房地产法律案例.ppt

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1、房地产法律案例 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望一、房地产抵押一、房地产抵押1、公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独、公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押？办证，能否抵押？2、共有的房地产，如一方申请抵押，另一方不配合，、共有的房地产，如一方申请抵押，另一方不配合，该如何处理？该如何处理？3、丈夫赠与妻子的房地产在抵押或转让时是否还须、丈夫赠与妻子的房地产在抵押或转让时是否还须丈夫同意？丈夫同意？1、答：公用建筑面积包括应分

2、摊公用建筑面积和不分摊公、答：公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面积，无论是否已用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。2、答、答:共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能办理共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能办理抵押登记。因此对多方共有的房地产，一方不配合，登记机抵押登记。因此对多方共有的房地产，一方不配合，登记机关不受理抵押登记。关不受理抵押登记

3、。3、答：我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财、答：我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，但双方另有约定的除外。产，归夫妻共同所有，但双方另有约定的除外。丈夫将房产赠予妻子，如已办理赠与手续并依法登记在丈夫将房产赠予妻子，如已办理赠与手续并依法登记在其妻子一人名下时，抵押或转让不须丈夫同意。其妻子一人名下时，抵押或转让不须丈夫同意。4、已颁布拆迁公告的房地产，能否再进行抵押？、已颁布拆迁公告的房地产，能否再进行抵押？5、利用宅基地建造的村民自建房，是否能够抵押？、利用宅基地建造的村民自建房，是否能够抵押？拍卖时如何取得商品房产权？拍卖时如何取得商品房产权？6、

4、一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序、一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序如何？如何？7、如抵押房地产的土地使用年期已届满，抵押权人、如抵押房地产的土地使用年期已届满，抵押权人如何保障自身的权益？如何保障自身的权益？4、答：拟拆迁的房地产，不能办理抵押登记。、答：拟拆迁的房地产，不能办理抵押登记。5、答：农民私房不能抵押，当然也谈不上以拍卖方式处分、答：农民私房不能抵押，当然也谈不上以拍卖方式处分从而取得商品房产权问题。从而取得商品房产权问题。6、答：同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先、答：同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿

5、。后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。7、答：房地产的土地使用年期届满，土地管理部门可依法、答：房地产的土地使用年期届满，土地管理部门可依法无偿收回土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物，或无偿收回土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物，或重新出让土地使用权。在这种情况下抵押权人应要求抵押人重新出让土地使用权。在这种情况下抵押权人应要求抵押人提供新的担保方式。提供新的担保方式。8、新房被开发商抵押、新房被开发商抵押令西宁市新世纪花园住户郁闷的是，时至今日，他们还拿令西宁市新世纪花园住户郁闷的是，时至今日，他们还拿不到房产证。然而让他们吃惊的是，当他们到西宁市房产交易不到房产证。然而让他

6、们吃惊的是，当他们到西宁市房产交易所了解情况后才得知，新世纪花园内的所了解情况后才得知，新世纪花园内的10栋住宅楼在栋住宅楼在2002年年就已全部被开发商抵押给了银行。当初购房时开发商承诺就已全部被开发商抵押给了银行。当初购房时开发商承诺3个个月即可拿到房产证，但是直到今天，业主们非但没有拿到房产月即可拿到房产证，但是直到今天，业主们非但没有拿到房产证，反而被告知要缴维修基金。证，反而被告知要缴维修基金。新世纪花园的开发商青海置地投资有限公司的工作人员说，新世纪花园的开发商青海置地投资有限公司的工作人员说，新世纪花园的住房在没有出售前都做了抵押，卖出去一户解押新世纪花园的住房在没有出售前都做了

7、抵押，卖出去一户解押一户，这在房地产行业中是很正常的。一户，这在房地产行业中是很正常的。那么那么10栋楼都抵押给银行是不是很正常呢栋楼都抵押给银行是不是很正常呢?法律界说，将法律界说，将按揭的房屋抵押应该属于三方行为，房屋购买者也应该参与其按揭的房屋抵押应该属于三方行为，房屋购买者也应该参与其中，并在购房的同时办理抵押手续，由购房者将房屋抵押给银中，并在购房的同时办理抵押手续，由购房者将房屋抵押给银行，而开发商私自将房屋抵押则属于不正常现象。行，而开发商私自将房屋抵押则属于不正常现象。另外，对于尚未开工建设的另外，对于尚未开工建设的“楼房楼房”，开发商将土地使用，开发商将土地使用权抵押之后能否

