深康佳Ａ：拟进行股权转让所涉及的南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告（2020）.PDF

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司南京康星科技产业园运营管理有限公司 股东全部权益股东全部权益 资产评估报告资产评估报告 鹏信资评报字鹏信资评报字2020第第 053号号（共（共 2册，第册，第 1册）册）评估基准日：评估基准日：2019年年 12月月 31日日 资产评估报告日：资产评估报告日：2020年年 5月月 25日日 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL LIMI

2、TED 中国广东省深圳市福田区福中路 29 号（彩田路口）福景大厦中座十四楼 Floor 14,Middle Block,Fujing Building,29 Fuzhong Road,Futian District,Shenzhen,China 电话（Tel）:+86755-8240 6288 传真（Fax）:+86755-8242 0222 直线（Dir）:+86755-8240 3555 邮政编码（Postcode）:518026 http:/ Email: 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告目录 深圳市鹏信资产评估土

3、地房地产估价有限公司 1 根据企业国有资产评估报告指南（中评协根据企业国有资产评估报告指南（中评协201742 号）的有关规定，号）的有关规定，本国有资产评估报告共分本国有资产评估报告共分 2 册装订，包括资产评估报告（第册装订，包括资产评估报告（第 1 册）、评估说明册）、评估说明（第（第 2册）。册）。资产评估报告（第资产评估报告（第 1 册）目录册）目录 声明声明.1 资产评估报告摘要资产评估报告摘要.1 资产评估报告正文资产评估报告正文.1 一、委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况.1 二、评估目的.5 三、评估对象和评估范围.5 四、价值类型.8 五、

4、评估基准日.9 六、评估依据.9 七、评估方法.12 八、评估程序实施过程和情况.13 九、评估假设.14 十、评估结论.16 十一、特别事项说明.18 十二、资产评估报告使用限制说明.19 十三、资产评估报告日.20 资产评估报告附件资产评估报告附件.22 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告目录 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1 评估说明（第评估说明（第 2 册）目录册）目录 评估说明由评估说明使用范围声明、委托人和被评估企业编写的企业关于进行资产评估有关事项的说明和资产评估师编写的资产评估说明三个部分构成，本

5、目录仅列示相关目录内容，内容所对应页码详见第 2 册。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告声明 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1 声明声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则及职业道德准则编制。二、本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。三、本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明

6、的使用范围使用本资产评估报告；本资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本公司及其签字资产评估师不承担责任。四、本资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、特别事项说明和资产评估报告使用限制说明。六、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的本资产评估报告依法承担责任。七、评估对象及其对应的评估范围所涉及的资产评估明细表中的申报评估信息、经营数据和信息、财务报告和资料及

7、其他重要资料等由委托人和/或相关当事人（包括评估对象的产权持有人或实际控制人、被评估企业、被评估企业的关联方等及其管理者或相关职员）申报或提供并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性和有效性负责。八、本资产评估报告的签字资产评估师（包括协助其工作的资产评估专业人员）已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了抽查查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本公司及

8、本资产评估报告的签字资产评估师与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。十、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有约定的除外。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告摘要 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司南京康星科技产业园运营管理有限公司 股东

9、全部权益股东全部权益 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 鹏信资评报字2020第 053 号 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司接受 康佳集团股份有限公司（以下简称康佳集团）的委托，就康佳集团拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司（以下简称南京康星）股东全部权益于评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告正文的相关内容摘要如下：一、评估目的：一、评估目的：康佳集团拟进行股权转让，为此，康佳集团委托本公司对南京康星股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。二、评估对象和评估范围：二、评估对象和评估范围：本次评估对象为南京康星股东全部权益，与评估对象

