ST云城：云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司74%股权所涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目资产评估报告.PDF

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1、本报告依据中国资产评估准则编制本报告依据中国资产评估准则编制云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司尊龙房地产开发有限公司 74%股权所涉及的昆明云城尊龙股权所涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目资产评估报告资产评估报告中和评报字（中和评报字（2022）第）第 KMV3064 号号（共一册）（共一册）二二二二年九月十三日二二年九月十三日张琼辉（资产评估师）陈勇（资产评估师）中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：5311020179530

2、901202200382合同编号：2022KMV3064报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：中和评报字（2022）第KMV3064号报告名称：云南城投置业股份有限公司拟转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司74%股权所涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目评估结论：-87,008,740.69元评估机构名称：中和资产评估有限公司签名人员：会员编号：53040021会员编号：53040003(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除

3、相关法律责任的依据。生成日期：2022年09月21日昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层1 1邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182资产评估报告目录资产评估报告目录资产评估报告声明资产评估报告声明.1摘摘要要.3资产评估报告资产评估报告.11一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人.11二、评估目的.16三、评估对象和评估范围.17四、价

4、值类型及其定义.19五、评估基准日.19六、评估依据.19七、评估方法.22八、评估程序实施过程和情况.28九、评估假设.31十、评估结论.33十一、特别事项说明.36十二、评估报告使用限制说明.43十三、评估报告日.43资产评估报告书附件资产评估报告书附件.45昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层1 1邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)6554718

5、2资产评估报告声明资产评估报告声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等

6、同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进昆明云城尊龙

7、房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层2 2邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和

8、结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制条件，并考虑其对评估结论的影响。昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层3 3邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产云南城投置业股份有限

9、公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司开发有限公司 74%股权所涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东股权所涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目部分权益价值评估项目资产评估报告资产评估报告中和评报字（2022）第 KMV3064 号摘要中和资产评估有限公司(以下简称“本资产评估机构”)接受云南城投置业股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司 74%股权涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部分权益在评估基准日的市

10、场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：评估目的评估目的：云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司 74%股权，需对所涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部分权益进行评估，以确定其在评估基准日 2022 年 3 月 31日的市场价值，为云南城投置业股份有限公司股权转让提供价值参考依据。评估对象评估对象：昆明云城尊龙房地产开发有限公司 74%股权价值。评估范围评估范围：昆明云城尊龙房地产开发有限公司的全部资产及负债。评估基准日评估基准日：2022 年 3 月 31 日价值类型价值类型:市场价值评估方法评估方法：资产基础法、收益法评估结论评估结论：根据本项目的具

11、体情况，选取资产基础法结果作为本次评估结论。昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层4 4邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182经资产基础法评估，昆明云城尊龙房地产开发有限公司总资产账面价值为 151,489.35 万元，评估价值为 152,375.33 万元，增值额为 885.98 万元，增值率 0.58%；总负债账面价值为 161,076.

12、20 万元，评估价值为 161,076.20万元，无增减值变化；股东全部权益账面价值为-9,586.85 万元，股东全部权益评估价值为-8,700.87 万元，增值额为 885.98 万元，增值率为 9.24%。评估结果详见下列评估结果汇总表：资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表评估基准日：2022 年 3 月 31 日单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A1001流动资产75,670.8976,554.54883.651.172非流动资产75,818.4675,820.792.330.003其中：可供出售金融资产4持有至到期投资5长期应收款6长期股权投资7投

13、资性房地产75,815.6775,815.67-8固定资产2.795.122.3383.519在建工程10工程物资11固定资产清理12生产性生物资产13油气资产14无形资产15开发支出16商誉17长期待摊费用18递延所得税资产19其他非流动资产20资产总计资产总计151,489.35152,375.33885.980.5821流动负债158,355.85158,355.85-22非流动负债2,720.352,720.35-23负债合计负债合计161,076.20161,076.20-24净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）-9,586.85-8,700.87885.989.24即即：昆昆明