8、预售权抵押之后能否预售“楼房楼房”，国家没有禁止性规定。，国家没有禁止性规定。有的房地产开发企业资金不足，就拿土地使用权进行抵押有的房地产开发企业资金不足，就拿土地使用权进行抵押然后向银行贷款。如果购房者在办理房产证时开发商还没有还然后向银行贷款。如果购房者在办理房产证时开发商还没有还清贷款，解除抵押，就无法办理房产证。清贷款，解除抵押，就无法办理房产证。据了解，办理此项抵押会在国有土地使用权证上进行记载，据了解，办理此项抵押会在国有土地使用权证上进行记载，购房者若想了解土地使用权是否已被抵押，最省力的办法就是购房者若想了解土地使用权是否已被抵押，最省力的办法就是查看原件。而许多开发商利用购房

9、者缺少相关知识的弱点，往查看原件。而许多开发商利用购房者缺少相关知识的弱点，往往不向购房者出示国有土地使用权证原件文本，以图蒙混过关。往不向购房者出示国有土地使用权证原件文本，以图蒙混过关。二、二、拆拆迁迁1、西安市西三环工程经过三桥东堡子村，根据规划全村西安市西三环工程经过三桥东堡子村，根据规划全村需要整体拆迁需要整体拆迁。两年前向村民宣布拆迁通知，停止一切建房行。两年前向村民宣布拆迁通知，停止一切建房行为，与村民协商拆迁事宜。为，与村民协商拆迁事宜。第一次与村民代表达成协议，三桥镇政府、未央区政府、第一次与村民代表达成协议，三桥镇政府、未央区政府、三桥东堡子村民代表签了字。全村实行货币化安

10、置评估价加三桥东堡子村民代表签了字。全村实行货币化安置评估价加1000元。由村民自行解决住房手续，政府协助解决。元。由村民自行解决住房手续，政府协助解决。第二次第二次2004年新的拆迁条例出台后，货币安置变成了评估价加年新的拆迁条例出台后，货币安置变成了评估价加900元，元，镇政府执行新的政策而不执行原先政策，令人不解。第三次，镇政府执行新的政策而不执行原先政策，令人不解。第三次，2005年初市政府会议纪要要求三桥东堡子村不实行货币化安置年初市政府会议纪要要求三桥东堡子村不实行货币化安置而实行购地安置。每平方米变成了而实行购地安置。每平方米变成了300元加宅基。单方面改动元加宅基。单方面改动协

11、商好的政策协商好的政策,严重违反拆迁条例。严重违反拆迁条例。现如今，政府采取了高压现如今，政府采取了高压手段，让政府工作人员每人承包几户拆迁户，承诺谁成功将房手段，让政府工作人员每人承包几户拆迁户，承诺谁成功将房拆除奖励上万元奖金。拆除奖励上万元奖金。2、限制行为能力人订立的拆迁协议无效、限制行为能力人订立的拆迁协议无效朱永是某小区内的居民，承租了房管局的公房朱永是某小区内的居民，承租了房管局的公房3间计间计65平平米，该房由朱永及其妻子刘芳和儿子朱麟共同居住。朱永患有米，该房由朱永及其妻子刘芳和儿子朱麟共同居住。朱永患有精神病，一直在家中养病。精神病，一直在家中养病。2002年年12月月5日

12、，某拆迁公司要拆日，某拆迁公司要拆迁这片平房盖楼房，便与朱永签订了拆迁房屋补偿协议书，协迁这片平房盖楼房，便与朱永签订了拆迁房屋补偿协议书，协议书规定拆迁公司为朱永安置现房两居室楼房一套，居住面积议书规定拆迁公司为朱永安置现房两居室楼房一套，居住面积45平米，并一次性支付给朱永异地安置补助款平米，并一次性支付给朱永异地安置补助款3万元，朱永一万元，朱永一家在一个月内搬家腾房，双方还在协议中就拆迁安置中的其他家在一个月内搬家腾房，双方还在协议中就拆迁安置中的其他事情作了规定。协议签订后，朱永从拆迁公司领取了补偿款事情作了规定。协议签订后，朱永从拆迁公司领取了补偿款3万元。万元。在朱永和妻子刘芳商

