滨江集团：非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告（2015）.docx

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1、杭州滨江房产集团股份有限公司 非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告 一、本次募集资金的使用计划 本次募集资金投资项目的投资总额合计 1,389,187 万元，本次非公开发行预计募集资金总额为不超过 280,000 万元，扣除发行费用后拟全部投入如下项目： 单位：万元 序号 项目名称 项目总投资 拟投入募集资金 1 千岛湖东方海岸项目 8、9#地块 120,627 40,000 2 衢州市月亮湾项目 245,490 15,000 3 萧山东方海岸项目 251,757 45,000 4 华家池项目 721,313 130,000 5 偿还银行贷款 50,000 50,000 合计 1,389,

2、187 280,000 若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体募集资金投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司自筹解决。如果本次实际募集资金出现剩余，剩余部分将按照相关规定及程序用于补充公司流动资金。 本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。 二、募集资金投资项目的具体情况 （一）千岛湖东方海岸项目 8、9#地块 1、 项目情况要点 项目类型 住宅及配套商业 实施主体 东方海岸（淳安）房地产开发

3、有限公司（公司全资子公司） 出让建设用地面积 115,490 平方米 总建筑面积 227,300 平方米 项目总投资 120,627 万元 预计销售额 166,758 万元 本项目位于浙江省淳安县千岛湖镇乌嘴洞岛。本项目规划用地面积 115,490 平方米，总建筑面积 227,300 平方米。 2、 项目的市场前景 千岛湖东方海岸项目位于千岛湖青溪新城核心区域，西至千岛湖镇主城区，东临千岛湖客运中心，北临睦州大道，南面千岛湖湖区。本项目三面环湖一面环山，具有得天独厚的自然环境。项目周边交通便利，多条公交线路贯通，距离千岛湖客运中心、杭千高速路口较近，驱车 10 分钟便可到达千岛湖主城区。同时，

4、项目坐落于青溪新城核心珍珠半岛商圈，未来大型商场等商业配套齐全；距离淳安县第一人民医院较近，医疗较有保障；且临近建兰中学、千岛湖职业高级中学等学校，距离主城区的中小学、幼儿园交通便利，未来新城的幼儿园、小学也在规划中，教育资源较为丰富，具有良好的市场前景。 3、 资格文件取得情况 本项目以出让方式取得国有土地使用权，该项目国有土地出让合同及相关资格文件取得情况如下： 国有土地出让合同 淳土让字200721 号、淳土让字200722 号 立项批复/备案 淳发改备201116 号 环评批复 淳环保201162 号 国有土地使用权证 淳安国用（2011）第 003535 号、淳安国用（2013）第

5、005863 号 建设用地规划许可证 地字第淳 20110170040 号 建设工程规划许可证 建字第淳 20110170073 号、建字第淳 20140170001 号、建字第淳20150170007 号 建筑工程施工许可证 330127201112290101、330127201403310101、330127201504220101 4、 投资估算 本项目预计总投资为 120,627 万元，其中土地成本 37,125 万元，建设施工费用 75,532 万元，期间费用及资本化利息 7,970 万元。 5、 项目进展情况与资金筹措 本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000 万元，

6、其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 6、 项目经济效益评价 本项目预计实现销售额 166,758 万元，实现净利润 27,407 万元，投资回报率为 22.72%，销售净利率为 16.44%。各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总销售收入 万元 166,758 总投资 万元 120,627 利润总额 万元 36,543 净利润 万元 27,407 项目投资回报率 % 22.72 项目销售净利率 % 16.44 （二）衢州市月亮湾项目 1、 项目情况要点 项目类型 住宅及配套商业 实施主体 杭州滨江房产集团衢州置业有限公司（公司全资

7、子公司） 出让建设用地面积 182,365 平方米 总建筑面积 392,480.49 平方米 项目总投资 245,490 万元 预计销售额 297,904 万元 本项目位于浙江省衢州市西区九华路以西、亭川小区以北、盈川路以南、紫薇路以东。本项目规划用地面积 182,365 平方米，总建筑面积 392,480.49 平方米。 2、 项目的市场前景 本项目位于衢州西区新城核心，紫薇北路与盈川东路交汇处。本项目地理位置优越，文教气息浓郁，西区行政中心、商业中心、商务办公中心、科技文化教育中心和市民公共活动中心环绕四周。衢州学院、衢州一中、衢州职专、浙师大附属衢州白云学校周边林立，7 万平方米城市主题

