上海市居住物业管理条例.docx

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1、上海市居住物业管理条例上海市居住物业管理条例第一章 总 则第一条 为了规范本市居住物业的运用、修理和其他管理服务活动，维护业主，运用人和物业管理企业的合法权益，创建和保持整齐、平安、舒适的居住环境，依据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际状况，制定本条例。其次条 本条例适用于本市行政域内的居住物业管理。第三条 本条例所称居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。本条例所称业主，是指物业的全部权人。本条例所称运用人，是指物业的承租人和实际运用物业的其他人。本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的托付，依据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。第四条 物业管理实行业主自

2、治管理与托付物业管理企业专业管理服务相结合的原则。第五条 上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内物业管理进行管理监督。建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门根据各自职责，协同实施本条例。街道办事处、乡镇人民政府帮助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系协调。其次章 业主自治管理第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会。物

3、业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门根据住宅与公共设施的相关状况划定。第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担当。一个物业管理区域内，有下列状况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(三)住宅出售已满两年。第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成;业主子数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业

4、主大会或者业主代表大会作出的确定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会;经百分之十五以上或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。业主大会或者业主代表应当邀请居民委员会和运用人代表列席。第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：(一)选举、罢免业主委员会委员;(二)审议通过业主委员会章程和业主公约;(三)听取和审议物业管理服务工作报告;(四)确定物业管理的其他重大事项。第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：(一)成立业主委员会登记申请书;(

5、二)业主委员会委员名单;(三)业主委员会章程。区、县房地产管理部门应当自受理登记之日起十五日内，完成登记工作;对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。第十一条 业主委员会依据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期两年。第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：(一)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施状况;(二)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;(三)依照本条例设立物业修理基金的，负责该基金的筹集、运用和管理;(四)审定物业管理企业

6、提出的物业管理服务年度安排、财务预算和决算;(五)听职业主、运用人的看法和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;(六)监督公共建筑、公共设施的合理运用;(七)业主大会或者业主代表大会给予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议必需有过半数委员出席有效，作出确定应当经全体委员过半数通过第十三条 住宅出售单位应当根据规定供应物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有;物业管理服务用房的收益用于业主委员会的话动经费和补充物业修理基金。详细方法由市人民政府制定。第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：(一)听职业主、运用人对物业管理服务的看法和建议，向业主委员会或者

7、物业管理企业反映;(二)执行业主委员会作出的确定;(三)提出共用部位和共用设备的修理、更新建议。第十五条 业主公约是有关物业运用、修理和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。运用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之曰起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日十五日内，将业主公约报所在地的区、县房产管理部门备案。第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的确定，对物业管理区域内全体业主、运用人具有约束力。业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的确定，不得与法律法规相抵触。第三章物业管理服务第十七条 物业管理企业应当根据规定向市房地局或者注册地

8、的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之曰起二十曰内，核发物业管理资质证书。物业管理企业应当根据资质管理的规定从事物业管理服务。第十八条 业主或者业主委员会应当托付一个物业管理企业管理物业。物业管理企业接受托付从事物业管理服务合同。物业管理服务合同应当载明下列主要内容：(一)业主委员会和物业管理企业的名称、居处;(二)物业管理区域的范围和管理项目;(三)物业管理服务的事项;(四)物业管理服务的要求和标准;(五)物业管理服务的费用，.(六)物业管理服务的期限;(七)违约责任;(八)合同终止和解除的约定;(九)当事人双方约定的其他事项。

9、物业管理服务合同的期限为两年。物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：(一)住宅共用部位、共用设备的运用管理、修理和更新;(二)物业管理区域内公共设施的运用管理、修理和更新;(三)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;(四)保洁服务;(五)保安服务;(六)物业修理、更新费用的帐务管理;(七)物业档案资料的保管。物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：(一)住宅的自用部位和自用设备的修理、更新;(二)业主委员会托付的其他物业管理服务事项。其次十条 物业管

10、理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整齐美丽、公共秩序良好，保障物业运用便利、平安，并根据下列要求实施：(一)根据国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度安排，实施管理服务;(二)在业主、运用人作用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施运用、维护的方法、要求、留意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、运用人;(三)常常对物业管理区域进行全面的巡祝、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护;(四)发觉住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，马上实行爱护措施，并根据物业管理服务合同的约定进行修理;(五)接到物业损坏报修时，限时进行修理和处理;

