房地产企业会计.doc

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1、房地产开发企业会计第一章概述7第一节 房地产开发企业概述7一、房地产开发企业经营活动的主要业务7二、房地产开发企业的经营特点8三、房地产开发项目投资费用估算8第二节房地产开发企业会计的对象10一、房地产开发企业会计的一般对象10二、房地产开发企业会计的具体对象11第三节房地产开发企业会计的任务13第四节房地产开发企业会计工作的组织14一、建立和健全会计机构14二、制定合理的会计制度15三、加强会计队伍的建设16第五节本章小结17第二章货币资金的核算19第一节现金的核算19一、货币资金的特点19二、货币资金的管理规定19三、现金的核算20第二节银行存款的核算23一、银行存款账户的设置23二、银行

2、存款业务的会计处理24三、银行存款的核对24第三节外币收支业务的核算25一、外币业务概述和账户设置25二、外币收支业务的会计核算26第四节其他货币资金的核算28一、其他货币资金账户的设置28二、其他货币资金业务的会计处理28第五节本章小结29第三章应收及预付款项的核算31第一节应收票据31一、应收票据的分类、计价31二、应收票据的会计处理31第二节应收账款33一、应收账款的确认33二、应收账款的计价33三、应收账款的会计处理34第三节预付账款与其他应收款35一、预付账款35二、其他应收款35第四节坏账损失的核算36一、坏账的确认36二、坏账的会计处理36第五节补充资料：企业应对坏账的策略38第

3、六节坏账准备的财税处理及纳税筹划39第七节本章小结43第四章存货的核算45第一节存货的内容和计价45一、房地产开发企业存货的组成45二、存货的确认和计价45第二节库存材料的核算47一、材料按实际成本计价的核算47二、材料按计划成本计价的核算51第三节库存设备的核算54一、设备取得和发出的业务54二、设备采购、收发的核算55第四节委托加工物资的核算57一、委托加工物资的计价57二、委托加工物资的核算57第五节包装物及低值易耗品的核算58一、包装物和低值易耗品的内容58二、包装物及低值易耗品的核算59第六节周转材料的核算60一、周转材料的内容60二、周转材料的核算61三、周转材料摊销方法的举例61

4、第七节存货清查和存货跌价准备的核算63一、存货的盘存与清查63二、存货跌价准备提取的核算65第五章固定资产和无形资产的核算68第一节固定资产概述68一、固定资产的概念及特征68二、固定资产的分类69三、固定资产的确认与初始计价70第二节固定资产取得的核算71一、固定资产取得的会计处理71二、固定资产的明细分类核算73第三节固定资产折旧的核算74一、固定资产折旧的概述74二、固定资产折旧的方法75三、固定资产折旧的会计处理78第四节固定资产后续支出和租赁的核算79一、固定资产后续支出的会计处理79二、固定资产租赁的会计处理80第五节固定资产减值和固定资产清理的核算84一、固定资产减值的会计处理8

5、4二、固定资产清理的会计处理85三、固定资产盘点盈亏的会计处理86第六节无形资产的核算87一、无形资产的概念和特征87二、房地产开发企业无形资产的主要内容88三、无形资产的确认和计价88四、无形资产的会计处理90第七节长期待摊费用的核算92一、长期待摊费用的会计处理92第六章投资性房地产的核算95第一节投资性房地产的确认和初始计量96一、投资性房地产的概念96二、投资性房地产的确认和初始计量97第二节投资性房地产的后续计量97一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产97二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产98三、投资性房地产后续计量模式的变更98第三节投资性房地产的转换和处置99一

6、、房地产的转换99二、投资性房地产的处置102第七章开发产品成本的核算104第一节开发产品成本概述105一、开发产品成本的分类105三、开发产品的成本核算对象106第二节开发间接费用的核算106一、开发间接费用的构成内容106二、开发间接费用的归集和分配107三、开发间接费用的分配108第三节土地开发成本的核算109一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置109二、土地开发成本的划分和归集的原则110第四节配套设施开发成本的核算113一、配套设施的种类及其支出归集的原则113二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置113三、配套设施开发成本的核算114第五节房屋开发成本的核算116一

