国际汽车城建设项目可行性研究报告.doc

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1、广 州 xx 国 际 汽 车 城可 行 性 研 究 报 告中山大学城市与区域研究中心项 目 名 称：广州xx国际汽车城可行性研究报告项 目 地 点：广州市白云区太和镇石湖村南项目委托单位：广州xx国际汽车城有限公司项目研究单位：中山大学城市与区域研究中心城市规划设计证书：建设部乙级1200156研 究 时 间：项目负责人：xx，教授、博导、城市规划师项目组成员：xx，博士研究生、讲师xxx，博士研究生、工程师xx，博士研究生xxx，硕士研究生xx，硕士研究生xxx，硕士研究生xx，硕士研究生目 录第一章 总论 .311项目名称及承办单位 .312可行性研究工作的依据和范围 .313研究结论 .

2、3第二章 项目建设背景与发展概况 .621项目的提出 .622项目建设的必要性 .623项目建设的可行性 .8第三章 市场分析与预测及项目开发策略 .931 我国汽车产销市场发展现状与趋势 .932广州市汽车市场发展概况与趋势 .1133广州市汽车进出口市场分析与预测 .1434项目的市场定位、竞争对手及市场策略 .14第四章 选址与建设条件 .1641场址 .1642 自然条件 .1643交通运输条件 .1744社会经济状况 .17第五章 工程建设方案 .1951 项目组成及场地规则 .1952 场地概述 .2053 总图布置 .20第六章 公用工程 .2261供配电 .2262给水 .22

3、63消防 .2364排水 .2365通讯 .23第七章 环境保护 .2471污染物及来源 .2472治理措施 .24第八章 公司定员 .2681组织机构 .2682 劳动定员 .26第九章 建设方式和实施进度 .2791建设方式 .2792 实施进度 .27第十章 投资估算与资金筹措 .29101投资估算 .29102资金筹措 .29第十一章 财务评价 .34111财务评价基础条件 .34112财务评价 .34第一章 总论11 项目名称及承办单位111项目名称项目名称：广州xx国际汽车城项目地点：广州市白云区太和镇石湖村南112项目法人法人名称：广州xx国际汽车城有限公司法定地址：广州市东山区

4、五羊新城寺右xx路93号xxx馆7楼法定代表人：xx113股东公司股东共3人，分别为1、企业法人：广东xx投资有限公司注册号：440000xx03484法定代表人：xx地 址：广州市xx新城xx新城广场19楼19室2、企业法人：广州xx经济发展有限公司注册号：440xx12011134法定代表人：xx地 址：广州市3、自然人：xx身份证：44283062xx13001地 址：肇庆市xx路四区12栋12座501房12 可行性研究工作的依据和范围121可行性研究编制的依据1、广州市计委穗计贸200218号文：关于广州xx国际汽车城一期工程项目立项的批复 ；2、广州市白云区发展计划局文件，云计基20

5、02139号文： 转发市计委的通知 。122可行性研究的工作范围本可行性研究的工作限定在广州xx国际汽车城（以下简称汽车城）计划总投资人民币15亿元，建设汽车展示中心、3S店、整车、零配件及用品等，以及绿化、景观、道路等必要配套设施的范围内。13 研究结论131项目建设的必要性广州及珠海地区是我国重要的汽车制造基地和消费市场。近年来，在经济持续增长、车价降低、入世等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈“井喷” 式增长，而且广州在国内的汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车制造、流通和交易的需要。本项目的建设将为广州提供

6、一处集汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型汽车城，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强广州这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进广州汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。该项目符合省、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的”的战略方针，项目的建设是非常必要的。132 市场分析我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，广州及珠三角地区汽车保有量多，产销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。133 工程建设方案本项目总占地133.3公顷，将分为两期进行建设。第一期工程占地53.3公顷，位于场地的西南片，建设内容

7、有展示中心、品牌汽车3S店、整车销售、配件及用品销售、试车场、综合办证厅以及有关基础设施和公建配套设施等。第二期工程占地70公顷，位于一期工程场地的外围，建设内容有酒店及商务会议中心、汽车销售店、培训中心、检测中心、维修中心、物流中心、主题公园等。另外10公顷为后续项目用地。134 公用工程项目用水用电落实，近旁有105、106、107国道、京珠高速公路、机场高速公路、广州市北二环高速公路和华南快速干线通过，交通便利。135 公司定员公司定员 290人。136 投资估算和资金筹措本项目的投资估算和财务评价仅限于一二期工程。项目固定资产投资141507万元。其中：建筑工程费90740万元，其他费

8、用26844万元，预备费用4245万元，固定资产投资方向调节税14151万元。项目需要筹措资金148955万元。自筹资金占总投资的比例30%，为44690万元，其中用于固定资产投资42455万元，用于流动资金2235万元。流动资金贷款87563万元，固定资产投资贷款87563万元。137 财务评价结论全部投资内部收益率：（所得税前）24.72% ， （所得税后）13.72% ；投资回收期（静态）：（所得税前）4.64年， （所得税后）6.99年；全投资财务净现值（ic=12%）：（所得税前）71005万元， （所得税后）9627万元。项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。13

9、8 项目主要经济技术指标（一二期工程）见表1-1139 结论、存在问题与建议汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。广州缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，广州有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。项目的建设资金需有关银行给予支持。表1-1 主要技术经济指标表（一二期工程）序号 指标 单位 数量 备注1 建设规模11 总占地面计 M2 1198800 规划控制1.3平方公里12 展示中心、综合办证大厅 万元 95

