成本核算成本返还与收益分配管理流程.doc

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1、内部文件注意保密成本核算、成本返还与收益分配管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的为明确在一级开发的成本核算、成本返还、收益分配中公司与政府的职责与权利，保证土地出让、公司收益准确及时，特制订本流程。2. 适用范围适用于公司一级开发过程中的成本核算、成本返还、收益分配过程。3. 定义或术语1.2.3.3.1. 成本核算：指在该宗土地出让前，由双方成本人员对该宗土地整理开发所发生的各种成本进行核算、委托审计、双方确认，为确定土地出让底价和土地上市提供条件；3.2. 成本返还： 指在政府取得该宗土地出让收入后，由政府将经过双方核算确认的该宗土地开

2、发成本返还给公司；3.3. 收益分配： 指该宗土地开发成本返还给公司后的净收益部分，由公司与政府按照双方商定的比例进行收益分配；3.4. 该区域：均指经政府批准的【区域控制性详细规划】的规划区域；4. 关键活动描述4.1. 成本核算4.1.1. 成本核算的投资范围：以经政府批准的【区域控制性详细规划】为依据，包括但不限于以下内容：4.1.1.1. 征地拆迁补偿安置费用及税费支出：4.1.1.2. 清理历史遗留土地问题所需费用支出；4.1.1.3. 道路附属市政工程（道路雨水污水管道工程）；4.1.1.4. 公共广场工程（含雨水污水管道工程）；4.1.1.5. 公共绿化及公共景观工程；4.1.1

3、.6. 宝陵河水系整治工程；4.1.1.7. 公共停车场工程；4.1.1.8. 非经营性体育文化卫生设施；4.1.1.9. 依据国家和省法律法规、有关政策确定的与土地整理有关的费用；4.1.1.10. 政府与公司协商的其他工程；4.1.2. 成本核算科目：4.1.2.1. 项目前期费用：包括项目建议书费用、概念性规划设计费用、总体规划设计费用、控制性详细规划设计费用、可研费用、环评费用、测绘费用、勘察费用、地质灾害评估费用、交通评估费、模型制作费用、招投标代理费、开竣工典礼费用、项目评审费等；4.1.2.2. 征地补偿费用：土地补偿款、安置补偿款、青苗及地上附着物补偿款、耕地开垦费、农民社保费

4、、征地管理费、拆迁安置费、新增建设用地有偿使用费、林地置换费、农场基地（包括养猴基地、鲍鱼池、虾池、酒楼等）的拆迁赔偿费、因征收土地依法支付的其他不可预见费；4.1.2.3. 施工工程费、市政道路管网、景观工程、安置费施工、公建及公共配套设施的工程费，概预算编制费、结算编制费、工程审计费、工程监理费、其他不可预见的工程费用；4.1.2.4. 解决历史遗留问题支付的费用：解决开发区域内历史遗留问题而依法支付的费用；4.1.2.5. 拆迁安置费：按实际发生的数额计算；4.1.2.6. 开发间接费：公司与政府双方共同招商营销费用、税费、行政事业性收费、公司与政府协商确定的其他费用；4.1.2.7.

5、其他费用：上述成本科目外，由公司与政府就实际发生的依据情况确定；4.1.3. 成本核算方法：4.1.3.1. 成本核算由公司的成本管理部负责，市政府的成本核算由指挥部下设的财务工作小组负责。4.1.3.2. 公司成本管理部与指挥部财务工作小组应建立成本明细账，并每个季度核对一次；4.1.3.3. 核对后的成本明细账经过公司与市政府双方确认后，共同委托有资质的中介机构审计，作为本区域土地开发成本核算的依据；4.1.3.4. 每宗土地收储到市政府土地储备中心30日内，财务工作小组应对该宗土地进行成本核算；4.1.3.5. 每宗可出让土地的开发成本=本区域范围内的土地开发成本总额*每宗可出让土地面积

6、/该区域可出让土地总面积（本区域指区域控制性详细规划中所规定的区域范围）4.1.3.6. 如果在制定土地出让底价时，该区域内的工程建设项目未完成竣工决算，土地开发成本则按预算定额进行分摊，如果决算超过预算，超出的部分应并入下批次的土地开发成本，并按照4.1.3.5.条进行分摊；4.2. 成本返还4.2.1. 本区域范围内每宗土地出让后，由受让公司将土地出让收入汇入政府非税收入财政账户。4.2.2. 当土地出让收入由政府非税收入财政账户到达共管账户后3日内，公司财务资产部可以向指挥部提出关于返还该宗已出让土地的开发成本的书面申请，指挥部领导小组在收到申请后应在3日内给予批复；4.2.3. 市政府财政局在收到指挥部的批复后将该宗土地开发成本全额从共管账户划拨至公司指定账户；4.3. 收益分配4.3.1. 每宗土地出让并成本返还后，剩下的净收益部分，由公司与市政府按照【专项投资协议】所规定的分成比例进行收益分成；4.3.2. 公司财务资产部负责向指挥部提出收益分配申请，由指挥部批准后报市政府审批，市政府财政局在收到市政府批复意见后，按批复意见将公司应得的收益划拨至公司制定账户；5. 支持性文件5.1. 无6. 记录和表单6.1. 【专项投资协议】6.2. 【成本返还申请】6.3. 【收益分配申请】