14、明云云城城尊尊龙龙房房地地产产开开发发有有限限公公司司净净资资产产评估价值为评估价值为-8,700.87 万元万元。根据中华人民共和国公司法的规定：有限责任公司的股东以其认缴的根据中华人民共和国公司法的规定：有限责任公司的股东以其认缴的昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层5 5邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182出资额为限对公司承担责任，

15、出资额为限对公司承担责任，昆昆明明云云城城尊尊龙龙房房地地产产开开发发有有限限公公司司的的股股东东全全部部权权益益价价值值为为零零，云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司拟拟公公开开挂挂牌牌转转让让所所持持昆昆明明云云城城尊尊龙龙房房地地产产开开发发有有限限公公司司 74%股股权权价值为零。价值为零。评估结论的使用有效期评估结论的使用有效期：自评估基准日 2022 年 3 月 31 日起一年有效。重大特别事项重大特别事项：1、截至 2022 年 3 月 31 日，昆明云城尊龙房地产开发有限公司存货账面未售房源中，共有无产权车位 307 个，其中，74 个为人防车位，账面价值 3,47

16、0,028.25 元；233 个为规划路车位，账面价值 10,925,899.76 元，车位位于由西山区道路交通设施建设指挥部委托建设的“西山区 10 号片区一期（严家地村）城中村改造项目 82 号城市规划路、84 号城市规划路下方。截至目前企业提供的所有资料，此车位属于红线外车位，但在被评估单位开发项目经规划局审批的图纸中，属于建设单位的规划内车位。因是红线外车位，不在不动产中心查询的备案登记明细表范围内，道路已完成移交，无地下部分相关约定，所有权不明确，被评估单位分类为不可售车位，因此该车位为红线外无产权不可售车位。根据当时的委托代建协议对移交的约定，政府相关部门未对规划路地下空间，车位的

17、产权、收益权、租金归属下发过相关文件或签署过相关协议。建设至今多年，无监管部门说明不能租赁或者租金不由建设方收取。本次评估，考虑企业确实为此建设支付了成本，同时在建设经规划局审批的图纸中，明确规划有此车位，属于建设单位的规划内车位，建成至今，因车位所处地下室位置是连通开发项目小区一二期的地下室，实际也是由被评估单位维护管理，上述无产权车位因不可售，本次按产生的租金收益确定其价值。如未来对产权、租金、收费权及归属支配事项有了明确规定，应相应调整评估结果。除规无产权车位外，另有 46 个不可售车位，其中，22 个为农信社回迁车位，账面价值 2,897,158.12 元；24 个为通道、过道、变电室

18、等不可停车昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层6 6邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182的车位，账面价值 2,476,502.18 元，且因是公共通道，不可租赁，故该 46个车位本次评估为零。2、截至基准日，昆明云城尊龙房地产开发有限公司开发项目“融城优郡”二期尚未完成土地增值税汇算清缴，已完成初步清算，测算范围含至评估基准日账面已售房源

19、。根据被评估单位提供的清算结果，二期项目汇算清缴前已售房源存在应退税额。本次评估二期未售房源销售扣除相关费用后整体减值，剩余部分土增税汇算无增值，因此本次未考虑剩余房源预缴土增税。根据中华人民共和国土地增值税法第十五条相关规定，本次在存货评估明细表中单独列示已售部分清算的应退土增税，考虑应退土地增值税。如税局认定的实际汇算清缴结果与测算结果差异较大，应相应调整评估结果。3、借款、抵押、担保事项（1）2016 年 11 月昆明云城尊龙房地产开发有限公司与中国银行股份有限公司昆明市盘龙支行签订固定资产借款合同（编号：2016 年盘贷字 024 号）及补充协议，借款金额共计人民币 67,000 万元

20、，借款期限为五年，以 A1 地块的土地使用权作为抵押。截至评估基准日，借款余额为 20,800万元，展期期限至 2022 年 12 月 9 日。2021 年 12 月昆明云城尊龙房地产开发有限公司尚未还完款，经双方协商将剩余的本金加利息 21,000.00 万元，作为本金续贷三年。（2）昆明云城尊龙房地产开发有限公司为商品房承购人提供阶段性担保，阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋所有权证办妥抵押登记手续之日止。截至评估基准日 2022 年 3月 31 日，昆明云城尊龙房地产开发有限公司提供的阶段性担保金额合计21,759.46 万元。（3）云南城投置业股份有

