汇嘉时代：拟合资设立子公司开发运营奥特莱斯项目市场分析暨可行性研究报告（2017）.docx

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1、 新疆汇嘉时代百货股份有限公司 拟合资设立子公司开发运营奥特莱斯项目市场分析暨可行性研究报告一、项目简介 新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称：汇嘉时代、公司）拟与宁波杉杉商业管理发展有限公司（以下简称：宁波杉杉）成立乌鲁木齐杉杉汇嘉奥特莱斯购物广场有限公司（暂定名，该名称以工商行政管理机构最终核定为准,以下简称：杉杉汇嘉），进行奥特莱斯项目开发运营事宜。 二、项目概述和主要经济指标 （一）、项目基本情况 项目名称：杉杉汇嘉奥特莱斯项目 区位：乌鲁木齐市高新区长春北路以西、东进场路以北、规划道路以南、规划道路以东。 占地面积：200亩 预计建筑面积10万平方米，2000个停车位，拟招超过22

2、0个品牌，搭配电影院、超市、儿童娱乐等主力店。 地块详情如上图 （二）、项目合作方案 1、 合作方式：公司与宁波杉杉合资设立杉杉汇嘉，进行奥特莱斯项目开发运营事宜。拟定注册资本人民币30,000万元，出资形式及金额如下： 名称 认缴资金 占注册资本比例 宁波杉杉 18,000万元 60% 汇嘉时代 12,000万元 40% 公司注册资本应覆盖土地出让金和设计费等前期费用，原则上，注册资本到位后，其余投资金额通过银行融资方式解决，以不影响项目正常运行为准。 2、 拟设立公司基本情况 公司名称：乌鲁木齐杉杉汇嘉奥特莱斯购物广场有限公司（公司名称以工商行政管理机构最终核定为准） 注册地址：乌鲁木齐市

3、高新区（以工商登记机关最后核准登记的为准） 注册资本：3亿元。 经营范围：一般经营项目，经销日用百货、通讯器材、化妆品、箱包、钟表眼镜、针纺、服装、鞋帽、五金、交电、家电、日杂、皮革、玩具、灯具、家具、茶具、家居、工艺礼品、黄金制品、金银饰品、珠宝、通讯器材、机电产品（不含小轿车）、计算机设备、办公用品、健身器材；图书音像制品、电影院、KTV、电玩、娱乐项目；烟酒、茶叶、花卉、生产经营主食、保健食品、零售预包装食品、肉食分割、面制品、糕点、散装食品、乳制品含婴幼儿配方乳粉、副食品、农产品加工、蔬菜、果品、肉、水产、餐饮；咖啡厅、美容美发、洒店等；零售中成药；计算机软件开发与销售；灯箱制作、喷绘

4、；设计、制作、发布广告；进口贸易；自有房屋建设与销售；自有房屋、商铺、车位租赁；存车服务；物业管理；企业管理咨询；企业营销策划。许可经营项目，根据公司的实际经营状况确定和报批（上述经营范围以工商登记机关最后核准登记的为准）。 3、项目推进安排： （1） 公司董事会及股东大会审议通过此事项后，签订合作协议； （2） 2017年4月，杉杉汇嘉成立； （3） 2017年 5月，项目土地摘牌； （4） 2017年10月，项目动工建设； （5） 2019年5月，项目开业。 （三）、项目的主要经济指标 单位：万元 序号 项目 指标 1 项目总投资 58257.2 2 年均营业收入 106050.8 3 年

5、均利润总额 5480.4 4 年均所得税 1370.1 5 年均净利润 4110.3 6 年均净利润率 3.88% 7 内部收益率（税后） -3% 8 静态投资回收期（年） 7.04 三、项目背景、必要性及可行性 （一）项目背景 新疆是中国“一带一路”战略中陆上丝绸之路经济带的出口，连通中亚地区。乌鲁木齐市作为新疆首府城市，是全疆政治、经济、文化中心，同时也是中亚地区最大的城市。各项经济数据均名列前茅，消费需求旺盛，消费能力巨大，在整个新疆维吾尔自治区内占有重要的地位。城市用地按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则，主要发展方向为向北扩展。 “奥特莱斯”在现代零售商业中，专指由世界多个著名奢

6、侈品牌组成的大型休闲体验式折扣购物场所，及风靡全球的“世界品牌折扣中心”。经过近百年的发展，已成为现代零售商业中的一种领先业态。它云集多个世界品牌，以最优惠的价格让最广泛的人群享受国际时尚的新生活。具有“享誉世界的品牌，极具竞争力的价格和舒适的购物环境”等优点。乌鲁木齐目前尚无正规奥特莱斯，项目进入目前无直接或潜在竞争对手。 （二）项目的必要性 随着新疆经济的迅速发展，当地居民收入水平的不断提高，其消费方式和生活方式也发生了变革，消费需求逐渐多样化。消费群体购物开始有识别能力，购物比较理智，而且也有维权能力，由此诞生了消费者所需的“品牌+实惠”的业态。因此，本项目的建设将增加和完善公司业态，为

