同济科技：上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告（2020）.PDF

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1、 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同茗置业有限公司拟减资退出涉及的上海同茗置业有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报20201-27 号（共二册 第一册）坤元资产评估有限公司坤元资产评估有限公司 二二年四月二十二日 目目 录录 声明声明.1 资产评估报告资产评估报告摘要摘要.2 资产评估报告资产评估报告正文正文.4 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人.4 二、评估目的.7

2、三、评估对象和评估范围.7 四、价值类型及其定义.8 五、评估基准日.8 六、评估依据.8 七、评估方法.10 八、评估程序实施过程和情况.12 九、评估假设.13 十、评估结论.13 十一、特别事项说明.14 十二、资产评估报告使用限制说明.15 十三、资产评估报告日.15 资产评估报资产评估报告告附附件件 一、与评估目的相对应的经济行为文件.17 二、被评估单位基准日审计报告.20 三、委托人和被评估单位法人营业执照.68 四、委托人和其他相关当事人的承诺函.71 五、签名资产评估师的承诺函.74 六、资产评估机构备案公告.75 七、资产评估机构法人营业执照.76 八、签名资产评估师职业资

3、格证书登记卡.77 九、资产评估委托合同.79 资产基础法评估结果汇总表及明细表资产基础法评估结果汇总表及明细表.85 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 1 声声 明明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资

4、产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。五、本资产评估机构出具的资产评估报告

5、中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 2 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同茗置业有限公司拟减资退出涉及的上海同茗置业有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报20201-27 号 摘摘 要要 以下内容摘自资产评估

6、报告正文，欲了解本评估项目的以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解详细情况和合理理解评估结论评估结论，应，应当当认真阅读资产评估报告认真阅读资产评估报告正正文。文。一、一、委托委托人人和被评估单位及其他和被评估单位及其他资产资产评估报告使用评估报告使用人人 本次资产评估的委托人为同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司(以下简称“同济设计院”)和上海同济房地产有限公司（以下简称“同济房地产公司”），被评估单位为上海同茗置业有限公司(以下简称“同茗置业公司”)根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。二、二、评估目的评估目

7、的 根据同茗置业公司 2020 年 1 月 2 日股东会决议、同济设计院 2019 年 12 月 9日董事会决议、同济房地产公司 2020 年 1 月 8 日董事会决议，同济设计院拟将其持有的同茗置业公司的 40%股权进行减资退出，为此需要对同茗置业公司的股东全部权益价值进行评估。本次评估目的是为该经济行为提供同茗置业公司股东全部权益价值的参考依据。三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的同茗置业公司的股东全部权益。评估范围为同茗置业公司申报的并经过众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部资产及相关负债。按照同茗置

8、业公司提供的截至 2019 年 12 月 31 日业经审计的财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 3 值分别为 17,233,667.20 元、154,981.72 元和 17,078,685.48 元。四、四、价值类型价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。五、五、评估基准日评估基准日 评估基准日为 2019 年 12 月 31 日。六、六、评估方法评估方法 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。七、七、

9、评估评估结论结论 在本报告所揭示的评估假设基础上，同茗置业公司股东全部权益的评估价值为1,708.02 万元（大写为人民币壹仟柒佰零捌万零贰佰元整），与账面价值 1,707.87万元相比，评估增值 0.15 万元，增值率为 0.01%。八、八、评估评估结论的使用结论的使用有效期有效期 本评估结论仅对同济设计院拟减资退出同茗置业公司股权之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2019 年 12 月 31 日起至 2020 年 12月 30 日止。资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。同

10、济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 4 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同茗置业有限公司拟减资退出涉及的上海同茗置业有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报20201-27 号 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 上海同济房地产有限公司：坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按

11、照必要的评估程序，对同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益在 2019 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、一、委托人委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人被评估单位及其他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人为同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司和上海同济房地产有限公司，被评估单位为上海同茗置业有限公司。(一一)委托人概况委托人概况 委托人一：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 1.名称：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司(以下简称“同济设计院”)2.住所：上海市赤峰路65号 3.法定代表人

