2022年地产项目结案总结 .pdf

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1、2004 年 4 月 20 日上海绎凯博才房地产代理有限公司一案由案名：华轩大厦推广名：财富公馆地点：曹安路1558 号形态：4-14 层酒店式公寓，13 层商铺接盘时间：2004 年 2月 21日推案时间：2004 年 3月底至 2005 年 4月底交房时间：2005 年 9月 30日包销价格：酒店式公寓7500 元，商铺13000 元销售时限：酒店式公寓预售证办出后6 个月（即2004 年 2 月 30 日）；商铺预售证办出后8 个月（即2004 年 4月 30日）销售情况：酒店式公寓按期全部售罄，商铺去化遇阻没有实现销售。各月销售情况:2003 年 9 月份 43 套占 22%2003

2、年 10月份 28 套占 14%2003 年 11 月份 28 套占 14%2003 年 12月份 68 套占 35%2004 年 1 月份 17 套占 9%2004 年 2 月份 11 套占 6%共计 195 套 100%二产品方面1.主要经济指标：基地面积：3460 平方 M建筑占地面积：1550 平方 M建筑密度：46.8%容积率：4.0绿化率：20%机动车位：27 个本工程地上部分建筑面积为12925.78 平方M 左右，地下部分建筑面积为4223 平方 M。商场部分总建面积分别为：一层985.73 平方 M，二层1813.02平方M，三层1840.74 平方M，共计4639.49 平

3、方M。公寓部分建筑面积为8286.29 平方 M，2.单体平面布局：一二三层为商场。在商场的主要入口旁设有残疾人坡道。在一层公寓入口设有入口大堂。从四层开始为主楼，四至十三层设大小不同的房型使购房者有更多的选择。屋顶为电梯机房层。3.工建配套及室内装修配置：本建筑主体结构为剪立墙结构。外墙面采用玻璃幕墙，涂料及花岗岩相结合。设二台永大日立电梯，其中一台从一楼至十四楼层层停靠，另一台是从地下一楼至十四楼层层停靠，并兼作消防梯。本大楼用电负荷为6KW。每户预留一门直线电话，和有线插座一个。本大楼设有楼宇对讲系统，每户均设有一门报警按钮。走廊和电梯内均设有监控装置。大楼内每户的进户门采用高级防火防盗

4、门。外窗则采用高级彩色铝合金窗。房屋内部材料则是采用免漆实木地板，墙、顶为多乐士内墙乳胶漆。厨房和卫生间的地面为斯M 克地,墙面采用现代瓷砖，吊顶为金属扣板吊顶。洁具为“科勒”台盆、马桶和豪华冲淋房。室内的家电配置也齐全到位，每户一台“康佳”牌 25 寸彩电、“海尔”牌双门冰箱、“小天鹅”电磁炉、50L“阿里斯顿”热水器、1.5 匹“美的”空调。文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:C

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11、房间大小不同配备双人床、床头柜、电视柜、写字台、低柜、大衣柜等。4.交通组织：平面交通组织：建筑的主要人流入口面向曹安路，门前设集散广场，使人流有缓冲空间，避免与曹安路交通流发生冲突。车辆出入口分开设置，安边路为车辆入口，曹安路为出口，基地内部汽车通道为单向行驶，结合消防车道，车道宽4M。二个车辆出入口均远离路口，避开车流节点。竖向交通组织：一至三层每个楼面均设置一台货梯，主要供购物，餐饮。使用，另外设置的三部楼梯，同时满足了消防的需要。主要每层设二台电梯和二部楼梯，电梯中一台为兼消防电梯，两台均供公寓业主使用，一台电梯下到地下层。5.户型配比：华轩大厦从四层至十四层为酒店式公寓，共计195

12、套。四到十三层每个层面 19 套，层高3M，第十四层为5M 层高，共5 套。一房面积（平方 M）套数（套）配比数（百分比）30404824.7405010353.150602814.4607030.15二房6072120.626.造型：本建筑的高度和体型均较突出。设计中群房部分以灰绿色反射玻璃及涂料构成墙面的主要部分，同时配以从横交叉的不锈钢嵌条。主楼墙面同文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1

