购房时签订合同的注意事项.doc

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1、购房时签订合同的注意事项：第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。 第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，

2、再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。 建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的

3、资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义

4、签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把

5、握几个问题。 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开

6、发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 2012-5-23 21:

7、46:40 | 只看该作者 3.15：如何避免买房时的“霸王条款 ”陷阱？楼主标签：商品房认购霸王条款 快签合同了，有些东西觉得不错，就转载过来了，呵呵市消费者协会向广大购房者公布了商品房认购合同中的“霸王条款”，为您在签购房合同时提供参考。市消协提醒购房者：在签合同时，最好携带一 2012-5-23 21:46:40 | 只看该作者 3.15：如何避免买房时的“霸王条款 ”陷阱？楼主标签：商品房认购霸王条款 快签合同了，有些东西觉得不错，就转载过来了，呵呵市消费者协会向广大购房者公布了商品房认购合同中的“霸王条款”，为您在签购房合同时提供参考。市消协提醒购房者：在签合同时，最好携带一市消费者

8、协会向广大购房者公布了商品房认购合同中的“霸王条款”，为您在签购房合同时提供参考。市消协提醒购房者：在签合同时，最好携带一份正规的 商品房买卖合同 （示范文本），与开发商的合同进行认真比对，如果遇到“霸王条款”，不要委曲求全，应该毫不犹豫拿起电话向消协举报。霸王条款一：“认购书一旦签订定金不退还”律师团点评：此条款属于典型的不平等格式条款，定金不退只针对购房者，并没有对对开发商进行约束，如果因开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同时，开发商应当向认购人双倍返还定金。消协支招：该条款应更改为，“认购人签订本认购书时即交付定金，本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订商品房买卖合同时，则

9、无权要求开发商（出卖人）返还定金；因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应将定金返还买受人；如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的，出卖人应双倍返还认购人的定金。”霸王条款二：“收取诚意金定期无息退还不商量”律师团点评：首先，不符合商品房销售条件的开发商是不允许向购房者收取诚意金的；而且如果因为开发商的原因，购房者选房不成，开发商不仅要退还诚意金，而且要支付一定的违约金。消协支招：购房者应与开发商进行协商，约定由于开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应当向购房者支付一定数额的违约金。而对于没有取得商品房预（销）售许可证的开发商，建

10、议购房者不要向开发商交纳任何预订款性质费用。霸王条款三：“通过认购收取首付款或全部购房款”律师团点评：这等于是集购房者的钱去建房，名为认购实为集资建房。这样做无疑加大了购房者的市场风险，购房者对此应当有充分的认识。消协支招：如开发商在没有取得商品房预（销）售许可证的情况下，收受认购人全部的购房款或除按揭贷款以外的所有房款，对这类协议要坚决说“不”如果开发商已经取得了商品房预（销）售许可证，应当与开发商签订正式的商品房买卖合同。)霸王条款四：“出现面积差异，按预定书约定之价款多退少补”律师团点评：这个条款看似公平，实质上认购人承受着较大的风险责任。认购人对此应当格外小心。根据规定，面积误差比绝对

11、值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；如果面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内 （含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。消协支招：与开发商明确约定购房者能够承受的面积误差，对不能承受的面积误差，应约定公平、合理

12、的解决办法，或者详细约定出现面积误差。霸王条款五：“销售资料仅供示范，所有细节以政府审批之图为准”律师团点评：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就房屋及相关设施所作的具体说明和允诺如果对商品房合同签订有重大影响，则应当视为要约。即使说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。消协支招：对于开发商的任何宣传资料或口头承诺，消费者要坚持把相关内容写入合同或将开发商所提供的价格、效果图、户型图、海报等资料作为合同附件，并明确约定违约责任。同时应当注意对相关宣传资料的收集和长期保存。霸王条款六：“所购商品房一经认购，非出卖人同意，不准退” 律师团点

13、评：该条款排除了认购人依法解除合同的权利，违反了合同法的相关规定，属于无效的格式条款。消协支招：购房者一旦发现开发商提供的商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同有类似约定，应当要求开发商删除此类条款，这是消费者的权利。霸王条款七：“认购人提供的资料若不属实，后果自负”律师团点评：该条款属于权利、义务不对等的格式条款。条款的内容显然是站在了开发商的角度，双方签订合同，都存在向对方提供材料的事实，但开发商利用其优势地位，仅约定了认购人提供不实材料的违约责任，却只字不提开发商提供不实材料的违约责任，权利、义务明显不对等。消协支招：购房者应当同时要求在协议中约定开发商提供不实资料违约责任

14、，从而使双方的权利、义务对等。)霸王条款八：“认购人与开发商签订了商品房认购合同，则视为认可了商品房买卖合同中的全部条款”律师团点评：根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，如果有定金条款的约定，出卖人应当将定金返还认购人。消协支招：仔细阅读商品房买卖合同中的条款内容，与开发商协商一致后将协商后的商品房买卖合同文本作为双方认购协议的附件，与认购协议具有同等的法律效力。霸王条款九：“认购人签订本认购书时已对认购条件有充分的了解并同意遵守，对所认购商品房状况也已充分了解。”律师团点评：在多数情况下，购房者不可能完全掌握开发商从获得营业执照开始到竣工预售为止一系列环节中的审批、实施过程。消协支招：建议认购人在签订商品房认购合同的同时，将具体的认购条件、未来交付的房屋状况尽量写入合同，并明确违约责任，充分保护处于弱势地位的认购人的合法权益。