万科房地产全程运营及风险(44)页.教学资料.ppt

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1、版权所有，不得翻印 房地产全程(qunchng)运营及风险管理 1第一页，共44页。版权所有，不得翻印项目开发(kif)建设的运营管理 现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论(jiln),比结论(jiln)重要的是执行,永远重要的是目标.2第二页，共44页。版权所有，不得翻印项目开发建设的运营(ynyng)管理正向思维：经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远(yngyun)重要的是优化与发展.逆向思考：目的 目标（KPI）计划 执行方案3第三页，共44页。版权所有，不得翻印我们面临(minlng)复杂系统的环境1、我们

2、自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条 件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。3、有时我们认识能力(nngl)导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5、越复杂系统改进空间越大。4第四页，共44页。版权所有，不得翻印企业(qy)关注的问题 最关心 投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长(zngzhng)。最 怕 风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人 最大的风险 失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”最有效的办法 全过程、系统、企业层面的集成运营管理5第五页，共4

3、4页。版权所有，不得翻印 定位(dngwi)行业定位 制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?全生命周期的价值链和利润链 公司定位 领跑者 跟跑者 追跑者 差异化领先者 .专业化 多元化(纵向、横向)项目(xingm)定位 地块时空定位（动态属性）产品定位（产品.极品）个人定位 专业 管理 操作 集成(整合)到位不越位 补位不抢位6第六页，共44页。版权所有，不得翻印房地产运作的境界(jngji)挣钱挣钱-生产经营型生产经营型赚钱赚钱-竞合竞合 整合整合 重组重组(zhn z)(zhn z)生钱生钱-资本运作资本运作來錢來錢-资金资本资金资本+智力资本智力资本7第七页，共44页。版权所有，不

4、得翻印项目(xingm)开发建设的运营管理核心能力1：周小川：每次危机(wij)都呈现出不同的特征，核心能力在 于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措 施(准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化 2、供电政策变化 3、90/70 政策 4、8第八页，共44页。版权所有，不得翻印项目开发建设的运营(ynyng)管理核心能力2 1、发现及挖掘(wju)动态的需求 2、及时满足需求的能力核心能力31、概念能力 2、整合能力 3、技术能力9第九页，共44页。版权所有，不得翻印项目开发建设的运营(ynyng)管理核心能力4：平衡(pnghng)能力（匹配能力）资金平衡(pnghng)：现金流平衡(pn

5、ghng)（生存及安全）土地、客户、产品/区位、品味、价位供需平衡(pnghng)（存、供、销）系统平衡(pnghng)：复杂系统、自平衡(pnghng)系统、简单系统资源平衡(pnghng)：供需平衡(pnghng)、内外平衡(pnghng)10第十页，共44页。版权所有，不得翻印项目开发(kif)建设的运营管理管理层次 1、技术层面：工具，效率，质量，成本2、科学层面：体系(tx)、系统、规律、方法论3、哲学层面：认识论、本质、目的4、文化层面：价值观、价值认同5、艺术层面：精神（作品、精品、极品）11第十一页，共44页。版权所有，不得翻印运营运营(ynyng)(ynyng)战略与管理战略

6、与管理运营战略一种总体决策决策模式，通常在市场需求和运营资源之间进行协调，对任何类型运营组织的长期运营能力以及这些能力对整体战略所做的贡献产生影响 运营管理(gunl)对创造并交付产品和服务的资源和流程进行管理(gunl)的活动 第十二页，共44页。版权所有，不得翻印运营战略运营战略(zhnl)(zhnl)与管与管理理运营战略运营战略(zhnl)(zhnl)与管理之间关系与管理之间关系时间跨度分析(fnx)层次聚合度抽象程度 13第十三页，共44页。版权所有，不得翻印运营战略运营战略(zhnl)(zhnl)与管理与管理1 1、运营、运营(ynyng)(ynyng)战略影响因子战略影响因子 1.

7、1市场(shchng)“由外向内”市场特征竞争对手影响绩效目标 14第十四页，共44页。版权所有，不得翻印运营运营(ynyng)(ynyng)战略与管理战略与管理1.2 资源(zyun)“由内向外”运营资源和流程无形资源工艺流程和例行程序能力动态(dngti)能力决策领域 15第十五页，共44页。版权所有，不得翻印运营战略运营战略(zhnl)(zhnl)与管理与管理1.3市场(shchng)、资源影响因子相结合 运营战略(zhnl)该如何选择？16第十六页，共44页。版权所有，不得翻印风险(fngxin)定义1、风险是一种不确定性 (说、算、看人、事）2、风险是损失或伤害 （赢与亏，多与少，局

8、部与总体）3、风险是预期与结果之间的差异 成功(chnggng)（满意）=X=结果-预期 X：大于零；等于零；小于零、最大的风险因素是人能力与价值观矩阵（四种人）5、最大的风险是战略风险17第十七页，共44页。版权所有，不得翻印战略(zhnl)风险行业风险 利润、成本、供求(gngqi)、政策、经济周期竞争对手风险 国际、国内，差异化，独一无二技术风险 更新、创新、流程（弹性）品牌风险 变质、崩溃。重新定义客户风险 客户分析、服务系统，市场试验项目风险 备选(bi xun)方案发展停滞风险 量降、价降量增，无新产品。创新、创造需求。18第十八页，共44页。版权所有，不得翻印风险(fngxin)