10、0013 酒店及商务及会议中心 万元 750014 品牌汽车3S店、汽车销售店 万元 2940015 试车场 万元 500016 配件及用品市场、二手车销售 万元 1830017 培训、检测、维修中心 万元 604018 物流中心、保税仓 万元 500019 基础设施、公建配套设施 万元 6000110 绿化工程、主题公园 万元 40002 总投资 万元21 固定资产投资 万元 141507211 预备费 万元 4277212 投资方向调节税 万元 14151213 建设期借款利息 万元 5076722 铺底流动资金 万元 23353 项目定员总计 人 2904 全年生产天数 天 3505 原

11、材料、辅料、燃料需用量51 水 万吨/年 1252 电 万度/年 3786 年总成本 万元 3523 2004年，下同7 年利税 万元 20190 税后8 年利润 万元 13527 所得税后9 投资回收期 年 699 税后10 投资利税率 % 194111 财务内部收益率 % 1372第二章 项目建设背景与发展概况21 项目的提出近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。尤其是广州及广州的直接腹地珠江三角洲，经济发达，经济增长持续强劲、有力，消费水平高，并且受港澳及国外的消费

12、习惯影响较大，消费比较追逐时尚，汽车消费历来走在全国前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。经济的发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。近几年，广州汽车市场快速发展，广东省物资集团属下的广东汽车市场、民营企业华南汽贸城、广州汽车博览中心等大大小小上百家汽车市场遍布于广州城乡各地。汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。尽管如此，广州的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是

13、汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着广州汽车消费市场呈“井喷”的扩大，广州汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，广州都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。本项目的主办方xx有限责任公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集

14、购物、物流、展销、信息、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代汽车市场。该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，广州市和白云区政府的领导对项目的发展十分关心和支持，并于年月日获市政府立项批准。22 项目建设的必要性221项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以广州为中心的华南地区又是中国有潜力的汽车消费市场。近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商

15、需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在广州却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题公园，成为一个国际性

16、的汽车城。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了广州这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。222项目的建设对推动广州发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。省委书记李长春同志、省委副书记黄华华同志、市委书记林树森同志多次指出，广州应加快现代商贸流通业和物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“广州价格”，更好地发挥广州现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很

17、强辐射能力、能代表广州大都市形象的国际性的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与广州发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快广州现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升广州市场的总体水平方面做出突出贡献。物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐渐为人们所认识和重视。根据市交委、计委等部门的规划，广州将加快现代物流业的发展，建设具有广域辐射能力的物流中心。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着广

18、州汽车制造业、汽车消费市场的发展和广州在华南地区中心城市地位的进一步加强，广州汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。223项目的建设将有利于广州及白云区国民经济及社会的发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对广州及白云区地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。此外，项目突出汽车文化的主题，是一个集购物、休闲、游憩、信息等多种功能于

19、一体的现代化大型企业，再加上该项目选址于太和镇，地处北二环线、白云大道附近，紧邻广州新的重要旅游景点、 “第二个白云山公园”帽峰山，因而项目开发完成后，将会成为广州又一个极有特色的汽车文化旅游景点。并且其与帽峰山、广州水果世界、白云大道美食长廊、广州新体育馆等形成广州北部一个非常有竞争力的群集性旅游区。224项目的建设有利于整合广州汽车市场，改善广州汽车市场的形象目前，广州的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个广州汽车销售都带来不利影响，甚至影响了

20、广州汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合广州汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使广州汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变广州汽车市场散而乱的局面，形成广州汽车市场的“航空母舰”，以增强广州汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。225项目的建设将进一步扩大广州汽车市场的辐射范围目前，广州汽车市场的辐射范围主要是广州市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业

21、网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强广州汽车市场的影响力。23 项目建设的可行性231省、市、区政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。232本项目的主办企业xx集团有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。233本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，

22、有着很好的发展前途。本项目采用“大 3S”的经营发展方式。 “大3S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽车城，以形成“大3S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在广州市各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。234项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。235项目的区位、交通条件很好。项目邻近广州新白云国际机场、广州火车站、广州火车东站、广东省汽车站、广州市汽车站，紧靠北二环线、白云大

23、道、106国道、105国道等，因而区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。236项目有着良好的经济效益。这在本报告的第三章、第十一章将得到充分的论证。第三章 市场分析与预测及项目开发策略31 我国汽车产销市场发展现状与趋势311我国汽车市场的现状特点一、我国汽车市场处在大发展阶段我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从生产角度看，我国汽车发展速度惊人。199

24、2年我国汽车产量突破100万辆大关，2000年突破200万辆，2002年可望突破300万辆。我国实现汽车产量100万辆奋斗近40年，实现200万辆年产量奋斗了8年时间，而突破300万辆只用了2年时间。300万辆的年产量使得我国成为世界第六汽车生产大国。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委8月份公布的一份报告指出，8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。从消费角度看，汽车消费已日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车

25、消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，2002年17月份国产轿车销量达549504辆，同比增长68.81，7月份国产轿车开创了单月销量10万辆的新纪录。预计2002年全年国产轿车销量可达110万辆。若包括载货车和客车这两类车型，2002年18月份已完成汽车销售207万辆，预计2002年全年可超过300万辆，成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势。有关专家根据国际通行的预测模型，预测我国2009年将进入汽车普及时代，推断汽车社会即将来临， （注：汽车社会是日本专家上世纪70年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大量不同以

26、往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显加快等） 。按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50，年消费量中超过70作为私人汽车消费时代来临的标志，中国珠三角和长三角的一些城市已经进入私人汽车消费时代。从社会文化角度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的

27、主体，推动汽车业的持续发展。二、我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽、二汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市

28、场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。312我国汽车市场发展的存在问题与发展优势1、存在问题汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付入世的挑战。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，5060的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。加入WTO 后，我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，加入世贸后，国产车市场会受到较大冲击。