13、量搬家事情时，刘芳才得知此事，她在朱永和妻子刘芳商量搬家事情时，刘芳才得知此事，她认为拆迁公司给自己家安置的房太远，并且朱永也没和自己商认为拆迁公司给自己家安置的房太远，并且朱永也没和自己商量，所以不同意搬家，而朱永告诉她已和拆迁公司签了协议，量，所以不同意搬家，而朱永告诉她已和拆迁公司签了协议，必须得搬家了。必须得搬家了。刘芳便找到拆迁公司，说自己对搬家的事情一点都不知道，刘芳便找到拆迁公司，说自己对搬家的事情一点都不知道，并且自己的丈夫患有精神病，所以要求与拆迁公司重新签订拆并且自己的丈夫患有精神病，所以要求与拆迁公司重新签订拆迁协议，但拆迁公司不同意重新签订，认为刘芳的丈夫签协议迁协议，

14、但拆迁公司不同意重新签订，认为刘芳的丈夫签协议时神志非常清楚，并且已领走了补偿款，仍要求刘芳按协议的时神志非常清楚，并且已领走了补偿款，仍要求刘芳按协议的规定搬家。规定搬家。刘芳无奈起诉到法院要求撤销朱永与拆迁公司之间签订的刘芳无奈起诉到法院要求撤销朱永与拆迁公司之间签订的协议。协议。经人民法院委托鉴定，朱永属间歇性精神病人，确实是限经人民法院委托鉴定，朱永属间歇性精神病人，确实是限制行为能力人，在没有取得其法定代理人同意的情况下，不能制行为能力人，在没有取得其法定代理人同意的情况下，不能单独实施订立拆迁协议这样的民事活动，最终判决拆迁公司与单独实施订立拆迁协议这样的民事活动，最终判决拆迁公司

15、与朱永之间签订的拆迁协议无效，朱永返还拆迁公司的补偿款朱永之间签订的拆迁协议无效，朱永返还拆迁公司的补偿款3万元。万元。限制行为能力人是指不能完全辨认自己行为的精神病人和限制行为能力人是指不能完全辨认自己行为的精神病人和10周岁以上不满周岁以上不满18周岁的公民，限制行为能力人的民事活动由周岁的公民，限制行为能力人的民事活动由其法定代理人代为进行，或者在征得其法定代理人同意后进行。其法定代理人代为进行，或者在征得其法定代理人同意后进行。根据根据民法通则民法通则第第58条的规定，限制行为能力人依法不能独条的规定，限制行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。第立实施的民事行为无效。第61条同时规

16、定，民事行为被确认无条同时规定，民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。损失的一方。本案中朱永经鉴定为限制行为能力人，其所签订的拆迁协本案中朱永经鉴定为限制行为能力人，其所签订的拆迁协议应当征得其妻子同意或由其妻子代为进行。议应当征得其妻子同意或由其妻子代为进行。三、房地产买卖三、房地产买卖1、一起商品房买卖合同纠纷案的效力认定、一起商品房买卖合同纠纷案的效力认定案情：案情：王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的

17、交付时间。此后，王某依约支付同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法权登记手续且主张其与李某的买卖

18、合同无效，李某因之诉至法院。院。分歧：分歧：本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。力如何，对此有三种意见。第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了城第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了城市房地产管理法无产权房屋不得买卖的禁止性规定。市房地产管理法无产权房屋不得买卖的禁止性规定。第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。第三种意见认为合

19、同有效，理由为：王某将其对房屋开发第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。思自治，并不违反法律强制性规定。本案适当的处理方式认定王某与李某间的合同是有效的，本案适当的处理方式认定王某与李某间的合同是有效的，王某的转让行为是有权处分。王某违反合同约定，李某诉请王王某的转让行为是有权处分。王某违反合同约定，李某诉请王某继续履行合同应予以支持。某继续履行合同应予以支持。主要争议问题：主要争议问题：是在王某转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上。是

20、在王某转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上。如果认定为无权处分，因合同法如果认定为无权处分，因合同法51条规定的无权处分被认条规定的无权处分被认为是效力待定的，因此，王某与李某间的合同效力会被认定为为是效力待定的，因此，王某与李某间的合同效力会被认定为效力待定的合同。此时买卖合同会因为王某恶意拒绝办理产权效力待定的合同。此时买卖合同会因为王某恶意拒绝办理产权手续而使合同一直处于效力待定的状态，显然不符合民法诚实手续而使合同一直处于效力待定的状态，显然不符合民法诚实信用的基本原则，也不利于解决王某与李某间的纠纷。信用的基本原则，也不利于解决王某与李某间的纠纷。况且，对无权处分合同的效力问

21、题，我国法学界本来就存有况且，对无权处分合同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为无权处分合同是有效的。争议，同样有观点认为无权处分合同是有效的。2、房屋未办过户手续、房屋未办过户手续该买卖合同是否有效该买卖合同是否有效案情案情：2004年年4月月20日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，双方约定：郭某自愿将其所有的一套商品房，作价双方约定：郭某自愿将其所有的一套商品房，作价100000元元出售给曾某，签订协议之日曾某预付房款出售给曾某，签订协议之日曾某预付房款80000元，余款元，余款20000元于同年元于同年8月月20日前郭某交付房屋时一

