新华联：非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告（2015）.PDF

《新华联：非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告（2015）.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新华联：非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告（2015）.PDF（9页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、1 新华联不动产股份有限公司 非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告 二零一五年八月 2 本次非公开发行募集资金总额不超过 45.00 亿元，在扣除与发行相关的费用后拟用于以下项目：序号序号 项目名称项目名称 项目项目投资投资总额（万元）总额（万元）拟投入拟投入募集资金（万元）募集资金（万元）1 长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期）500,815 180,000 2 新华联平谷商业中心项目 151,663 70,000 3 韩国新华联锦绣山庄国际度假区项目 518,004 100,000 4 偿还上市公司有息负债-100,000 合计合计-450,000 如果本次非公开发行募集资金

2、不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。（一）长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期）1、项目概况、项目概况 项目名称：长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期）项目总投资：500,815 万元 项目经营主体：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司 规划占地面积：534,863 平方米 总建筑面积：467,468 平方米 2、项目基本情况和市场前

3、景、项目基本情况和市场前景 本项目选址于长沙市望城区书堂山街道，北邻铜官窑遗址公园、铜官古镇，西靠湘江，自然环境优美，周边旅游资源丰富，区位及交通优势明显。长沙铜官窑兴起于公元 8 世纪中后期，至公元 10 世纪五代时期而衰，距今约有 1,000 多年的历史，是中国陶瓷釉下彩的发源地。本项目所依托的长沙铜官窑遗址是国家公布的第三批全国重点文物保护单位和“十一五”、“十二五”国家重要大遗址保3 护项目，遗址区域内文化内涵丰富，是研究中国古代陶瓷艺术、湖湘文化的重要实物资料，被列入国家级非物质文化遗产，具有旅游文化开发的巨大潜力。本项目属于长沙市重点工程和湖南省重点旅游区建设工程，将充分利用铜官窑

4、丰厚的历史文化遗产，突出特色，实现复苏传统陶瓷工艺与旅游产业发展的交融结合，打造集文化休闲、度假娱乐为一体的旅游建筑综合体，从而形成世界唯一的唐文化、陶瓷文化、湖湘文化与现代气息相互融合的精品旅游产品。本期项目总用地面积约为 534,863 平方米，总建筑面积 467,468 平方米，主要建设内容包括文化广场及文化综合片区、陶瓷文化交流中心、老街片区、沿江商业区、沿江商业院子等。本项目实施完成后，将在铜官窑文化区域构建以历史文物景观及文化活动的浏览观光服务为核心，带动饮食、住宿、购物、交通、商业、娱乐、演艺、会展等行业配套发展的一个重要文化产业集群，进一步推动铜官窑地区成为辐射全国乃至世界的文

5、化旅游目的地。综上，在居民文化旅游消费需求日益高涨的背景下，本项目得天独厚的历史文化优势及地理区位优势将为项目带来广阔的发展前景。3、资格文件取得情况、资格文件取得情况 截至本预案签署日，本项目已取得以下建设相关批复或证照：国家文物局关于长沙铜官窑遗址建设控制地带配套服务项目的批复（文物保函【2013】2200号）、湖南省文物局关于长沙铜官窑遗址公园配套服务项目一期工程文物调查勘探工作审查意见的函（湘文物保【2015】70 号）。其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。4、投资估算、投资估算 结合本项目建设规划、项目工程量及其他技术指标，本项目预计总投资500,815 万元，其中主体工程建设费

6、用 393,007 万元，其他费用 107,808 万元。5、项目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 本项目目前处于前期准备阶段，计划使用募集资金 18.00 亿元，其余资金公司将通过自筹方式解决。4 6、项目经济评价、项目经济评价 本期项目建成后，将成为湖南长沙地区最大的文化旅游综合体项目和辐射全国的旅游度假中心之一，预计项目在预测运营期间将累计实现销售收入2,078,914 万元，实现净利润 697,819 万元（自持运营设施按照预测期 25 年测算），项目资本金投资净利率为 11.20%，具有良好的经济效益。（二）新华联平谷商业中心项目 1、项目概况、项目概况 项目名称：新华联平

7、谷商业中心项目 项目总投资：151,663 万元 项目经营主体：北京新华联宏石商业地产有限公司 规划占地面积：36,265 平方米 总建筑面积（地上）：126,928 平方米 2、项目基本情况和市场前景、项目基本情况和市场前景 本项目位于北京市平谷区马坊镇发展主轴线、中部城镇组团。项目总建设用地 36,265 平方米，拟建地上总建筑面积 126,928 平方米，主要建设高层商务建筑及商业生活街坊，规划商务办公建筑面积 105,920 平方米，商业建筑面积 21,008平方米，属于多功能城市综合体项目。近年来，北京城郊化发展趋势日益显著，主要表现在城市的多中心发展和城市人口的有机疏散，大量人口及

