房地产估价各章复习要点.doc

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1、房地产估价各章复习要点第一二章 房地产和房地产估价1、了解房地产估价的概念，房地产估价这门学科的研究对象及任务。2、理解房地产的整体概念（1）房地产的定义。（2）房地产的重要性（3）房地产的实物、权益和区位（4）房地产的存在形态：土地、建筑物和房地。（5）房地产的其他名称3、理解土地的概念（1）对土地的各种定义。（2）房地产估价中的土地定义。（3）土地利用所受的限制。（4）对一块土地的基本认识。4、理解建筑物的概念（1）建筑物的定义。（2）对建筑物的基本认识。5、了解房地产的特征。6、掌握房地产的类型7、理解房地产估价的概念。8、理解房地产估价的必要性第三章房地产价格和价值、掌握房地产价格的概

2、念及形成条件。、了解房地产的供给与需求、均衡价格理论。理解房地产的需求弹性和供给弹性。、了解地价与一般物品价格的不同，掌握房地产价格的特征。、掌握房地产价值和价格的种类。第四章 房地产价格影响因素理解房地产价格影响的各类因素第五章 房地产估价原则掌握具体估价作业中应遵循的原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。第六章 比较法1、了解比较法的基本原理。2、掌握搜集交易实例的途径及内容。3、掌握选取可比实例应符合的要求、方法、数量。4、掌握建立价格可比基础包括的具体内容。5、掌握交易情况的修正、交易日期的修正、房地产状况的修正。6、掌握比准价格的求取。会根据题目给出的条

3、件，运用比较法计算比准价格。第七章 成本法1、理解成本法的概念、理论依据、适用的对象、条件和步骤。2、掌握房地产价格的构成，会简单的计算。3、掌握成本法的基本公式，会在各种具体情况下进行应用。4、掌握重新构建价格的概念及求取，区分重置价格和重建价格。会进行计算。5、理解建筑物折旧的概念，掌握其包括的内容。掌握建筑物折旧的求取方法及注意事项。会计算建筑物的折旧额。6、掌握现行商品房价格的构成，理解现行房屋折旧制度，掌握现行房屋完损等级评定标准。第八章 收益法1、理解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件和步骤。2、掌握收益法的各种计算公式并能熟练运用于计算。3、掌握净收益的计算公式，会求不同收益

4、类型房地产的净收益。能区分实际收益和客观收益。掌握净收益流量的类型、收益年限的确定。4、理解资本化率的重要性、界定和实质。掌握资本化率的求取方法。了解投资组合技术。5、掌握土地剩余技术和建筑物剩余技术。第九章 假设开发法1、理解假设开发法的概念、理论依据、适用的对象和条件、操作步骤。了解假设开发法的其他用途。2、理解并能灵活运用假设开发法的基本公式。3、了解现金流量折现法和传统方法的区别及各自的优缺点。房地产估价理论计算题汇总市场法公式 交易情况修正 市场状况调整(交易日期调整) 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指

5、数估价时点时的价格指数可比实例在估价时点的价格采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：房地产状况调整采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：比准价格可比实例交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数典型考题 1.搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200m2， 成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于早年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。 乙交易实例房地产的使用面积2 500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正

6、、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积。如果以平方米为基准，由于1平方米10.764平方英尺。1)总价甲总价16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）76.42 (万元) 乙价157.7395=116.09(万元)(2)单价。则：甲单价=76.42/200 3821 (元/m2)乙单价=116.09/309.67=3748.85(元/m2)2500(平方英尺使用面积)/0.75=3333.3

7、3(平方英尺建筑面积)3333.33(平方英尺建筑面积)/ 10.764=309.67(m2)2.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。利用公式正常成交价格+应由买方缴纳的税费买方实际付出的价格设正常成交价格为A.A+A.5%=2325+A(7%+5%) A=2500(元/m2)3.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分

8、别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。利用公式正常成交价格-应由卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格设正常成交价格为A.A-A.7%=2325-A(7%+5%) A=2500(元/m2)2.3两题最主要区别就是买方实际付出的价格就是房屋的购买价格加上各种税费卖方实际得到的价格就是房屋的购买价格减去各种税费(通俗的说就是我们所说的净到手的价格)4.某宗房地产2007年6月1月的价格为1800元/，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.

9、1（以2005年1月1日为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：5.某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：6.为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/，成交日期2006年10月1

10、日。另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨15%，2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2007年9月1日，即3000（115%）4（12%）73658（元/）7.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为l美元7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2

11、007年9月30日。将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：10007.8450（成交价格）（10.2%）87971.40（元人民币/）8.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨03%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：l000（10.3%）87.7050(估价时点)7891.87（元人民币/）通过7.8二道题得出以下结论如果可

12、比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以人民币为基准的价格变动。那么估价时点的价格中汇率应选用成交日期时的汇率。如果可比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以美元为基准的价格变动平均。那么估价时点的价格中汇率应选用估价时点时的汇率。9.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例A实例B实例C实例D实例E成交价格51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2+2100-3区位状况 0-3%+3%

13、+10房地产状况权益状况-20+2-1-1实物状况-4%-5-2+2+1上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5，其后至2002年11月1日则每月递减0.5，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。5325.87(元)10.为评估某写字楼20

14、01年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例资料表可比实例A可比实例B可比实例C成交价格600058006120成交日期2001.4.12001.2.12001.5.1房地产状况分析表权重可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%交易情况分析表可比实例A可比实例B可比实例C交易情况3%-1%2%(1)交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(2)调查获知该类写字楼的价格，2000

15、年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年10月1日至2003年11月10日平均每月比上月上涨1.8%。(3)房地产状况分析判断见下表。房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。求利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。6423.44(元)成本法某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1-20

16、35年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/，建筑物重置成本为1300原/。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下；门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。由于写

17、字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。1384.59(万元)估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50的年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：实例

18、交易价格 交易情况交易日期房地状况A2200正常2006.3.30比估价对象劣3% B2050正常2005.12.30比估价对象劣8% C2380比正常价格高3% 2006.5.30比估价对象优5% 从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地

19、之间的价格差异如下表所示：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地价是最差级土地的倍数10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 （3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的

20、写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）624.24(万元)收益法某房地产占地4000，土地使用年限为50年，容积率为6，

21、共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60，其余部分的75可用于商业铺位出租，正常出租率为90，每1出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70，每1营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70，每1出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金

22、1800元，出租率为80，出租人需承担相当于租金收入10的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每1建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10，酒楼8，办公楼7)。9591.40(万元)6年前甲公司提供一宗50年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用20年,期满后无偿归甲方。现今,乙方有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限买下来，甲方也愿意出售。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。