深康佳Ａ：拟股权转让涉及的东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告（2020）.PDF

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1、 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 二二二二年年六六月月二十七二十七日日 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司 拟股权转让涉及的拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司东莞康佳投资有限公司 股东全部权益价值项目股东全部权益价值项目 资产评估报告资产评估报告 中天和中天和20202020评字第评字第 9003090030 号号 （共（共 3 3 册册 第第 1 1 册）册）康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 目目 录录 第一第一册（册（声

2、明、摘要、正文及附件声明、摘要、正文及附件）声明.2 资产评估报告摘要.4 资产评估报告.8 一、委 托 人、被 评 估 单 位 和 资 产 评 估 委 托 合 同 约 定 的 其 他 资 产 评 估 报 告 使 用 人 概 况 .8 二、评估目的.11 三、评估对象和评估范围.12 四、价值类型.15 五、评估基准日.15 六、评估依据.15 七、评估方法.18 八、评估程序实施过程和情况.32 九、评估假设.34 十、评估结论.35 十一、特别事项说明.38 十二、资产评估报告使用限制说明.41 十三、资产评估报告日.42 十四、签名盖章.42 资产评估报告附件.42 第第二册二册（评估明

3、细表）（评估明细表）第第三册三册（评估说明）（评估说明）康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 声声 明明 1、本资产评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。3、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使

4、用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。4、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。5、评估对象及其所涉及资产、负债清单及未来收益预测资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。委托人、被评估单位和相关当事人管理层和其他人员提供的与本次资产评估相关的所有资料，是编制本资产评估报告的基础，对评估对象及其所涉及资产、负债存在的可能影响评估结论的瑕疵事项，

5、在委托时未作特殊说明或在评估现场勘查中未予明示且资产评估师根据专业经验一般不能获知的情况下，资产评估机构及资产评估师不承担相关责任。6、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产、负债没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。7、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。资产评估师不具有对

6、评估对象及其所涉及资产法律权属确认或发表意见的能力，故不对评估对象及其所涉及资产的法律权属真实性做任何形式的保证。康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 8、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制。资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。9、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资

7、产评估报告 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司 拟股权转让涉及的拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司东莞康佳投资有限公司 股东全部权益价值项目股东全部权益价值项目 资资产评估报告摘要产评估报告摘要 中天和中天和 20202020评字第评字第9003090030号号 北京中天和资产评估有限公司接受康佳集团股份有限公司（以下简称：康佳股份）委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对康佳集团股份有限公司拟转让东莞康佳投资有限公司（以下简称：东莞康佳投资）股权事宜涉及的东莞康佳投资股东全部权益在评估基准日 2019

8、年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。一一、评估目的评估目的 根据中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要（康集党纪字202010号）文件，康佳股份拟转让东莞康佳投资的股权，为此需对东莞康佳投资股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。二二、评估对象评估对象 东莞康佳投资于评估基准日的股东全部权益价值。三三、评估范围评估范围 包括东莞康佳投资评估基准日审计后资产负债表列示的全部资产和负债，具体以东莞康佳投资提供的资产、负债清单为准。四四、价值类型价值类型 市场价值。五五、评估基准日评估基准日 2019 年 12 月 31 日。六六、评估基本方法评估基本方法 资产基础法和收益

9、法。七七、评估结论及其使用有效期、评估结论及其使用有效期 在有限期经营前提下，采用资产基础法评估结果为最终评估结论，东莞康佳投资股东全部权益评估价值为 5,240.53 万元（大写人民币：伍仟贰佰肆拾万伍仟叁佰圆整），比账面价值 4,441.00 万元增值 799.53 万元，增值率 18.00%。康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 本资产评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2019年12月31日起至2020年12月30日止。国家法律、行政法规另有规定的除外。八、八、对评估结论产生影响的特别事项对评估结论产生影响的特别

