天业股份：非公开发行A股股票募集资金使用的可行性分析报告（2014）.PDF

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1、1 山东天业恒基山东天业恒基股份有限公司股份有限公司 非公开发行非公开发行A A股股票募集资金使用的可行性分析报告股股票募集资金使用的可行性分析报告 一、本次募集资金的使用计划一、本次募集资金的使用计划 本次非公开发行募集资金总额预计不超过150,000万元（含），扣除发行费用后，募集资金净额拟投资于以下项目：单位：万元 序号序号 项目名称项目名称 项目投资总额项目投资总额 募集资金拟投入总额募集资金拟投入总额 1 天业中心项目 169,269.56 27,950.07 2 盛世国际项目 96,051.62 47,943.62 3 盛世景苑项目 43,350.00 30,471.37 4 补充

2、流动资金 43,634.94 43,634.94 合合 计计 352,306.12 150,000.00 天业中心项目、盛世国际项目、盛世景苑项目的募集资金拟投入总额系根据项目投资总额扣除土地费用、公司第八届董事会第五次临时会议决议前已完成投入的其他各项投资后测算。若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司以自筹资金解决。在本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据募集资金投资项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在

3、募集资金到位后按照相关法规规定的程序予以置换。二、本次募集资金投资项目的必要性和可行性分析二、本次募集资金投资项目的必要性和可行性分析（一）天业中心项目（一）天业中心项目 1、项目情况要点、项目情况要点 项目名称：天业中心项目 2 项目总投资：169,269.56万元 项目建设周期：3年 项目经营主体：山东永安房地产开发有限公司 规划占地面积：32,022.00平方米 总建筑面积：223,656.30平方米 预计销售额：236,971.00万元 2、项目具体位置、项目具体位置 本项目位于奥体东路以东，龙奥北路以北，交通条件优异，周边有BRT5、BRT6、K139、115、119、202、303

4、、305、306等多路公交车，可迅速进入济南多条城市主干道及绕城高速路，交通便利。3、项目规划指标、项目规划指标 本项目可规划建设用地面积32,022.00平方米，总建筑面积223,656.30平方米，其中地上建筑面积159,612.30平方米（包括商务办公楼87,312.74平方米、公寓66,775.86平方米，沿街商业5,523.70平方米），地下建筑面积64,044.00平方米（包括地下车库面积59,687.70平方米，人防4,356.30平方米），地上容积率5.00，地下容积率2.00。3 4、项目市场前景、项目市场前景 本项目位于奥体片区的核心地段，与济南高新技术产业开发区相邻，占据

5、奥体片区核心区的商业金融中心地域。项目周边交通便捷，济南市地铁轻轨规划已出台，其中奥体中心设置站点，待规划实施后，将实现本项目与济南市各区域的无缝对接。项目紧邻济南市奥体区域高档住宅区全运村，配套丰富，2公里范围内除社区商业配套外，还将建成银座购物中心等集餐饮、休闲娱乐、购物于一体的大型生活配套；同时，本项目东侧约500米处将建成济南最大的金融中心，中国银行等多家知名企业事业单位都将进驻该中心。届时将成为济南东部新城金融、商业设施最集中的区域。按照新的城市发展规划，济南市要通过“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”，拉开“东部城区、主城区和西部城区”的城市建设布局，带动周边城市群发展，为新

6、一轮城市竞争发展提供空间载体。本项目位于济南市历下区，符合济南市“东拓”的整体规划。有利于拓展济南城市发展空间，促进经济和社会发展。本项目为大型商业综合体项目，含公寓、写字楼等，所处区域地理位置优越，文化气息浓厚。项目建成后，将拥有良好的外部环境、便利的交通条件、丰富的文化气息以及成熟的生活氛围，为济南市东部和历下区增添一处新的商务办公、休闲场所。同时通过该项目的开发建设，能够极大地促进该区域面貌的改变，有效改善周边地区环境状况，吸引更多的人流、物流，带动该地区经济的发展。5、资格文件取得情况、资格文件取得情况 截至本预案公告日，该项目已取得以下资格文件，其他资格文件按照有关部门的相关规定正在

7、陆续办理。证书名称证书名称 证书编号证书编号 国有土地使用证 高新国用（2011）第 0100014 号 建设用地规划许可证 地字第 370102201100005 号 建设工程规划许可证 建字第 370102201100173 号 建筑工程施工许可证（2012）济高建施字第 12-21、（2012）4 济高建施字第 12-22、（2012）济高建施字第 12-23 商品房预售许可证 济建预许 2013250 号 6、项目投资估算、项目投资估算 本项目总投资预计为 169,269.56 万元，其中土地费用 54,163.33 万元，建筑安装工程费用 73,468.75 万元，工程建设其他费用