12、：王健 4.注册资本：6,000万元人民币 5.类型：其他有限责任公司 6.统一社会信用代码：9131000013328457XD 7.登记机关：上海市市场监督管理局 8经营范围：国内外工程勘察设计、工程咨询、工程管理服务、工程总承包、规划管理及其他专业技术服务，投资管理，对外派遣本行业的勘察、咨询、设计和监理劳务人员，从事货物及技术的进出口业务，从事数码科技及计算机技术领域内同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 5 的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务，电脑图文设计制作。【依法须经批准的项

13、目，经相关部门批准后方可开展经营活动】委托人二：上海同济房地产有限公司 1.名称：上海同济房地产有限公司(以下简称“同济房地产公司”)2.住所：浦东新区枣庄路689号二楼 3.法定代表人：俞卫中 4.注册资本：20,000万元人民币 5.类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）6.统一社会信用代码：91310115133515171M 7.登记机关：上海市浦东新区市场监督管理局 8.经营范围：房地产开发经营，房屋维修，建筑材料、钢材、木材、装潢材料、珍珠、宝石、钻石的销售，附设分支机构。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】（二）被评估单位概况（二）被评估单位概况

14、一)企业名称、类型与组织形式 1.名称：上海同茗置业有限公司（以下简称“同茗置业公司”）2.住所：上海市松江区茸梅路139号1幢 3.法定代表人：王永春 4.注册资本：1,000万元人民币 5.类型：其他有限责任公司 6.统一社会信用代码：91310117552957097L 7.登记机关：上海市松江区市场监督管理局 8.经营范围：房地产开发，物业管理，建筑装潢材料（除危险品）、钢材、木材的销售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】注：上述内容根据 2020 年 4 月 22 日换发的营业执照摘录。二)企业历史沿革 1公司成立时情况 同茗置业公司成立于 2010 年 4 月

15、 7 日，初始注册资本 27,000 万元，成立时股东和出资情况如下：同济房地公司出资 16,200 万元(占注册资本的 60%)，同济设计同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 6 院出资 10,800 万元(占注册资本的 40%)。2公司历次股权变更情况 2014 年 6 月，根据公司股东会决议，同茗置业公司注册资本减至 1,000 万元，各股东同比例减资。经上述减资后，截至评估基准日，同茗置业公司的注册资本为 1,000 万元，股东和出资情况如下：同济房地产公司出资 600 万元(占注册资本

16、的 60%)，同济设计院出资 400 万元(占注册资本的 40%)。三)被评估单位前2年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：单位：人民币元 项 目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 基准日 资产 88,325,232.82 17,549,386.38 17,233,667.20 负债 5,686,007.06 539,718.70 154,981.72 股东权益 82,639,225.76 17,009,667.68 17,078,685.48 项 目 2017 年 2018 年 2019 年 营业收入 9,942,857.13 1,447,61

17、9.05 209,523.82 营业成本 7,740,000.00 1,139,999.42 90,097.54 利润总额 797,057.43 547,027.05 76,136.68 净利润 589,511.65 2,009,667.68 69,097.80 上述年度及基准日的财务报表业经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的审计报告。四)被评估单位经营情况等 同茗置业公司系为开发建设位于上海市松江区“同济城市雅筑”项目而设立的房地产项目公司。截至评估基准日，“同济城市雅筑”项目的全部房源已销售完毕。（二）委托人与被评估单位的关系（二）委托人与被评估单位的关系 委托人为被评估单位的股东。（

18、三）其他资产评估报告使用人（三）其他资产评估报告使用人 根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 7 二、二、评估目的评估目的 根据同茗置业公司 2020 年 1 月 2 日股东会决议、同济设计院 2019 年 12 月 9日董事会决议、同济房地产公司 2020 年 1 月 8 日董事会决议，同济设计院拟将其持有的同茗置业公司的 40%股权进行减资退出，为此需要对同茗置业公司的股东全部权益价值进行评估。本次评估

19、目的是为该经济行为提供同茗置业公司股东全部权益价值的参考依据。三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的同茗置业公司的股东全部权益。评估范围为同茗置业公司申报的业经众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及流动负债。按照同茗置业公司提供的截至 2019 年 12 月 31 日业经审计的财务报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为 17,233,667.20 元、154,981.72 元和 17,078,685.48 元。具体内容如下：金额单位：元 固定资产账面原值 35,

