万通地产：2015年非公开发行A股股票募集资金运用可行性分析报告.PDF

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1、股票简称：万通地产 股票代码：600246 编号：临2015-054 北京万通地产股份有限公司北京万通地产股份有限公司 20152015 年非公开发行年非公开发行 A A 股股票募集资金运用可行性分析报告股股票募集资金运用可行性分析报告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。一、本次非公开发行的背景和目的一、本次非公开发行的背景和目的（一）本次非公开发行的背景（一）本次非公开发行的背景 1、京津冀协同发展蕴含机会 京津冀协同发展规划纲要已通过并将正式颁布实施，标志着京津冀协同发展由“顶层设计”阶段转向“全面实施”阶段，一批专项

2、规划、政策、合作项目将要公布实施。未来几年，国家将加大对京津冀地区的投资力度，主要针对基础设施建设，加上能源和产业转移，为这一地区带来巨大的投资机会。地处京津冀之间的房地产必将成为热点，该地区房地产的近期销售及长期升值前景看好。本公司大部分房地产项目处于京津冀地区，销售和升值前景良好。2、房地产政策从严格控制转为差异化调整 我国房地产行业经过多年的发展，已成为国民经济的重要支柱。自 2010 年以来，政府推出一系列法规及政策，以减缓房价上涨速度。在“新国五条”出台后，国家进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房的基本调控政策。2013年下半年起，各类政策调控效果逐渐显现，房地产价格增长趋于

3、平缓，房地产投资回归理性。过去的 2014 年，房地产市场经历了多轮政策调整，从限购限贷政策取消、公积金贷款额度提高，到普通住宅标准调整、央行降息，楼市进入新的发展轨道。国家陆续推出差异化的房地产调控政策以引导行业合理发展，改善中低收入家庭居住条件，推动新型城镇化，维持国民经济稳定发展。在此背景下，房地产市场发展趋于理性，为行业的可持续发展奠定了基础。3、持续快速的城市化进程为国内房地产市场的增长提供强劲动力 城镇化进程以及城镇居民不断改善的居住需求，是全国房地产市场在过去的几年中快速增长的主要动力。全国房地产开发投资由 2008 年的 31,200 亿元增至2013 年的人民币 86,010

4、 亿元，复合年增长率达到 22.5%。截至 2013 年年底，国内的城镇化率由 2008 年的 45.7%上升至 2013 年的 53.7%，城镇总人口由 2008年的 6.07 亿增至 2013 年的 7.31 亿。由于城镇人口大幅增加，城市的住房需求亦随之增长。按照“十二五”规划纲要，到 2015 年我国城市化水平将提高到 54.9%，到 2020年，我国城市化水平将达到 59.9%左右。同时，预计 2020 年前约有 1 亿农村人口转为城镇常住人口。因此，预期将有更多人口迁移至城市，从而在未来产生大量住房需求。4、房地产开发企业竞争加剧 当前，房地产开发投资分化明显，一线城市、重点区域的

5、房地产投资增速较快，非一线城市、非热点地区的房地产投资动力不足，大部分企业加大力度增加一、二线市场布局，未来竞争将非常激烈，房企经营难度也将越来越大。根据中国房产信息集团（CRIC）统计数据显示，2014 年度，前 20 大房地产企业合计市场占有率达 23.15%，较 2011 年提升 8.18 个百分点。产业与资本的融合将成为未来房企发展的重要突破口。5、公司融资压力加大，需要拓展有效融资渠道 2012 年末至 2014 年末，公司的资产负债率（合并口径）分别为 62.54%、64.73%和 73.21%。截至 2015 年 3 月 31 日，公司负债总额为 945,096.57 万元。公司

6、的资产负债率一直维持较高的水平并且呈持续上升的趋势，公司面临较大的财务风险和经营压力。在同行业上市公司中处于较高水平。随着债务融资成本不断高企，较高的资产负债率不仅不利于公司盈利能力的提升，同时还对公司项目开发、日常运营等业务的持续健康发展造成了较大影响，公司亟需拓展其他有效融资渠道。（二）本次非公开发行的目的（二）本次非公开发行的目的 本次非公开发行募集资金净额拟用于项目开发和偿还贷款。1、加快房地产项目开发进度，增强公司的持续盈利能力。本次募集资金投资项目预计经济效益和社会效益良好，募集资金的投入为公司房地产开发建设提供有力的资金保障，有助于加快项目的开发进度，获得稳定收益，增强公司的持续