21、限公司为昆明云城尊龙房地产开发有限公司昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层7 7邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182有偿提供资金，截止评估基准日 2022 年 3 月 31 日，借款本息余额为1,157,348,217.18 元；（2）昆明尊龙房地产开发有限公司为昆明云城尊龙房地产开发有限公司有偿提供资金，截止 2022 年 3 月 31

22、 日，借款本息余额为 67,047,388.77 元。本次未考虑上述借款、抵押、担保事项对评估结果的影响。4、关于诉讼事项的说明（1）关于陈继良购买融城优郡花园 B5 幢第-1 层 A 区、B5 幢第-1 层 B区、B5 幢第-1 层 C 区三套房屋，涉及的购房诉讼案件情况如下：B5-负 A 区：一审（2015）昆民一初字第 184 号判决，陈继良购买昆明云城尊龙房地产开发有限公司融城优郡花园（A2 地块）B5 幢第-1 层 B5 负A 区房号房屋总价款 15,034,489.00 元，已付 6,153,032.00 元，还需要支付8,881,457.00 元房款，未支付完房款案件，云南省昆明

23、市中级人民法院判决陈继良需要支付 8,881,457.00 房款，律师费为 132,576.00 元，案件受理费77,103.76 元，案件保全费 5,000.00 元等费用，由陈继良及云南中闸物流有限公司共同承担。陈继良已办理的房屋所有权证已抵押给恒丰银行股份有限公司昆明分行；二审（2016）云民终 722 号维持原判，并增加二审案件受理费 82,203.76 元由陈继良承担;执行裁定书 2017 年 12 月 26 日，云南省昆明市中级人民法院出具（2017）云 01 执 709 号之一执行裁定书。对被告及担保人提起执行。B5-负 B 区审理：昆明市西山区人民法院(2015)西法民初字第

24、5600 号民事判决书，陈继良购买昆明云城尊龙房地产开发有限公司融城优郡花园（A2地块）B5 幢第-1 层 B5 负 B 区房号房屋欠款 4,649,430.00 元，未支付完房款案件，云南省昆明市中级人民法院 2015 年 11 月 31 日判决，房屋欠款4,649,430.00 元，律师费为 132,576.00 元、案件受理费 45,325.45 元等费用，由陈继良及云南中闸物流有限公司共同承担。陈继良已办理房屋所有权证昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层8 8邮政

25、编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182且抵押给昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社；2018 年 9 月 29 日云南省昆明市中级人民法院出具(2018)云 0112 执 684 号执行裁定书。陈继良名下有车牌号为云068CD、云355CU 的车辆两辆，法院依法查封，但未实际扣押；被执行人陈继良、云南中闸物流有限公司名下有位于昆明市的五套房产，法院依法轮候查封，截至评估基准日尚无法处分。B5-负 C 区:一审（2015）昆民一初字第 185 号判决，就陈继良购买昆

26、明云城尊龙房地产开发有限公司融城优郡花园（A2 地块）B5 幢第-1 层 B5负 C 区房号房屋总价款 13,925,505.00 元，已付 4,153,032.00 元，还需要支付 9,772,473.00 元房款，未支付完房款案件，云南省昆明市中级人民法院2015 年 11 月 27 日判决还需要支付 9,772,473.00 元房款，律师费 135,582.00元，案件受理费 83,912.02 元，案件保全费 5,000.00 元等费用，由陈继良及担保人昆明睡美人纸业有限公司承担;二审（2016）云民终 680 号维持原判，并增加二审案件受理费 83,912.02 元。（陈继良已办理房

