山东东营广饶汽的车城项目营销策划方案.ppt

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1、山东东营广饶汽的车城项目营销策划方案 Still waters run deep.流静水深,人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望 前言 中国的商业地产正在变得越来越拥挤。中国的商业地产正在变得越来越拥挤。单纯的地产模式早已从人们最初的环境、品质、户型、配套转化成与多种元素组合的新型产品！养老地产、公园地产、旅游地产、教育地产、温泉地产、城市综合体如今在二三线城市也已经不在是什么新鲜概念，但也因为这些产品复制的速度过快，使得许多城市的消费群体无法去支撑这么庞大商业航母。缺乏市场支撑，简单地模仿只会让项目处在困苦的边缘。缺乏市场支撑，简单地模

2、仿只会让项目处在困苦的边缘。项目的精准定位凸显得更加重要！项目的精准定位凸显得更加重要！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目目 录录1、项目理解及核心问题界定2、市场背景分析及机会研判 3、项目定位及商业划分建议4、项目整体营销策略及推广5、项目整体招商策略及建议6、项目营销展示攻略（CI）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Cli

3、ent Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.NO1 1：项目理解及核心问题界定Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目总体认识与理解2013年7月3日上午：我团对在第一时间接到通知后奔赴广饶初步认识：规模较大+与汽车关联的+专业市场项目广饶印象：记得在2009年下半年，我团队在运作义乌小商品二期招商时就曾经来过广饶，考察过广饶义乌小商品城，当

4、时的潍高路除了义乌和刚建的车站外，周边一片荒地，车辆少、人流少，但广饶义乌市场的成功运营确相对比较成功，他的客户可以辐射到临淄、潍坊，是因为全国兴起了义乌热？抓住了市场定位？运营经验？还是本身广饶市场就存在着很大的消费潜力时隔四年，我们再次又到了广饶，以维高路为主干的商业除了义乌，又出现了3.6万平米亿丰国际家具市场、亿丰茶博城以及各种大型商业项目，城镇进程加快、市场快速整合出现新机遇！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose

5、Pty Ltd.在通过与甲方沟通，现场实地考察以及了解了整个项目的规划后深入了解：深入了解：我们的终极目标是想打造集汽车销售、汽车服务、汽车配套、汽车娱乐、汽车博览、休闲娱乐多种元素于一体的国际性大型汽车主题公园。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.在之前，我们双方对前期市场的大定位已经达成了共识！但对于行业资源的延伸还需要进一步的深入研究，结合项目定位的大方向，我们搜集了国内外运作 汽车文化主题公园/汽车

6、城 的相关资料作为参考，首先我们先看一下国内以汽车文化为主题的公园项目案例。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.金港汽车主题公园成立于2006年，位于朝阳区金盏乡，地处五环外，朝阳与顺义交界处，其独特的地理位置和良好的配套所形成的“汽车文化”正是吸引这些豪车大佬们纷纷落户的关键。首先，这里交通便利。无论从机场高速、京密路、还是机场辅路，都可以直接抵达这里。其次，这里离首都机场较近，便于高端车主们的出行。还有

7、，金港周边别墅区众多，在这里开高端品牌店除了能够吸引周边的高端客户前来消费外，还能吸引一部分顺义区的购买力，因为这里是离顺义城区最近的汽车园区。最重要的是金港汽车城周边拥有金港汽车主题公园以及蟹岛等配套。占地680亩的金港汽车主题公园拥有北京市第一个专业的赛道，周围更是云集赛车场服务中心、金港汽车俱乐部、汽车公寓、汽车酒店和汽车餐吧等，不仅可以满足各项赛事的需要，更是休闲放松、车迷聚会的好去处，成为京城“汽车文化”最为繁荣的地点之一。北京金港汽车主题公园支撑点：交通便利、高端客户多、购买力强Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3