22、次性支付。郭某日前郭某交付房屋时一次性支付。郭某承诺在承诺在9月月20日之前协助曾某办理房产过户手续。日之前协助曾某办理房产过户手续。协议签订后，曾某按约付清了房款，郭某也交付了房屋。协议签订后，曾某按约付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子卖给曾某。后郭某反悔，不想把房子卖给曾某。2004年年9月月20日，曾某依日，曾某依约要求郭某办理房屋过户手续遭郭某拒绝，郭某于同年约要求郭某办理房屋过户手续遭郭某拒绝，郭某于同年9月月10日诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令曾某归日诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令曾某归还房屋，并表示愿意退还房款本息。还房屋，并表示

23、愿意退还房款本息。分歧分歧：对本案郭某与曾某签订的买卖房屋协议是否有效。：对本案郭某与曾某签订的买卖房屋协议是否有效。本案中郭某与曾某之间的房屋买卖协议体现了双方的真实本案中郭某与曾某之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，郭某拒绝协助办理房屋产权变更手意思表示，且已房款两清，郭某拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了曾某的合法权益。故本案应依据我国民法通则续，侵害了曾某的合法权益。故本案应依据我国民法通则及相关司法解释，认定郭某与曾某的房屋协议有效。及相关司法解释，认定郭某与曾某的房屋协议有效。3、当你遇到房地产虚假广告、当你遇到房地产虚假广告案例：某开发商开发一花园小区，在

24、其售楼处和其他宣传资案例：某开发商开发一花园小区，在其售楼处和其他宣传资料中的示意图和文字表明该小区之外的正南面是拟建中的嬉水料中的示意图和文字表明该小区之外的正南面是拟建中的嬉水公园，嬉水公园的南面即为海景，故购买该小区的业主户户可公园，嬉水公园的南面即为海景，故购买该小区的业主户户可享受无限海景。但在业主入伙时却发现开发商标明为嬉水公园享受无限海景。但在业主入伙时却发现开发商标明为嬉水公园的地方正在兴建一超大型高层住宅群。业主不但无缘无限海景，的地方正在兴建一超大型高层住宅群。业主不但无缘无限海景，连通风、采光都大受影响。业主发现上当，即怒告无良开发商。连通风、采光都大受影响。业主发现上当

25、，即怒告无良开发商。合同法第合同法第54条第条第2款规定，一方以欺诈手段使对方在违款规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同法第或者仲裁机构变更或者撤销。合同法第56条规定：条规定：“被撤被撤销合同自始没有法律约束力。销合同自始没有法律约束力。”开发商在售楼广告中实施了欺诈行为，就应当承担欺诈行开发商在售楼广告中实施了欺诈行为，就应当承担欺诈行为引致的法律责任。案例中的开发商违反诚实信用原则，采用为引致的法律责任。案例中的开发商违反诚实信用原则，采用欺诈手段诱骗业主签

26、订房地产买卖合同，若业主知道事实真相，欺诈手段诱骗业主签订房地产买卖合同，若业主知道事实真相，绝不会买或绝不愿花如此高的价格买所谓的豪宅，故业主有权绝不会买或绝不愿花如此高的价格买所谓的豪宅，故业主有权依据合同法第依据合同法第54条第条第2款的规定请求人民法院或仲裁机构款的规定请求人民法院或仲裁机构撤销房地产买卖合同，并可根据合同法第撤销房地产买卖合同，并可根据合同法第58条的规定，要条的规定，要么请求撤销房地产买卖合同退房退钱，要么请求按房屋价值的么请求撤销房地产买卖合同退房退钱，要么请求按房屋价值的降低幅度要求开发商进行补偿。降低幅度要求开发商进行补偿。4、房地产纠纷索赔案第一例房地产纠纷

27、索赔案第一例27万购房款获赔万购房款获赔63万万1998年年9月，银先生看中了深圳某花园的月，银先生看中了深圳某花园的2栋栋32B的一套现的一套现楼单位，交付订金后与开发商签订了认购书。楼单位，交付订金后与开发商签订了认购书。按约定，签订认购书当日，开发商就与当事人银先生办理按约定，签订认购书当日，开发商就与当事人银先生办理了入伙手续。了入伙手续。不久，银先生将不久，银先生将27万多元的房款，一次性付给了开发商。万多元的房款，一次性付给了开发商。1998年年11月，双方按房地产买卖程序及相关要求，正式签订了月，双方按房地产买卖程序及相关要求，正式签订了深圳市房地产买卖合同。办理好入伙手续并装修