7、、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目116二、房屋开发成本的核算117三、房屋开发成本核算举例119四、已完房屋开发成本的结转120第六节代建工程开发成本的核算121一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目121第八章对外投资的核算124第一节交易性金融资产投资的核算124一、投资概述124二、交易性金融资产投资的核算124三、可供出售金融资产投资的核算125四、持有至到期投资的核算126第二节长期股权投资的核算131一、长期股权投资的初始计量131二、长期股权投资的后续计量133三、成本法与权益法的转换137第三节投资减值的核算137一、交易性金融资产之外的金融资产减值137二、长期股权

8、投资减值139第九章流动负债的核算140第一节短期借款的核算140一、流动负债的定义140二、短期借款的核算141第二节应付账款及预收账款的核算141一、应付账款141二、预收账款142第三节应缴税金的核算143一、应缴营业税143二、应缴土地增值税143第四节其他流动负债的核算144一、应付票据144二、应付职工薪酬145三、应付股利147第十章长期负债的核算148第一节长期借款的核算149一、长期借款的程序149二、长期借款利息的计算149三、长期借款的会计处理150第二节长期应付债券的核算151一、企业债券及其发行的程序151二、企业发行债券的核算153三、可转换公司债券的核算156第三

9、节长期应付款的核算157一、长期应付款的内容157二、长期应付款的会计处理157(三)未确认融资费用的分摊158第十一章收入和利润的核算159第一节营业收入概述159一、营业收入的分类159二、营业收入的确认160第二节主营业务收入的核算160一、设置账户160二、开发产品销售、转让收入的核算161三、分期收款销售收入的核算163第三节其他业务收入的核算165第四节销售费用、管理费用和财务费用的核算166一、销售费用的核算166二、管理费用的核算166三、财务费用的核算168第五节投资净收益和营业外收支的核算168一、投资净收益的核算168二、营业外收入的核算169三、营业外支出的核算169第

10、六节本年利润的核算170第七节所得税的核算171一、所得税会计核算的一般程序171二、暂时性差异171三、计税基础172四、递延所得税资产及递延所得税负债174五、所得税费用175第八节利润分配的核算177一、利润分配的顺序177二、利润分配的核算177第九节以前年度损益调整的核算178第十二章所有者权益的核算181第一节投入资本金的核算181一、股份有限公司投入资金的核算182二、有限责任公司对投资人投入资金的核算183三、独资企业对投人资本金的核算184第二节资本公积金的核算185一、资本溢价的核算185二、股本溢价的核算186三、其他资本公积186第三节盈余公积金和未分配利润的核算186

11、一、盈余公积金的核算187二、未分配利润的核算188第四节资本金增减变动的核算188一、股份有限公司资本金增减变动的核算189二、有限责任公司资本金增减变动的核算191本章小结192第十三章财务会计报告193第一节财务会计报告的作用和种类194一、财务会计报告的作用194二、财务会计报告的种类194三、财务会计报告的编制要求195第二节资产负债表及其附表196一、资产负债表的性质和作用196二、资产负债表的内容、结构和各项目的填列方法196第三节利润表及其附表207一、利润表的含义及其作用207二、利润表的结构及各项目的填列方法207第四节现金流量表213一、现金流最表的相关概念：现金流童表、

12、现金、现金等价物、现金流量213二、房地产开发企业现金流量的分类214三、现金流量表的作用214四、现金流最表各项目的填列方法215二、所有者权益(股东权益)变动表的填列方法229第六节合并会计报表230一、合并会计报表及其合并范围230二、合并会计报表的作用231三、合并会计报表的编制方法231第七节成本报表233一、在建开发产品成本表233二、已完开发产品成本表234第八节会计报表附注236一、企业所采用的主要会计处理方法的说明237二、报表中有关重要项目明细资料的列示237三、非经常性项目损益的说明238四、或有事项及其收益、损失的披露238五、关联方关系及其交易的披露238六、合并会计

13、报表的说明239七、资产负债表日后事项的说明239八、其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料240第一章 概述通过对本章的学习，你应该能够：1、 了解房地产开发企业的性质及经营特点；2、 掌握房地产开发企业会计的要素及特点；3、 熟悉房地产开发企业会计的任务；4、 清楚房地产开发企业会计工作的组织。第一节 房地产开发企业概述一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面道路等。房地产开发可将土地和房屋合

14、在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：1、 土地的开发与经营土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道辅设和道路、基础设施的建设，将“生地”变成“熟地”，以便扩大土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2、 房屋的开发与经