10、相对应的评估范围为南京康星申报的于评估基准日的全部资产以及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。三、评估基准日：三、评估基准日：2019 年 12 月 31 日。四、价值类型：四、价值类型：市场价值。五、评估方法：五、评估方法：资产基础法、收益法。六、评估结论：六、评估结论：1、采用资产基础法评估的南京康星股东全部权益于评估基准日的评估值为：138,525.45 万元人民币。2、采用收益法评估的 南京康星 股东全部权益于评估基准日的评估值为：128,700.00 万元人民币。经综合分析，本次评估以资产基础法的评估结果作为本评估报告之评估结论，即：南京康星 股东全部权益于评估基准日

11、 2019 年 12 月 31 日的市场价值为：138,525.45 万元人民币（大写：人民币壹拾叁亿捌仟伍佰贰拾伍万四仟伍佰元整）。评估结论使用有效期：评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估基准日起一年内（即 2019 年 12 月 31 日至 2020 年12 月 30 日）有效。七、特别事项说明摘要：七、特别事项说明摘要：根据南京康星与大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称大连 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告摘要 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1 万达）于 2019

12、年 10 月 21 日签订的南京江北新区“万达广场”合作协议及南京江北新区“万达广场”租赁合同约定，南京康星拟将其自持性物业购物中心（规划建筑面积 70,002.00）按“万达广场”标准建成后，整体出租给大连万达关联方设立的目标公司，并由目标公司全权负责合作购物中心的招商、运营和物业管理，目标公司按约定向南京康星支付租金。根据南京康星与南京江北万达广场商业管理有限公司（以下简称商管公司）于 2019 年签订的南京江北新区“万达广场”租赁合同，主要约定条款如下：租赁期：自购物中心实际开业起，每 20 年为一个租赁周期，到期后自动延续下一个租赁周期，至土地使用权年期届满；租金标准：租赁期内，租赁场

13、所年净收益的 70%部分由南京康星享有，30%部分由商管公司享有。其中：净收益为年总收益扣除相关成本、税费后审计后的金额为准。截至评估基准日，购物中心尚处于初期建设阶段。根据合作协议的建设要求，南京康星 未来按照“万达广场”标准建设所需支付的相关建设成本（包括但不限于前期费用、建安工程费等）存在不确定性；根据租赁合同约定的租金标准及支付方式，购物中心未来盈利能力亦存在不确定性，且相关当事方截至评估报告日尚未对合作的细节问题达成一致。考虑到上述实际情况，本次评估时仅按南京康星就购物中心的原定规划方案、建设标准及经营方式发表价值意见，未考虑上述合作协议、租赁合同及其他可能存在的其他递延条件合约对评

14、估值的影响。谨提请本资产评估报告使用人注意：以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1 康佳集团股份有限公司康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司南京康星科技产业园运营管理有限公司 股东全部权益股东全部权益 资产评估报告正文资产评估报告正文 鹏信资评报字2020第 053 号 康佳集团股份有限公司：康佳集团股份有限公司：

15、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（“本公司”）接受 贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对 贵公司拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益于 2019年 12月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、一、委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人（一）（一）委托人概况委托人概况 委托人简明工商信息如下：公司名称 康佳集团股份有限公司（以下简称康佳集团）证券简称 深

16、康佳 A、深康佳 B 证券代码 000016.SZ、200016.SZ 法定代表人 刘凤喜 注册资本 人民币 240,794.5408 万元 公司注册地址 深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路28号康佳研发大厦15-24层 办公地址 深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路28号康佳研发大厦15-24层 统一社会信用代码 914403006188155783 股份公司成立日期 1980 年 10 月 1 日 挂牌时间 1992 年 3 月 27 日 企业类型 已上市的中外合资股份有限公司 经营范围 研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、日用小家电、厨卫电器及其他智能生活电器产品，家庭视听设备