7、盈利能力。2、降低公司资产负债率，优化资本结构，降低财务风险，实现股东利益最大化。通过本次非公开发行，公司将进一步拓宽融资渠道，公司的资产规模增大，资金实力增强，资产和负债结构得到优化，本次非公开发行有利于增强公司的抗风险能力和持续经营能力，有利于公司在加快相关业务发展的同时为股东带来更大回报。3、实现房地产业务发展模式的转型升级 本次非公开发行完成后，上市公司的发展将进入一个新的阶段。基于中国房地产业及城市化发展的现状，嘉华控股将进一步支持并促进上市公司的成长以及业务发展，进一步深入围绕新型城镇化主题，坚持区域优先、区域聚焦，深耕京津冀，并以高科技、服务业与房地产的组合，实现房地产业务发展模

8、式的转型升级，打造新城市化下的新万通，形成与品牌影响力相匹配的规模，追求较快速度下的规模化连续增长之路，逐步实现外延型发展与内涵型增长并举，实现主业由“第二产业”向第三产业的转型升级。二、二、本次募集资金投资计划本次募集资金投资计划 公司 2015 年非公开发行 A 股股票（以下简称“本次非公开发行”）拟募集资金总额不超过 450,000 万元（含 450,000 万元），扣除发行费用后的募集资金将投向以下项目：单位：万元 序号序号 项目名称项目名称 项目总投资项目总投资 拟投入募集资金拟投入募集资金 1 香河运河国际生态城 587,563.95 190,000 2 天津万通中心1 163,2

9、34 40,000 3 上海虹桥万通中心 182,827 40,000 4 天竺新新家园项目 315,200 20,000 5 偿还贷款 160,000 合计合计 1,248,824.95 450,000 如果本次非公开发行实际募集资金净额不能满足上述项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。在不改变募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。三、本次募集资金投资项目基本情况三、本次募集资金投资项目基本情况（一）（一）香河运河

10、国际香河运河国际生态生态城项目城项目 1、项目情况要点、项目情况要点 项目名称：香河运河国际生态城 项目总投资：587,563.95 万元 项目预计开发周期：2010 年 3 月至 2018 年 10 月 项目经营主体：由全资子公司香河万通房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积：592,420 平方米 总建筑面积：1,114,354 平方米 预计销售额：831,742.18 万元 2、项目基本情况、项目基本情况 本项目坐落于河北省廊坊市香河县，规划用地面积 592,420 平方米，规划建设为普通居民住宅项目，总建筑面积 1,114,354 平方米。3、项目的市场前景、项目的市场前景 香河县距

11、北京市中心 45 公里，距首都国际机场 60 公里；距天津机场 70 公里，距天津新港 110 公里，距京唐港 150 公里。香河境内及周边交通网络密集，1“天津万通中心”曾用名“天津万通大厦”。拥有京秦、京山、京津铁路和京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线，以及京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。随着京津冀协同发展、京津冀一体化一些列政策逐步落实，紧邻通州的优势使得香河必将成为优先受益区域。同时，由于政府部门对新开发用地容积率要求的不断提高，今后容积率在 2.0 以内的新开发用地将显著减少，区域内中低密住宅产品将逐渐稀缺，本项目市场前景良好。4、资格文件取得、资格文件取

12、得情况情况 公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：资格文件资格文件 文件编号文件编号 国土出让合同 1310242012B00236、1310242011B00027、1310242012B00248 立项批复/备案 香开备字200930 号、香开备字200935 号、香开备字200936号、香开备字200937 号、香开备字201109 号、香开备字201110 号、香开核201402 号、香开核201403 号、香开核201405 号、香开备201412 号、香开备201413 号 环评批复 香环管2013第 32 号、香环管2013第 33

13、号、香环管2013第59 号、香环管2013第 60 号、香环管2013第 61 号 国有土地使用权证 香国用 2009 字第 0348 号、香国用 2011 字第 0029 号、香国用2009 字第 0351 号、香国用 2013 第 0260 号、香国用 2013 第 0259号、香国用 2009 字第 0349 号、香国用 2009 字第 0350 号 建设用地规划许可证 地字第 131024200900030、地字第 131024201300015、地字第131024201300016 建筑工程规划许可证 建字第 131024201000008、建字第 131024201100003、