11、(六)做好物业修理、更新及其费用收支的各项记录，妥当保管物业档案资料和有关的财务帐册;(七)每半年向业主委员会报送物业修理、更新费用的收支帐目，接受审核;(八)定期听职业主委员会、业主、运用人的看法和建议，改进和完善管理服务;(九)发观违反本条例或者业主公约的行为，马上进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告;(十)根据物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、运用人托付的其他管理服务事项。除前款规定外，物业管理企业应当协作居民委员会做好杜区管理、社区服务的有关工作。其次十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。其次十二条 物业管理服务收费包括

12、下列项目：(一)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡祝、检查，物业修理、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;(二)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;(三)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;(四)保安费，用于物业管理区域内日常平安保卫服务所需的费用;(五)修理费，用于物业修理服务所需的费用。前款第(一)、(二)、(三)、(四)项费用按月分项计算，第(五)项费用按实际修理项目计算其次十三条 物业管理服务收费的标准根据下列规定确定：(一)已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定;(二)一般内销商品住宅

13、的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定;(三)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、运用人协商确定。其次十四条 物业管理服务费由物业管理企业根据物业管理服务合同的约定向业主收取。业主与运用人约定由运用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。其次十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已根据本条例向业主或者运用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复

14、收取性质相同的费用。未受业主委员会或者业主、运用人托付，物业管理企业自行供应服务收费的，业主或者运用人可以不支付。其次十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：(一)对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还;(二)移交全部物业档案资料和有关的帐务帐册;(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。第四章 物业的作用其次十七条 业主、运用人应当遵遵守法律律、法规的有关规定，根据有利于物业运用、平安以及公允、合理的原则，正确处理供水通行、排水、通行、通风、采光、修理、环境卫生、环境爱护等方面的相邻关系。其次十八

15、条 物业运用中禁止下列行为;(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;(二)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;(三)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;(四)侵占绿地、毁坏绿化;(五)乱设摊、乱设集贸市场;(六)乱倒垃圾、杂物;(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(八)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;(九)法律、法规禁止的其他行为。其次十九条 业主或者运用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和留意事项告知业主或者运用人。物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发觉违反本条例其次十八条

16、的行为，应当劝阻制止，并督促改正;对拒不改正的，应当刚好告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。第三十条 住宅不得变更运用性质。因特别状况须要变更运用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、运用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。物业管理区域内根据规划建设的公共建筑和公共设施，不得变更运用性质。第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业修理或者公共利益须要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内复原原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救援、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的

17、规定，由业主委员会确定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业修理基金，用于公共设施的修理、更新。第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、运用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。根据前款规定收取的经营性设施费用应当纳入物业修理基金。利用物业设置公益性设施，根据市人民政府的有关规定执行。第三十三条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，根据本市环境卫生管理法规的有关规定执行。第三十四条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合

18、同的附件。住宅转让合同或者租赁合同签订之曰起十日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关状况书面告知业主委员会和物业管理企业。第五章物业的修理第三十五条 公有住宅和新建一般内销商品住宅出售时，应当设立物业修理基金新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时，可以设立物业修理基金。物业修理基金设立的详细标准和方法，由市人民政府规定。第三十六条 住宅出售单位应当将物业修理基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立特地帐户，根据不低于城乡居民存款利率计职利息。物业修理基金应当按幢立帐、按户核算。第三十七条 物业修理基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的修理、更新，不得挪作他用。业主委员会应当定期

19、公布物业修理基金的收支状况，接受业主监督。第三十八条 物业修理、更新的费用，根据下列规定担当：(一)住宅自用部位和自用设备的修理、更新费用，由业主担当;(二)住宅共用部位和共用设备的修理、更新费用，由整幢住宅的业主根据各自拥有的住宅建筑面积比例共同担当;根据本条例设立物业修理基金的，在物业修理基金中列(三)公共设施的修理、更新费用，由物业管理区域内的全体业主根据各自拥有的住宅建筑面积比例共同担当;依照本条例设立物业修理基金的，在物业修理基金中列支。住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其修理、更新费用由责任人担当。物业出现严峻损坏，影响业主和运用人平安时，区、县地产管理部门应当督促限