8、9,454.48 万元，期间费用32,183.00 万元。7、项目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 本项目建设周期 3 年，计划使用募集资金 27,950.07 万元，其余资金由公司自筹解决。8、项目经济评价、项目经济评价 本项目建成后，计划实现销售收入236,971.00万元，计划实现税后利润35,402.00万元，销售净利率14.94%，投资净利率20.91%。项目经济效益指标一览表如下：序号序号 项项 目目 单位单位 数据数据 1 销售收入 万元 236,971.00 2 总投资 万元 169,269.56 3 税后利润 万元 35,402.00 4 销售净利率%14.94 5

9、 投资净利率%20.91（二）盛世国际项目（二）盛世国际项目 1、项目情况要点项目情况要点 项目名称：盛世国际项目 项目总投资：96,051.62万元 项目建设周期：3年 5 项目经营主体：山东天业恒基股份有限公司 规划占地面积：57,711.10平方米 总建筑面积：255,698.39平方米 预计销售额：126,981.63万元 2、项目具体位置、项目具体位置 本项目位于经十东路以南，芙蓉路以北，兴美路以东，明星路以西。项目周边基础设施完善，交通便利，便于项目建设实施。3、项目规划指标、项目规划指标 项目可规划建设用地面积57,711.10平方米，总建筑面积255,698.39平方米，其中地

10、上建筑面积173,506.40平方米（包括住宅建筑面积165,285.66平方米，商业建筑面积5,772.30平方米，配套建筑面积2,448.44平方米），地下建筑面积82,191.99平方米，地上容积率3.0，地下容积率1.42。4、项目市场前景、项目市场前景 根据济南市城市总体规划（2006年-2020年）（以下简称为规划），济南市将构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织机构，即以济南中心城市为核6 心，形成三条城镇聚合轴，组建十六个城镇组群，促进市域城镇协调发展。章丘次中心城市位于济青产业聚集带上，是济南市“东拓”战略的重要承接地。根据章丘市城市总体规划（2006年-2020年）（以下简称

11、为规划），章丘市城市发展的战略目标为：“依托半岛城市群，以新区为开发建设载体，建设济南大城市框架下富而美的新章丘”，在基础设施、城市、产业科技人才等各方面与济南实现全方位、零距离对接。按照该规划，章丘市的空间结构为“一河两城”：“一河”即以贯穿章丘南北的绣源河为发展中轴线，“两城”即东城、西城，其中东城位于绣源河以东，加快明水老城区设施配套，优化城市、产业、人口布局，提升城市核心区的商贸流通功能；西城位于绣源河以西，对接省会济南，规划建设以中国重汽为龙头的先进制造业基地，是高档商住集中区，承接省内外产业转移、人才资金流动。本项目占据章丘新城核心地段，紧邻市政府，正对文博中心，踞守经十东路、双山

12、大街等城市大动脉，5分钟车程直达章丘老城区，30分钟抵济南奥体中心，30分钟到达机场，距离章丘市新市政府也仅500米，具有极高的区位价值。本项目为普通商品住宅类项目，建设地点位于章丘市规划空间结构中的西城区，符合章丘市城市总体规划，符合章丘市“十二五”经济社会发展规划，可有效改善区域环境面貌，实现社会效益、经济效益和环境效益的统一，有利于促进全市经济社会快速发展，亦有利于推动城市发展总目标尽早实现。5、资格文件取得情况、资格文件取得情况 截至本预案公告日，该项目已取得以下资格文件，其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理。证书名称证书名称 证书编号证书编号 国有土地使用证 章国用（201

13、2）第 22017 号 建设用地规划许可证 地字第 370181201200028 号 建设工程规划许可证 建字第 370181201300025 号 建筑工程施工许可证 370122029-13、370122030-13、370122031-13、370122032-13、370122033-13、370122034-13、370122035-13 7 6、项目投资估算、项目投资估算 本项目总投资预计为 96,051.62 万元，其中土地费用 11,365.86 万元，建筑安装工程费用 66,500.96 万元，工程建设其他费用 12,070.8 万元，期间费用6,114.00 万元。7、项

14、目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 本项目建设周期 3 年，计划使用募集资金 47,943.62 万元，其余资金由公司自筹解决。8、项目经济评价项目经济评价 本项目建成后，计划实现销售收入126,981.63万元，计划实现税后利润为16,684.00万元。销售净利率13.14%，投资净利率17.37%。序号序号 项项 目目 单位单位 数据数据 1 销售收入 万元 126,981.63 2 总投资 万元 96,051.62 3 税后利润 万元 16,684.00 4 销售净利率%13.14 5 投资净利润率%17.37（三）盛世景苑项目（三）盛世景苑项目 1、项目情况要点、项目情况要点