14、建字第131024201400014 建筑工程施工许可证 131024 100140101、131024 110070101、131024X110100201、131024X130530101、131024X140190101 其它有关资格证件将根据项目开发进程陆续办理。5、投资估算、投资估算 本项目的总投资预计为 587,563.95 万元(不含资本化利息)，其中土地成本为68,921.51 万元，项目前期设计勘探费 31,313.88 万元，建设安装工程费 364,679.23万元，基础设施建设费 53,760.14 万元，其他配套费和政府收费为 6,262.76 万元，不可预见费 13,

15、680.49 万元，期间开发费用及销售费用为 48,945.94 万元。6、项目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 190,000 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入解决。7、项目经济评价、项目经济评价 本项目预计实现销售额 831,742.18 万元，实现净利润 89,432.77 万元，投资回报率为 15.22%，销售净利率为 10.75%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。项目经济效益指标一览表项目经济效益指标一览表 内容内容 单位单位 指标指标 预计总销售收入 万元 831,742.18 预计总投资（不含资本化利息）万

16、元 587,563.95 预计利润总额 万元 130,281.83 预计净利润 万元 89,432.77 项目投资回报率%15.22 项目销售净利率%10.75 （二）天津万通（二）天津万通中心中心项目项目 1、项目情况要点、项目情况要点 项目名称：天津万通中心 项目总投资：163,234 万元 项目预计开发周期：2011 年 3 月至 2015 年 12 月 项目经营主体：由全资子公司天津和信发展有限公司开发经营 规划占地面积：8,706.8 平方米 总建筑面积：93,556 平方米 预计年租金：预计 9,721 万元（稳定期）2、项目基本情况、项目基本情况 本项目位于天津市和平区大沽北路与

17、徐州道交口。本项目规划用地面积8,706.8 平方米，规划建设为商业服务项目，总建筑面积 93,556 平方米。3、项目的市场前景、项目的市场前景 天津万通中心位于小白楼 CBD 核心区，享“一主两副”不可复制的城市主中心，为入驻企业提供便利的商务出行；项目周边商家云集，诸多高端商业、商务办公企业、五星级酒店等配套。天津万通中心的主体建筑设计由美国 AS+GG 担纲，项目荣获美国 LEED 绿色建筑金级认证，其领先新风净化系统有效隔离PM2.5 达 95%以上，万通中心是集安全、国际、绿色、艺术于一体的高端商用物业。天津万通中心项目因其具备得天独厚的地理位置，拥有顶级高端办公配置，并且根据当前

18、的施工进展，项目也将于 2015 年年底前完成竣工，将在大量新增供应之前进入市场，抢占国际甲级楼宇的市场资源。并且，2014 年 4 月项目招商推广工作已提前展开，提前进行市场推广、商务客户结构搭建及商业配套工作，在同行业中收获了较好的口碑。本项目定位为单一业权的租赁型项目，市场前景良好。4、资格文件取得情况、资格文件取得情况 公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：资格文件资格文件 文件编号文件编号 国土出让合同 取得时间:1993 年 4 月 20 日、2011 年 12 月22 日，合同无编号 立项批复/备案 和平发改许可 2010 第 70

19、号 环评批复 和环保管表 2012 第 17 号 国有土地使用权证 房地证津字第 101051200004 号 建设用地规划许可证 2012 和平地证 0001 建设工程规划许可证 2012 和平建证 0013 建筑工程施工许可证 12101070201209018 5、投资估算、投资估算 本项目的总投资预计为 163,234 万元，其中土地成本为 55,343 万元，项目前期设计勘探费 8,136 万元，建设安装工程费 72,542 万元，基础设施建设费 10,882万元，其他配套费和政府收费为 82 万元，不可预见费 3,565 万元，其他费用为12,684 万元。6、项目进展情况与资金筹

20、措、项目进展情况与资金筹措 本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。7、项目经济评价、项目经济评价 本项目预计实现年租金收入额 9,721 万元，预计年净运营收益 7,385 万元，预计年投资回报率为 4.52%，预计投资回收期 22.10 年。项目各项经济指标良好，经济性上可行。项目经济效益指标一览表项目经济效益指标一览表 内容内容 单位单位 指标指标 预计年租金收入 万元 9,721 预计年净运营收益（NOI）万元 7,385 预计总投资 万元 163,234 预计年投资回报率%4.52 预计投资回收期 年 22.10 （