28、后，银先深圳市房地产买卖合同。办理好入伙手续并装修后，银先生一家高兴地搬进了新房。生一家高兴地搬进了新房。与此同时，银先生按开发商要求将购房合同原件、身份证与此同时，银先生按开发商要求将购房合同原件、身份证复印件、付款发票等资料交给了开发商，委托开发商办理产权复印件、付款发票等资料交给了开发商，委托开发商办理产权证手续。到证手续。到1999年年11月，开发商电话通知银先生去看房产证，月，开发商电话通知银先生去看房产证，看到的却是看到的却是1栋栋32B的房产证，并不是的房产证，并不是2栋栋32B的产权证。此时的产权证。此时开发商向银先生解释房产证出错，可能是国土部门的在办理过开发商向银先生解释房

29、产证出错，可能是国土部门的在办理过程中错将程中错将“2栋栋32B”办成了办成了“1栋栋32B”。为此，开发商也积极。为此，开发商也积极主动承诺由他们负责去办理换证手续，最多主动承诺由他们负责去办理换证手续，最多2个月时间就可以个月时间就可以办理好。办理好。八个月过去了，八个月过去了，2000年年7月，银先生从有关方面获悉，他月，银先生从有关方面获悉，他所购买的某花园所购买的某花园2栋栋32B房其实早已卖了，原户主还办理了房地房其实早已卖了，原户主还办理了房地产证及户口指标，银先生为此感到莫大的气愤。产证及户口指标，银先生为此感到莫大的气愤。一次性交付一次性交付27万多元的房款一年后，接到电话通

30、知银先生万多元的房款一年后，接到电话通知银先生去看房产证，看到的却是去看房产证，看到的却是1栋栋32B的房产证，并不是看中的的房产证，并不是看中的2栋栋32B。八个月后银先生惊悉。八个月后银先生惊悉2栋栋32B房早已卖了，原户主还办理房早已卖了，原户主还办理了房地产证及户口指标，银先生为此感到莫大的气愤。了房地产证及户口指标，银先生为此感到莫大的气愤。为讨公道第一次上法庭为讨公道第一次上法庭为了讨说法，银先生于为了讨说法，银先生于2000年年9月向法院提起诉讼，要求赔月向法院提起诉讼，要求赔偿购房款、办证费、入伙费、装修费及精神损失等合计偿购房款、办证费、入伙费、装修费及精神损失等合计67万元

31、。万元。案件进入诉讼程序后，开发商进行了应诉答辩，认为双方签订案件进入诉讼程序后，开发商进行了应诉答辩，认为双方签订的合同已经经过了公证（实为见证）并已交付使用，而且也为的合同已经经过了公证（实为见证）并已交付使用，而且也为银先生办理了房产证，只是工作中出了错。开发商在答辩中指银先生办理了房产证，只是工作中出了错。开发商在答辩中指出，此前已经着手给银先生办理换证（房产证）手续，而且国出，此前已经着手给银先生办理换证（房产证）手续，而且国土部门也愿意办理换证，只是手续较为复杂，才拖了一段时间。土部门也愿意办理换证，只是手续较为复杂，才拖了一段时间。开发商对此承诺，愿意尽快为银先生办理换证手续，希

32、望银先开发商对此承诺，愿意尽快为银先生办理换证手续，希望银先生能够谅解。银先生相信了开发商，并于生能够谅解。银先生相信了开发商，并于2000年年10月向法院撤月向法院撤诉。诉。1年多过去了，见开发商给不了明确结果或说法，银先生年多过去了，见开发商给不了明确结果或说法，银先生于于2002年年4月正式委托广东深鹏律师事务所的李永修律师作为月正式委托广东深鹏律师事务所的李永修律师作为其诉讼代理人，再次启动了诉讼程序。其诉讼代理人，再次启动了诉讼程序。查实房屋已售进入二次诉讼查实房屋已售进入二次诉讼李律师接受委托后，进行了大量的调查取证后，初步获悉李律师接受委托后，进行了大量的调查取证后，初步获悉了银

