述会计期末为本次评估的评估基准日。上述评估基准日与 贵公司和本公司共同订立的资产评估委托合同中约定的评估基准日一致。七、七、评估依据评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，以及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）（一）经济行为依据经济行为依据 1.委 托 人 与 本 公 司 签 订 的 资 产 评 估 委 托 合 同 （合

40、 同 书 编 号：PXAL-A/P2020-A283）。2.中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要（康集党纪字202015 号）。（二）（二）法律法规依据法律法规依据 1.中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2016 年 12 月 1 日起施行）。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 8 2.中华人民共和国公司法（1993 年 12 月 29 日第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过；根据 1999 年 12

41、 月 25 日第九届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第一次修正；根据 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第二次修正；2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订；根据 2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改中华人民共和国海洋环境保护法等七部法律的决定第三次修正；根据 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第四次修正）。3.中华人民

42、共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2008 年 10 月 28 日中华人民共和国主席令第五号公布）。4.中华人民共和国企业所得税法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过；2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议修正）。5.中华人民共和国土地管理法（1986 年 6 月 25 日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过；根据 1988 年 12 月 29 日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第一次修正；19

43、98年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订；根据 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正；根据 2019 年 8 月 26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）。6.中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过；根据 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议 关于修改 中华人民共和国城市房地产管理法的决定

44、第一次修正；根据 2009 年 8 月 27 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议关于修改部分法律的决定第二次修正；根据 2019 年 8 月 26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）。7.企业国有资产监督管理暂行条例（2003 年 5 月 13 日国务院第 8 次常务会议讨论通过，2003 年 5 月 27 日中华人民共和国国务院令第 378 号公布）。8.企业国有资产交易监督管理办法（2016 年 6 月 24 日国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 32 号公布）。9.企业国有资产

45、评估管理暂行办法（2005 年 8 月 25 日国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号公布）。10.中华人民共和国增值税暂行条例（1993 年 12 月 13 日中华人民共和国国务院令第 134 号发布；2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务会议修订通过，2008年 11 月 10 日中华人民共和国国务院令第 538 号发布；2016 年 1 月 13 日国务院第119 次常务会议通过，2016 年 2 月 6 日中华人民共和国国务院令第 666 号发布）。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评

46、估土地房地产估价有限公司 9 11.中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2008 年 12 月 18 日以财政部、国家税务总局令第 50 号公布；2011 年 10 月 28 日财政部、国家税务总局令第65 号修订和公布）。12.中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993 年 12 月 13 日中华人民共和国国务院令第 138 号发布）。13.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号，财政部、国家税务总局，2016 年 3 月 23 日）。14.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）。15.其他相关法律、

47、法规和规范性文件。（三）（三）评估评估准则依据准则依据 1.资产评估准则基本准则（财资201743 号）。2.资产评估职业道德准则（中评协201730 号）。3.资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836 号）。4.资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835 号）。5.资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733 号）。6.资产评估执业准则企业价值（中评协201838 号）。7.资产评估执业准则不动产（中评协201738 号）。8.企业国有资产评估报告指南（中评协201742 号）9.资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746 号）。10.资产评估价值类型指导意见（中

48、评协201747 号）。11.资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748 号）。（四）（四）资产权属依据资产权属依据 1.委托人和被评估企业的营业执照、公司章程以及公司相关权力机构的决议。2.委托人和被评估企业的工商登记信息资料。3.被评估企业提供的滁州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书等产权证明文件的复印件。4.其他与被评估企业资产的取得、使用等有关的会计凭证及其它资料。（五）（五）取价依据取价依据 1.被评估企业提供的与其经营有关资料和财务会计记录及财务报告。2.被评估企业提供的未来经营预测等有关资料。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 滁州康鑫健康产业发展有限公司股东

49、全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 10 3.评估基准日有效的贷款利率、外汇汇率、国债收益率等有关资料。4.与被评估企业所在行业有关的国家宏观、区域市场等统计分析资料。5.资产评估常用方法与参数手册（杨志明主编，机械工业出版社，2011 年11 月第一版）。6.同花顺 iFinD 资讯金融终端。7.有关价格目录或报价资料。8.评估人员现场调查记录及收集的其他相关价格信息资料。9.与本次评估有关的其他参考资料。（六）（六）其他参考资料其他参考资料 1.被评估企业提供的资产评估申报表。2.中天运会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中天运2020审字第 02402 号审

50、计报告。3.其他参考资料。八、八、评估方法评估方法（一）（一）评估方法的选择评估方法的选择 本次评估选用的评估方法为资产基础法和收益法。（二）（二）评估方法的选择评估方法的选择理由理由 企业价值评估的基本方法主要有市场法、收益法和资产基础法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。根据评估目的、评估对象、价