21、三）上海（三）上海虹桥虹桥万通中心项目万通中心项目 1、项目情况要点、项目情况要点 项目名称：上海虹桥万通中心 项目总投资：182,827 万元 项目预计开发周期：2012 年 9 月至 2016 年 1 月 项目经营主体：由公司控制的上海万通新地置业有限公司开发经营 规划占地面积：12,194 平方米 总建筑面积：82,003 平方米 预计年租金：预计 1.18 亿元（稳定期）2、项目基本情况、项目基本情况 本项目位于上海市闵行区华漕镇 151 街坊 2 丘。本项目规划用地面积 12,194平方米，规划建设以零售商业、休闲娱乐、宾馆、酒店公寓等多种业态为一体的综合体商业地产项目，总建筑面积

22、82,003 平方米。3、项目的市场前景、项目的市场前景 上海虹桥商务区位于上海市中心城西侧，以商务办公物业为主，集零售商业、休闲娱乐、宾馆、酒店公寓等多种业态为一体的都市综合体，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分。上海虹桥万通中心项目位于上海虹桥商务区核心区一期 04 地块，毗邻虹桥交通枢纽和世界最大的国家会展中心。项目荣获美国 LEED 绿色建筑金级预认证。项目按区域高标准规划设计，融科技化、现代化、人性化于一身，整体打造为以办公楼为主，兼具会议展览、商业、文化娱乐等配套设施于一体的区域办公休闲商务中心。由于虹桥商务区的快速发展和毗邻虹桥交通枢纽的交通条件不断改善，加上当地政府的大力

23、支持，项目所在区域将会吸引众多本土公司进驻，创造大量的市场需求。本项目定位为单一业权的租赁型项目，市场前景良好。4、资格文件取得情况、资格文件取得情况 公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：资格文件资格文件 文件编号文件编号 国土出让合同 沪规土资（2011）出让合同第 15 号（2.0 版）立项批复/备案 01101307254110139952 环评批复 沪环保许评2012559 号 国有土地使用权证 沪房地闵字（2012）第 042133 号 建设用地规划许可证 地字第沪虹桥地（2012）EA31004220124111 号 建设工程规划许可

24、证 沪虹桥建（2012）FA31004220120662 沪虹桥建（2013）FA31004220134439 沪虹桥建（2013）FA31004220135740 建筑工程施工许可证 11HSMH0011D01/310112201110141619 11HSMH0011D02/310112201110141619 11HSMH0011D03/310112201110141619 5、投资估算、投资估算 本项目的总投资预计为 182,827 万元，其中土地成本为 81,520 万元，项目前期设计勘探费 7,982 万元，建设安装工程费 66,787 万元，基础设施建设费 5,317万元，其他配

25、套费和政府收费为 1,734 万元，不可预见费 3,313 万元，其他费用为 16,174 万元。6、项目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 本项目目前已结构封顶，现处幕墙和精装修阶段。项目计划使用募集资金40,000 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。7、项目经济评价、项目经济评价 本项目预计年租金收入 11,785 万元，预计年净运营收益 8,839 万元，预计年投资回报率为 4.83%，预计投资回收期为 20.68 年。项目各项经济指标良好，经济性上可行。项目经济效益指标一览表项目经济效益指标一览表 内容内容 单位单位 指标指标 预计年租金收入 万元 11,7

26、85 预计年净运营收益（NOI）万元 8,839 预计总投资 万元 182,827 预计年投资回报率%4.83 预计投资回收期 年 20.68 （四）天竺新新家园项目（四）天竺新新家园项目 1、项目情况要点、项目情况要点 项目名称：天竺新新家园项目 项目总投资：315,200 万元 项目预计开发周期：2013 年 8 月至 2015 年 12 月 项目经营主体：由全资子公司北京广厦富城置业有限公司开发经营 规划占地面积：项目建设用地面积 215,363.851 平方米（含 3000 平方米幼儿园用地）总建筑面积：项目规划总规模 331,492.3 平方米 预计销售额：692,260 万元 2、

27、项目基本情况、项目基本情况 本项目位于北京市顺义区天竺镇薛大人庄村，东至规划天柱东路，南至花园二街，西至花园西街，北至天竺大街。本项目规划用地面积 215,263.851 平方米，规划建设为居民住宅项目，总建筑面积 331,492.3 平方米。3、项目的市场前景、项目的市场前景 万通天竺新新家园所在区域位于北京市区东北方向五环路外，京承高速与机场高速之间，距市中心距离约 30 公里。项目东接北京首都国际机场和国门商务区，南临温榆河。与京顺路距离约 1 公里，距首都国际机场约 2 公里。此区域是北京建设最成熟的涉外高档居住区，项目周边配套成熟，除了欧陆广场、北京高尔夫球俱乐部等完善的生活、娱乐配