8、.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2010年8月开始建立，项目位于保税区汽车城西南部，规划设计有汽车博览区，汽车商业区、汽车运动体验和赛场区、汽车主题文化展览和景观游览区4个分区。整个区域包含精品汽车、竞速汽车、历史风云汽车、明星汽车等汽车展示功能区；包含城市赛车、越野体验、极速驾驶等游客参与类和比赛类项目；包含汽车改装、汽车影院、汽车商场、超级汽车发烧友俱乐部等汽车商业文化设施；包含汽车文化卡通广场、品牌汽车展销、休闲游览度假等十数项汽车主题文化旅游休闲项目。大连保税区已经初步完整了汽车工业体系，但单纯的

9、汽车生产并不能构建起庞大的汽车产业，真正的汽车产业还需要汽车金融、汽车旅游、汽车文化、汽车服务作为补充，这次开发汽车主题公园，就是要为这条产业链套上重要一环，另外还能填补大连旅游的空白！大连汽车物流城汽车主题公园支撑点：强大的汽车工业体系、旅游城市Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.今年2月底一期已交付使用，总占地14万平方米，包含：品牌展示、整车贸易、改装服务、进口保税、赛事活动、会议论坛、产品发布、文化

10、演出、休闲娱乐、房车露营、餐饮配套等多种功能。一、南北轴:品牌大道将展示定制车、商务房车、豪华定制改装车等高端个性品牌。二、东西轴:赛车大道直举办各类试乘试驾活动、车辆测试、竞技比赛等。三、汽车文化生活区（尚品街、炫空间）尚品街包括咖啡馆、酒巴、餐饮、休闲娱乐、会议演出等。四、汽车改装服务区（极车坊）汽车改装车品牌、高端改装服务店、改装品牌总部。五、汽车品牌贸易区（名车湾、梦庄园）主要为豪华品牌汽车提供4S、3S、2S综合服务基地以及房车体验展示基地。六、中鑫广场举办各类卡丁车国际赛事、飘移大赛、驾驶测试、文化演出等大型活动上海博大汽车主题公园支撑点：依托汽车品牌科技研究中心的产业专业支撑点：

11、依托汽车品牌科技研究中心的产业专业背景及强大行业资源背景及强大行业资源Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.接下来是以汽车商贸为主题的项目案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【鄂尔多斯铜川汽车博览园】按照产业集群化发展

12、打造的集汽车销售、服务、物流、文化、展览于一体的综合性汽车贸易与服务产业园区n总规划面积总规划面积1515平方公里，以汽车商贸服务功平方公里，以汽车商贸服务功能为主，围绕汽车主题汇集了能为主，围绕汽车主题汇集了4S4S品牌、乘用车、品牌、乘用车、商用车及工程机械展销与服务、汽车主题公园商用车及工程机械展销与服务、汽车主题公园和物流信息港等十大功能区和物流信息港等十大功能区项目简介项目简介可借鉴点可借鉴点n规划布局规划布局功能分区明确，结合大、小车主要动线合理布置功能分区明确，结合大、小车主要动线合理布置功能区，有机联系又互不干扰功能区，有机联系又互不干扰以风情街区的形式打造汽配城，建筑以层为主

13、，以风情街区的形式打造汽配城，建筑以层为主，一二层为商铺，三四层为配套居住，独具特色一二层为商铺，三四层为配套居住，独具特色n开发策略开发策略充分考虑现有市场基础优先启动汽配园，先期物充分考虑现有市场基础优先启动汽配园，先期物业全部销售以快速回现，返租两年，统一运营管业全部销售以快速回现，返租两年，统一运营管理，后期考虑自持理，后期考虑自持园区总体功能分区图园区总体功能分区图乘用车配件园乘用车配件园在建重卡配件城在建重卡配件城Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyrig

14、ht 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【北京西郊汽配城】以汽配销售为核心，综合文化、服务等打造现代化汽车服务产业园区 n占地面积占地面积1010万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积5 5万平方米，目前万平方米，目前有有5 5个汽车配件专业厅，个汽车配件专业厅，1 1个汽车精品大厅，两座现代化个汽车精品大厅，两座现代化专业大厦，拥有经销商近千户，是北京最早的汽配市专业大厦，拥有经销商近千户，是北京最早的汽配市场之一，也是京西最大的场之一，也是京西最大的“大三大三S”S”汽车园区汽车园区项目简介项目简介可借鉴点可借鉴点n规划布局规划布局分区明确，按功能使用及需求频度布局，最常用的

15、小分区明确，按功能使用及需求频度布局，最常用的小型车靠近主要道路、主入口，重型车、精品等需求量型车靠近主要道路、主入口，重型车、精品等需求量较低的布置汽配城内部，管理大厦置于最内较低的布置汽配城内部，管理大厦置于最内n开发策略开发策略先满足最高需求量的小、中型车的汽配大厦的建设，先满足最高需求量的小、中型车的汽配大厦的建设，轮胎区保证快修及供应，精品大厦、综合大厦在后期轮胎区保证快修及供应，精品大厦、综合大厦在后期完成完成园区总体功能分区图园区总体功能分区图停停车车场场物物流流区区轮胎区轮胎区二手车交易区二手车交易区汽配汽配大厦大厦汽保汽保大厦大厦精品精品大厦大厦综合综合大厦大厦公园公园广场广

16、场汽配汽配大厦大厦物流区物流区园区入口园区入口效果展示效果展示汽保大厦汽保大厦Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n占地面积占地面积200200多亩，已先后建成了多亩，已先后建成了北汽福田、江淮汽车、中国重汽、陕北汽福田、江淮汽车、中国重汽、陕汽重卡、北方奔驰五家在北京地区最汽重卡、北方奔驰五家在北京地区最标准的集销售、服务、配件于一体的标准的集销售、服务、配件于一体的重卡重卡4S-A14S-A1类店集群。

17、售后服务年维修类店集群。售后服务年维修量可在量可在1500015000台次，汽车城内设有大型台次，汽车城内设有大型配件库房，配件齐全，配件储备超过配件库房，配件齐全，配件储备超过了了10001000万元以上万元以上 项目简介项目简介可借鉴点可借鉴点n规划布局规划布局功能分区明确，采用前店后场的形式，功能分区明确，采用前店后场的形式，利于形象展示，主要功能分为新车区、利于形象展示，主要功能分为新车区、4S4S店、维修区店、维修区新车区新车区维修区维修区品牌品牌4S4S店店4S4S店内展示店内展示功能分区示意功能分区示意新车区新车区4S店店4S店店4S店店4S店店4S店店4S店店维修区维修区库房库

18、房库房库房【窦店汽车城】采用信贷、保险、挂靠、验车、上牌等一站式的整车销售模式，同时提供完善的售后保障服务的多品牌货车4S店集群 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.检测中心检测中心京朝车管所京朝车管所轿车轿车4S4S店店7000 7000 4000 4000 3500 3500 汽车用品超市汽车用品超市汽车用品超市汽车用品超市6000 6000【北京五方天雅汽配用品城】以批发为主、批零兼营的汽配集散地项目

19、简介项目简介可借鉴点可借鉴点【区位】位于京哈高速和东五环交汇处的五【区位】位于京哈高速和东五环交汇处的五方桥西南侧方桥西南侧【规模】经营面积【规模】经营面积2525万平方米万平方米【特色】北方最大【特色】北方最大“以批发为主、批零兼营以批发为主、批零兼营”的进口国产配件及汽车用品批发总部基地的进口国产配件及汽车用品批发总部基地规划布局规划布局功能分区整洁有序，市场管理规范功能分区整洁有序，市场管理规范汽修店面宽进深短，约为汽修店面宽进深短，约为8m*6m8m*6m，一层为配件销售及仓储，一层为配件销售及仓储，二楼为办公二楼为办公开发策略开发策略分分2 2期开发，一期汽车配件市场、二期汽车用品市