15、营房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其用从途可分为商品房、投资性房地产、周转房、安置房和代建房等。商品房是指为销售而开发的房屋；投资性房地产是指用于出租经营的各种房屋；周转房是指为安置动迁居民周转使用的房屋，代建房是指受地方政府和其他单位委托而开发的房屋。3、 城市基础设施和公共配套设施的开发城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性公共配套

16、设施，如小学、文化站、医院等；开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等；开发小区内开发建设的公共配套设施，如居委会、自行车棚、车库、幼儿园等。4、 代建工程的开发代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、敷设、供水、供气、供热管道以及其他市政公用的设施等。有的房地产企业除了开发经营以上各项业务外，还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点。1. 开发经营的计划性企业征用的土地、建设的房屋、基础设施

17、以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2. 开发产品的商品性房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3. 开发经营业务的复杂性所谓复杂性包括两个方面：（1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售到售后服务全过程。（2）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘测设计单位、施工单位

18、发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4. 开发建设周期长，投资数额大开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则1年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5. 经营风险大开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。6. 房地产品保值、增值性土地是一种稀缺资源，具有不可再生性。但随着

19、人口的增加和人们物质生活水平的不断提高，人们对房地产品的需求会日益增长。正是由于土地供给的有限性和土地需求的不断扩展，从长远看，房地产品的价格有不断上涨的趋势。因此，与其他产品相比，房地产品更具保值、增值的功能。三、房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多、风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费

20、等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。(一)开发成本开发成本一般包括以下八项内容。1. 土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价

21、，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2. 土地征用及拆迁安置补偿费(1) 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊费、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦覆基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2) 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3. 前期工程费前期工程

22、费主要包括以下两类。（1） 项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。（2） “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、建筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4. 建安工程费建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建

23、安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5. 基础设施费基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6. 公共配套设施费公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7. 不可预见费不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1一6项之和为基数，按3%一5%计算。8. 开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政

24、府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1. 管理费用管理费用可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3%左右计算。2. 销售费用销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：（1） 广告宣传费，约为销售收入的2%一3%；（2） 销售代理费，约为销售收入的1.5%一2%；（3） 其他销售费用，约为销售收入的0.5%1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%6%。3. 财

25、务费用财务费用指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。四、房地产开发项目投资估算的作用房地产开发项日投资估算的作用有以下3个方面：(1筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据；(2)确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；(3)可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。第二节房地产开发企业会计的对象一、房地产开发企业会计的一般对象房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会计所要核算和监督的内容。房地产开发企业会计的对象取决于房

26、地产开发企业的经济活动的内容及特点，并受到会计职能的制约。如前所述，房地产开发企业的主要经济活动是从事房地产开发、经营、管理和服务，会计的基本职能是核算和监督，所以，房地产开发企业会计的对象则是房地产开发企业的各项开发、经营、管理和服务过程中能够用货币表现的经济活动，也就是房地产开发企业再生产过程中的资金运动。房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开发企业将筹措的资金从货币形态转化为其他形态，通过销售，又回到货币形态的不断循环过程。从投资运动的全过程看，房地产开发企业投资必然按其内在的时序，依次通过资金筹集阶段、投资分配阶段、投资实施阶段、投资回收与增值阶段等四个首尾相接、环环相扣的阶段。这

27、些阶段，前一阶段为下个阶段创造条件，而下个阶段必须在前一阶段的基础上进行。房地产开发企业投资只有依次经过这四个阶段，才能完成一次周转，形成一个完整的运动周期。之后，又开始一个新的循环，从而形成周而复始、川流不息的动态过程如图1一1所示。在这个循环往复的运动过程中，房地产开发企业投资实现了价值的增值，房地产开发企业也得以生存和可持续发展。只有了解房地产开发企业资金运动过程，并依照其内在时序行事，才能使资金运动各阶段有条不紊地进行，避免不必要的损失和浪费。房地产开发企业要从事房地产开发、经营、管理和服务活动，首先必须拥有一定数量的资金，用于购进材料、购买设备、工具器具，或保持货币形态以备支用等，我

