大型购物中心特点.doc

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1、大型购物中心特点 由于项目的特色非常重要，而这个特色本身在市场经营当中就是一种武器，商业的机密。无论从职业道德来讲，还是商业的和约来讲我们都有非常明确的约定，这些商业机密我们不能作为资源公开的。包括华南MALL，华南MALL历时三年时间，它的前期这两年时间一直保持低调，它的核心部分是没有对外公开过。在它今天即将开业的时候，像华南MALL这样一个核心产品是应该可以和大家达成共识的。 今天更多的是主要介绍北美有特色的shopping mall的实力，用它们足够说明我需要表述的问题。下面开始讲述我刚才提到的今天演讲的第一部分。这第一部分可能更多偏向shopping mall的概念和设计原则特性。大家

2、知道大概在上世纪五十年代北美国家包括美国、加拿大屏弃了都市住宅的理念，很多人逃离了污染和交通拥挤的城市，选择了郊区这种低密度的居住区生活。由于汽车本身的发达普及，包括高速路建设的发展，使得这种远程的生活方式在当时很流行。这种方式的产生，使人们对经常性的购物活动变得集中和有一站式的要求。大家出行可能打个酱油都需要开车完成，所以无论大店小店它的地点要相对集中。当时shopping mall产生的背景是在大的城市规划之下产生的。大家可以从图中看到，这个画面角落的区域是处在非常分散的居住区当中的商业体，集合了各种商业的业态。这是我们从五十年代开始产生第一代shopping mall的一个典型的案例。目

3、前来讲北美一个城市里可能有大大小小二十多家shopping mall，但是多数的状态是和大家看到的这种是相反的。全是选择四周交通比较发达被居住区包围的区域，由于大量的汽车通行，周边留了很多空地给汽车了，商业非常的集中。随着老城市的人逐渐向郊区迁徙，城市商业中心开始慢慢衰落，包括城中心很多娱乐这些功能也开始慢慢向郊区偏移。由于整个城市环境和郊区环境是不一样的，这样郊区shopping mall外观是很可怕的，几乎没有太多的开窗，外墙尽量从简，造价非常低廉，追求高效低价的原则。随着郊区化逐渐发展，整个土地开发呈现出非常失控蔓延的开发，而且人们在通行的时间上越来越多。上个世纪美国又开始强调人回到城市

4、来，在整个城市设计中开始强调人的住行空间，公交系统以及人和人交往。这张图片可以叫做教科书北美早期shopping mall的构成问题，它是一个孤岛式的格局。我们目前对shopping mall的定义，其实我也看到很多报刊杂志上有多种提法，很多的解释非常的深奥。实际上shopping mall本身应该是非常简单的东西，它的构成原则可能相对于传统的商业街，我们知道传统的商业街老城当中形成的商业街并不牵扯到人工业态组合，更多靠这种小店经过多年自发形成，它的人气经过几年甚至十几年几十年慢慢培育而养成的。对于新区的商业中心来讲，它的人气的聚集，不可能留给开发商，说留出几年的时间慢慢培养人气，没有一个投资

5、商会做这个事情。大家开发这样的项目往往是以主力店为目的，以它的利益为主导。刚才我们也提了一站式的要求，就是包括所有类型的，包括百货店、超市、小店等等都可以聚集，这是一个shopping mall本身形成的一个前提。既然有了大店和小店业态的一种组合，本身的这种组合方式，实际上也是受到本身店的人流上规律的一些影响。我们可以看到我们现在画到红色的部位是中间大的主力店所占的位置。作为北美shopping mall，由于产品细分的档次越来越精，所以王问同样会包含三家百货店。从这张图片当中可以看到整个shopping mall分期发展是可以实施的。看到绿色这一部分，目前这个主力店还没有建成，而是预留两个地

6、块，这个已经开业了，而且生意非常得好。这个中间绿色部分就是中间的小店部分，从小店布局来讲，我们谈到shopping mall本身的是以大利益为主立项，作为规划设计，包括作为业主来经营上需要合乎花心思的就是中间绿色的部分，就是小店部分。主力店本身有其规模效益，如果保证每家小店它的生意都能够旺，这是我们在夺整个规划布局之前要考虑的问题。这里我们用这个图片做了人流的分析，大家看到红色箭头的部分，实际上是从主力店直接进入shopping mall主要的出入口，绿色部分是shopping mall自己的单独入口。由于整个shopping mall在四周交通非常方便的位置，停车除非我来到shopping

7、mall我有非常明确的意向，我停车是有选择的，但是很多时候停车位置是随机的，大家看到这张图片感觉上象一个巨大的磁场。吸引周围的人流到这里从事大量的购物活动。而我们画的箭头就像磁极，是高度吸引人流的重要环节。小店不值得原则，大家从这张图片上可能会看到，这个蓝色部分实际上是这个通道当中玻璃顶，实际上连接各个主力店之间的一些商业街，这些店两边的通道和这个都是有联系的。我们从概念上理解shopping mall，大家看到它的内部往往会营造人性化的空间，两边通道非常的宽，可能达到四米以上，这和传统老的购物中心相距非常远。同时shopping mall我们谈到中间的通道只是通道的概念，无论室内室外按照标准