8、公园月亮湾公园更是与项目紧密相连。本项目充分考虑了月亮湾公园景观优势，小区规划充分结合其景观，将打造成“坐拥城市繁华，近享山水生态”的绿色生态小区，具有良好的市场前景。 3、 资格文件取得情况 本项目以出让方式取得国有土地使用权，该项目国有土地出让合同及相关资格文件取得情况如下： 国有土地出让合同 3308002010A21023 立项批复/备案 衢市发改中201054 号、衢市发改中20125 号 环评批复 衢环建2010116 号 国有土地使用权证 衢州国用2011第 5-0084903 号 建设用地规划许可证 (2010)浙衢市规证 0800024 号 建设工程规划许可证 浙衢规建201

9、0084、085、087、095、096、097、098、099，浙衢规建证2012047，浙衢规建证20130800008、0800009、0800010、 0800011、0800012、0800013、0800014、0800015、0800016、0800017、 0800018、0800019、0800020、0800021、0800022、0800023、0800024、0800025、0800026、0800027、0800028、0800029、0800030、0800036、0800060、0800061、0800062、0800063、0800064、0800065、080

10、0066、0800067、0800068、0800069、0800070 建筑工程施工许可证 330801201207300101、330801201208290101、330801201304080101、330801201304080201、330801201307190101、330801201309220101、330801201403060201、330801201404080201、330801201411110201 4、 投资估算 本项目预计总投资为 245,490 万元，其中土地成本 110,725 万元，建设施工费用 124,165 万元，期间费用及资本化利息 10,600

11、 万元。 5、 项目进展情况与资金筹措 本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 15,000 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 6、 项目经济效益评价 本项目预计实现销售额 297,904 万元，实现净利润 26,463 万元，投资回报率为 10.78%，销售净利率为 8.88%。各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总销售收入 万元 297,904 总投资 万元 245,490 利润总额 万元 35,284 净利润 万元 26,463 项目投资回报率 % 10.78 项目销售净利率 % 8.88 （三）萧山东方海岸项目 1

12、、 项目情况要点 项目类型 住宅、商业 实施主体 杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司（公司持股 50%的控股子公司） 出让建设用地面积 87,386 平方米 总建筑面积 329,174.18 平方米 项目总投资 251,757 万元 预计销售额 297,589 万元 本项目位于杭州市萧山区，东至闻安路，南至湘湖路，西至滨江路，北至规划道路。本项目规划用地面积 87,386 平方米，总建筑面积 329,174.18 平方米。 2、 项目的市场前景 本项目位于杭州市萧山区湘湖新城板块，湘湖新城板块与滨江接壤，拥有湘湖、钱塘江双自然景观，具有一定的稀缺性。本项目距离滨江核心区仅 15 分钟车程，距离

13、杭州市中心仅 20 分钟车程，距离规划中的地铁四号线站点仅 300 米，交通便捷。同时，项目周边拥有物美大卖场、新远国际影城、皇冠假日酒店、东方文化园、极地海洋公园等商业中心，距离滨江区浙二医院、武警医院、省儿保等医院较近，且临近闻堰小学和浙师大杭幼师幼儿园，生活、医疗、教育配套齐全，居住环境成熟，具有良好的市场前景。 3、 资格文件取得情况 本项目以出让方式取得国有土地使用权，该项目国有土地出让合同及相关资格文件取得情况如下： 国有土地出让合同 3301092013A21615 立项批复/备案 201400215 环评批复 萧环建20151 号 国有土地使用权证 杭萧国用（2014）第 16

14、00014 号 建设用地规划许可证 地字第 330109201400256 号 建设工程规划许可证 建字地 330109201400381 号、建字第 330109201500053 号 建筑工程施工许可证 330109201501300201 4、 投资估算 本项目预计总投资为 251,757 万元，其中土地成本 150,483 万元，建设施工费用 85,674 万元，期间费用及资本化利息 15,600 万元。 5、 项目进展情况与资金筹措 本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 45,000 万元，其余资金公司将通过自有资金、合作方投入、银行贷款或预售收入等途径解决。 6、 项目经济效益评