10、事项 1 1、权属资料不全面或者存在瑕疵的情形权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 资产评估准则规定，资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象及其所涉及资产的法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围。委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当提供评估对象法律及其所涉及资产的权属等资料，并对所提供评估对象及其所涉及资产的法律权属资料的真实性、完整性和合法性承担责任。根据资产评估对象法律权属指导意见，资产评估师对东莞康佳投资纳入本次评估范围内资产的权属资料进行了适当的关注。截至评估基准日，被评估单位纳入评估范围的下列4项房屋建筑物尚未取得房产权证。本次评估中

11、，该房屋建筑物面积按施工图纸与企业资产管理人员现场共同测量结果作为评估计算的依据。被评估单位取得房产权证时，应按证载面积考虑对评估结果的调整。该等房产见下表：金额单位：人民币万元 序号 权证号码 建筑物名称 取得日期 计量单位 建筑面积 m2 账面价值 备注 原值 净值 1 无 地下水池泵房）2001/1/1 803.00 账面价值包含在二期影视城 2 无 易然品仓库 1996/2/28 144.00 账面价值包含在二期影视城 3 无 员工冲凉房、图书馆 2001/6/30 469.69 账面价值包含在二期影视城 4 无 二期地磅房 2013/5/28 6.00 账面价值包含在二期影视城 对上

12、述资产，被评估单位已经出具声明，权属归其所有，不存在产权纠纷。本次评估是以产权权属明确、不存在纠纷的前提下进行的。除上述事项外，截至报告出具日，尚未发现其他存在权属资料不全面或者瑕疵的情形。本次评估以设定产权为前提对被评估单位不具有法定产权的资产进行评估，未考虑完善产权所需的各项费用，资产评估报告使用人应注意设定产权状况与实际法律权属状况之间存在的差别。2 2、其他主要评估、其他主要评估资料不完整的情形资料不完整的情形 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 截止本资产评估报告出具日，被评估单位尚未提供其一期房屋建筑物的相关工程资料，竣工验

13、收报告，验收结算书，工程预（决）算书等。主要原因为一期房屋建筑物为转让所得，发生时间为1995年至2001年期间，且会计账簿为手工账簿，截止本资产评估报告出具日，已有20余年，因时间跨度较长及相关资料保管不完善等客观原因，导致评估资料收集不完整，本次评估依据所收集的其他相关工程资料，部分图纸，部分竣工验收报告等进行资产核查，相关面积参数与企业资产管理人员现场共同测量结果作为评估计算的依据。除上述事项外，本次评估未发现其他主要评估资料不完整及未提供的情形。3 3、抵押、抵押、担保、租赁及其或有负债担保、租赁及其或有负债/或有资产等事项的性质或有资产等事项的性质、金额及与评估对象、金额及与评估对象

14、的关系的关系 租赁：东莞康佳投资与东莞康佳电子有限公司签订房屋租赁合同，东莞康佳投资将坐落于一期建筑面积 13,594.84 平方米的厂房租给东莞康佳电子有限公司使用，租赁期自 2019 年 12 月 1 日至 2021 年 12 月 1 日，租金为 29.91 万元/月。除上述事项外，尚未发现被评估单位存在抵押、质押、担保、租赁及其或有负债/或有资产等事项。本次评估未考虑抵押、质押、担保、租赁等事项对评估结论的影响。本次评估未考虑委托人及被评估单位委托评估范围以外的可能存在的权益或义务，如或有收益、或有（账外）资产及或有负债。4 4、评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项

15、、评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。资产评估机构对评估基准日后的资产、负债以及市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正资产评估报告。本次评估在评估基准日和资产评估报告日之间发生的可能对评估结论产生影响的事项包括：2020年1月开始，国内和国际社会陆续爆发新冠肺炎疫情，截至目前，疫情防控工作仍在全国范围内持续进行。当前发生的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，对经济和社会发展将产生一定影响。本次评