17、，IPTV 机顶盒，OTT终端产品，数码产品，智能穿戴产品，智能健康产品，智能电子产品，智能开关插座，移动电源，移动通信设备及终端产品，日用电子产品，汽车电子产品，卫星导航系统，智能交通系统，防火防盗报警系统，办公设备，电子计算机，显示器；大屏幕显示设备的制造和应用服务；LED（OLED）背光源、照明、发光器件制造及封装；触摸电视一体机；无线广播电视发射设备；应急广播系统设备；生产经营电子元件、器件，模具，塑胶制品，各类包装材料；设计、上门安装安防产品、监控产品，无线、有线数字电视系统及系统集成，并从事相关产品的技 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公

18、司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 2 术咨询和服务（上述经营范围中的生产项目，除移动电话外，其余均在异地生产）。从事以上所述产品（含零配件）的批发、零售、进出口及相关配套业务（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可证管理及其它专项规定管理的商品，按国家有关规定办理申请）。销售自行开发的技术成果；提供电子产品的维修服务、技术咨询服务;普通货物运输，国内货运代理、国际货运代理，仓储服务；供应链管理；企业管理咨询服务；自有物业租赁和物业管理业务。从事废旧电器电子产品的回收（不含拆解）（由分支机构经营）；以承接服务外包方式从事系统应用管理和维护、信息技术支持管理

19、、银行后台服务、财务结算、人力资源服务、软件开发、呼叫中心、数据处理等信息技术和业务流程外包服务。经营进出口业务；国内贸易；国际贸易（不含专营、专控、专卖商品）；销售安防产品、智能家居产品、门锁、五金制品；代办（移动、联通、电信、广电）委托的各项业务；水污染治理、固废物污染处理、危险废物污染治理、大气污染治理、土壤污染治理与修复服务；新能源、可再生资源项目及环保设施的开发；固体废弃物及城市垃圾的综合利用；非金属矿物制品材料生产（开采除外）、销售；半导体集成电路、元器件专用材料开发、生产及销售，组装生产和销售集成电路设备，半导体集成电路及相关产品的设计、研发、制造、测试、封装与销售集成电路产品及

20、相关技术服务，半导体集成电路科技领域内的技术开发、转让及进出口。经营期限 74 年，自 1980 年 10 月 1日起至 2054 年 12 月 31 日止（二）（二）被评估企业概况被评估企业概况 1.被评估企业于评估基准日的基本信息被评估企业于评估基准日的基本信息 公司名称 南京康星科技产业园运营管理有限公司（以下简称南京康星）法定代表人 张纯楷 注册资本 人民币 10,000.00 万元 公司注册地址 南京市江北新区研创园团结路 99号孵鹰大厦 966 室 办公地址 南京市江北新区研创园团结路 99号孵鹰大厦 966 室 统一社会信用代码 91320191MA1X7TBM6U 有限公司成立

21、日期 2018 年 9 月 20 日 企业类型 有限责任公司 经营范围 科技产业园区投资、开发及经营管理；产业园范围内基础设施及市政建设的投资、开发与管理、房屋租赁、物业管理；技术开发、转让、服务；科技企业孵化；工业产品研发、科技研发及技术交流；高科技电子产品开发、生产及销售；停车场管理服务；会议及展览服务；房地产开发、经营、销售、租赁、物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）经营期限 永续 2.被评估企业自设立时至评估基准日的股权结构演变情况被评估企业自设立时至评估基准日的股权结构演变情况（1）南京康星南京康星于于 2018年年 9月月 20 日设立时的股权结构日设

22、立时的股权结构 南京康星是经南京市江北新区管理委员会市场监督管理局批准，于 2018年 9 月 20 日 成 立 的 有 限 责 任 公 司，领 取 了 统 一 社 会 信 用 代 码 为91320191MA1X7TBM6U 的 企业法人营业执照，注册资本 10,000.00 万元人民币。其中：深圳市康佳投资控股有限公司（以下简称康佳投控）出资 2,100.00 万 康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 3 元人民币，持股比例 21%；深圳康佳电子科技有限公司（以下简称康佳电子）出