28、套设施以外，最大的特点是周边还有北京顺义国际学校、北京励迈学校、京西国际学校等多所国际学校等丰富的教育资源，吸引了大量国内外的商务、科技人士在此居住。本项目所在区域地理区位优越、交通便利、配套成熟，项目将提供品质优秀且多样化的产品，满足不同类型置业客户的需求，项目市场前景良好。4、资格文件取得情况、资格文件取得情况 公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：资格文件资格文件 文件编号文件编号 国土出让合同 1、京国出第 94080 号 2、京房地出让（合）字（97）第 374 号 立项批复/备案 关于天竺新新家园（天竺花园二期）项目变更建设单位的批复（

29、京发改投资函2008第 113 号）环评批复 北京市环境保护局关于天竺新新家园环境影响报告书的批复（京环审200858 号）国有土地使用权证 京顺国用 2014 出第 00096 号 建设用地规划许可证 2008 规（顺）地字 0044 号 建设工程规划许可证 2008 规(顺)建字 0137 号 2009 规(顺)建字 0080 号 2009 规(顺)建字 0097 号 2009 规(顺)建字 0103 号 2009 规(顺)建字 0104 号 2009 规(顺)建字 0132 号 2009 规(顺)建字 0133 号 2010 规(顺)建字 0008 号 2010 规(顺)建字 0010

30、号 2010 规(顺)建字 0011 号 2010 规(顺)建字 0012 号 2010 规(顺)建字 0013 号 2010 规(顺)建字 0056 号 2010 规(顺)建字 0101 号 2012 规(顺)建字 0007 号 2012 规(顺)建字 0016 号 2012 规(顺)建字 0017 号 2012 规(顺)建字 0040 号 2012 规(顺)建字 0042 号 2012 规(顺)建字 0147 号 2013 规(顺)建字 0091 号 2013 规(顺)建字 0092 号 2013 规(顺)建字 0093 号 建筑工程施工许可证 2008施建字 1769 号 2009施建字

31、 1087 号 2009施建字 1415 号 2009施建字 1416 号 2010施建字 0088 号 2010施建字 0086 号 2010施建字 0087 号 2010施建字 0276 号 2010施建字 0355 号 2010施建字 0351 号 2010施建字 1336 号 2012施建字 0769 号 2012施建字 0771 号 2012施建字 0797 号 2012施建字 0798 号 2012施建字 1163 号 2013施建字 0612 号 2013施建字 0613 号 5、投资估算、投资估算 本项目的总投资预计为 315,200 万元，其中土地成本为 61,551 万元，

32、项目前期设计勘探费12,157万元，建设安装工程费141,103万元，基础设施建设费24,090万元，其他配套费和政府收费为 1,090 万元，不可预见费 5,235 万元，期间开发费用及销售费用为 57,265 万元，管理费用为 12,709 万元。6、项目进展情况与资金筹措、项目进展情况与资金筹措 本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 20,000 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入途径解决。7、项目经济评价、项目经济评价 本项目预计实现销售额 692,260 万元，实现净利润 178,056 万元，投资回报率为 56.49%，销售净利率为 25.72%。项目各项经济指

33、标良好，经济性上可行。项目经济效益指标一览表项目经济效益指标一览表 内容内容 单位单位 指标指标 预计总销售收入 万元 692,260 预计总投资 万元 315,200 预计利润总额 万元 238,474 预计净利润 万元 178,056 项目投资回报率%56.49%项目销售净利率%25.72%（五（五）偿还偿还贷款贷款 随着公司近几年建设规模的扩大，公司的营运资金需求量也不断增大。近年来，公司主要通过银行借款、委托贷款及信托贷款等有息负债形式获取营运资金，导致公司负债规模持续增大，负债率和资金成本均处在较高水平。截至 2015 年3 月末，公司负债总额 945,096.57 万元，流动负债 653,053.20 万元，占负债总额的比率为 69.10%，其中一年内到期的非流动负债余额为 197,539.83 万元，公司面临一定的短期偿债和资金成本压力。公司本次非公开发行股票的募集资金中，拟用不超过 16 亿元偿还银行贷款。部分募集资金用于偿还贷款，有利于公司优化财务结构，降低资产负债率和减少财务费用，提升公司的财务稳健性和抗风险能力。北京万通地产股份有限公司 董事会 2015 年 7 月 3 日