16、估未能考虑疫情继续发展有可能导致的经济环境和相关政策变化对评估结论产生的重大影响。自评估基准日至资产评估报告出具日之间，上述事项可能影响评估前提和评估结 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 论，本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响，提醒资产评估报告使用人注意该等事项对本评估报告评估结论可能产生的影响。除上述事项外，本次评估尚未发现其他在评估基准日和资产评估报告日之间发生的可能对评估结论产生影响的事项。5 5、其他事项、其他事项 （1）核查验证 本次评估根据需要核查验证资料的类别、来源、获取方式、对评估结论的影响程度等因素，对本次资产评

17、估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性已选择了认为适当的形式进行了核查和验证，但并不对这些资料的真实性、准确性、完整性做出保证。提请资产评估报告使用人关注该事项对评估结论可能产生的影响。（2）实收资本情况 2020年1月7日，东莞康佳投资收到康佳集团股份有限公司实缴的注册资本金5,560.00万元，自评估基准日至资产评估报告出具日之间，东莞康佳投资注册资本金已全部实缴，实收资本（实缴出资额）与注册资本（认缴出资额）一致。本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响，提醒资产评估报告使用人注意该等事项对本评估报告评估结论可能产生的影响。（3）资产使用状态 本次评估对纳入评估范围内的

18、固定资产、无形资产，以评估基准日该资产的实际使用状态为前提，不考虑土地征用及拆迁补偿事项对评估结论产生的影响，提醒资产评估报告使用人注意该等事项对本评估报告评估结论可能产生的影响。重要事项说明：重要事项说明：以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本资产评估业务的详细情况和正确理解以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本资产评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当完整阅读资产评估报告正文。评估结论，应当完整阅读资产评估报告正文。康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 康佳集团康佳集团股份有限公司股份有限公司 拟股权转让涉及的拟股权转让涉及的 东

19、莞康佳投资有限公司东莞康佳投资有限公司 股东全部权益价值项目股东全部权益价值项目 资产评估报告资产评估报告 中天和中天和 20202020评字第评字第 9003090030 号号 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司：北京中天和资产评估有限公司(以下简称“中天和评估公司”)接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对康佳集团股份有限公司拟转让东莞康佳投资有限公司股权事宜涉及的东莞康佳投资有限公司股东全部权益在评估基准日2019 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、一

20、、委托委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他其他资产资产评估报告评估报告使用使用人人概况概况 本项目委托人为康佳集团股份有限公司，被评估单位为东莞康佳投资有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为国家法律、行政法规明确规定的资产评估报告使用人。(一一)委托委托人人概况概况 企业名称及简称：康佳集团股份有限公司（简称：康佳股份）注册代码（统一社会信用代码）：914403006188155783 类型：股份有限公司(中外合资、上市)住所：深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路 28 号康佳研发大厦 15-24 层 法定代表人：刘凤喜 注册

21、资本：240794.5408 万元人民币 成立日期：1980 年 10 月 01 日 营业期限：1980 年 10 月 01 日至 2054 年 12 月 31 日 经营范围：研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、日用小家电、厨卫电器及其他智能生活电器产品,家庭视听设备,IPTV 机顶盒,OTT 终端产品,数字电视接收器 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 (含卫星电视广播地面接收设备),数码产品,智能穿戴产品,智能健康产品,智能电子产品,智能开关插座,移动电源,移动通信设备及终端产品,日用电子产品,汽车电子产品,卫星导航系统,智能交

22、通系统,防火防盗报警系统,办公设备,电子计算机,显示器;大屏幕显示设备的制造和应用服务;LED(OLED)背光源、照明、发光器件制造及封装;触摸电视一体机;无线广播电视发射设备;应急广播系统设备;生产经营电子元件、器件,模具,塑胶制品,各类包装材料;设计、上门安装安防产品、监控产品,无线、有线数字电视系统及系统集成,并从事相关产品的技术咨询和服务(上述经营范围中的生产项目,除移动电话外,其余均在异地生产)。从事以上所述产品(含零配件)的批发、零售、进出口及相关配套业务(不涉及国营贸易管理商品,涉及配额、许可证管理及其它专项规定管理的商品,按国家有关规定办理申请)。销售自行开发的技术成果;提供电