23、资 3,000.00 万元人民币，持股比例 30%；南京新浩宁房地产开发有限公司（以下简称南京新浩宁）出资 3,400.00 万元人民币，持股比例 34%；江苏五星电器有限公司（以下简称江苏五星）出资 1,500.00 万元人民币，持股比例 15%。（2）南京康星南京康星于于 2019年年 2月月 22 日股权转让后的股权结构日股权转让后的股权结构 2018 年 12 月 28 日，根据南京康星 2018 年股东会第二次会议决议（康星字201802 号），同意康佳电子其持有南京康星的 17%股权转让给南京新浩宁，并于 2019 年 2 月 22 日完成股权转让及工商变更。经此次股权转让后，南京

24、康星 股权结构变更为：康佳投控 出资 2,100.00万元人民币，持股比例 21%；康佳电子出资 1,300.00 万元人民币，持股比例13%；南京新浩宁出资 5,100.00 万元人民币，持股比例 51%；江苏五星出资 1,500.00 万元人民币，持股比例 15%。（3）南京康星南京康星于于 2019年年 4月月 17 日股权转让后的股权结构日股权转让后的股权结构 2019 年 4 月 17 日，根据南京康星2019 年第一次股东会决议（康星字201901 号），同意南京新浩宁将其持有南京康星10%的股权转让给南京广源科技产业园管理有限公司（以下简称南京广源）。经此次股权转让后，南京康星

25、股权结构变更为：康佳投控 出资 2,100.00万元人民币，持股比例 21%；康佳电子出资 1,300.00 万元人民币，持股比例13%；南京新浩宁出资 4,100.00 万元人民币，持股比例 41%；江苏五星出资 1,500.00 万元人民币，持股比例 15%；南京广源出资 1,000.00 万元人民币，持股比例 10%。（4）南京康星南京康星于评估基准日于评估基准日 2019年年 12 月月 31日的股权结构日的股权结构 截至评估基准日，南京康星股东及其股权结构与 2019 年 4 月 17 日变更后的股权结构相同，未发生变化。3.被评估企业主要产品及服务被评估企业主要产品及服务 南京康星

26、主营业务涉及科技产业园区投资、开发及经营管理；产业园范围内基础设施及市政建设的投资、开发与管理、房屋租赁、物业管理；科技企业孵化；会议及展览服务；房地产开发、经营、销售、租赁、物业管理。是集投资开发和实业经营于一体的综合性企业。截至评估基准日，南京康星主要致力于南京市江北新区综合体开发项目的规划、开发与建设。4.被评估企业截至评估基准日的简明财务状况被评估企业截至评估基准日的简明财务状况 南京康星截至评估基准日资产负债表如下：康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 4 金额单位：人民

27、币万元 项目 2019 年 12 月 31 日 流动资产 532,638.26 非流动资产 10,940.08 其中：可供出售金融资产 持有至到期投资 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 157.16 无形资产 商誉 递延所得税资产 2,875.20 其他非流动资产 7,907.72 资产总计 543,578.34 流动负债 399,217.48 非流动负债 137,460.00 负债总计 536,677.48 净 资 产 6,900.86 南京康星截至评估基准日利润表如下：金额单位：人民币万元 项目 2019 年 112 月 一、营业收入 减：营业成本 税金及附加 271.31 销售费用

28、2,273.98 管理费用 532.11 财务费用 6.95 资产减值损失 二、营业利润-3,084.35 加：营业外收入 5.60 减：营业外支出 5.24 三、利润总额-3,083.99 减：所得税 1.31 四、净利润-3,085.30 注：上表数据摘自中天运会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留意见的中天运2020审字第01446 号审计报告。本次评估系在该审计基础上进行的。5.委托人和被评估企业之间的关系委托人和被评估企业之间的关系 康佳投控和康佳电子是委托人康佳集团的全资子公司，康佳投控与康佳电子合计持有南京康星34%的股权。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京