27、屋所有权证并抵押给昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社）；执行裁定：2017 年 12 月26 日云南省昆明市中级人民法院出具（2017）云 01 执 708 号之一执行裁定书。对被告及担保人提起执行。截至评估基准日 2022 年 3 月 31 日，上述案件涉及的应收账款合计23,303,360.00 元，被评估单位已全额计提坏账。法院已冻结陈继良名下昆明睡美人纸业有限公司 90%的股权（认缴额为 45 万元），以及云南中闸物流有限公司 70%股权（认缴金额为 70 万元）；陈继良名下购买的昆明市西山区融城优郡的房产已查封。本次评估对该应收款项评估为零，如期后收回款项应相应调整评估结果。（2

28、）胡宸豪、唐维娇共同购买融城优郡花园（A2 地块）B4 幢第 1-2层 B4-2 号房屋，胡宸豪，身份证：53038119830910003X；唐维娇，身份证：530102198506013342。云南省昆明市中级人民法院（2016）云 0112 民初 4867昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层9 9邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182

29、号判决胡宸豪、唐维娇支付剩余尾款 4,920,000.00 元，违约金 30,000.00 元，律师费 50,000.00 元，受理费 49,286.00 元。2018 年 9 月 16 日云南省昆明市西山区人民法院出具(2017)云 0112 执 56 号之三执行裁定书。法院执行期间胡宸豪、唐维娇，已支付部分金额，双方协商处理，截至评估基准日 2022年 3 月 31 日尚有金额 1,933,804.26 未支付。被评估单位已全额计提坏账，本次对该金额评估为零，如期后收回款项，应相应调整评估结果。（3）徐洪涛、李家钱共同购买融城优郡花园（A2 地块）B5 幢第 1 单元 2 层 B5-C 区

30、号、B5-C 区号和第 1 层 B5-D 区号、B5-D2 号房屋四套房屋，经云南省昆明市中级人民法院判决号分别为：B5-C、B5-C2 号房屋（2016）云 01 民初 1035 号、B5-D 号房屋（2016）云 01 民初 1036 号，云南省昆明市西山区人民法院判决 B5-D2 号房屋（2017）云 0112 民初 6516 号。支付欠款共 23,724,679.00 元,律师费 350,000.00 元，受理费 231,086.66 元。B5-D2号房屋云南福晟融资担保有限公司承担担保责任，需要于徐洪涛、李家钱共同承担 4,729,425.00 元欠款，70,000.00 元律师费、

31、受理费 60,228.00 元。截至评估基准日 2022 年 3 月 31 日尚未还款金额为 16,421,035.16 元，被评估单位已全额计提坏账，本次对该金额评估为零，如期后收回款项，应相应调整评估结果。（4）原告昆明尊龙房地产开发有限公司，被告云南城投置业股份有限公司、昆明云城尊龙房地产开发有限公司借款合同纠纷，经云南省昆明市西山区人民法院民事判决书（2019）云 01 民初 2057 号判决如下：由被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告昆明尊龙房地产开发有限公司支付资金占用费 59,888,855.50 元。2020 年原审被告云南城投置业股份有限公

32、司不服上述判决提起诉讼，云南省高级人民法院民事判决书（2020）云民终 599 号判决如下：驳回上昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层1010邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182诉，维持原判。截至评估基准日 2022 年 3 月 31 日，上述案件涉及金额未归还金额为 67,047,388.77 元计入负债。本次评估结果按未支付金额的账面

33、价值列示。（5）原告昆明云城尊龙房地产开发有限公司，被告黄艳房屋买卖合同纠纷，经云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2021）云 0112 民初 694号判决解除原告与被告黄艳于 2013 年 4 月 16 日签订的 商品房购销合同、附件及合同补充协议；判令被告立即办理注销登记备案手续（合同登记号KM2013041826232）：判令被告立即将融城优郡花园 C2 幢 4 层 404 号房屋返还给原告；判决被告向原告支付房价款 20%的违约金，计 169,749.2 元；截至评估基准日案件在执行中。本次评估未考虑该案件对评估结果的影响。（6）原告饶曙辉，被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司，原告请