20、场（汽期开发，一期汽车配件市场、二期汽车用品市场（汽车用品超市车用品超市4 4条特色街区）条特色街区）汽车用品连锁超市，与国内外汽车用品生产商、供应商联汽车用品连锁超市，与国内外汽车用品生产商、供应商联手，开创国内汽车用品自选超市经营新模式手，开创国内汽车用品自选超市经营新模式Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.汽汽配配大大厦厦快修区快修区Auto Auto mallmall展销区展销区汽汽车车装装饰饰招商

21、招商中心中心西国西国贸大贸大酒店酒店典典当当公公司司D D区区 汽车文汽车文化公园化公园C C区区 4S4S店集群店集群汽车装饰汽车装饰n占地占地3030万平方米，由万平方米，由2020万平方万平方米的国际化汽配米的国际化汽配MALLMALL和和5A5A写字楼和写字楼和五星级酒店组成，它创新了五星级酒店组成，它创新了“大大4S4S店店”的概念并成功实施。的概念并成功实施。项目简介项目简介可借鉴点可借鉴点n规划布局规划布局功能分区明确，采用功能分区明确，采用“三区一园三区一园”规划理念，将销售与汽配、维修独规划理念，将销售与汽配、维修独立分开立分开绿化面积占建筑面积的绿化面积占建筑面积的1/21

22、/2，建筑形，建筑形式全部为三至五层的全现浇框架结式全部为三至五层的全现浇框架结构，是少见的低密度建筑构，是少见的低密度建筑n 开发策略开发策略借鉴该园区借鉴该园区“大大4S4S店店”的概念，形的概念，形成本项目特有的创新运营模式成本项目特有的创新运营模式【北京AUTO MALL汽车基地】北京高档大型汽车、汽配交易中心，密布汽车、配件、维修、美容装饰、4s店等多种产业种类园区总体功能分区图园区总体功能分区图乘用车配件园乘用车配件园快修区快修区休闲娱乐区休闲娱乐区汽车装饰区汽车装饰区Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Cl

23、ient Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.最后，我们再来看看国内外的最具代表和前瞻性的汽车商业模式。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.七个品牌馆七个品牌馆汽车博物馆（时光大厦）汽车博物馆（时光大厦）跨越式人行天桥连接市中心和火车站跨越式人行天桥连接市中心和火车站两座取车塔楼两座取车塔楼丽兹卡尔顿酒店丽兹卡尔顿酒店顾客提车中心（销售顾客提

24、车中心（销售部）部）集团大厦，入口，康采恩广场集团大厦，入口，康采恩广场体体验验场场地地德国大众汽车主题公园：世界汽车史上最大的汽车博览基地区位：城市沃尔夫斯堡（狼堡），紧邻大众总厂规模：占地面积0.25平方公里（375亩）影响：大众总厂和汽车主题公园已经构成一个集中的大众产业基地以及大众品牌文化的展示之地；对促进沃尔夫斯堡市综合经济的发展起着主导作用；该市工业旅游的兴起促进周边城市旅游资源再发展，提升旅游资源匮乏的下萨克森州的旅游产业。功能构成：集商业、娱乐、科教及辅助功能于一体，形成了大众汽车城完善的配套体系，含丽兹卡尔顿酒店、电影院、汽车博物馆等Evaluation only.Creat

25、ed with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.区位：武汉市庙山开发区规模：占地面积近700亩定位：是华中地区首个集汽车展示销售、汽车大市场及汽车运动、汽车娱乐、主题餐饮、休闲度假为一体的“一站体验式汽车ShoppingMall”，拥有华中最大的豪华进口车销售中心，华中首个互动场地赛道，首个配套的五星级汽车HOTEL建成后的“武汉汽车公园”除了囊括众多知名品牌4S店、大型汽车销售展厅、汽车专营店外，还将配套F3赛道、汽车百货店、汽车美容中心、汽车餐厅、汽车影院