29、康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 5（三）（三）资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人 根据 贵公司与本公司订立的资产评估委托合同，除 贵公司和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。二、二、评估目的评估目的 康佳集团 拟进行股权转让，为此，康佳集团委托本公司对 南京康星股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。本次评估目的所对应的经济行为业经康佳集团出具的中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要（康集党纪字20205 号）批准

30、。三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 本次委托评估的评估对象为南京康星股东全部权益。与上述评估对象相对应的评估范围为南京康星申报的于评估基准日的全部资产及相关负债。（一）（一）被评估企业申报的表内资产和负债被评估企业申报的表内资产和负债 南京康星申报的表内总资产账面值为 543,578.34 万元、总负债账面值为536,677.48 万元、股东全部权益账面值为 6,900.86 万元。下表系南京康星申报的资产负债表。金额单位：人民币万元 资产 2019/12/31 负债和股东权益 2019/12/31 流动资产 532,638.26 流动负债 399,217.48 非流动资产 10,

31、940.08 非流动负债 137,460.00 其中：固定资产 157.16 负债合计 536,677.48 递延所得税资产 2,875.20 其他非流动资产 7,907.72 资产总计 543,578.34 股东权益合计 6,900.86 上述资产负债表业经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）出具标准无保留意见的中天运2020审字第 01446 号审计报告审计。本次评估建立在该审计报告的基础上。（二）（二）申报的未反映在评估基准日资产负债表中的无形资产情况申报的未反映在评估基准日资产负债表中的无形资产情况 被评估企业承诺：南京康星不存在与本次评估目的所对应的经济行为有关而又未反映在评估基准日资

32、产负债表中的无形资产。（三）（三）被评估企业申报的其他表外资产和负债被评估企业申报的其他表外资产和负债 被评估企业承诺：南京康星不存在与本次评估目的所对应的经济行为有关而又未申报其他的表外资产及负债。（四）（四）纳入评估范围的主要资产法律权属情况、经济状况和物理状况纳入评估范围的主要资产法律权属情况、经济状况和物理状况 南京康星申报的主要资产包括存货房地产、设备类资产。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 6 1.存货房地产存货房地产 申报的存货资产为拟开发建设的房地产项目（南京康

33、星于存货开发成本科目中核算）。（1）项目概况项目概况 房地产开发项目具体指位于江苏省南京市江北新区的房地产综合体。该项目座落于南京市江北新区研创园云飞街以南、浦滨路以东地块，北至云飞街，南临云商街，西至浦滨路，东接慧谷路。该项目涉及 320111100032GB00017320111100032GB00021 号共五宗土地，总用地面积 11.49 万，综合容积率 4.09，计容积率建筑面积 46.97 万，拟建高层住宅、公寓、办公、五星级酒店、商业综合体、沿街商业及其他配套设施。截至评估基准日，各地块简要情况如下表所示：序号 地块 别名 已建拟建 房屋用途 土地面积（）建设情况 销售情况 1

34、C 地块 高层住宅、商业和地下车位 33,700.32 于 2019 年 2 月开工建设，目前商业已封顶、部分住宅主体结构 5层。住宅已预售 8,229.72，剩余70,145.09；商业和车位未售。2 E 地块 高层住宅、商业和地下车位 21,201.74 于 2019 年 2 月开工建设，目前商业已封顶、住宅主体结构完工约 1/3。住宅已预售 42,630.37，剩余 6,634.18；商业和车位未售。3 B 地块 公寓、沿街商业、商业综合体 29,840.18 于 2019 年 9 月开工建设 尚未进行租售 4 D 地块 沿街商业、酒店、办公 15,864.70 于 2019 年 12

35、月开工建设 尚未进行租售 5 A 地块 沿街商业、办公 14,312.97 于 2019 年 12 月开工建设 尚未进行租售 截至评估基准日，该房地产账面值 394,591.24 万元。经核实，其账面值包括土地取得成本、建设项目前期工程费、主体工程费及开发间接费等，如下表所示：金额单位：人民币万元 序号 名称 账面价值 1 土地费用 330,438.58 2 前期费用 14,028.59 3 主体工程费 28,585.96 4 开发间接费 21,548.11 合 计 394,601.24（2）产权及权益状况产权及权益状况 2018 年 11 月 9 日，南京康星与南京市江北新区管理委员会规划与