28、们将这些资金占用项目统称为资产。企业拥有的资产主要来自两个方面：一是向债权入借入的部分；二是所有者投入的部分。人们习惯上称前者为负债，称后者为所有者权益。在房地产开发、经营、管理和服务过程中，要消耗各种材料，机器设备要发生磨损，要支付职工的工资及各项行政管理费用、财务费用等，我们称这些耗费为成本费用。同时，房地产开发、经营、管理和服务活动也取得相应的收入，如土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租房租金收入等等；收入与费用之间的差额，就是房地产开发企业运用资金取得的增值额，被称为利润。此外，房地产开发企业在经营、管理、服务活动过程中，还会与其他单位或个人产生应收、

29、应付、预收、预付款项，要向国家缴纳税金，进行利润分配等等。上述资金运动的内容，也就是房地产开发企业会计核算和监督的内容，即会计对象。二、房地产开发企业会计的具体对象资金运动作为会计的对象，只是对房地产开发企业会计对象的一般的、抽象的描述。为了便于对资金运动进行确认、计量、记录和报告，有必要对会计对象按照其经济特征进行分类，即将会计对象具体化，这就是会计要素。资产是资金的占用形态，负债和所有者权益是与资产相对应的取得途径，它们是从静态上表示企业财务状况的会计要素，而收入、费用、利润则是资金运用的成果，即为取得成果的耗费和形成的净成果，所以是从动态上表示企业生产经营成果的会计要素。(一)资产资产是

30、指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产是房地产开发企业经营的物质基础和前提条件。资产按其流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、投资性房地产和其他资产。流动资产是指可以在1年或者超过1年的一个营业周期内变现或耗用的资产，主要包括库存现金、银行存款、交易性金融资产、应收及预付款项、待摊费用、存货等。长期投资是指除交易性金融资产，包括持有时间准备超过1年(不含1年)的各种股权性投资、不能变现或不准备随时变现的债券、长期债权投资和其他长期投资。固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备

31、、器具、工具等。无形资产是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币长期资产，包括专利权、商标权，著作权、土地使用权、商誉等。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。其他资产是指除上述资产以外的其他资产，如长期待摊费用等。(二)负债负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。负债按其流动性分为流动负债和长期负债。流动负债是指将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，

32、包括短期借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应付股利、应付利息、应交税费、其他暂收款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。长期负债是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。(三)所有者权益所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，其金额为资产减去负债后的余额。所有者权益包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益。直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致直接计入所有者权益发生增减变化的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权

33、益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。损失指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与所有者分配利润无关的经济利益的流出。以上三项要素在任何时点上都表现为以下的平衡关系：资产=负债+所有者权益这种平衡关系在会计上称为“会计恒等式”或“会计方程式”，是复式记账、试算平衡、编制资产负债表等的理论依据。(四)收入收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。收入有广义和狭义之分。广义的收入是指引起企业净资产增加的所有收入，包括经营性收入和非经营性收入。经营性收入包括营业收入和投资收益；非经营性收入又称营业外收入，包括罚款收入、固定资产转让收

34、入等。狭义的收入仅指营业收入。2006年2月15日财政部颁布的企业会计准则所界定的收入是狭义的收入，主要包括主营业务收入和其他业务收入。(五)费用费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。费用也有广义和狭义之分。广义的费用是指为取得广义的收入而发生的耗费，既包括营业成本、期间费用，也包括投资损失和营业外支出；狭义的费用仅指取得营业收入而发生的耗费，包括为生产产品和提供劳务等发生的直接材料、直接入工等直接费用，以及行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的不计入产品成本的管理费用、财务费用和营业费用。(更狭义的费用是指与成本对应的费用，不能对象化的费用，即期间费用。)(

35、六)利润利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。直接计入当期利润的利得和损失，是指应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变化的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。利润金额取决于收入和费用、直接计入当期利润的利得和损失金额的计量。上述三项要素在一定期间内呈如下数量关系：收入一费用=利润该公式是企业计算确定经营成果，设计和编制利润表的理论依据。第三节房地产开发企业会计的任务会计的任务，是根据客观的需要和要求确定的，它受会计对象的制约。房地产开发企业会计的任务，是对房地产开发企业会计对象进行核算和监督所要达到的目的和