9、来源政策风险 土地、贷款、预售、按揭、配套(pi to)市场风险 “玉佛城”价格调整（黄金/陷阱）技术风险 “瑞南新苑”“御景圆”进度风险 “金钟广场”金融风暴合约(hyu)风险成本风险质量风险人的能力及信用风险19第十九页，共44页。版权所有，不得翻印风险(fngxin)评估及应对方法如何识破美丽的谎言，如何避免虚构的成功，如何绕过隐蔽(ynb)的陷阱，如何发现深埋的金矿。20第二十页，共44页。版权所有，不得翻印风险(fngxin)评估及应对方法识别与评估风险 严重性、发生概率(gil)、时间、动态量化风险寻找机遇缓解风险的计划应对(yngdu)风险五层次 以不变应万变，忽视风险 以实力换

10、时间，降低风险 培养洞察力，感知风险 增加灵活性，适应风险 寻找不对称性，消除风险21第二十一页，共44页。版权所有，不得翻印方向(fngxing)比方法重要 方法与态度一样重要 方向做什么方向做什么做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须(bx)(bx)做什么。做什么。方法怎么做方法怎么做企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产发展。企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产发展。部门：投资（趋势、时空、时点），部门：投资（趋势、时空、时点），产品（顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产产品（顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产品品极品），极品

11、），市场（客户系统市场（客户系统类别、需求、途经）类别、需求、途经）服务（满足需求，创造需求）服务（满足需求，创造需求）22第二十二页，共44页。版权所有，不得翻印效果比效率(xio l)重要怎么做（方法）正确地做效果做对事+高效 效率(xio l)-效果-效益“第一次就把正确的事做正确”“以最少的次数把正确的事做正确”“第一次就把正确的人放在正确的位置”谁来做（用对人）能做的人（能力+人品）想做的人（主动，独立承包商的思维）信任、平台、能力、激情。23第二十三页，共44页。版权所有，不得翻印激励与绩效(j xio)发展与能力衡量标准局部绩效，系统绩效，单干、合作。做了如何期望，激励，价值与价

12、格一致，贡献与报酬一致；发展与能力 ：能者上，平者让，庸者下 做得如何考核（数据说话），奖惩（物质与岗位），申报奖项（例如：成本节约奖，创新奖，协作奖）。制度管事，文化管人（价值认同(rn tn)，同甘共苦，共创辉煌），24第二十四页，共44页。版权所有，不得翻印做大的前提(qint)做强的基础规范化 市场化 专业化 集成化数字化（演示）国际化人 才、模 式、认 证、合 作(hzu)、开发 决策科学化流程合理化管理(gunl)规范化操作信息化目标数据化责权利一体化。25第二十五页，共44页。版权所有，不得翻印项目(xingm)投资决策与风险管理项目(xingm)选择及洽谈项目(xingm)投资

13、机会分析（案例：杨浦项目(xingm)）项目(xingm)投资论证会（案例：沈阳项目(xingm)-工程与投资的区别）项目(xingm)投资决策项目(xingm)可行性研究 26第二十六页，共44页。版权所有，不得翻印项目(xingm)动态评估及决策调整 案例1：御景圆定位调整 （房型、面积(min j)、标准、成本）27第二十七页，共44页。版权所有，不得翻印项目动态(dngti)评估及决策调整案例2：玉佛城价格调整（黄金(hun jn jn)/陷阱）28第二十八页，共44页。版权所有，不得翻印决策与时空(sh kn)规划与时空(sh kn)地块时空地块时空 一维一维：地段地段 二维二维：形

14、状形状 三维三维：空间空间 四维四维：时间时间+空间空间=“时时空空”n 维维:生态生态 文化文化 历史历史 选择时机选择时机 整合资源整合资源 策划与规划策划与规划(guhu)环境环境与规划与规划(guhu)市场与产品市场与产品 建筑与装修建筑与装修 建筑时空建筑时空 一维一维：方位方位 二维二维：房型房型 三维三维：内外空间内外空间 （错层、复式、低窗（错层、复式、低窗）四维四维(s wi)：时间时间+空间空间=“时空时空”n 维维:风格风格 文化文化 生态生态 智智能能 29第二十九页，共44页。版权所有，不得翻印项目(xingm)规划设计与风险管理规划设计的目标 1.在功能与形式统一的

15、基础上,创造亮点和卖点;2.物有所值;3.比较价格 价格类型:总价、单价(dnji)、得房率。价格单位：价格/套、价格/建筑面积 价格/使用面积 4.规划设计应用定量化的手段来研究.30第三十页，共44页。版权所有，不得翻印项目(xingm)规划设计与风险管理规划容积率性能价格比1.容积率是区分物业类别的关键(gunjin)指标 0.20.4 独立式别墅 0.40.6 双联式别墅 0.8 连排别墅 1.21.5 多层2.容积率与利润的关系 非线性关系，多因素（地价是关键(gunjin)）3.规划布局与产品价值 最好资源用于价值最高处。31第三十一页，共44页。版权所有，不得翻印项目(xingm