36、国土局签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号：3201112018CR0062），以出让方式取得该项目建设用地，规划用地总面积为 115,667.01，实际出让面积为114,919.9。土地用途为：城镇住宅用地（混合）、商服用地、商务办公用地，土地使用权出让年限为：住宅用地 70 年、商业用地 40 年、酒店式公寓 40 年、其他用地按法定最高出让年限，自交付土地之日（于 2019 年 5 月 7 日前交付）起算。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 7 土地成交价款总额为人民币

37、 320,000.00 万元。土地使用权规划条件及指标具体如下表所示：分区 规划用地性质 土地面积（）建筑高度（m）建筑密度（%）绿地率 A Bb商办混合用地 14,312.96 H150 50 15 B Bb商办混合用地 29,840.18 H150 50 15 C Rb商住混合用地 33,700.32 H100 35 30 D B1 商业用地 15,864.70 H150 50 15 E Rb商住混合用地 21,201.74 H100 35 30 合计 114,919.90 土地使用权出让要求如下：1）A、B 分区内设置的酒店式公寓建筑面积占地块地上总建筑面积的比例不超过 30%，且酒店式

38、公寓可在两分区内统筹布局。2）A、B 分区内的商业建筑面积控制在地块总建筑面积的 30%，A、B、D 分区内的商业办公建筑可在 A、B、D 分区内统筹布局。3）D 分区内须建设一座地上总建筑面积不低于 5.7 万平方米的酒店，按照五星级标准建设，由受让人自持经营。4）地块内须建设一座集中式商业综合体，其中须包含地上总建筑面积不少于7 万平方米的新型 O2O 购物中心，由受让人自持经营。5）地块要求装配式建筑比例为 100%，住宅建筑单体预制装配率不低于 50%，公共建筑单体预制装配率不低于 40%，100%实行成品住房交付，无容积率奖励。6）地块的出让金总额中须有不低于 1.5 亿美元或等金额

39、的外资缴纳。7）B、C 分区内须建设 10Kv 公共开闭所两处，在满足供电半径要求的前提下可根据实际建设方案在整宗地块内进行调整。上述宗地于 2019 年 5 月 17 日取得不动产权登记证，证载权利人均为南京康星，具体情况如下表所示：序号 权利证号 宗地 名称 证载面积（）土地用途 坐落 1 苏（2019）宁浦不动产权第 0023232 号 A 地块 14,312.96 商办 混合用地 江北新区研创园云飞街以南、浦滨路以东地块，东至慧谷路，南至云商街，西至浦滨路，北至云飞街 2 苏（2019）宁浦不动产权第 0023237 号 B 地块 29,840.18 商办 混合用地 3 苏（2019）

40、宁浦不动产权第 0023234 号 C 地块 33,700.32 商住 混合用地 4 苏（2019）宁浦不动产权第 0023236 号 D 地块 15,864.70 商业用地 5 苏（2019）宁浦不动产权第 0023230 号 E 地块 21,201.74 商住 混合用地（3）开发建设方案开发建设方案 根据南京康星提供的房地产总体开发建设方案，拟建房地产项目的建设指标如下：康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 8 总地块经济技术指标 项目名称 指标 单位 建设用地面积 114,9

41、19.91 容积率 4.09 -总建筑面积 683,349.75 地上计容建筑面积 469,669.98 其中 住宅面积 127,639.36 其中 商品房：2733 层高层 127,639.36 商业面积 127,183.50 其中 商业 MALL 70,002.00 沿街商业 57,181.50 其中 A地块 15,769.72 B 地块 12,969.19 D 地块 5,307.50 C、E地块 23,135.09 办公 88,300.77 酒店 57,365.40 公寓 66,229.70 地上计容配套设施面积 2,951.25 地下建筑面积 213,679.77 其中 机动车面积 1