23、子产品的维修服务、技术咨询服务;普通货物运输,国内货运代理、国际货运代理,仓储服务;供应链管理;企业管理咨询服务;自有物业租赁和物业管理业务。从事废旧电器电子产品的回收(不含拆解)(由分支机构经营);以承接服务外包方式从事系统应用管理和维护、信息技术支持管理、银行后台服务、财务结算、人力资源服务、软件开发、呼叫中心、数据处理等信息技术和业务流程外包服务。经营进出口业务;国内贸易;国际贸易(不含专营、专控、专卖商品);销售安防产品、智能家居产品、门锁、五金制品;代办(移动、联通、电信、广电)委托的各项业务;水污染治理、固废物污染处理、危险废物污染治理、大气污染治理、土壤污染治理与修复服务;非金属

24、矿物制品材料生产(开采除外)、销售;半导体集成电路、元器件专用材料开发、生产及销售,组装生产和销售集成电路设备,半导体集成电路及相关产品的设计、研发、制造、测试、封装与销售集成电路产品及相关技术服务,半导体集成电路科技领域内的技术开发、转让及进出口。(二二)被评估单位概况被评估单位概况 1.基本情况 企业名称及简称：东莞康佳投资有限公司（以下简称“东莞康佳投资”）注册代码（统一社会信用代码）：91441900MA53EL2PXD 类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）住所：广东省东莞市凤岗镇凤岗康佳路 5 号 103 室 法定代表人：常东 注册资本：10000 万人民币 成立日期：

25、2019 年 06 月 28 日 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 营业期限：2019 年 06 月 28 日至无固定期限 经营范围：实业投资、创业投资、企业营销策划、企业管理咨询、商务信息咨询、物业管理；产销：电子产品。2.公司设立及历史沿革 2019 年 06 月 28 日，康佳集团股份有限公司出资成立东莞康佳投资有限公司，注册资本 10000 万人民币，康佳集团股份有限公司持有 100%股权。截至评估基准日，东莞康佳投资有限公司股东、股本结构如下表所示：序号 股东名称 认缴金额(万元)实缴金额(万元)认缴持股比例 实缴持股比例

26、1 康佳集团股份有限公司 10,000.00 4,440.00 100.00%100.00%合 计 10,000.00 4,440.00 100.00%100.00%自评估基准日至本评估报告出具日，东莞康佳投资有限公司股东、股本结构无变化。3.企业近年经营管理及财务状况（1）企业经营状况 东莞康佳投资主要经营实业投资、创业投资、企业营销策划、企业管理咨询、商务信息咨询、物业管理；产销：电子产品；截至评估基准日，企业尚未开展实际经营业务。（2）人力资源构成 东莞康佳投资截止评估基准日共有在职员工 1 人。（3）企业评估基准日简要财务数据 根据东莞康佳投资经审计的财务报表，截止评估基准日 2019

27、 年 12 月 31 日，资产总额 48,861.60 万元，负债总额 44,420.60 万元，净资产额 4,441.00 万元，2019 年实现营业收入 27.44 万元，营业利润 1.33 万元，净利润 1.00 万元。公司评估基准日资产、财务状况如下表：资产负债及财务状况简表 金额单位：人民币万元 项目 2019 年 12 月 31 日 资产总额 48,861.60 负债总额 44,420.60 净资产 4,441.00 项目 2019 年 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 营业总收入 27.44 营业总成本 26.11 营业

28、利润 1.33 利润总额 1.33 净利润 1.00 审计机构名称 信永中和会计师事务所 审计报告号 XYZH/2020GZA50087 审计意见类型 标准无保留意见 审计报告认为东莞康佳投资财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，如实反映了东莞康佳投资2019 年12 月 31日的财务状况以及 2019 年的经营成果与现金流量。4.主要会计政策 执行财政部 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的企业会计准则基本准则等 42 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定。5.主要税项 主要税种及税率 税 种 计税依据 税率 增值税 销售货物或提供应税劳务过程中

