2022年房地产基本制度与政策第六版 .pdf

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1、房地产基本制度与政策（第六版）第一章房地产法律法规第一节房地产及房地产业1.房地产的含义房地产是指土地、建筑物以及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合。2.房地产的特性不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价值最大；用途多样；相互影响；易受限制；变现困难和保值增值等十个方面。3.房地产业的含义房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。4.房地产业与建筑业的区别建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，业务对象都是房地产。5.房地产业的产业特点及重要性房地产业关联度高、带

2、动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。6.房地产业的改革房地产业在20 世纪 70 年代末 80 年代初随着城镇住房制度改革（房改，形成了住房商品化和社会化）和城镇国有土地使用制度改革（土地使用制度改革，改变成土地使用权与所有权分离）的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。（1987 年深圳最早实施土地实用权买卖）7.房地产业的分类房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业与物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。（不要将房地产中介服务业和房产中介混淆）8.房地产开发经营的特点单

3、件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位，房地产经纪行业是房地产业的主体。9.物业管理物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是物业管理师。10.房地产估价房地产估价同城要求独立、客观、公正，与估价委托人存在一定冲突。11.房地产开发经营业、物业管理、房地产估价与房地产经纪业的关系房地产开发经营业为资金密集型行业。物业管理是劳动密集和知识密集的行业。房地产估价业是知识密集型行业。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。房地产市场由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将步由

4、房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主，在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。第二节房地产法律体系1.宪法具有最高法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。2.房地产法律全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律效力仅次于宪法，包括城市房地产管理法和土地管理法、物权法、城乡规划法、合同法、民法通则、中华人民共和国担保法等。3.房地产行政法规房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，多为条例。4.其他广义的房地产法律体系包括房地产的技术规范，如房地产估价规范、房地产市场信息系统技术规范等。第三节城市房地产管理法相关规定1.国有土地有偿、有限期使用制度

5、城市房地产管理法规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度，但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。2.房地产成交价格申报制度城市房地产管理法规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。”转让应当以申报的成交价格最为缴纳税费的依据。房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。3.房地产价格评估制度国家实行房地产

6、价格评估制度，遵循公正、公平、公开的原则。4.房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度,房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。第二章房地产权利文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 Z

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14、占用范围内的建设用地使用权一并处分。4.集体土地农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。5.国家实行土地登记制度国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。属于国有土地的，核发国有土地使用证，确认国有土地使用权；属于农民集体所有土地的，核发集体土地所有证，使用集体土地的，核发集体土地使用证；属于土地他项权利的，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权。6.国家实行土地用途管理制度核心是不能随意改变农用地的用途。7.

15、国家实行耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策（占补平衡）。8.土地征收的概念和前提征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产制度，属于一种例外规则。土地征收的实质是强制收买，土地征用的实质是强制使用，是一种临时使用土地的行为。宪法第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”前提是为了公共利益的需要。9.物权法对建筑物区分所有权予以明确第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收

16、益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G

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22、档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R

23、8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二节建设用地使用权1.国有建设用地使用权出让的概念国有建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.国有建设用地使用权出让的特征土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得土地使用权的单位和个人

24、，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物和矿藏物归国家所有。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。集体土地不经征收不得出让。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。3.物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。20XX 年 9 月，国土资源部将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。

25、即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。4.拍卖出让方式最后一般出最高价者取得土地使用权，出让方用脚架的办法将土地使用权一般拍卖给出价最高者（竞拍人）。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争。5.国有建设用地使用权出让最高年限居住用地70 年；工业用地50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；综合或其他用地50 年。6.土地使用权回收的原因土地使用权期间届满收回；提前收回国有土地使用权；因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回；司法机关决定收回土地使用权。7.物权法规定：住宅建设用地使

26、用期间届满的，自动 续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU

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33、码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K68.出让金缴纳土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60 日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。9.出让后土地使用管理土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订出让合同，调整国有建设用地

34、使用权出让金，并办理登记。10.征收土地闲置费土地闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。11.划拨国有建设用地使用权范围国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地；经济适用房等保障性住房用地。第三节国有土地上房屋征收1.房屋征收的概念房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为。2.房屋征收条例界定的公共利益的范围国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、

35、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。3.征收补偿的内容被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。4.被征收房屋价值的评估对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。5.强制执行文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10

36、E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T1

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42、5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建

43、设单位参与搬迁活动。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府一发申请人民法院强制执行。6.房地产征收补偿评估房地产评估机构应当安排注册房地产估价师对倍征收房屋进行实地查勘；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘几率是签字或者盖章确认。7.房屋评估争议的处理被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10 日内，向倍征收房屋所在地评估专家委

44、员会申请鉴定。第三章房地产开发经营第一节规划与设计管理1.城乡规划的概念城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。2.城市规划管理的概念城市规划管理是一项政府行政职能，包括车鞥市规划编制审批管理和实施监察管理，逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度。3.城市规划的内容包括城市总体规划和详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划），规划期限一般为 20 年。采取论证会、听证会或者其他方式征求意见，公告时间不得少于30 日。4.规划的实施建设项目选址意见书；建设用地规划许可证（提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地

45、使用权出让合同的组成部分，未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权）；建设工程规划许可证。5.紫线、绿线、蓝线和黄线的内容城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T1

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49、8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3

50、W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI5Q10E5I3W9 ZW10R8Y6G8K6文档编码:CU10A6T4N5T10 HI