15、 项目名称：盛世景苑项目 项目总投资：43,350.00万元 项目建设周期：3年 项目经营主体：烟台市存宝房地产开发有限公司 规划占地面积：38,005.00平方米 总建筑面积：124,815.00平方米 预计销售额：59,742.00万元 8 2、项目具体位置、项目具体位置 本项目位于烟台市福山区高新技术产业区，东临永福园路，北临振华街，南临永达街，扼守芝罘区、福山区、开发区三区交汇核心的优势地段，路网发达、出行便捷，与红旗西路、福海路、同三高速等主干道联通。3、项目规划指标、项目规划指标 项目规划建设用地面积38,005.00平方米，总建筑面积124,815.00平方米，其中地上建筑面积9

16、5,010.00平方米（包括住宅建筑面积80,225.00平方米，商业、物业及配套建筑面积14,785.00平方米），地下建筑面积29,805.00平方米，地上容积率2.5。4、项目市场前景、项目市场前景 随着“十二五”时期半岛蓝色经济区和环渤海经济圈建设进程进一步加快，烟台市将全力推进蓝色经济领军城市和创新型经济示范城市建设，普通住宅项目的建设发展与现阶段全市经济的发展相适应，对推动烟台地区城市化发展进程和改9 善城镇居民生活条件有着积极影响。本项目建设地点位于烟台市福山区北部三区交汇处，东部隔夹河与芝罘区相望，北部隔沈海高速与开发区比肩而邻，距福山区中心最繁华的福海路商圈、德胜商圈约3公里

17、，距福山区政府约5公里，距风景优美的夹河生态湿地公园约1公里，周边交通便捷、路网发达，南临福山区交通主干道永达街，东临永福源路，延永达街15分钟车程可直达芝罘区、莱山区中心城区，延永福源路10分钟车程可直达开发区最繁华的长江路商圈。未来规划的轻轨6号线在项目附近预留停靠站点，待该站建成后，可实现本项目到烟台蓬莱潮水机场的无缝通行。本项目为普通商品住宅类项目，周边配套设施齐全，项目2公里范围内建有沃尔玛超市、家家悦超市等集餐饮娱乐休闲为一体的生活配套设施。除本项目规划建设有2,520的大型幼儿园外，项目1公里内还建有永福源路小学和烟台实验中学等两所教育配套，真正实现了家门口一站式幼、小、初教育。

18、按照福山区政府规划，未来该区域将成为福山区重点规划的居住区域。本项目周边的君悦湾、东尚蓝湾等高档住宅小区均为福山区的标杆项目，随着周边配套的进一步完善和加强，东侧夹河风景区的日臻完美，本项目将具有较好的市场潜力。5、资格文件取得情况、资格文件取得情况 截至本预案公告日，该项目已取得以下资格文件，其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理。证书名称证书名称 证书编号证书编号 国有建设用地使用权出让合同 烟台-01-2013-0332 建设用地规划许可证 地字第 370611201400117 号 6、项目投资估算、项目投资估算 本项目总投资预计为 43,350.00 万元，其中土地费用 11

19、,307.40 万元，建筑安装工程费用 26,748.43 万元，工程建设其他费用 3,877.85 万元，期间费用1,416.32 万元。7、项目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 10 本项目建设周期 3 年，计划使用募集资金 30,471.37 万元，其余资金由公司自筹解决。8、项目经济评价、项目经济评价 本项目建成后，计划实现销售收入 59,742.00 万元，净利润为 8,866.31 万元。经计算，销售净利率 14.84%，投资净利率 20.45%。序号序号 项项 目目 单位单位 数据数据 1 销售收入 万元 59,742.00 2 总投资 万元 43,350.00 3 税

20、后利润 万元 8,866.31 4 销售净利率%14.84 5 投资净利率%20.45（四）补充流动资金（四）补充流动资金 公司所属的房地产行业属于资金密集型行业，具有资金需求量大，项目开发周期长的特点。由于房地产企业的经营易受到国家宏观经济形势的波动以及政府对地产行业的调控政策的影响，企业的销售资金回笼速度以及信贷资金来源存在不确定性，公司为了保证现有在建项目和未来新建项目的顺利实施，并加大开发、建设和销售力度，需要拥有较为充裕的流动资金。因此，本次拟投入 43,634.94 万元募集资金用于补充公司流动资金，有利于公司在未来发展中保持稳健的财务结构和较低的财务风险 三、结论三、结论 本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策，项目实施后将有利于提升公司盈利能力。部分募集资金用于补充流动资金可以缓解公司资金压力，改善公司的财务状况及资本结构，增强公司的抗风险能力。本次非公开发行股票募集资金的使用符合公司的实际情况和发展需要。山东天业恒基股份有限公司董事会 2014 年 9 月 15 日