15、价 本项目预计实现销售额 297,589 万元，实现净利润 21,540 万元，投资回报率为 8.56%，销售净利率为 7.24%。各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总销售收入 万元 297,589 总投资 万元 251,757 利润总额 万元 28,720 净利润 万元 21,540 项目投资回报率 % 8.56 项目销售净利率 % 7.24 （四）华家池项目 1、 项目情况要点 项目类型 住宅、商业 实施主体 杭州滨江商博房地产开发有限公司（公司持股 51%的控股子公司） 出让建设用地面积 47,274 平方米 总建筑面积 275,130.73 平

16、方米 项目总投资 721,313 万元 预计销售额 867,094 万元 本项目位于杭州市江干区，东至杭州市土地储备中心凯旋单位 FG03-C2/R21-02 地块，南至浙江大学，西至凯旋路，北至艮山西路。本项目规划用地面积 62,128 平方米（其中出让用地面积 47,274 平方米，规划绿化用地、规划道路用地 14,854 平方米以划拨方式供应），总建筑面积 275,130.73 平方米。 2、 项目的市场前景 本项目位于杭州市主城区，靠近浙江大学华家池校区，北揽运河，南赏华家池，西看贴沙河，毗邻艮山运河公园、城东公园、凯旋体育文化公园三大城市公园。项目周边交通便利，十余辆公交线路通达，步

17、行 15-20 分钟即可到达地铁 1 号线闸弄口站，距离火车东站约 8 分钟车程，距离萧山国际机场约 30 分钟车程。项目坐拥武林商圈、庆春商圈、钱江新城三大生活中心，车程约 10 分钟，周边菜场及大型超市步行可达。同时，项目周边临近浙江大学华家池幼儿园、浙江大学华家池子弟小学、天杭实验学校、春芽实验学校、杭州茅以升实验学校、采荷实验中学、闸弄口中学、浙江大学华家池校区等学校，且距离杭州市红十字会医院、邵逸夫医院、浙二医院、浙一医院较近，教育、医疗资源丰富。总体而言，本项目处于杭州黄金地段，配套设施完善，居住环境成熟，人文气息浓重，具有较大的市场潜力。 3、 资格文件取得情况 本项目以出让方式

18、取得国有土地使用权，该项目国有土地出让合同及相关资格文件取得情况如下： 国有土地出让合同 3301002013A21077 立项批复/备案 杭发改备2013105 号 环评批复 杭环江评批2014240 号 国有土地使用权证 杭江国用（2014）第 100074 号、杭江国用（2014）第 100075 号 建设用地规划许可证 地字第 330100201300387 号 建设工程规划许可证 建字第 330100201400460 号 建筑工程施工许可证 330104201412190101 4、 投资估算 本项目预计总投资为 721,313 万元，其中土地成本 452,328 万元，建设施工费

19、用 198,472 万元，期间费用及资本化利息 70,513 万元。 5、 项目进展情况与资金筹措 本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 130,000 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 6、 项目经济效益评价 本项目预计实现销售额 867,094 万元，实现净利润 71,942 万元，投资回报率为 9.97%，销售净利率为 8.30%。各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容 单位 指标 总销售收入 万元 867,094 总投资 万元 721,313 利润总额 万元 95,923 净利润 万元 71,942 项目投资回报率 % 9.97

20、 项目销售净利率 % 8.30 （五）偿还银行贷款 公司拟将本次非公开发行股票募集资金中的不超过 50,000 万元用于偿还银行贷款。 近年来，公司资产负债率始终较高，截至 2015 年 3 月 31 日，公司合并口径的资产负债率为 73.67%。本次非公开发行股票募集资金到位后，公司负债水平将有所降低，资产结构得以优化，抵御财务风险的能力得以提高。 截至 2015 年 3 月 31 日，公司一年内到期的非流动负债为 103,456.00 万元，长期借款为 597,374.43 万元，合计 700,830.43 万元，本次非公开发行股票募集资金部分用于偿还银行贷款后，公司偿债压力有所缓解。 三、结论 本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及公司整体战略发展方向，贴合当地市场需求，具有良好的市场发展前景和经济效益。募集资金的运用合理、可行，项目完成后，能够有力促进公司房地产业务可持续发展，进一步提升公司房地产业务的区域影响力，提高盈利水平，改善公司财务状况及资本结构，符合公司及全体股东的利益。 杭州滨江房产集团股份有限公司 董事会 二一五年六月六日