8、附属产业逐步向燕郊、通州、平谷、固安等周边地区迁移集中。平谷区地处京津冀一体化发展战略的中心地带，与河北省三河市、承德市兴隆县、天津市蓟县交界；马坊镇位于平谷区西南部，是北京市重点扶持发展的“三区六镇”之一、北京市市级小城镇地区和平谷地区距北京城区最近的城镇，地理位置优越，距首都机场 35 公里、距天津新港 110 公里，连接 101、102 国道的密三路纵穿南北、京平高速公路横贯东西，正在筹划建设的京平高速轨道交通平谷线将创造性地打通京津冀连通的轨道交通线，成为三地首条一体化轨道交通线，物流和工业产业发展迅速，在发展地区性商业金融方面具有得天独5 厚的优势。随着产业迁移这一现象的日益明显以及

9、京津冀一体化发展战略的推动，平谷区人口逐渐聚集，住宿、消费及办公需求随之增加。目前，马坊镇地区商业以临街商铺为主，档次偏中低档，主要服务于马坊镇现有居民、物流园区及马坊工业园区的工作人员；商务市场主要以服务马坊工业园及现有物流园区为主，商务金融设施发展相对单薄，整体市场产品落后。本项目位于马坊镇中心区域的商业服务中心，随着马坊镇经济的快速发展和人口聚集度的提高，凭借地理位置优越、交通便利等优势，本项目前景较为广阔。3、资格文件取得情况、资格文件取得情况 本项目通过摘牌方式取得国有土地使用权证。目前已签订国有建设用地使用权出让合同，并完成京平国用（2015 出）第 00026 号国有土地使用权证

10、办理。截至本预案签署日，本项目已取得以下建设相关批复或证照：北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于马坊镇 B01-01 地块商业金融项目核准的批复（京发改【2015】1267 号）；北京市环境保护局关于平谷区马坊镇 B01-01 地块商业金融用地项目环境影响报告书的批复（京环审【2015】258号）；建设用地规划许可证（地字第 110117201500011 号/2015 规（平）地字0010 号）。其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。4、投资估算、投资估算 结合本项目建设规划、项目工程量及其他技术指标，本项目预计总投资151,663 万元，其中地上建设投资合计 130,7

11、63 万元，包括开发成本 114,844 万元和开发费用 15,919 万元；地下建安投资合计为 20,900 万元。5、项目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 本项目目前处于前期准备阶段，计划使用募集资金 7.00 亿元，其余资金公司将通过自筹方式解决。6、项目经济评价、项目经济评价 本项目预计将成为马坊镇中心地区多功能城市综合体项目并对外销售。项目6 建成后，预计实现销售收入总额 190,963.40 万元，实现净利润 15,383.79 万元，投资净利率为 10.14%，具有良好的经济效益。（三）韩国新华联锦绣山庄国际度假区项目 1、项目概况、项目概况 项目名称：韩国新华联锦绣山

12、庄国际度假区项目 项目总投资：9,773.67 亿韩元，约合人民币 518,004 万元 项目经营主体：新华联锦绣山庄开发株式会社 规划占地面积：约 130 万平方米 总建筑面积：约 20 万平方米 2、项目基本情况和市场前景、项目基本情况和市场前景 本项目位于韩国济州岛翰林邑今岳里，项目用地距离济州机场约 30 分钟车程，距离中文旅游区约 15 分钟车程，距离海滨狭才海水浴场约 7 分钟车程，地理位置优越；济州岛每天运行大量国内外航班及及国际游轮，项目所在地毗邻的国道 95 号线可直接通往济州机场和市区，交通条件便利；市政公路及市政配套设施已接入到项目土地入口，项目土地园区内基建设施完善；项

13、目所在地周边设有高尔夫、马术、快艇、温泉等休闲娱乐设施，配套旅游项目丰富。济州岛处于中国、韩国、日本三国中心的东北亚要地，气候湿润温和，自然风景秀美，旅游设施齐全，拥有汉拿山、城山日出峰等景点名胜，每年吸引了大量游客到此游览、度假，其中以中国及东南亚地区游客为主。2014 年全年，济州岛全年游客数量突破 1200 万人，这是国际旅游岛夏威夷岛、巴厘岛、冲绳岛都未能实现的记录，济州岛在国际旅游市场上已经成为极具竞争力的旅游胜地。近年来，为积极促进地区观光度假产业发展，韩国政府针对济州岛地区的发展推出了多项优惠政策。自 2008 年 2 月起，中国公民前往济州岛可享受长达 30天的免签政策；201

