中海物业设备管理手册52页.doc

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1、 WI/G01-目 录 目 录 C/0 1/3编号 标 题 页码 版号/状态WI/G01-001 工程部组织机构图 1 C/0 WI/G01-002 工程部职责 2 C/0 WI/G01-003 工程部经理职责 1 C/0WI/G01-004 工程部副经理职责 1 C/0WI/G01-005 工程部专业工程师职责 3 C/0WI/G01-006 工程部资料员职责 1 C/0WI/G01-007 小区机电主管职责 1 C/0WI/G01-008 设备保修期管理办法 1 C/0WI/G01-009 水电过户审批制度 2 C/0WI/G01-010 配电房管理制度 1 C/0WI/G01-011 发

2、电机房管理制度 1 C/0WI/G01-012 水泵房管理制度 1 C/0WI/G01-013 空调制冷设备房管理制度 1 C/0WI/G01-014 中控室/消防中心管理制度 1 C/0WI/G01-015 计量器具定期检定制度 1 C/0WI/G01-016 计量器具的检定方法 4 C/0WI/G01-017 电气维修规定 1 C/0WI/G01-018 大厦临时用电管理规定 1 C/0WI/G01-019 用水、供水管理规定 1 C/0WI/G01-020 供方选择评定规定 2 C/0WI/G01-021 工程质量的验收规定 1 C/0WI/G01-022 设备管理规程 14 C/0WI

3、/G01-023 设备维修保养管理流程 1 C/0WI/G01-024 公共设备大的故障维修程序 1 C/0WI/G01-025 设备更新、技术改造程序 1 C/0WI/G01-026 红旗设备检评 2 C/0WI/G01-027 公共机电设备维修保养合同 9 C/0WI/G01-目 录 目 录 C/0 2/3编号 标 题 页码 版号/状态MR-001G01 公共机电设备维修保养计划执行情况统计表 1 C/0MR-002G01 配电房、电表房电能表抄表记录 1 C/0MR-003G01 配电房巡查记录 1 C/0MR-004G01 发电机运行记录 1 C/0MR-005G01 水表抄表记录 1

4、 C/0MR-006G01 水泵房巡查记录 1 C/0MR-007G01 公共用水、用电统计表 1 C/0MR-008G01 中央空调冷水机组运行记录表 2 C/0 MR-009G01 计量器具检定台帐 1 C/0MR-010G01 计量器具检定计划 1 C/0MR-011G01 万用表检定记录 1 C/0MR-012G01 钳形表检定记录 1 C/0MR-013G01 供方初审记录 1 C/0MR-014G01 B类供方评价表 2 C/0MR-015G01 C类供方评价表 1 C/0MR-016G01 合格供方名单 1 C/0MR-017G01 工程竣工验收证明 1 C/0MR-018G01

5、 工程结算协议书 1 C/0MR-019G01 解除缺陷责任证书 1 C/0MR-020G01 机电设备统计表 1 C/0MR-021G01 设备(机具)购置申请表 1 C/0MR-022G01 设备(机具)验证单 1 C/0MR-023G01 设备(机具)外委维修申请表 1 C/0MR-024G01 设备维修记录 1 C/0MR-025G01 设备(机具)报废单 1 C/0MR-026G01 设备保养计划表 1 C/0WI/G01-目 录 目 录 C/0 3/3编号 标 题 页码 版号/状态MR-028G01 、级设备保养检查记录 1 C/0MR-029G01 级设备保养、检查记录 1 C/

6、0MR-030G01 设备完好率统计表 1 C/0MR-031G01 设备完好率统计汇总表 1 C/0MR-032G01 设备故障问题转呈单 1 C/0MR-033G01 设备技术状态诊断记录 1 C/0MR-034G01 报废设备、器件清单 1 C/0MR-035G01 红旗设备申报表 1 C/0MR-036G01 红旗设备评分表 1 C/0MR-037G01 红旗设备统计表 1 C/0MR-038G01 红旗设备率统计表 1 C/0WI/G01-001 工程部组织机构图 C/0 1/1强电工程师给排水空调工程师 设计及装修工程师土建工程师助理总经理工程部副经理工程部经理 弱电工程师电梯工程

7、师档案室资料员管理处 供方公司总经理WI/G01-002 工程部职责 C/0 1/210工程部接受主管助理总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。20负责在商务部、顾问管理部组织下对物业项目进行考察，拟制建筑、设备、设施方面的技术方案及合理化建议。30负责代表公司组织楼宇、机电设备、设施验收组，对新楼宇房屋、机电设备、公共设施进行验收接管。负责对管理用房提出装修标准。负责建筑竣工及相关设备、设施技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。40负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司楼宇、机电设备、设施的验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处