33、先生购买的了银先生购买的2栋栋32B房已于房已于1996年卖给了张某，并于年卖给了张某，并于1998年年9月在国土部门办理了房产证，而且同期办理了购房入户手月在国土部门办理了房产证，而且同期办理了购房入户手续。续。对于房屋已售，要说开发商不知道或是对于房屋已售，要说开发商不知道或是“疏忽大意疏忽大意”，显然，显然是说过不去的。按当事人的理解，在这种情况下，开发商还通是说过不去的。按当事人的理解，在这种情况下，开发商还通知其办理相应手续，实际上是在故意欺骗和玩弄。为此，银先知其办理相应手续，实际上是在故意欺骗和玩弄。为此，银先生再一次提起诉讼，并要求开发商双倍赔偿购房款和其它损失生再一次提起诉讼

34、，并要求开发商双倍赔偿购房款和其它损失等共计等共计66万元。万元。深圳某区法院于深圳某区法院于2002年年4月受理了此案，法院从派出所调月受理了此案，法院从派出所调取的户籍资料中，进一步证实了取的户籍资料中，进一步证实了2栋栋32B房已经办理了他人户口房已经办理了他人户口的事实。然而在庭审中，开发商却一改以前的态度，提出双方的事实。然而在庭审中，开发商却一改以前的态度，提出双方已经协议修改了购房合同，即将合同中的已经协议修改了购房合同，即将合同中的“2栋栋32B”更改为更改为“1栋栋32B”，而且已经腾空了，而且已经腾空了1栋栋32B房，银先生可以随时入住，房，银先生可以随时入住，同时提交了同

35、时提交了3份经涂改为份经涂改为“1栋栋32B”的购房合同。的购房合同。与此同时，法庭在庭审中聘请了专门机构对与此同时，法庭在庭审中聘请了专门机构对“2栋栋32B”的装修的装修费进行了评估，评估价值为费进行了评估，评估价值为31092元。由于双方调解不成，法元。由于双方调解不成，法院于院于2002年年12月作出一审判决，认为原、被告双方将合同标的月作出一审判决，认为原、被告双方将合同标的修改为修改为1栋栋32B号房，是双方对合同标的变更，判决确认双方于号房，是双方对合同标的变更，判决确认双方于1998年年11月签订变更后的房地产买卖合同有效，双方应继续履月签订变更后的房地产买卖合同有效，双方应继

36、续履行；被告（开发商）赔偿原告装修费损失行；被告（开发商）赔偿原告装修费损失31092元；驳回原告元；驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费的其它诉讼请求。案件受理费11665元、评估费元、评估费1000元，由原元，由原告承担告承担10665元。拿到这样一个判决结果，银先生真是哭笑不元。拿到这样一个判决结果，银先生真是哭笑不得，感到莫大的委屈和气愤。得，感到莫大的委屈和气愤。进行了大量的调查取证后，银先生初步获悉进行了大量的调查取证后，银先生初步获悉2栋栋32B房已于房已于1996年卖出，开发商存在故意欺骗和玩弄的意图。当再一次提年卖出，开发商存在故意欺骗和玩弄的意图。当再一次提起诉讼时，开发商却

37、一改以前的态度，提交了起诉讼时，开发商却一改以前的态度，提交了3份经涂改为份经涂改为“1栋栋32B”的购房合同，银先生败诉了。的购房合同，银先生败诉了。这样的结果，无论对谁都是难以接受的。为此，银先生再这样的结果，无论对谁都是难以接受的。为此，银先生再次与李律师重新分析案情，又去了相关部门调取了当时次与李律师重新分析案情，又去了相关部门调取了当时2栋栋32B的见证合同，针对一审判决，提出了四点上诉理由：的见证合同，针对一审判决，提出了四点上诉理由：一是关于一是关于2栋更改为栋更改为1栋的涂改之处没有银先生的任何确认；栋的涂改之处没有银先生的任何确认；二是原二是原2栋栋32B的购房合同见证件、当

38、时的认购书、购房发的购房合同见证件、当时的认购书、购房发票等证据，仍存于区国土局某部门，这些充分证明合同标的为票等证据，仍存于区国土局某部门，这些充分证明合同标的为2栋栋32B的事实；的事实；三是开发商在第一次的应诉答辩中曾承认三是开发商在第一次的应诉答辩中曾承认1栋栋32B房产证属房产证属办证失误所致；办证失误所致；四是根据最高人民法院关于民事证据的若干规定，开发商四是根据最高人民法院关于民事证据的若干规定，开发商主张合同变更应承担举证责任。并继续要求开发商双倍赔偿。主张合同变更应承担举证责任。并继续要求开发商双倍赔偿。此时，正值最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷此时，正值最高人民法院关