29、产生的增值额不含税收入 6%/9%城市维护建设税 以流转税为计税依据 7%教育费附加 以流转税为计税依据 3%地方教育费附加 以流转税为计税依据 2%企业所得税 以应纳税所得税计征 25%(三三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人国家法律、行政法规明确规定的资产评估报告使用人。(四四)委托委托人人和被评估单位之间的关系和被评估单位之间的关系 被评估单位为委托人的全资子公司。二、二、评估目的评估目的 根据中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要（康集党纪字202010号）文件，康佳股份拟转让东莞康佳

30、投资的股权，为此需对东莞康佳投资股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 三、三、评估对象评估对象和和评估范围评估范围 本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（一）评估对象（一）评估对象 本资产评估项目的评估对象是东莞康佳投资于评估基准日的股东全部权益价值。（二）评估范围（二）评估范围 包括东莞康佳投资评估基准日审计后资产负债表列示的全部资产和负债，并且由东莞康佳投资提供的清单载明，具体评估范围详见被评估单位填写的评估明细表。企业申报的评估基准日表内资产及负债对

31、应的会计报表已经信永中和会计师事务所予以审计，并出具了 XYZH/2020GZA50087 标准无保留意见审计报告。具体情况见下表：金额单位：人民币万元 序号 项 目 账面价值 1.流动资产 2,297.90 2.非流动资产 46,563.70 3.其中：可供出售金融资产 4.持有至到期投资 5.长期应收款 6.长期股权投资 7.投资性房地产 8.固定资产 30,922.83 9.在建工程 10.工程物资 11.固定资产清理 12.生产性生物资产 13.油气资产 14.无形资产 15,640.87 15.开发支出 16.商誉 17.长期待摊费用 18.递延所得税资产 19.其他非流动资产 20

32、.资产总计资产总计 48,861.60 21.流动负债 44,420.60 22.非流动负债 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 23.负债合计负债合计 44,420.60 24.净资产（股东全部权益）净资产（股东全部权益）4,441.00 委托人或被评估单位填写的评估明细表内容与审计后资产负债表内容相一致。委托人及被评估单位已承诺无应纳入而未纳入本次评估范围的资产和负债。纳入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围是一致的。1 1、委估主要资产及负债情况、委估主要资产及负债情况 纳入本次评估范围中的资产及负债包括流动资产、非流动资产

33、、流动负债，其中：（1）流动资产：流动资产主要包括货币资金、应收账款、其他流动资产。1)货币资金账面价值 9.97 万元，全部为银行存款。银行存款账面值 9.97 万元，共 1 个账户，全部为人民币存款。2)应收账款账面价值 29.91 万元，未提取坏账准备，账面净值 29.91 万元，主要为应收东莞康佳电子有限公司的厂房租赁费用，账龄为 1 年以内。3)其他流动资产账面价值 2,258.02 万元，为企业待抵扣进项税。（2）非流动资产：非流动资产主要包括固定资产、无形资产。1)固定资产包括房屋建筑物、构筑物，主要位于东莞康佳投资厂区内，通过购置方式取得。纳入评估范围内的房屋建（构）筑物账面原

34、值 30,922.83 万元，账面净值30,922.83 万元。其中：房屋建筑物：主要包括包装材料厂厂房(7#)、模具厂厂房、二期影视城、宿舍楼等，建于 1995-2013 年间，分布在东莞康佳投资厂区内。构筑物：主要包括北大门工程、北大门展厅和网架层面工程等，建于 1996-2010年间，分布在东莞康佳投资厂区内。以上房屋建（构）筑物结构主要为钢混结构；构筑物主要为钢混结构。企业资产日常使用及管理状况良好，能够满足企业生产经营需要。以上房屋建筑物有权证的 15 项，建筑面积 247,385.35 平方米，经核查以权证载明的建筑面积为准；无权证的 4 项，建筑面积 1,422.69 平方米，其