16、)规划设计与风险管理道路的规划布局与价格(jig)性能比 1道路的覆盖率及有效覆盖率定量分析道路的经济指标 3道路的类型32第三十二页，共44页。版权所有，不得翻印项目(xingm)规划设计与风险管理空间设计与性能价格比户型设计的三维化大空间的层高，空间的容积系数，空间的使用系数室外空间设计宜人(yrn)的空间和环境，空间的变化与活力规划设计中的一体化解决方案规划决策：市场(客户)规划效益分析建设管理市场33第三十三页，共44页。版权所有，不得翻印项目(xingm)规划设计与风险管理御景圆项目（+演示）“时空”定位；弹性设计；动态调整；“园中楼”；需求层次。瑞南项目（+）提香别墅-朝向白马花园

17、-九宫(jigng)阁鹭岛别墅苏州玲珑湾组合户型 34第三十四页，共44页。版权所有，不得翻印产品的“时空(sh kn)”定位 产品 商品 作品 精品 极品(附加值 超额利润)区位、价位、品味(pnwi)成功的最高境界 综合效益高度统一 经济效益 社会效益 环境效益 品牌效益 35第三十五页，共44页。版权所有，不得翻印以人为本 超越自我精确制导 错位竞争纵深发展 个性服务(fw)科学管理 创新制胜持续(chx)赢利能力36第三十六页，共44页。版权所有，不得翻印项目开发建设的运营(ynyng)管理管理管理来源于目的和目标来源于目的和目标目的目的企业：利润，效益；员工：收入，发展。企业：利润，

18、效益；员工：收入，发展。目标目标打造提升打造提升(tshng)价格的品质，控制影响成本的各个环节价格的品质，控制影响成本的各个环节（过程）和因素（动因）。（过程）和因素（动因）。37第三十七页，共44页。版权所有，不得翻印项目(xingm)开发建设的运营管理计划计划思维活动：认识过程思维活动：认识过程真理真理(zhnl)导向，导向，“实在是什么实在是什么”计划过程计划过程目的导向，目的导向，“价值性问题价值性问题”，创造一个，创造一个“实实在在”计划能力：计划能力：1、认知和辩识能力（特定事物、环境、状态）、认知和辩识能力（特定事物、环境、状态）2、确定目标和运筹的能力：在价值合理性与工具合、

19、确定目标和运筹的能力：在价值合理性与工具合 理性的理性的“张力张力”中找到一条从中找到一条从“初始状态初始状态”到达到达“目目的的 状态状态”的的“合理路径合理路径”3、想象（概念能力）和预见的能力：、想象（概念能力）和预见的能力：4、意志、选择和决策能力、意志、选择和决策能力计划研究：计划要素的分别研究，要素相互作用的研究。计划研究：计划要素的分别研究，要素相互作用的研究。38第三十八页，共44页。版权所有，不得翻印项目开发建设的运营(ynyng)管理“三控三控”“二管二管”“一协调一协调”进度控制、成本控制、质量控制；合约管理、信息管理；综合协进度控制、成本控制、质量控制；合约管理、信息管

20、理；综合协调调计划计划(进度进度)管理管理目标目标-过程（活动）过程（活动）-程序程序-监控监控-调整调整(tiozhng)进度与政策风险管理进度与政策风险管理进度与成本风险进度与成本风险进度与时机（快与慢）进度与时机（快与慢）39第三十九页，共44页。版权所有，不得翻印项目开发建设(jinsh)成本的运营管理利润增长的途径利润增长的途径 成本成本(chngbn)+利润利润=价价格格 价格价格-成本成本(chngbn)=利润利润价格价格(jig)：市场供需市场供需 区域环境区域环境 产品品质产品品质 企业品牌企业品牌成本成本:设计标准设计标准 价值工程价值工程 充分竞争充分竞争 规避风险规避风

21、险 销控表：黄销控表：黄 红红 白白40第四十页，共44页。版权所有，不得翻印成本目标成本目标(mbio)管理管理 成本动态测估及动态规划(guhu)成本目标的细化和优化 成本目标的设置是动态 目标的管理是成本控制的基础 41第四十一页，共44页。版权所有，不得翻印成本成本(chngbn)(chngbn)控制控制 成本控制的目的 确保使用的资源发挥其最大功效 设计决策与成本含义物有所值 功能(gngnng)/美观与成本间的有效平衡。满足顾客需求与投资效益和设计相结合对成本进行平衡合理的分配 将总支出数量保持在开发商投资允许范围内 42第四十二页，共44页。版权所有，不得翻印成本(chngbn)管理的目标 正确的测估成本 系统的分析成本 有效的控制成本 动态的调整成本 实现项目投资(tu z)效益最大化 43第四十三页，共44页。版权所有，不得翻印成本管理的模式(msh)与方法成本与项目可行性成本与合约架构合约与国际模式成本、合约、计划(jhu)的集成44第四十四页，共44页。