20、118.00 元，账面净值 1,755.90 元，减值准备 0.00 元，系电脑、打印机等电子办公设备，共计 9 台（套/项），分布于同茗置业公司的办公场所内。同茗置业公司未申报表外资产。委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。项 目 账面原值 账面净值 一、流动资产 17,231,911.30 二、非流动资产 1,755.90 其中：固定资产 35,118.00 1,755.90 资产总计资产总计 17,233,667.20 三、流动负债 154,981.72 四、非流动负债 0.00 负债合计负债合计 154,981.72 股东权益股东权益 17,078,685.

21、48 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 8 四、四、价值类型及其定义价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日五、评估基准日 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评估基准日为 2019 年 12 月 31 日，并在评估委托合同中作了相应约定。六、六、评估依据评估依据 （一）经济行为依据（一）经济行为依据 1.上海同茗置业有限

22、公司 2020 年 1 月 2 日股东会决议；2.同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 2019 年 12 月 9 日关于第二批下属子公司体制改革实施具体方案的董事会决议；3.上海同济房地产有限公司 2020 年 1 月 8 日董事会决议沪同房董字（2020）第 002 号。（二）法律法规依据 1.中华人民共和国资产评估法（主席令第四十六号）；2.国有资产评估管理办法（国务院令199191 号）；3.国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第 14 号）；4.企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第 378 号）；5.企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国资委第 12 号令）；6.关于加强企

23、业国有资产评估管理工作有关问题的通知(国资委产权 2006274 号)；7.中华人民共和国企业国有资产法（主席令第 5 号）；8.企业国有资产交易监督管理办法（国务院国有资产监督管理委员会财政部令第 32 号）；9.中华人民共和国公司法（主席令第四十二号）、中华人民共和国合同法（主席令第 15 号）等；10.其他与资产评估有关的法律、法规等。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 9（三）评估准则依据 1.资产评估基本准则；2.资产评估职业道德准则；3.资产评估执业准则资产评估程序；4.资产评估执

24、业准则资产评估报告；5.资产评估执业准则资产评估委托合同；6.资产评估执业准则资产评估档案；7.资产评估执业准则利用专家工作及相关报告；8.资产评估执业准则企业价值；9.资产评估执业准则机器设备；10.资产评估执业准则资产评估方法；11.企业国有资产评估报告指南；12.资产评估价值类型指导意见；13.资产评估对象法律权属指导意见。（四）权属依据 1.同茗置业提供的企业法人营业执照、公司章程和验资报告；2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、财务报表及其他会计资料；3.合同、发票等权属证明。4.其他产权证明文件。（五）取价依据 1.被评估单位提供的评估申报表；2.

25、被评估单位截至评估基准日的审计报告；3.主要设备的发票、付款凭证；4.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；5.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；6.其他资料。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 10 七、七、评估方法评估方法 (一一)评估方法的选择评估方法的选择 根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。根据本次评估的企业特性，评估人员难以在公开市场上收集到与委估企业相类似的可比上市公司，且由于我国目前市场化、信息化

26、程度尚不高，难于搜集到足够的同类企业产权交易案例，无法在公开正常渠道获取上述影响交易价格的各项因素条件，也难以将各种因素量化成修正系数来对交易价格进行修正，采用市场法评估存在评估技术上的缺陷，本次评估不宜采用市场法。因同茗置业公司开发建设的房地产项目所有房源已销售完毕，目前尚无后续开发项目计划，难以对其未来收益进行合理预测，本次评估不宜采用收益法。由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估可采用资产基础法。根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关

27、条件，本次采用资产基础法进行评估。(二二)资产基础法简介资产基础法简介 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为：股东全部权益评估价值=各分项资产的评估价值-各分项负债的评估价值 主要资产的评估方法如下：一)流动资产 1.货币资金 对于人民币存款，以核实后的账面值为评估值。2.其他应收款 其他应收款为应收的关联方往来款，估计发生坏账