35、面积是由企业人员测量并经现场核查后确定的。实际面积应以房产测绘部门的测量结果为准，如有差异，评估结论应作相应调整。东莞康佳投资提供的资料表明以上房屋建（构）筑物产权均归公司所有，无产权 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 纠纷。东莞康佳投资提供的资料表明以上房屋建（构）筑物于评估基准日未设立抵押/担保，也无经济纠纷。2)无形资产为土地使用权，土地使用权入账价值 15,666.98 万元，账面净值 15,640.87 万元，共计 3 宗土地，总面积 125,849.84 平方米，企业均以购置方式取得，土地取得日期分别为 1996 年 1

36、月 22 日、1992 年 8 月 17 日、1999 年 3 月 22 日，到期日分别为 2045 年 6 月 12 日、2043 年 5 月 30 日、2048 年 10 月 21 日，证载用途均为工业用地，实际用途均为工业用地，均已办理了国有土地使用权证。见下表：金额单位：人民币万元 序号 土地权证号 宗地名称 土地位置 取得 日期 终止日期 开发程度 面积(m2)账面价值 原值 净值 1 粤（2020）东莞不动产权第 0099893 号 一期生活区土地使用权 凤岗镇康佳路 5 号 1996/1/22 2045/6/12 五通一平 31,707.68 3,832.09 3,825.70

37、粤（2020）东莞不动产权第 0099820 号 粤（2020）东莞不动产权第 0100632 号 粤（2020）东莞不动产权第 0099822 号 粤（2020）东莞不动产权第 0099825 号 粤（2020）东莞不动产权第 103338 号 粤（2020）东莞不动产权第 0100628 号 粤（2020）东莞不动产权第 0100627 号 2 粤（2020）东莞不动产权第 0099892 号 一期厂房土地使用权 凤岗镇康佳路 5 号 1992/8/17 2043-5-30 五通一平 42,258.76 5,006.64 4,998.29 粤（2020）东莞不动产权第 103338 号 粤

38、（2020）东莞不动产权第 0100631 号 粤（2020）东莞不动产权第 0099823 号 3 粤（2020）东莞不动产权第 0100629 号 二期厂房土地使用权 凤岗镇康佳路 17 号 1999/3/22 2048-10-21 五通一平 51,883.40 6,364.19 6,353.58 4 契税 456.09 455.33 5 印花税 7.98 7.97 东莞康佳投资提供的资料表明以上土地使用权均归公司所有，无产权纠纷。东莞康佳投资提供的资料表明以上土地使用权于评估基准日未设立抵押/担保，也无经济纠纷。（3）负债：康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全

39、部权益价值项目-资产评估报告 负债主要包括流动负债，流动负债主要包括应交税费、其他应付款。1)应交税费账面余额 0.33 万元，主要为企业所得税。2)其他应付款账面余额 44,420.27 万元，主要为企业应付东莞康佳电子有限公司的房屋建筑物及无形资产受让款项。2 2、企业申报的表外资产情况、企业申报的表外资产情况 本次评估企业无申报的表外资产。3 3、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量、账面金额、评估、账面金额、评估值值 本资产评估报告的评估结论无引用其他机构出具的报告的结论。四、四、价值类型价值类型 评估价值类型包括市场价

40、值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。根据本次评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素，以及与评估假设的相关性，选择市场价值作为本次评估的价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、五、评估基准日评估基准日 本项目评估基准日是2019年12月31日。评估基准日是根据评估目的，并尽可能地与相关经济行为的实现日接近且为会计期末等原则由委托人确定。评估基准日与资产评估委托合同载明日期一致。六、六、评估依据评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括

41、经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、权属依据，以及评定估算时采用的取价依据和其他参考依据等，具体如下：(一一)经济行为依据经济行为依据 1.中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要（康集党纪字202010号）；(二二)法律法规依据法律法规依据 1中华人民共和国证券法（2013 年 6 月 29 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议修订）；康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 2关于规范上市公司国有股东行为的若干意见（国务院国资委国资发产权2009123 号）；3关于修改的决定（中国证监会令第 108 号，2014年）；4上市