26、、汽车俱乐部、汽车旅馆等，是一个集汽车销售、汽车后市场及汽车运动、汽车娱乐、主题餐饮、休闲度假为一体的“一站体验式”新型汽车“摩尔城”。“武汉汽车公园做的是汽车主题ShoppingMall的业态，这种业态我们认为会是未来汽车商业的主流模式。武汉汽车公园(主题公园模式)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.全国还有很多，包括海南、沈阳、长春、陕西榆林、福州青口、苏州、成都等地以汽车主题的项目都相继开工建设！而目

27、前我们山东省省会济南润华汽车主题公园在2009年11月已开始运作；德州经济开发区汽车主题公园在2010年12月7日开始运作；淄博齐鲁CX汽车文化广场2011年开始运作，2013年1月1日一期开业，目前只完成了一期4S店；临沂河东首个大型汽车主题公园在2012年7月开始打造，目前一期已完工；潍坊滨海汽车博览园与2013年5月23日开始建设。除此以外除此以外 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.以本土的汽车产业

28、、以本土的汽车产业、汽车研发、汽车制造、汽车研发、汽车制造、汽配、为依托整合资源汽配、为依托整合资源产品单一杂乱产品单一杂乱汽车销售汽车销售汽配市场汽配市场汽配、汽配、4S店、售后、店、售后、酒店、公寓、住宅为一体酒店、公寓、住宅为一体房地产的快速发展房地产的快速发展房地产的快速发展房地产的快速发展专业市场的升级换代专业市场的升级换代专业市场的升级换代专业市场的升级换代在第二代模式的基础上在第二代模式的基础上增加汽车影院、赛道、公园增加汽车影院、赛道、公园广场、酒吧、餐吧、娱乐等广场、酒吧、餐吧、娱乐等汽车市场起步阶段汽车市场起步阶段汽车市场起步阶段汽车市场起步阶段第一代模式第一代模式第一代模

29、式第一代模式第二代模式第二代模式第二代模式第二代模式第三代模式第三代模式第三代模式第三代模式但是，因为目前国内的汽车城产品开发模式的过度复制，出现同质化严重、定位不科学、招商难度大、运营管理以及当地的经济发展水平和购车人群的消费习惯，均导致了目前国内大部分汽车主题公园出现了“名存实亡”的现象!只有超前的规划，而没有一定的消费支撑!要想实现第三代模式还要结合当地的实际情况及时间去考证！背景背景背景背景从以上项目案例中，我们可以看出以汽车为主题的专业市场的这种模式已经开始向第三代模式延伸：从以上项目案例中，我们可以看出以汽车为主题的专业市场的这种模式已经开始向第三代模式延伸：Evaluation

30、only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目核心问题思考目前我项目地块属性及总体发展方向已基本明确465亩，以汽配为主题的多元复合的现代化大型汽车城，其中项目核心（汽配区建筑面积达76452）承担者为后期开发回款的重要使命和未来贯穿整个项目的主要轴心！那么接下来我们需要解决的核心问题是：项目具体做什么？定位具象作为“轮胎之乡”广饶，其汽车产业链的背景到底有多强大？其经济水平怎么样？在已经确定的大方向下，结合当地的汽车产业发展状况，我

31、们应该做什么主题概念？具体哪些业态业种组合？哪些功能分区？经营什么档次？针对哪些客群才能支撑我们的市场!项目应该建什么？规划设计虽然项目初步规划已基本完成，我们需要项目商业规划进一步科学界定，如业态业种如何布局？交通动线如何规划？物业形态、商铺类型如何分割？应该如何去分期开发建设既能够保证回款还要保证市场后期运营的可操作性！项目到底怎么卖？营销执行 最核心的问题就是项目营销落地，项目到底怎么卖？卖什么价格？如何做市场推广？如何完成招商任务等等都是关键问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile

32、5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目核心问题思考“汽车主题公园的商业模式需要消费达到一定水平才适宜建设，目前国内的汽车主题公园的商业模式需要消费达到一定水平才适宜建设，目前国内的汽车主题公园还仅限在北京、上海、大连、武汉这些极具高消费能力的一、汽车主题公园还仅限在北京、上海、大连、武汉这些极具高消费能力的一、二线城市。单纯照搬汽车主题公园模式很难在广饶这座县级城市落地生根。二线城市。单纯照搬汽车主题公园模式很难在广饶这座县级城市落地生根。抓住符合自己城市的产业特点，快速整合现有汽车相关联的市场资源、利用抓住符合自己城市的产业特点，快速整合现

33、有汽车相关联的市场资源、利用汽车主题文化提升项目的品质，形成独具特色又符合当地消费特性商业产品汽车主题文化提升项目的品质，形成独具特色又符合当地消费特性商业产品是项目成功的核心所在。是项目成功的核心所在。项目未来具体的操盘策略必须遵从客观市场特征，脱离了市场，再好的嘘头项目未来具体的操盘策略必须遵从客观市场特征，脱离了市场，再好的嘘头也是空谈。也是空谈。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.NO2 2：市场背

34、景分析及机会研判p 宏观背景解读p 广饶商业分析广饶商业分析p 汽车市场分析p 项目本体研究Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宏观背景解读/城市属性城市概况：广饶县位于东营南部，南靠临淄、东与潍坊寿光相接、西与博兴毗邻，占地面积1137.9公里，人口约54万，全县下辖2街道6镇1乡，共538个行政村，15个社区和8个居民委员会，在全国百强县中综合实力已升至第59位。产业特质：造纸、橡胶轮胎、刹车片、棉纺织

35、、精细化工、新型材料等。资源优势：石油、天然气、卤水、地热城市发展：广饶县县域总人口为54万人，县域城镇人口为26.2万人，城市化水平约为48%；广饶县域城镇发展战略为“强化中心城镇带动作用，积极发展重点镇，适度发展一般镇，合并发展行政村”。以中心城（广饶县城）、中心镇（大王镇）为县域城镇体系的发展核心，依托潍高路、青垦路、河辛路发展轴，推进全县的发展。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宏观背景解读/城市

36、规划城市规划：广饶县城主要以向东发展为主，向北发展为辅。以乐安大街为主要发展轴向东为居住用地和公共设施用地，向北发展完善广饶经济开发区。采用“轴向、平行推进”的发展模式，形成“三个片区”的布局结构，以乐安大街发展轴串联3个城市片区。城西片区：规划孙武路以西的地区部分为城西片区。依托兵圣路商业发展轴建设全县的商业中心。城西片区是以发展商业、居住功能为主的城市片区。城东片区：规划孙武路和长安路之间地区为城东片区。城东片区建设全县的行政中心、文化中心。淄河片区：长安路以东地区规划范围为淄河片区。淄河片区以淄河为中心，是以休闲活动和居住功能为主的城市片区，是城市远景建设区域。在淄河片区建设全县的另一处

37、商业中心。东进是城市发展的主向，本项目位于广饶县东南部淄河片区，是城市未来发展的另一处商业中心，未来趋势发展利好。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宏观背景解读/城市交通交通是汽车及其配件产业发展的首要因素，广饶县城以孙武路为主干道，贯穿城市南北，北接东营，南接临淄，以维高路为主干道贯穿城市东西，东临潍坊寿光，西邻滨州邹平，形成大十字交通，便捷的交通将为汽配产业提供强大的物流保障。乐安大街、潍高路将作为城

38、市乐安大街、潍高路将作为城市向东发展的主要干道和延伸轴。向东发展的主要干道和延伸轴。随着城市东进的规划方向，东部新城的交通道路将会进一步完善，项目价值将更易于实现。29.8KM29.8KM67.4KM67.4KM58KM58KM29.7KM29.7KM32KM32KMEvaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宏观背景解读/城市商业市场分布本项目位于未来区级商圈过度地带，是城市“东进南扩“的规划战略的主轴线，项目发