8、的格局去组合业态，实际上都叫shopping mall。尤其到上世纪后期美国南方地区像嘉州这些地方在开放式的shopping mall也非常的普及。刚才看到几个条件通道中间的交叉口往往会放出空间的节点这些节点会成为shopping mall当中有特色的部分。这个中间可能会出现交通的扶梯，包括观光电梯，也有一些会有组织参加活动的一些设施。包括这种有特色性的指路表态都会出现在这。通道当中也会结合shopping mall的特色，结合人的休息，包括一些水景的设计产生自己独特的空间特色形式。当然整个shopping mall当中，还会包括餐饮区，在北美和中国相比，相差很远，刚才我们对整个典型的shop

9、ping mall做了简单的分析之后，对它的布局原则和业态组合有了一个大致的了解。分析这个shopping mall真正特色体现在什么？体现在当中哪一部分，从这张图当中可以看到，周边的主力店，这样一些主力店无论开到任何一家MALL当中，它的装修风格内部布局和产品特色实际上都是一样的。主力店这一面谈不上shopping mall特色。真正体现特色的部分实际上是在我们中间的核心区域，这是每个MALL产生核心特色差异的部分。我们再做一个分析之后，看到中间绿色小店部分，小店装修最终由小的业主完成，它的布置和品牌的店标装饰仍然是纯商业化的东西，最终我们可能把这个特色最终归结为核心部分当中，包括刚才看到的

10、通道和中间的节点，这些部分是每个项目之间会有自己非常强烈的与众不同的特点。从目前的这张图片显示到的形式，它是一个教科书的方式，通过我们举的案例来讲，只要我们把握住这些，中间的通道等等一些我们可能看到这张图片中经典的布局会有差异，但是还是严格的遵照这个设计来做的。下面会列举不同时期不同类型不同特色的shopping mall为大家做特色的一些展示。首先我们看到的加拿大的这个MALL，本身规模达到50万平米的规模。从这图中可以看到，由于北美是建在郊区，地价相对比较低廉，往往覆盖面会很大总的面积可能赶不上世纪金元，但是占的整个街区却很大非常的快怕。从它的构成原则上看，是典型传统孤岛式的封闭型的sho

11、pping mall。它的所处的位置跟我们分析的其他的shopping mall是非常类似，周边交通非常方便四通八达。但是主要的道路停车场上半层和下半层做了立体停车的布置，任何地方停车之后都很方便平面进入这里，上下累计起来有60多个入口，这些对传统的商业入口有很大的差异。往往入口这个地方往往是小店生意最好的。这是一腾的平面图，虽然整个布局规模很大，层次可能比我们看到的这个项目会更复杂一些。实际上我们说的核心特色区MALL的部分，是非常简明的。作为大型的购物中心来讲，空间设计的简单是很重要的因素。它的整个项目立项是从项目策划上个世纪60年代开始，第一期从80年代初建设一直到98年，第四期建设完成

12、历时时间非常长，而且整个建设周期是一个动态。从第一期到历时十几年的时间到今天这样的规模。真正在这个MALL里，一层和二层的区分，两层的差别并不明显。交通组合是非常方便的。现在可以看到整个建设的三期的实验。这个是第一期的建筑，当时小店220间，这是一个纯商业的shopping mall，这里有三家定位不同的百货，中间一条通道连接小店，是贯穿几家大店之间，中间还有一些餐饮区，当时这个MALL更多是社区MALL的概念，它的功能比较单纯是一个纯商业的成到第二期1983年8月建成，是沿着这条路东西巷主通道延伸的，第二期小店增加到240间，总面积达到5千平米。第二期小店增加，但是实际上主力店部分并不是随着

13、规模扩大任意增加的。我们看到黄色的部分更多的靠游乐、赌场娱乐来提供的，形成通道当中一个高潮。这个本身除了有自己的营业人员以外，最大作用是聚集很多周边的人在这里观看，周边这些人气对它旁边的小店生意带动起作用很明显的。到第三期的时候1985年9月建成的，这部分达到27万两千平米，小店总数已经达到800多间，但是在这个部分的构成上，我们可以看到仍然是沿着主动线做这样整体布局。但是作为商业的构成来讲，已经没有任何的主力店在加工，这个里面可能有两个创世界之最，一个是室内最大的海洋乐园，中间还有活动区，还有电影院，当然是多家影院组成的。通过这些组合形成第三期，现在已经成为吸引最吸引人的地方了。中间还有三百

14、间的一个酒店是在第二期，一直到1998年第四期，除了一家超市以外，已经不包括一些商业了，更多的通过卖场来提供的。我们这里看到可能最有特色的空间出现在第三期和第四期当中。这部分的内容拨开了纯商业的东西。这里有个高尔夫、电影院。这个整个的规模和里面设施已经创世界之最，而且它的室外温度冬天会达到零下三四十度，但是室内会达到热带海滨的气侯，这种会形成很大的气侯反差了。室内的游乐园等同于主力店的磁极起到这样的作用。这是它的尽端游乐区的展示，这里有一个哥伦部探险城，下潜水艇。包括观察水下珍稀动物，如果一个人要把这些内容都参与完，必须在这个地方停留半天时间，每项和每项活动之间的时间是留给了周边的小店。这是它