34、求云南省昆明市中级人民法院依法判决被告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金人民币 427,422.96 元（2015 年 11 月 25 日起 2022 年 1 月 25 日），违约金支付至办理房屋产权登记手续之日止（违约金标准按年息 4.35%计算）。案件诉讼费由被告承担。该案件已由云南省昆明市中级人民法院于2022 年 4 月 7 日受理，尚未审理，逾期办理房屋产权登记手续违约金人民币 427,422.96 元，企业已计入预计负债。以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估业务的详细情况和以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正

35、文。正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层1111邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司发有限公司 74%股权所涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部股权所涉及

36、的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目分权益价值评估项目资产评估报告资产评估报告中和评报字（2022）第 KMV3064 号云南城投置业股份有限公司：云南城投置业股份有限公司：中和资产评估有限公司(以下简称“本资产评估机构”)接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让所持昆明云城尊龙房地产开发有限公司74%股权涉及的昆明云城尊龙房地产开发有限公司股东部分权益在评估基准日 2022 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一

37、、一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人委托人、被评估单位及其他评估报告使用人委托人：云南城投置业股份有限公司被评估单位：昆明云城尊龙房地产开发有限公司（一）委托人简介公司名称：云南城投置业股份有限公司统一社会信用代码：915300002179235351住所：云南省昆明市西山区西园南路 34 号融城优郡 A4 栋法定代表人：李家龙注册资本：160,568.691 万元类型：股份有限公司(上市)昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层1212邮政编码邮政编码:100027

38、:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182A 股代码：600239成立日期：1997-04-21运营期限：1997-04-21 至长期经营范围：房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投资；土地开发；项目投资与管理。（二）被评估单位简介1、公司名称：昆明云城尊龙房地产开发有限公司统一社会信用代码：915301005631851335住所：昆明市西园路船房小区别墅区 B4 幢法定代表人：曹雷注册资本：伍仟万元类型：其他有限责任公司成立日期：2010 年 11 月 12 日运营期限：20

39、10 年 11 月 12 日至 2040 年 11 月 12 日经营范围：房地产开发及经营；市政基础设施建设（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2、企业基本情况（1）历史沿革昆明云城尊龙房地产开发有限公司是由云南城投置业股份有限公司、昆明尊龙房地产开发有限公司共同出资成立，云南城投置业股份有限公司于 2010 年 11 月 5 日实缴 3700 万元，占注册资本 74%。昆明尊龙房地产开发有限公司 2010 年 11 月 8 日实缴 1300 万元，占注册资本 26%。截至评估基准日股权结构未发生变化。（2）被评估单位开发资质昆明云城尊龙房地产开发有限公司的房地产开发资质证

40、书内容为：昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层1313邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182公司名称：昆明云城尊龙房地产开发有限公司；企业法人营业执照注册号：915301005631851335；批准从事房地产开发经营业务时间：2011 年 6 月 7 日；资质等级：肆级；证书编号：云建房证开字（2020）2592 号；证书有效期：有效期限

41、至 2023 年 12 月 30 日；发证机关：昆明市住房和城乡建设局；发证日期：2020 年 12 月 30 日；（2）组织结构昆明云城尊龙房地产开发有限公司设财务管理部、工程管理部、营销策划部、综合管理部等部门。昆明云城尊龙房地产开发有限公司员工 10 人，项目总经理 1 人、项目副总经理 1 人、财务总监 1 人、部门经理 1 人、出纳 1 人、会计 1 人、工程管理部 1 人、营销策划部 3 人、综合管理部 1 人。（3）项目概况昆明云城尊龙房地产开发有限公司开发的”融城优郡”项目位于昆明市昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区

42、朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层1414邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)65547182西山区西园南路与气象路交叉路口处，东南面临气象路，西南面临华海小区北院，西北面临船房小区（C 区），东北面临西园南路；临近滇池路，交通便利，享一环二环快速交通枢纽，距地铁 5 号线五华体育馆站 600 米。项目总占地 120 亩，总建筑面积 40 万。项目分两期开发，一期于 2014年 5 月 23 日竣工，二期于 2016 年 12 月 27 日竣工。