8、、供方执行，对偏差进行纠正。50负责审批楼宇、机电设备、设施年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；制定楼宇局部装修改造设计及装修方案；初审价值1000元以上的设施、设备配件、维修设备、电动工具购置申请，报主管助理总经理批准。60负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。7.0负责合同管理（选择合格分包方，建立相关档案并定期进行评审、对大型的工程改造、机电设备、设施外委项目初审、提出方案，立项后组织招投标招标、确定分包单位并签定对外工程分包合同、办理合同会签手续、履行监

9、督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。80负责定期对公司所属物业内的楼宇、机电设备、设施进行检查、诊断。负责组织解决技术难题。90负责每年对房屋进行一次完损等级评定工作。100负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管助理总经理。110负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。120负责本部门手册、文件的修订工作。负责管理处工程、设备技术主管的培训、考核和业务指导。130负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。WI/G01-002 工 程 部 职 责 C/0 2/2140负责代表公司

10、就建筑、设备、设施管理方面事宜对外联络。150负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。160负责推进全公司的节能、降耗工作。WI/G01-003 工 程 部 经 理 职 责 C/0 1/110领导、安排、检查工程部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。20检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。30掌握建筑、设备、设施管理情况，指导各管理处作好楼宇、设备、设施的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超过贰仟元以上的设备、设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管助理总经理审批。40组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备、设施的验收。50组织红旗设备

11、检查评比。定期组织设备管理绩效评审。60组织安全检查。70了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。80掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。90遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。WI/G01-004 工 程 部 副 经 理 职 责 C/0 1/110接受部门经理的领导，当部门经理不在的时候，全面履行部门经理的职责。20作好建筑专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修、改造项目的招标及预算文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。30编制、修订本专业手册、文件，制定公司的规范、标准

12、。负责楼宇设施维修、养护供方评审、合同会签。40对分管专业工程办理图纸、造价的审核、修改，施工监理，组织验收、办理结算等工作。50组织楼宇接管验收工作。60组织装修管理检查工作。70按规定年限组织对所管辖物业的房屋完损等级评定。80配合顾问部对顾问项目进行考察并提出土建方面的建议。90负责管理处机电主管的培训和业务指导。 100遵章守纪、勤奋工作、洁身自律。WI/G01-005 工 程 部 专 业 工 程 师 职 责 C/0 1/310强(弱)电工程师职责11接受部门经理的领导，主管强 (弱)电设备、发电设备。12作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定

13、期检查、指导、调研，解决技术难题。13编制、修订本专业手册、文件，制定公司的规范、标准。负责对设备维修、养护供方评审、合同会签。14参加楼宇接管验收工作，负责强(弱)电设备、发电设备及资料检验。15负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。16负责“专业化设备直管方式”的监管实施。17负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。 18办理用电过户会签手续；用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作；用电设备节能及成本费用测算。 19配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本方面的建议。110遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。20电梯工程师职责21接受部门经理领导

14、与工作安排，主管电梯设备。22负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。23负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并监督实施。24负责编制本专业手册、文件。电梯维修、养护供方评审，合同会签。25定期对各管理处电梯进行检查，指导。26负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。 27配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本方面的建议。28遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。 30给排水空调工程师职责31接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。32作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检

15、查、指导、调研，解决技术难题。 WI/G01-005 工 程 部 专 业 工 程 师 职 责 C/0 2/333编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。34参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。35办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。36负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。37配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。38遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。40土建工程师41接受部门经理、副经理的领导与工作安排。主管改建工程项目进行现场监管，控制施工质

16、量并组织竣工验收，对保修期内的施工项目进行质量跟踪。42作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；参加对所管辖物业的房屋完损等级评定；对入伙六个月以内的物业进行装修检查、指导、调研，解决技术难题。43编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。44参加楼宇接管验收工作，负责公共设施、业主房屋及资料检验。45参加对装修管理的检查工作。46负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。47配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。48遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。50设计及装修工程师51接受部门经理、副经理的领导与工作安排。主管制定管理用房设计及装 修施工标准，对新接管物业的管理用房和改建工程项目提出设计及装修方案。52作好本专业的工作计划，对管理处申报的改造工程项目提出设计方案并协调跟踪。53定期检查、指导、调研，解决技术难题。54编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。55参加楼宇接管验收工作，负责公共设施、业主房屋及资料检验。56参加对装修管理检查的工作。57配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。