20、期修理。物业修理基金不足时，业主应当根据业主委员会的确定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业修理基金。巳售公有住宅的公共设施修理、更新费用，根据市人民政府的规定执行。第三十九条 住宅的共用部位、共用设备修理时，相邻业主、运用人应当予以协作。因相邻业主、运用人阻挠修理造成其他业主、运用人财产损失的，责任人应当负责陪偿，因物业修理、装修造成相邻业主、运用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。第四十条 业主转让住宅时，其物业修理基金帐户中剩余部分的费用不予退还，接着用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的修理、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

21、第六章前期物业管理第四十一条 本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅运用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅运用公约、前期物业管理服务合同和住宅运用说明书作为住宅转让合同的附件。住宅运用公约不得与法律、法规相抵触。第四十三条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的全部权、运用权单独转让。第四十四条 新建商品住宅出售单位应当根据国家和本市规定的保修期限和保修范围，担当住

22、宅的保修责任。第四十五条 新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得运用物业修理基金第四十六条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付运用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位担当;自新建商品住宅交付运用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人根据住宅转让合同的约定担当。第四十七条 新建商品住宅交付运用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。第四十八条 住宅运用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效

23、时终止。第四十九条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。第五十条 前期物业管理适用本条例其次章以外的各章规定。第七章投诉第五十一条 市房地局和队县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和运用人对违反本条例行为的投诉。第五十二条 区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起三十日内答复投诉人。投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，可以向市房地局提出复核要求。市房地局应当自受理之日起三十日内，将复核看法答复投诉人。第五十三条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当自受理之日起五日内，移送有关

24、行政管理部门处理，并书面告知投诉人。第八章法律责任第五十四条 业主、运用人违反业主公约、住宅运用公约，应当担当相应的民事责任。对违反业主公约、住宅运用公约的，业主委员会或者相关的业主、运用人可以向人民法院提起民事诉讼。业主、运用人未根据物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当担当相应的违约责任;造成业主、运用人损失的，应当担当赔偿责任。第五十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的确定违反本条例的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其确定，并通告全体

25、业主。第五十六条 物业管理企业违反本条例，根据下列规定予以惩罚：(一)违反第十七条第一款、第三款，第十八条第五款，其次十条，其次十六条，其次十九条其次款规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款;(二)违反其次十三条，其次十四各第一款、第三款，其次十五条第一款，第四十七条规定的，由物价部门根据相关法律、法规的规定惩罚。物业管理企业违反本条例情节严峻的，市房地局或者区、县房地产管理管理部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。第五十七条 新建商品住宅的出售单位违反本条例第三十五条第一款、

26、第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。第五十八条 业主、运用人或者其他单位、个人违反本条例，根据下列规定予以惩罚;(一)违反其次十八条第(一)、(二)、(三)项，第三十条第一款，第三十一条第一款，第三十二条第一款规定的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，复原原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款;(二)违反其次十八条第(四)、(五)、(六)、(七)、(八)项，第三十条其次款规定的，由有关行政管理部门根据各自职责和相关法律、法规的规定惩罚。第五十九条 市或者区、县房

27、地产管理部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市房地局责令改正或者撤销其确定。市和区、县房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、彻私舞弊的，由其所在单位或者上级机关赐予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十条 街道监察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境爱护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规以及违反建筑、设摊、堆物、占路等行为，应当在其法定职权范围内，依法作出惩罚和处理。第六十一条 当事人对行政管理部门的详细行政行为不服的，可以根据行政复议条例和中华人民共和国行政诉讼法的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行详细行政行为的，作

28、出详细行政行为的行政管理部门可以根据中华人民共和国行政诉讼法的规定，申请人民法院强制执行。第九章附则第六十二条 本条例中有关专业用语的含义;(一)自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、运用人自用的卧房、客厅、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位;(二)自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、运用人自用的门窗、卫生洁具以及通向，这管的供水、排水、燃气管道、电线等设备;(三)共用部位，是抬一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、运用人共同运用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室别、墙面、屋面等部位;(四)共用设备，是指一幢住宅

29、内部，由整幢住宅业主、运用人共同运用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;(五)公共设施，是指物业管理区域内，由业主和运用人共同运用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、害井、化粪池、垃圾箱(房)等设施;(六)房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。第六十三条 本条例中业主公约、住宅运用公约、业主委员会章程的示范丈：房地局制定。物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本，由市房地局会同市工商行政管理局制定。第六十四条 物业管理区域内的非居住物业管理，参照本条例执行。第六十五条 本条例的详细应用问题，由市房地局负责说明。第六十六条 本条例自1997年7月 l日起施行。