39、于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释颁布。深圳市中院受理该案后，案件适用法律若干问题的解释颁布。深圳市中院受理该案后，组成合议庭对该案进行审理。律师又再次去国土部门查询了产组成合议庭对该案进行审理。律师又再次去国土部门查询了产权档案资料，发现该楼盘权档案资料，发现该楼盘1999年年12月核准的月核准的1栋栋32B房产证已房产证已经无效，该房已于经无效，该房已于2003年年5月登记于开发商名下，登记价格仅月登记于开发商名下，登记价格仅为人民币为人民币16万多元。万多元。二审法院审理认为，被上诉人（开发商）故意隐瞒涉案房二审法院审理认为，被上诉人（开发商）故意隐瞒涉案房产产“2栋栋3

40、2B”已售给他人的事实，采用欺诈手段与上诉人签订已售给他人的事实，采用欺诈手段与上诉人签订的房地产买卖合同，依法属于可撤销合同。的房地产买卖合同，依法属于可撤销合同。2003年年10月份，深月份，深圳中院在庭审分析后，依据有关法律法规判决撤销双方当事人圳中院在庭审分析后，依据有关法律法规判决撤销双方当事人于于1998年年11月签订的深圳市房地产买卖合同；最终判决被月签订的深圳市房地产买卖合同；最终判决被上诉人（开发商）返还上诉人双倍退还购房款及全额退还购房上诉人（开发商）返还上诉人双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合

41、计63万多元。万多元。律师点评律师点评“诚实信用诚实信用”是民事活动的基本准则，违反诚信原则理当是民事活动的基本准则，违反诚信原则理当付出相应的诚信代价。付出相应的诚信代价。除我国消费者权益保护法在消费领域率先就欺诈行为规定除我国消费者权益保护法在消费领域率先就欺诈行为规定了双倍赔偿标准外，最高人民法院关于审理商品房买卖合同了双倍赔偿标准外，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释也明确规定对房地开发商的欺纠纷适用法律若干问题的解释也明确规定对房地开发商的欺诈行为，适用双倍赔偿标准。加重了房地产开发商的诚实义务，诈行为，适用双倍赔偿标准。加重了房地产开发商的诚实义务，这无疑

42、是法律的一大进步。这无疑是法律的一大进步。本案中深圳市中级人民法院及其法官清楚、准确地适用双本案中深圳市中级人民法院及其法官清楚、准确地适用双倍赔偿标准，对于规范房地产市场秩序维护消费者权益均将起倍赔偿标准，对于规范房地产市场秩序维护消费者权益均将起到积极的推进和警示作用。到积极的推进和警示作用。四、房屋租赁四、房屋租赁1、双方未定租期出租人是否可以随时要求解除租赁、双方未定租期出租人是否可以随时要求解除租赁关系关系案情案情原告：王某原告：王某被告：李某被告：李某王某与李某口头约定，由李某租王某房屋门面房一间，租王某与李某口头约定，由李某租王某房屋门面房一间，租金每月金每月400元，租期元，租

43、期6个月。承租期满后，王某口头通知李某，个月。承租期满后，王某口头通知李某，增加租金，按每月增加租金，按每月500元交纳。被告李某表示同意，即从当月元交纳。被告李某表示同意，即从当月按每月按每月500元给李某交纳租金。三个月以后，李某再次上调租元给李某交纳租金。三个月以后，李某再次上调租金，每月金，每月600元，并交押金元，并交押金500元。王某通知李某时遭拒，李某元。王某通知李某时遭拒，李某仍按月交纳仍按月交纳500元租金，王某以未交足为由拒收，诉至法院，元租金，王某以未交足为由拒收，诉至法院，要求李某按每月要求李某按每月600元交纳，并于年底退出房屋。元交纳，并于年底退出房屋。审判审判法院

44、审理认为：原、被告签订门面房租赁合同期满时，双法院审理认为：原、被告签订门面房租赁合同期满时，双方应该续租事宜重新签订书面合同。方应该续租事宜重新签订书面合同。但原告只是口头形式通知，要求被告每月按但原告只是口头形式通知，要求被告每月按500元交纳租金，元交纳租金，被告同意后，双方按此协议履行了三个月，应视其口头协议有被告同意后，双方按此协议履行了三个月，应视其口头协议有效。双方应当就原口头协议的不足之处再行协商，达成有期限效。双方应当就原口头协议的不足之处再行协商，达成有期限的补充协议。的补充协议。原告在未签订补充协议和未征得被告同意的情况下，单方原告在未签订补充协议和未征得被告同意的情况下