14、0 年起，韩国政府进一步推出了济州岛投资移民的相关优惠政策。目前，中国游客前往济州岛能够在货币、语言等方面获得诸多便利条件，2014 年度共有 285 万名中国游客访问了济州岛，是中国访韩游客的第二大旅游7 目的地。在众多优惠政策的刺激下，前往济州岛旅游、度假、置业、移民的海外人士大幅增多，有效地带动了当地旅游地产的发展。本项目旨在建设以休养为主题的综合性休闲度假区，建设内容包括酒店、公寓等住宿和度假设施，餐饮、主题花园、购物中心、娱乐中心、美容医院等配套休闲娱乐设施以及道路、停车场等相关公共便利设施，项目将依托济州岛天赐的自然景观和项目地独特的区位优势攻占市场。在当地旅游资源、政府优惠政策及

15、项目自身优势的共同作用下，本项目具有广阔的市场前景。3、资格文件取得情况、资格文件取得情况 截至本预案签署日，本项目的相关批复及证照等资格文件正在办理过程中。4、投资估算、投资估算 结合本项目建设规划、项目工程量及其他技术指标，本项目预计总投资9,773.67 亿韩元（约合人民币 518,004 万元），其中主体工程建设费用 6,899.71亿韩元（约合人民币 365,684 万元），其他费用 2,873.96 亿韩元（约合人民币152,319 万元）。5、项目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 本项目目前处于前期准备阶段，计划使用募集资金 10.00 亿元，其余资金公司将通过自筹方式

16、解决。6、项目经济评价、项目经济评价 本期项目拟建设为韩国济州岛的综合文化旅游及休闲度假中心，预计项目在预测运营期间将累计实现销售收入 32,153 亿韩元、约合人民币 1,704,113 万元，实现净利润 9,060 亿韩元、约合人民币 480,164 万元（自持运营设施按照预测期25 年测算），项目资本金投资净利率为 12.08%，具有良好的经济效益。（四）偿还上市公司有息负债 1、项目情况介绍、项目情况介绍 公司拟将本次募集资金 100,000 万元用于偿还上市公司有息负债。公司将综合考虑有息负债的到期顺序、利率高低情况、募集资金实际到位情况等因素，以8 最有利于上市公司利益的方式统筹安

17、排偿还有息负债。2、项目实施的必要性、项目实施的必要性（1）公司资产负债率逐年上升，不利于公司长远发展 近年来，随着公司业务规模的扩张和收入的增长以及业务模式的转型升级，公司资金需求量不断加大，合并报表资产负债率从 2012 年末的 71.24%增长至2015 年 3 月末的 78.09%。2012 年末至 2015 年 3 月末公司银行借款的具体构成及资产负债率情况如下：单位：万元 项目项目 2015-3-31 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 银行借款 短期借款 55,000.00 12,900.00 4,406.00 3,000.00 一年内到期的非流动负

18、债 159,602.47 320,199.00 150,825.06 70,300.00 长期借款 941,071.36 830,824.94 661,199.00 273,469.00 合计合计 1,155,673.83 1,163,923.94 816,430.06 346,769.00 资产负债率资产负债率 78.09%84.81%80.67%71.24%在不考虑其他项目的情况下，以 2015 年 3 月 31 日公司财务数据为基础，按照本次募集资金中 100,000 万元用于偿还有息负债进行测算，公司的资产负债率将相应下降至 74.32%，财务风险将有所下降。利用本次非公开发行募集的部

19、分资金偿还公司有息债务，有利于控制上市公司总体负债规模，降低资产负债率，改善资本结构，提高公司偿债能力，降低公司财务风险，从而为公司未来持续稳定发展奠定坚实的基础。（2）控制高利率有息负债，提高净资产收益率 公司本次计划使用部分非公开发行募集资金偿还上市公司现有有息负债，金额不超过 100,000 万元人民币。公司有息负债的利率偏高，造成持续较高的利息费用支出，增加了公司开发项目的建设成本和公司财务费用，降低了公司的综合盈利能力。本次非公开发行股份募集资金偿还 100,000 万元借款后，将有效减少公司利息支出，降低公司财务费用，提升利润水平，有利于提高公司净资产收益率水平。9 本次非公开发行完成后，公司拟用部分募集资金偿还公司有息债务符合公司的实际情况和需求，符合全体股东的利益，有利于公司的长远健康发展。新华联不动产股份有限公司新华联不动产股份有限公司 董董 事事 会会 二一五年八月十三日二一五年八月十三日