36、要求，主要有以下二个方面。（1）向管理者和投资者提供企业开发经营活动和开发经营成果的会计信息，满足国家宏观经济管理的要求和企业投资者进行决策的需要。我国实行的是社会主义市场经济，每个房地产开发企业，都须根据自身的开发能力和房地产市场的需求，充分利用生产潜力，合理安排房地产开发任务。为了不断改善企业开发经营管理，增强在房地产市场的竞争能力，一方面接受国家综合管理部门的指导，使自己的开发经营活动符合城市建设总体规划和国家产业政策的要求；另一方面要接受投资者的监督，使投资者关心企业，为企业提供扩大再开发所需的资金。这就要求企业必须做好会计工作，及时提供会计信息，真实反映企业的财务成本状况和开发经营成

37、果，以满足国家宏观经济管理的要求，满足企业投资者和潜在投资者进行投资决策的需要。要及时真实地提供会计信息，企业必须遵循客观性原则，真实客观地反映企业的财务状况和经营成果；遵循相关性原则，以满足各有关方面对会计信息的需要；遵循可比性原则和一贯性原则，按照规定的要求和前后一致地采用相同的会计核算方法，以便于会计信息的相互比较和利用；遵循及时性原则和可理解性原则，及时、简明易懂地进行会计核算，以便于会计信息及时、有效地运用；遵循权责发生制原则和配比原则，正确地核算收入和费用，以便准确地计算当年损益；遵循谨慎性原则，考虑企业经营风险和财务风险，合理核算可能发生的损失和费用，并对减值资产计提减值准备；遵

38、循实际成本核算原则，采用实际成本进行核算；遵循划分收益性支出与资本性支出原则，正确区分计入当期损益的支出与计入资产价值的支出，正确反映企业的资产价值和当期损益情况；遵循重要性原则，在全面核算企业开发经营情况的同时，对重要的经济业务，单独进行核算反映。在日常核算工作中，必须按照会计制度的规定，记好账、算好账、编好表，做到内容真实，数字准确，账目清楚，日清月结，按期报账。在办理年度会计决算以前，必须全面清查财产物资，核实库存数量，查清盘点盈亏的原因。（2）核算和监督财产物资保管、使用情况，不断降低开发成本，节约使用资金。为了适应房地产市场公平竞争的需要，房地产开发企业必须讲求和提高经济效益，多快好

39、省地进行开发活动，一方面要搞好规划设计、征地拆迁、批租土地等前期工程，择优挑选施工单位；另一方面要做好财产物资的保管工作，合理使用材料、设备，保证财产物资的安全完整，不断减少物资消耗，节约使用资金，降低开发成本。要保证财产物资的安全完整，就必须做好会计工作，全面反映和监督各项财产物资的存在和变动情况。对于一切货币资金的收支，财产物资的收入、发出和转移，要据实填制凭证，认真进行审核，及时登记账簿。要定期进行财产清查，查明账实不符的原因，明确保管人员的经济责任。要不断减少物资消耗，节约使用资金，降低开发成本，就必须及时计算开发成本，反映开发产品在开发过程中的生产耗费。开发成本是土地、房屋、配套设施

40、和代建工程等开发产品在开发过程中发生的各项生产费用，它能反映土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费的发生和各项开发间接费用的开支情况。如果提高了开发管理水平，减少了征地拆迁和前期工程费，降低了基础设施费、配套设施费和建筑安装工程费，控制了开发间接费用的开支，那么，必然反映为开发产品成本的降低。因此，通过开发产品成本的计算和分析，可使企业及时发现开发过程中存在的问题，采取降低开发成本的有效措施，多为企业提供扩大再开发所需的资金。房地产开发企业要进行开发活动，必须有一定数量的材料、设备和固定资产。但是，这个量不是绝对不变的。如果加强了材料、设备和固定资产的核算和管

41、理工作，及时反映和监督材料、设备和固定资产的利用情况，就可能促使企业合理组织材料、设备的供应，充分利用固定资产，压缩材料、设备的储备量和减少固定资产的需要量，从而减少企业资金的占用量，这就有可能把节约下来的资金用于企业的扩大再开发。（3）核算和监督企业对财经政策、法令、制度的执行情况，维护财经纪律，保护企业财产安全、完整。房地产开发企业的开发经营过程，也是贯彻国家财经制度和财经纪律的过程。每个开发企业，都必须执行国家的财经制度，遵守国家的财经纪律，这是一切单位进行经济活动的原则。由于房地产开发企业所有的财产物资和各项经营活动，都要在会计核算过程中反映出来，因而通过对凭证的审查和账表资料的分析和