39、展潜力较大。随着整个广饶县城市化的快速推进，目前孙武路以西，乐安大街以南的整个老城区主商圈正在从零售逐步向高档大型的专业卖场转变，部分老街道店铺因经营品牌、经营档次、产品单一等问题，人气正逐步下降，同时在房地产市场的快速开发的推动下，老城区的商圈将会涌现多个商业、住宅、办公为一体的新型项目，其商业功能也将逐步被新型商业所代替；未来广饶市场商业资源将会被专业化、规范化、系统化、规模化的大型专业市场逐步吞并，广饶市场正处于升级换代快速发展期！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.C

40、opyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.广饶现有大型零售商业广饶银座商务中心由君睿置业开发，总广饶银座商务中心由君睿置业开发，总建筑面积建筑面积8847488474平方米；其中商务办公平方米；其中商务办公1441814418平方米；银座商场平方米；银座商场4590145901平方米；平方米；精品商铺精品商铺2815528155平方米；目前已形成集平方米；目前已形成集购物、休闲、餐饮、娱乐等复合业态为购物、休闲、餐饮、娱乐等复合业态为一体的成熟市场，目前在售商业仅余一体的成熟市场，目前在售商业仅余3 3套，上下套，上下2 2层层170170平米，售价在平米，售价在13

41、000-13000-1500015000元元/平米左右，租金价格第一年平米左右，租金价格第一年6 6万，第二年万，第二年7 7万，第三年不定。约万，第三年不定。约400400元元/年。年。东营市百货大楼于东营市百货大楼于20122012年年9 9月开业广饶月开业广饶店北邻银座商城，营业面积达店北邻银座商城，营业面积达2800028000余余平方米，主要经营日用百货、男、女服平方米，主要经营日用百货、男、女服装、手表、化妆品、羽绒服、鞋品、针装、手表、化妆品、羽绒服、鞋品、针织、童装、床品、皮具、家用电器、超织、童装、床品、皮具、家用电器、超市等品类，是东营市百货大楼近年来全市等品类，是东营市百

42、货大楼近年来全力打造的又一大型综合商场。力打造的又一大型综合商场。广饶新天地项目北侧与银座商务中心相连广饶新天地项目北侧与银座商务中心相连，总建筑面积近，总建筑面积近5 5万平米，目前在售面积万平米，目前在售面积120-130120-130平米为主，售价在平米为主，售价在12000-13000/12000-13000/平米，内街租价在平米，内街租价在6 6万元左右万元左右/年。约年。约500500元元-800-800元元/年。沿街租金已高达年。沿街租金已高达1010万万元左右元左右/年。年。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3

43、.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.广饶现有专业市场目前乐安商贸城明珠家具目前乐安商贸城明珠家具大世界今年准备实施改造，大世界今年准备实施改造，老业户已陆续搬迁老业户已陆续搬迁 ，现，现有经营的只是部分低端家有经营的只是部分低端家具。据了解该地块总建筑具。据了解该地块总建筑面积约面积约2222万平方米。其中万平方米。其中北部规划建设高层、小高北部规划建设高层、小高层住宅，建筑面积约层住宅，建筑面积约1212万万平方米；南部地块占地平方米；南部地块占地9.569.56公顷，规划建设市场，公顷，规划建设市场，总建

44、筑面积总建筑面积1010万平方米。万平方米。广饶五金建材灯具城，目前有两个个老市场，均是04-07年兴建，一个市场经营户约91家左右，主要以低端建材、管道、机电、电线、农机产品为主，房型2-3层，单层面积45，租金3-6万元左右/年。五金灯具建材市场共108户，单层35，房型二层，现租价在1-1.3万左右，以木业、厨卫、陶瓷、漆、灯饰、吊顶为主。广饶义乌小商品城总规划面积180万平方米，分三期开发，目前运营良好，有专业街商用楼50栋、3000多个营业房和摊位。二层为两万多平米的家具。北侧为建材家具市场，目前市场一层13种业态，7小铺，每间2-3万/年，二层48户，18-25元/月/。约600余