42、公司信息披露管理办法（中国证监会令第 40 号，2016 年修订）5中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；6中华人民共和国公司法（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；7中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；8国有资产评估管理办法（国务院第 91 号令，1991 年）；9国有资产评估管理办法施行细则（国资办发1992第 36 号）；10国有资产评估管理若干问题的规定（财政部 14 号令，2001 年）；

43、11国有资产评估项目备案管理办法（财政部财企业2001802 号）；12企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第 378 号，2003 年）；13企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国资委第 12 号令，2005 年）；14关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国务院国资委产权2006274 号）；15关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知(国务院国资委国资产权2009941 号)；16企业国有资产评估项目备案工作指引（国务院国资委国资发产权201364 号）；17企业国有资产交易监督管理办法（国务院国资委、财政部第 32 号令，2016年）；18企业会计准则基本准则（财政部

44、令第 76 号，2014 年）；19中华人民共和国企业所得税法（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订）；20中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第65 号，2011 年）；21关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 税201636 号）；22财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知（财税201832 号）；23关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）；24资产

45、评估行业财政监督管理办法（财政部令 86 号，2017 年；2019 年财政部令 97 号修订）；25其他相关法律、法规、通知文件等。(三三)评估准则依据评估准则依据 1资产评估基本准则（财政部财资201743号）；2资产评估职业道德准则（中评协201730号）；3资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836号）；4资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835号）；5资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733号）；6资产评估执业准则资产评估档案（中评协201837号）；7资产评估执业准则企业价值（中评协201838号）；8资产评估执业准则不动产（中评协201738号）；9资产

46、评估执业准则资产评估方法（中评协201935 号）；10企业国有资产评估报告指南（中评协201742号）；11资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；12资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；13资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；14资产评估专家指引第8号-资产评估中的核查验证(中评协201939号)。(四四)权属依据权属依据 1评估基准日股份持有证明、出资证明；2国有土地使用证、土地使用权出让合同；3不动产权证书；4有关产权转让合同；5其他权属证明文件；6被评估单位有关权属的承诺、声明；7其他与资产的权利取得及使用有关的文件、报告、经济合同、协议

47、及资金拨付 康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 证明（凭证）等资料。(五五)取价依据取价依据 1被评估单位提供的资产评估申报表、收益预测申报表；2被评估单位提供的审计报告；3被评估单位提供的记账凭证、发票等；4被评估单位提供的会计报表等财务资料及生产经营资料；5被评估单位提供的财务预算和未来经营期的盈利预测资料；6被评估单位提供的租赁合同、协议；7评估基准日国债收益率；8评估基准日贷款市场报价利率（LPR）；9使用同花顺 iFinD 采集的同类上市公司财务指标及风险指标等数据；10广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018 版）广东省通

48、用安装工程综合定额(2018)、广东省建设工程计价依据编制技术报告(2018)和广东省建设工程施工机具台班费用编制规则(2018)；11东莞市建筑工程消耗量定额单位估价表（2019）、安装工程预算定额单位估价表（2019）、全统装饰装修工程消耗量定额单位估价表（2019）；12东莞市有关政府收取的前期和其他费用标准（2019）；13东莞市城镇土地级别调整和基准地价更新关键结论与说明；14资产评估常用数据与参数手册；15委托人及被评估单位提供的其他资料；16国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料以及我公司收集的相关产业政策、行业资料、参数资料、询价资料等。七、七、评估方法评估方法

49、 (一一)评估方法简介评估方法简介 企业价值评估包括收益法、市场法、资产基础法三种基本评估方法。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估表内及可识别的表外各项资产、负

50、债价值，确定评估对象价值的评估方法。运用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。(二二)评估方法的选择评估方法的选择 根据资产评估执业准则，资产评估师执行资产评估评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。1资产基础法 资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。结合本次评估情况，被评估单位会计报表已经审计、可以提供，也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资