42、考核，以及由此进行深入的调查研究，就可以了解企业各项开发经营活动是否遵守财经制度和财经纪律。例如，通过固定资产和材料、设备的核算，可以发现有无将应由资产支出的资本性支出，作为收益性支出计入当期损益，有无在前后年度采用不同折旧方法和材料计价方法，使会计资料无法相互比较。通过开发成本的核算和分析，可以发现在征地、拆迁过程中，有无任意提高征用土地和拆迁补偿费的标准；在发包基础设施和建筑安装工程过程中，有无收取回扣，提高工程造价；在企业盈利水平较高的情况下，有无任意扩大成本开支范围，虚增开发成本，调节年度间盈利水平等情况。通过管理费用的核算，可以发现有无假公济私、请客送礼、铺张浪费以及擅自提高开支标准

43、，提高福利待遇等情况。通过利润分配的核算，可以发现有无不按有关规定，不提或少提法定盈余公积金和公益金，在所有者之间多分利润的情况。通过财产清查，可以发现有无贪污盗窃等问题。做好会计工作，就能促使企业遵守国家的财经制度和财经纪律，保护企业财产安全、完整。第四节房地产开发企业会计工作的组织科学地组织会计工作，是充分发挥会计作用、保证会计任务完成的一个重要条件。为了把房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业，都要根据国家统一会计制度的有关规定，结合本企业的具体情况，健全会计机构，制定和执行合理的企业内部会计制度，加强会计队伍的建设。一、建立和健全会计机构会计机构是企业负责组织和从事

44、会计工作的职能部门。在房地产开发企业里，一般都必须单独设置会计机构，配备必要的专职会计入员。由于会计和财务工作是紧密联系、难以分割的两项经济管理工作，所以在房地产开发企业里，大都把两者合并设置在一个部门，将它叫做会计科或财务部或财务会计科。为了更好地把会计工作组织起来，并促使企业各个职能部门和所属各开发、经营单位的各个环节讲求经济效益，加强经济核算，大中型房地产开发企业还应设置总会计师，建立总会计师的经济责任制。总会计师是企业经济工作的负责人，领导企业财务会计工作，编制和执行财务收支预算、信贷计划，拟订资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；进行开发项目成本预测、控制、核算、分析和考核，

45、督促企业有关单位降低消耗，节约开支，提高经济效益；建立、健全经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析。在没有设总会计师的小型开发企业，可指定一名企业领导人行使总会计师的职责。企业所属各开发、经营单位和其他管钱、管物的单位，也要根据工作需要，设置会计机构，配备会计入员或指定专人负责会计工作，并指导和协助企业内部各生产班组开展经济核算工作。根据房地产开发区经常转移而且较为分散的特点，大型跨县、市开发的房地产开发企业在开发经营管理上，要更加重视分级管理、分级核算。对于分散在不同地区的开发经营单位，应给予比一般工业企业的生产车间以更大的职权，以便充分调动各级开发、经营单位当家理财的积极性，并及时

46、处理财务会计工作中的问题。企业内部各单位的会计工作是整个企业会计工作的组成部分，因此，这些单位的会计人员在业务上都要接受企业会计部门的指导。在企业会计机构内部，要根据业务的繁简程度进行合理分工，建立岗位责任制。要定人员、定岗位、明确分工、各司其职，以有利于会计工作程序化、规范化。会计工作岗位可以一人一岗、一人多岗、一岗多人，但应当符合会计内部牵制制度的要求。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收人费用、债权债务账目的登记工作，同时要实行会计回避制度，企业单位领导人的直系亲属不得担任本企业单位的会计部门负责人、会计主管人员。会计部门负责人、会计主管人员的直系亲属不得在本单位会计部门中担任出纳工作。为了充分发挥各级会计机构的作用，要贯彻统一领导、分级管理、分级核算的原则，根据企业的开发规模、开发区分布和管理.工作的实际需要，正确处理各级权责关系，建立相应的核算体制。房地产开发企业的核算体制，应与企业开发经济管理体制相适应。在一般情况下，公司为独立核算单位，它独立核算企业盈亏，全面核算企业各项技术经济指标。公司所属分公司