15、水下的一个水道观看水下的一个展示，这是它的海豚表演，这种模式并不是以盈利为目的，大家可以花10块钱去看，跟海豚互动。从项目设置来讲目的不是赚钱，更多的是给其周边的小店的生意。值得一提的是中间的特色酒店，这间酒店三百多间的房间是86年建成的，它与我们独立的酒店有区别，它除了很简单的东西之外，公共部分设置几乎为零，更多的配套完全靠shopping mall配套，目的是希望住在这的人能够直接到shopping mall里消费。由于这个MALL非常大，建成之后远远超出区域和城市的范围，现在逛这个MALL的时候，有的是从加拿大以外的地区来的客流，要逛完这个MALL往往需要两到三天的时间，中间需要一个比较

16、方便的住宿条件。它化肥的造价不高，但是很多客房分了不同类型的主题，有的是北极、非洲，很多故事在里面，使大家在住房过程中，仍然有很多趣味享受。下面讲到另外一个非常极端的实例在美国南嘉州，这个shopping mall从外观形态看，我们很难感受到MALL实实在在的实体在什么位置。把它融入到这个城市当中，它的位置是圣彼亚哥的区域，整个MALL表现出来的气质和刚才看到的那个是不一样的。首先看到它跟道路之间的关系，由于本身处在地区当中，要考虑整个城市的景观要求，由于地价高昂，周边很多孤岛式布局的地面停车场在这里没有了，但是有多层的停车楼。由于整个MALL用地比较紧张，楼层高度比较高，不是非常典型的sho

17、pping mall模式，几乎可以高到五层，而且采用露天开放的形式。这里是它的周边的一些情况，可以看到它的建筑形式和郊区是完全不同的概念。这是隐藏在城市建筑群当中的一个主力店，这个主力店的设计无论从外观划分材料和尺度手法辉映上，都和城市周边的建筑要找到一些关系，包括shopping mall的一种入口也不象郊区做得非常气派开放，本身更像城市角落中一个很小的空间。这个是刚才看到MALL的另外一个入口，这个照片是我在它开业之前拍到的，很难从这个方面表现它非常棒的人气。但是可以看到整个空间设计非常强的特色。大家很难把这个项目和一个典型的shopping mall联系起来，但是它就是一个shoppin

18、g mall，它的所有的业态构成，所有的业态布局都是符合规律。设计师运用当地建筑颜色非常饱和，非常吸引光线的特色做了非常夺目的色彩的搭配。通过这些非常丰富的空间组织，包括地下入口进来之后，可以给人眼花缭乱的空间感觉。这些是通过设计规划本身角度来组织的。可以看到顶层的休闲餐饮区，这个角度可以看到，这个上面的标识是美国媒体百货的标识，这个是我们进入主力店当中的一个入口。在这里体现了MALL的一些特色。这是顶层的餐饮区。包括它的一些店标的设计都非常的精心到位，这张图片可以显现出开业时人气非常旺盛的景象。实际上很多东西已经不是纯靠商业吸引了，更多靠空间色彩丰富变化，吸引了很多人在这里出租。下面介绍一下

19、华南MALL，它是一个是事而非的地段 ，有很多镇的发展非常的超前，而它很多区的发展反而会比较滞后。这个项目所处的位置是在万江区，当时政府希望通过比较一个亮点的项目提升整个区域的发展。整个布局我们可以看到，它采用的方式也是类似未来这种城市的模式。本身土地价钱很高，没有留下什么停车场，在布局当中，由于南方气侯条件的原因，MALL仍然是采取开放露天式设计。粉色部分是主力店，包括铜锣湾，包括华南影视等等非常有号召力的主力店进入这个项目之后，蓝色区域在这里结合了中国国情的一些特点，有非常丰富的饮食文化，所以规划了非常大的餐饮区。黄色部分是包括四星级五星级两家酒店。停车是多层停车楼可以直接到达高的楼面之上

20、的。同样我们将能够营造自身特色中间的MALL的部分，我们除了一个东西向人流通道之外，把其他的通道做了特色的设计，环绕整个小店之间做了环形水道，沿着水道把建筑风格按照世界上很多以水为主的城市特色为主题，把整个shopping mall做成集购物休闲娱乐游乐为一体的概念。从外观上看，更多需要和周边城市要融合。这是比较当代的模式。随着向内部的一种深入，我们很多造型已经开始呈现出特色主题的模式，大家看到的威尼斯和加勒姆的过渡。这个是水道两侧的风格特色，这个荷兰阿姆斯特丹整个空间上模仿的维妙维肖的。当然中间还有亚洲最大的室内游乐场，也是做在中间了。这个核心区它的作用如果我们拿一个现存的东西做内比，中间包括自由落体，包括从室内的过山车，经过这个区域冲回去。这个区也是这样，人气聚集在这个区域，形成持久的效应。因为时间关系不能做延伸的讲述，今天把一些能够体现特色的设计介绍给大家，非常谢谢大家！