28、的风险较小，以其核实后的同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 11 账面余额为评估值。二)非流动资产 非流动资产系设备类固定资产。根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：评估价值重置成本-实体性贬

29、值-功能性贬值-经济性贬值 重置成本成新率-功能性贬值-经济性贬值 1.重置成本的确定 重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。2.成新率的确定 委估资产价值较小，主要以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：年限法成新率(K1)（经济耐用年限已使用年限）/经济耐用年限100%3.功能性贬值的确定 本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。4.经济性贬值的确定 经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。三)负债 负债包括流动负

30、债，包括应付账款、应交税费和其他应付款。通过核对明细账与总账的一致性、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，各项负债均为企业实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 12 八、评估程序实施过程和情况八、评估程序实施过程和情况 本项资产评估工作于2020年1月2日开始，评估报告日为2020年4月22日。整个评估工作分五个阶段进行：(一一)接受委托阶段接受委托阶段 1.项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日；2.接

31、受委托人委托，签订资产评估委托合同；3.编制资产评估计划；4.组成项目小组，并对项目组成员进行培训。(二二)资产核实阶段资产核实阶段 1.评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；2.了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；3.审查核对被评估单位提供的资产评估申报表；4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，资产状况进行勘查、记录；5.收集整理委估资产的合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；6.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。(三三)评定估算阶段评定估算阶段 1.根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体

32、评估方法；2.收集市场信息；3.对委估资产进行评估，测算其评估价值；(四四)结果汇总阶段结果汇总阶段 1.分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；2.编制初步资产评估报告；3.对初步资产评估报告进行内部审核；4.征求有关各方意见。(五五)出具出具报告报告阶段阶段 征求意见后，正式出具资产评估报告。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 13 九、九、评估假设评估假设 1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。2.本次评估以公开市场交易为假

33、设前提。3.本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。4.本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。5.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。6.本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设

34、前提，即被评估单位主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。十、十、评估结论评估结论 在本报告所揭示的评估假设基础上，同茗置业公司的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：资产账面价值 1,723.37 万元，评估价值 1,723.52 万元，评估增值 0.15 万元，增值率为 0.01%；负债账面价值 15.50 万元，评估价值 15.50 万元；股东全部权益账面价值 1,7

35、07.87 万元，评估价值 1,708.02 万元(大写为人民币壹仟柒佰零捌万零贰佰元整)，评估增值 0.15 万元，增值率为 0.01%。资产评估结果汇总如下表：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 14 金额单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%A B C=B-A D=C/A*100 一、流动资产 1,723.19 1,723.19 二、非流动资产 0.18 0.33 0.15 83.33 其中：固定资产 0.18 0.33 0.15 83.33 资产总计资产总计 1,

36、723.37 1,723.52 0.15 0.01 三、流动负债 15.50 15.50 四、非流动负债 0.00 0.00 负债合计负债合计 15.50 15.50 股东权益股东权益 1,707.87 1,708.02 0.15 0.01 评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。十一、十一、特别事项说明特别事项说明 1在对同茗置业公司股东全部权益价值评估中，评估人员对同茗置业公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是同茗置业公司的责任，评估人员的责任是对同茗置业公

37、司提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结论和同茗置业公司股东全部权益价值评估结论会受到影响。2同茗置业公司承诺，截至评估基准日，公司不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。3在资产基础法评估时，未对资产评估增减额考虑相关的税收影响。4 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其

38、它不可抗力对资产价格的影响；本次评估对象为股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在缺乏控制权折价。5 本次股东全部权益价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同茗置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 15 认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。6本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和被评估

39、单位提供的营业执照、审计报告、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。7 本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。十二、资产评估报告使用限制说明 资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。十二、资产评估报告使用限制说明 1本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。2委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产

40、评估机构及资产评估师不承担责任。3除委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。4资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。5本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2019 年 12 月 31 日起至2020 年 12 月 30 日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。6如果存在资产评估报告日后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估结果。7 当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。8评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用。十三、资产评估报告日 十三、资产评估报告日 本资产评估报告日为 2020 年 4 月 22 日。