45、户，其中汽配类45租金在1.5万/间。沿街门头5-6万，转让费20万左右。亿丰国际家居主楼共亿丰国际家居主楼共3.53.5万平米，以中高端万平米，以中高端家居为主，一层为软家居为主，一层为软体，二层板式，三层体，二层板式，三层实木，目前已入驻实木，目前已入驻7070余户，一层租金（含余户，一层租金（含物业费）物业费）0.950.95元元/天，天，二层二层0.90.9元元/天，三层天，三层0.850.85元元/天，无优惠，天，无优惠，卫浴建材商务楼规划卫浴建材商务楼规划共共800800套，三层，套，三层，150150-200-200平米，二层平米，二层60-60-8080左右，租金在左右，租金在

46、3 3万万-3.5-3.5万万/年。年。亿丰茶博城隶属于亿丰国际时代广场其中一项，目前与休闲美食融为一体，入住率达60%，内含小吃、蛋糕店、美容、茶叶等，经营业态为三层模式，单层面积在60，2.5万-3.5万/套/年。广饶五金建材灯具城，广饶五金建材灯具城，目前有两个个老市场，目前有两个个老市场，均是均是04-0704-07年兴建，一个年兴建，一个市场经营户约市场经营户约9191家左右，家左右，主要以低端建材、管道、主要以低端建材、管道、机电、电线、农机产品机电、电线、农机产品为主，房型为主，房型2-32-3层，单层层，单层面积面积4545，租金，租金3-63-6万元万元左右左右/年。五金灯具

47、建材年。五金灯具建材市场共市场共108108户，单层户，单层3535，房型二层，现租价在房型二层，现租价在1-1-1.31.3万左右，以木业、厨万左右，以木业、厨卫、陶瓷、漆、灯饰、卫、陶瓷、漆、灯饰、吊顶为主。吊顶为主。广饶义乌小商品城总规划广饶义乌小商品城总规划广饶义乌小商品城总规划广饶义乌小商品城总规划面积面积面积面积180180180180万平方米，分三万平方米，分三万平方米，分三万平方米，分三期开发，目前运营良好，期开发，目前运营良好，期开发，目前运营良好，期开发，目前运营良好，有专业街商用楼有专业街商用楼有专业街商用楼有专业街商用楼50505050栋、栋、栋、栋、300030003

48、0003000多个营业房和摊位。多个营业房和摊位。多个营业房和摊位。多个营业房和摊位。二层为两万多平米的家具。二层为两万多平米的家具。二层为两万多平米的家具。二层为两万多平米的家具。北侧为建材家具市场，目北侧为建材家具市场，目北侧为建材家具市场，目北侧为建材家具市场，目前市场一层前市场一层前市场一层前市场一层13131313种业态，种业态，种业态，种业态，7 7 7 7小铺，每间小铺，每间小铺，每间小铺，每间2-32-32-32-3万万万万/年，年，年，年，二层二层二层二层48484848户，户，户，户，18-2518-2518-2518-25元元元元/月月月月/。约。约。约。约6006006

49、00600余户，其中汽余户，其中汽余户，其中汽余户，其中汽配类配类配类配类45454545租金在租金在租金在租金在1.51.51.51.5万万万万/间。间。间。间。沿街门头沿街门头沿街门头沿街门头5-65-65-65-6万，转让费万，转让费万，转让费万，转让费20202020万左右。万左右。万左右。万左右。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宏观背景解读/近5年城市GDP增长速度截止到2012年广饶县完成地

50、区生产总值607.31亿元，人均GDP达到121317元，突破12万元，同比增长16.8%。房价也从2009年的均价3000元/攀升到目前均价5100元/。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for.NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宏观背景解读/总结n以第二产业为主导的城市属性决定了消费客群的特质，消费需求大、投资能力强都将为本项目未来的顺利去化提供重要支撑；n项目地块处在城市发展专业市场主流动线上，发展前景看好，伴随区域交通优势的进一步凸显，对