43、一、二期由 10 栋住宅、2 栋写字楼组成。项目一期于 2014 年全部交付使用。二期住宅于 2017 年交付。项目土地取得情况如下：序号项目土地权证编号土地位置取得日期用地性质土地用途准用年限开发程度面积(m2)二期二期A1云（2016）西山区不动产权第 0005896 号昆明市西山区西园南路2016.09.30出让商务金融用地40（商务金融用地）五通一平24436.5740（批发零售用地）40（住宿餐饮用地）70（住宅用地）一期一期1A2昆国用（2012）第00812 号西山区金碧街道办事处2012.12.07出让城镇住宅用地70五通一平14661.8商务金融用地404176.442A3昆

44、国用（2012）第00753 号西山区金碧街道办事处严家地社区2012.11.21出让城镇住宅用地70五通一平12376.913A4昆国用（2012）第00755 号西山区金碧街道办事处严家地社区2012.11.21出让公共设施用地50五通一平1398.724A5昆国用（2012）第00754 号西山区金碧街道办事处严家地社区2012.11.21出让医卫慈善用地50五通一平3822.39合计60,872.83项目各地块五证取得详情如下：序号地块名称净用地面积（）取证情况建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证1A12443657地字第53010120

45、1600131云（2016）西山区不动产权第0005896 号建字第5301012016003435300002016120801010110预许昆字（2016-168）号2A218838.24地字第530101201200292昆国用（2012）第00812 号建字第530101201300067530000201107080201-01预许昆字（2013-060）号3A312376.91地字第530101201200293昆国用（2012）第00753 号建字第530101201200554530000201107080201-01预许昆字（2012-148）号4A41398.72地字第5

46、30101201200294昆国用（2012）第00755 号建字第530101201200555530000201107080201-01幼儿园昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313层层1515邮政编码邮政编码:100027:100027电话电话:(010)58383636:(010)58383636传真传真:(010)65547182:(010)655471825A53822.39地字第530101201200295昆国用（2012）第00754 号建字第530101201

47、200556530000201107080201-01垃圾处置中心项目各期指标如下：分期一期二期地块A2A3A4A5A1业态住宅、商业、办公车位住宅、商业、幼儿园垃圾站、公厕、管理用房社区门诊、车位住宅、商业、写字楼、车位净用地面积（）18838.2412376.911398.723822.3924436.57容积率6.684.500.401.304.80绿地率35.13%40.07%32.17%35.00%38.00%总建面（）165725.7277330.911847.369732.53163633.97地上建面（）12590955533.93575.364820.04120228.07地

48、下建面（）39816.7221796.9812724912.4943405.9项目开工竣工时间情况如下表：项目A1 地块完成时间A2 地块完成时间A3地块完成时间A4 地块完成时间A5 地块完成时间土地获取（签订土地出让合同）2016.9.302012.12.72012.11.212012.11.212012.11.21开工时间2016.4.152012.7.252012.6.102012.7.252012.6.10开盘时间2016.12.252013.42013.1竣工备案2016.12.272014.5.232013.12.102014.5.232013.12.10截至评估基准日项目未售面

49、积情况：项目业态总供盘未售（含抵押、自持）已售（m）不可售可售面积（m）存货面积（m）投资性房地产（m）存货面积（m）投资性房地产（m）融城优郡二期商业6797.15240.76,556.45住宅62085.891106.7860,979.11写字楼43801.08433.743367.380.00车位32762.614614.3914844.343,303.87杂物间803.49768.5934.90裙楼商业5,827.08独栋商业459.55生鲜超市3,259.11合计146255.5117164.1658211.7270874.33融城优郡一期商业12787.7257.5812,730.

50、14住宅54742.4354,742.43写字楼17818.9517,818.95产权车位35755.134815.8730,939.26杂物间6531.22396.224,134.98幼儿园3629.183,629.18医院4914.34,914.30人防车位2,200.76规划路车位6,929.42合计136178.917,269.67128,909.24总计282434.4224433.8358211.72199,788.879,130.189,545.74昆明云城尊龙房地产开发有限公司资产评估报告通信地址通信地址:北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华