7、消费者提供良好的消费环境，在功能上满足消费者的多样化需求，竞争优势显著。 汇嘉时代自设立以来一直从事百货零售业务，现已成为自治区知名百货零售连锁企业，此次与宁波杉杉合资设立子公司进行奥特莱斯项目的开发运营，有利于进一步提升品牌知名度和市场影响力，能够跟合作方协作创新，互利共赢。 （三）项目可行性分析 1、公司具备项目营运能力 公司经营管理团队拥有多年的零售百货业管理经验。自成立以来，公司培育了一批优秀的职业管理人员，积累了丰富的零售业管理经验，在规划设计、引进店铺、物流配送、服务程式化等方面十分专业。在面对业内激烈竞争以及多变的市场环境时，企业决策人员、市场策划人员以及业务人员能够分别从各自角

8、度研究和理解当下消费需求和观念，有助于企业及时调整经营策略，以取得更好的业绩。 目前公司旗下共有6家百货商场、2家购物中心，综合经济实力评比连年名列新疆商业流通领域前列。根据本项目经营定位，公司负责本项目当地品牌的招商及与当地代理商的沟通，运营管理层的组建可以通过对现有人员的调配和提拔来完成，此举能够保证团队在短时间之内形成规模，有利于充分发挥其效率。在联营品牌的选取和招商方面会考虑当地的消费习惯，同时，统一招商也有助于提高项目对供应商的议价能力。相应管理人员到位后能够迅速熟悉岗位职能，使项目顺利投入运行。 2、居民需求总量快速增加 根据红山网引自乌鲁木齐市统计局公布的2016年乌鲁木齐市国民

9、经济和社会发展统计公报，全年实现地区生产总值（GDP）2458.98亿元，按可比价计算，比上年增长7.6%。其中，第一产业增加值28.37亿元，增长3.0%；第二产业增加值704.94亿元，增长1.7%；第三产业增加值1725.67亿元，增长10.4%。二、三产业分别拉动经济增长0.6和7.0个百分点；三次产业结构为1.1：28.7：70.2。按常住人口计算，全年人均地区生产总值69565元，增长3.6%。 据第六次人口普查和2016年公安人口年报资料测算，年末全市常住人口351.96万人。全年实现社会消费品零售总额1236.69亿元，比上年增长7.5%。按行业划分，批发和零售业零售额1100

10、.37亿元，增长7.0%；住宿和餐饮业零售额136.32亿元，增长10.7%。按经营地划分，城镇消费品零售额1231.50亿元，增长7.4%；乡村消费品零售额5.19亿元，增长10.4%。按消费形态划分，餐饮收入135.17亿元，增长8.9%；商品零售1101.52亿元，增长7.3%。 3、区位优势 本项目位于乌市高新区，南北向主干道长春路和东西向景观大道东进场路交叉口。地铁3号线和6号线交汇处，交通条件优越。乌鲁木齐高新技术产业开发区(新市区)是2011年初，按照新疆维吾尔自治区党委、自治区人民政府和乌鲁木齐市委、市人民政府的决策部署，为解决发展空间和发展龙头、社会支撑与经济带动问题，扩大国

11、家科技园政策辐射范围、实现优势叠加、强强联合，由原乌鲁木齐高新技术产业开发区与原乌鲁木齐新市区实行“区政合一”，并将原乌鲁木齐县部分乡镇增划并入之后成立的新区。新区成立之后，除原新市区和高新区辖区之外，将乌鲁木齐县两乡一镇划入，区域面积增至263k，辖区范围西邻头屯河区、南接沙依巴克区、东与米东区接壤、北至五家渠市，常住人口约85万人。全区下辖1镇4乡、13个街道，23个行政村、92个社区管委会，居住着汉、维、回等38个民族。 新区地处乌昌地区“一城两轴”东西两个工业走廊的连接带和结合部，在乌鲁木齐市城市“南控、北扩、西延、东进”的总体发展战略下，乌鲁木齐市2009-2020年城市总体规划纲要

12、规划的高铁新区、城北新区、西山新区、米东区、甘泉堡工业区和中心城区“六大组团”中，有三个组团在新区范围。高新区（新市区）中央商务区属乌鲁木齐城市五大商业中心之一，已经成为新疆最具潜力的CBD。为本项目的开展提供了有利的外围环境。 4、公司战略 根据公司的发展战略规划，公司将立足新疆，面向中、西部地区，考虑包括人口数量及构成、经济水平及增长趋势、地理位置、商业发展水平等一系列指标，利用资本市场的平台，加速对目标区域市场的战略布局，加快发展步伐，扩大市场份额，增强竞争能力。 本项目旨在增加和完善公司业态，延长商品的销售线，坚持“以顾客为中心”，让每一位消费者都能够感受到公司提供的个性、时尚、安全的商品、服务和购物环境。 四、投资资金及经济效益分析 本项目预算期10年，总投资为58257.2万元（含土地），预计第3年开始盈利，项目静态回收期为7.04年。 五、投资分析结论 经公司研究，认为该项目投资回收期适中，项目的投资价值较大。符合公司战略规划。 新疆汇嘉时代百货股份有限公司 二一七年四月六日 9