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19、样以灰绿色玻璃配象牙色涂料，一改以往的平窗设计，凸窗使主立面富有了动感。7.周边配套：华轩大厦是位于曹安路与安边路交叉路口，南侧为曹安路，东面为安边路，西临华东地区最大的轻纺市场。交通便利，地理位置优越。本地块属于城乡结合部，但依凭轻纺市场的商业契机周遍的商业设施，生活设施和交通都极为便利。丰庄路上超市，银行，邮局，农贸市场，医院等都应有尽有。950、948、947、740、807、旅游6B 等多条公交线路可直达市区极为便利，在建中的中环线和规划当中的地铁M6 号线，更是提高了本地段的商业价值。三策划方面市场定位-“嘉定区首座产权式精装修酒店式公寓”定位依据：住宅部分根据产品自身形态特征，交通

20、便利，商圈氛围浓厚，具备产权式酒店公寓产品的基本硬件要求，此三大因素支撑着工程适宜小户型路线，而酒店式公寓是工程推向市场的最佳产品；同时突出嘉定区首座的概念利于工程开盘时引爆市场。工程地块周边分布众多老式公房，公寓产品较少，同时工程周边经商的江浙人士众多，对住宅的需求倾向于总价低，居住舒适，转手快捷的小户型产品，而酒店式公寓基本吻合这些客源的置业倾向.经验小结：住宅部分定位为“嘉定区首座产权式精装修酒店式公寓”在区域市场上为稀缺性产品，填补了市场上的空白点，避免了同质化竞争，并弱化了其体量小，无小区环境等先天劣势，为住宅部分的顺利去化奠定了基础。客源定位文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9

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28、强的距离感。如何有效吸引中心城区投资客源的导入，是该类物业加速去化的重要突破口。价格策略价格走势预测与实际成交价格参照单位：元/M2月份2004.2.182004.42004.62004.122005.29.30进度动工 0结构封顶装修交房预测价格700072007500780080008200成交价格851387709123整体均价：8780 元，总销面积：9223.95 平方M，总销金额：80981132元。经验小结：定价策略低开高走，模糊单价，突文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5

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34、Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5

35、W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1出总价优势。工程自身定价高过周边普通住宅价格，直面市场不具优势，而打动购房者置业的首选因素是总价而非单价，模糊单价直击置业者心理防线，加速去化速度，是酒店式公寓制胜法宝之一。商铺部分产品定位-“曹安商圈钻石地标产权旺铺”形态：封闭式专业小面积商铺定位依据：随着曹安商贸城整体规划的陆续实施，轻纺市场大量江浙商人的注入，易初莲花、灿坤3C、肯德基等知名品牌的加盟，区域商业前景广阔；同时随着华江大型居住区的规划，未来区域商业设施的需求将会日趋旺盛；而工程地块正位于轻纺市场和易初莲花的“金三角”地段，人流量

36、较大，因此突出地段优势对工程商铺的营销至关重要工程地块紧邻轻纺市场，而临近的安边路人流量相对较少，因此工程适宜走专业化商铺路线，因地制宜，最大限度地吸引轻纺市场江浙商人进驻。经验小结：产品定位没有结合产品的特点，商场规模不大且无自动扶梯，故商铺不具备开发小面积专业商场的条件。致使商铺的定位和以后的销售策略较为混乱，虽和开发商在有关问题上不配合有关，更主要的是商铺前期定位不合理，同时业态选择和招商工作没有很好的开展，致文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9

37、I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 Z

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43、I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1使后期工作产生被动局面，直接影响到商铺的销售工作。商铺有关的媒体发布全为小面积旺铺为主题，与实际的整层销售不相符，导致广告诉求与产品脱离，致使客户流失广告效果大打折扣。由于在销售前期商铺分割问题上意见忽左忽右，错失大量的宝贵时间。后由于开发商改变主意以整层的形式出售，致使商铺在单价和总价都不占优势的情况下推向市场，由于面积大和单价偏高，商铺在价格上没有优势，意想客户多由于单价和总价偏高无法成交。媒体发布：日期媒体版面主题04.5 月初喷绘巨幅5.5M*3.6M财富公馆6 月下旬楼体巨幅两块面向曹安路5.4*21财富公馆立面图面向曹安路

44、、安边路9*187 月 10 日上海楼市1/6 版面图片及软文同时投放立面和房型图7 月 25 日7 月 25 日上海楼市咨询版酒店式公寓9 月 23 日青年报1/6 版旺地掘金（开盘预告）9 月 24 日青年报1/6 版炫金旺铺（主打商铺）9 月 25 日上海楼市（报纸）通栏酒店正式预售10 月 15 日上海楼市（杂志）咨询版商铺及开盘情况10 月 21 日新闻晨报通栏小户型小商铺11 月 4 日温州日报通栏商铺文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I8Z9E7 HA9D8U3R7R9 ZT5W1Y6R8Y1文档编码:CQ1Q9I

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