45、，单方随意提高租金，是违约行为。被告要求按口头协议履行至一年，随意提高租金，是违约行为。被告要求按口头协议履行至一年，符合门面房出租的一般情况。符合门面房出租的一般情况。依照中华人民共和国民法通则第五十七条的规定，判依照中华人民共和国民法通则第五十七条的规定，判决驳回原告的诉讼请求，被告按每月租金决驳回原告的诉讼请求，被告按每月租金500元的口头协议履元的口头协议履行到年底。行到年底。判决后，原告不服，上诉，至二审。判决后，原告不服，上诉，至二审。二审法院审理认为：王某与李某就房屋租金所达成的口头二审法院审理认为：王某与李某就房屋租金所达成的口头协议已履行三个月之久，应视为有效。但王某在未与李

46、某就房协议已履行三个月之久，应视为有效。但王某在未与李某就房屋租金重新达成协议时，再次提高租金的要约遭拒绝后，其要屋租金重新达成协议时，再次提高租金的要约遭拒绝后，其要约仅系单方行为，不能作为再次提高租金收取的依据。约仅系单方行为，不能作为再次提高租金收取的依据。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，处理原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，处理正确，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第正确，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第二项之规定，判决王某与李某就房屋租金所达成的口头一款第二项之规定，判决王某与李某就房屋租金所达成的口头协议自双方当事人接到判决书后

47、第十五日终止。协议自双方当事人接到判决书后第十五日终止。五、住宅建设五、住宅建设1、非法套取、非法套取20多万多万全国首例套取公积金案在宁宣判全国首例套取公积金案在宁宣判一些无业人员、中介公司通过伪造一套以假乱真的购房文件一些无业人员、中介公司通过伪造一套以假乱真的购房文件和完税发票非法套取公积金，造成和完税发票非法套取公积金，造成20多万元公积金流失。这伙多万元公积金流失。这伙嫌犯被南京市玄武区检察院分别以涉嫌伪造、买卖国家机关证嫌犯被南京市玄武区检察院分别以涉嫌伪造、买卖国家机关证件、印章和伪造公司、企业单位印章等罪名提起公诉。昨天，件、印章和伪造公司、企业单位印章等罪名提起公诉。昨天，这

48、起全国首例套取公积金犯罪案在玄武法院开庭审理。这起全国首例套取公积金犯罪案在玄武法院开庭审理。48岁的张桂华，原南京炼油厂职工。岁的张桂华，原南京炼油厂职工。04年年8月，她得知提月，她得知提取住房公积金必须提供购房契约和完税发票，一种靠帮别人提取住房公积金必须提供购房契约和完税发票，一种靠帮别人提取公积金来非法获利的念头开始萌生。她通过小广告与造假者取公积金来非法获利的念头开始萌生。她通过小广告与造假者联系，提供自己的购房契约和联系，提供自己的购房契约和“完税票完税票”给造假者，让其依样给造假者，让其依样伪造伪造“完税票完税票”。张桂华看过造假者精心伪造而成的张桂华看过造假者精心伪造而成的“

49、完税票完税票”，觉得很像，觉得很像，于是以每份于是以每份30元至元至40元的价格从造假者手中购得假元的价格从造假者手中购得假“完税票完税票”，并以每份，并以每份1元的价格从房产局购得空白的元的价格从房产局购得空白的“房屋买卖契约房屋买卖契约”，填上虚假内容后一并提供给他人非法提取住房公积金，自己，填上虚假内容后一并提供给他人非法提取住房公积金，自己从中收取高额好处费以牟取暴利。从中收取高额好处费以牟取暴利。开始，张桂华只为本单位的同事开始，张桂华只为本单位的同事“办理办理”住房公积金提现，住房公积金提现，一段时间后她觉得此项一段时间后她觉得此项“业务业务”开展得较为顺利，且利润丰厚，开展得较为

50、顺利，且利润丰厚，其胆子也越来越大。为了扩大其胆子也越来越大。为了扩大“业务量业务量”，张桂华通过报纸广，张桂华通过报纸广告与一些中介公司取得联系，并与这些中介公司达成了合作意告与一些中介公司取得联系，并与这些中介公司达成了合作意向，由中介公司在报纸上刊登向，由中介公司在报纸上刊登“公积金提现公积金提现”等内容的广告招等内容的广告招揽揽“客户客户”，收集，收集“客户客户”的个人信息提供给张桂华，张桂华的个人信息提供给张桂华，张桂华将含有将含有“客户客户”个人信息的假个人信息的假“完税票完税票”等手续提供给中介公等手续提供给中介公司，再由中介公司持上述假手续陪司，再由中介公司持上述假手续陪“客户