42、99,388.01 非机动车面积（人防工程）14,291.76 机动车停车数量 4,378.00 个 非机动车数量 7,144.00 个 2.主要设备的相关情况主要设备的相关情况 申报评估的运输设备共 4 项，包括奔驰汽车两辆、电动车两辆，均已办理相关机动车行驶证并按规定进行了审验。电子设备 145 项，主要是电脑、复印机、打印机、空调等办公用设备及办公家具，购置日期集中在 2019 年。现场勘察时，抽查范围内设备资产的使用状况未见异常。（五）（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产/负债情况负债情况 本次评估不存在引用其他机构出具的报告结论所涉及的资

43、产或负债。四、四、价值类型价值类型 企业价值评估一般可供选择的价值类型包括市场价值和非市场价值。（一）（一）本次评估的价值类型及其定义本次评估的价值类型及其定义 根据本次评估目的，评估对象自身条件、以及国家关于评估方面的相关规定，评估对象的价值类型为南京康星在持续经营前提下的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 9（二）（二）价值类型的选择说明价值类型的

44、选择说明 选择市场价值的理由为：从评估目的看，本次评估目的是为委托人提供交易对价参考意见，属于正常的市场经济行为，按市场价值交易能够为交易各方所接受；从市场条件看：随着资本市场的进一步发展，股权交易将日趋频繁，按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。本公司提请评估报告的使用者注意：同一资产在不同市场的价值可

45、能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。五、五、评估基准日评估基准日 本次评估基准日是 2019 年 12 月 31 日。为使经济行为实现的时间尽可能与评估基准日相近，同时考虑被评估企业结算、资产清查和编制财务报表所需要的时间以及有关经济行为的总体计划等因素，委托人确定上述会计期末为本次评估的评估基准日。上述评估基准日与 贵公司和本公司共同订立的资产评估委托合同中约定的评估基准日一致。六、六、评估依据评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，以及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）（一）经

46、济行为依据经济行为依据 1.本公司与委托方签订的合同号为 PXAL-A/P2020-A015的 资产评估委托合同。2.中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要（康集党纪字2020 5 号）。（二）（二）法律法规依据法律法规依据 1.中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2016 年 12 月 1 日起施行）。2.中华人民共和国公司法（1993 年 12 月 29 日第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过；根据 1999 年 12 月 25 日第九届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定

47、第一次修正；根据 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第二次修正；2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订；根据 2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改中华人民共和国海洋环境保护法等七部法律的决定第三次修正；根据 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第四次修正）。康佳集团股份有限公司 拟进行股权转让所涉及的 南京康星科技产业园运营管理有限公司股东全部权益资产评估报告

48、正文 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 10 3.中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2008 年 10 月 28 日中华人民共和国主席令第五号公布）。4.中华人民共和国企业所得税法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过；2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议修正）。5.中华人民共和国土地管理法（1986 年 6 月 25 日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过；根据 1988 年 12 月 29 日第七届全国人民代表大会常务委员

49、会第五次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第一次修正；1998年 8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订；根据 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正，2004 年 8 月 28 日中华人民共和国主席令第二十八号公布）。6.中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过；根据 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议 关于修改 中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正，2007 年 8 月

50、30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正；根据 2009 年 8 月 27 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定修订，2009 年 8月 27 日中华人民共和国主席令第十八号公布）。7.企业国有资产监督管理暂行条例（2003 年 5 月 13 日国务院第 8 次常务会议讨论通过，2003 年 5 月 27 日中华人民共和国国务院令第 378 号公布）。8.企业国有资产交易监督管理办法（2016 年 6 月 24 日国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 32 号公布）。9.企业国有资产评估管理暂行办法（2005 年