房地产基本制度与政.doc

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1、房地产基本制度与政策第一章 房地产法律概述（5分）一、房地产业概述1、在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2、房地产业与建筑业既有区别又有联系。区别：1.建筑业是物质生产部门，属于第二产业。2.房地产业是兼有生产、经营、服务和管理，属于第三产业。3、房地产业的特征：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。4、我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。5、房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。1

2、.房地产开发经营业的特点：单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等。2.我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。6、房地产服务业可分为物业管理业和房地产中介服务业。 1.物业管理业的特点：从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是物业管理师。物业管理业是密集和知识密集的行业。7、房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 1. 房地产咨询业务市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 2. 房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价

3、机构或者房地产经纪人和房地产机构承担。 3. 房地产估价业是知识密集型行业。 4. 房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。第二节 房地产法律体系 1、房地产法广义是社会关系的法律，狭义是城市房地产管理法2、房地产法律体系（从法律效率高低）：1.宪法 2.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律 3. 国务院发布的房地产方面的行政法规 4.地主性法规 5.行政规章3、宪法是国家的根本大法，它具有最高的法律效力

4、。4、行政法规须经国务院常务会议讨论通过并以国务院总理令的形式发布。5、房地产中介服务机构应具备以下条件：1.有自己的名称和组织机构 2.有固定的服务场所3.有必要的财产和经费 4.有足够数量的专业人员5.法律、行政法规规定的其他条件第二章 房地产中介服务管理制度与政策（25分）第一节房地产中介服务的行业管理1、房地产中介服务费的概念：是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估计、房地产经纪等活动的总称。2、房地产中介服务的主要特征：1.人员特定 2.委托服务 3.服务有偿3、房地产中介服务包括：房地产咨询、房地

5、产估价、房地产经纪4、房地产经纪内容又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。5、房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理。6、承办业务管理：房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同，中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。7、中介服务行为管理：对委托人提供的资料、文件、中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密义务。8、收费管理：

6、房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开发票。第二节 房地产经纪人员职业资格制度1、房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。2、考试科目： 房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识、经纪人资格培训讲义3、房地产经纪人执业资格报名条件：1. 取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年2. 取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年3. 取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事

7、房地产经纪业务工作满1年4. 取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年5. 取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年4、中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书该证书全国范围有效。5、中华人同共和国房地产经纪人协理从业资格证书该证书在所在行政区域内有效。6、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务：1. 遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范2. 不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务3. 接受职业继续教育，不断提高业务水平4. 向委托披露相差信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务5. 为委托人保守商业秘密6.第三节 房地产经纪活动管理1、房地产经纪管理

8、的主要措施有：1. 全面推行房地产经纪机构备案公示制度2. 严格实施房地产经纪人员职业资格制度3. 规范房地产经纪行为4. 加强房地产经纪合同管理5. 建立商品房交易结算资金管理制度（加强交易资金安全）6. 规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转（加强交易资金安全）7. 加强交易结算资金专用存款账户管理（加强交易资金安全）8. 建立健全办事公开制度9. 建立和完善信用公示制度10. 加强房地产经纪行业自律建设第五节 房地产中介服务行业自律1、房地产中介服务机构及中介服务人员职业道德观念不强，采取不良经营手法，提供虚假信息，不况现承诺，不合理收费，不承担因房地产中介服务机构本身误导造成的责任

9、，个别房地产中介服务机构还将风险转嫁给委托人。2、2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。第三章 建设用地制度与政策 （15分）第一节 中国现行土地制度概述1、全面理解和正确认识中国现行地地基本制度，需要把握下列内容：1. 全部土地都为社会主义公有制2. 土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种3. 土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。4. 城市市区的土地属于国家所有5. 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。6.

10、国家实行国有土地有偿使用制度7. 国家实行土地用途管制制度8. 国家实行不动产登记制度2、国有建设用地使用权的途径主要有：1.通过国家出让方式取得 2.通过行政划拨方式取得3.取得房地产转让方式取得 4.通过土地或房地产租赁方式取得第二节 集体土地征收1、在2004年土地管理法中的“征用”均改为“征收”2、征收土地的特点（区别）：被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。而征用土地只是土地使用权改变了，征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体。4、根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。

11、（临时用地补偿 合理使用土地补偿费 安置补助费）5、征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。6、土地补偿费归农村集体组织所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费支付给安置单位，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。第三节 国有建设用地1、物权法是建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害己设立的用益物权。第四节 国有建设用地使用权出让1、国有建设用地使用权出让方式有：招标方式、拍卖方式、挂牌方式、协议方式2、国有建设用地使用权出让年限最高年限： 1.居住用地70

12、年 2.工业用地50年 3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年 4.商业、旅游、娱乐用地40年 5.综合或其他用地50年3、物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用期间届满后的续期，依照法律规定办理。4、合同履行 超过出让合同约定的动工开发日期满一年末动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。第五节 国有建设用地使用权划拨1、土地使用权划拨是指：县级以上人民政府依法批准，在用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。2、建设用地可由有

13、批准权的人民政府依法批准划拨：范围1.国家机关用地和军事用地2.城市基础设施和公益事业用地3.国这重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4.法律、行政法规规定的其他用地5.经济使用房保障信用房 第四章 房地产开发经营管理制度与政策（15分）第一节 规划与设计管理1、城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。（一书两证：建设项目选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证）第二节

14、 城市房屋拆迁管理1、城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。2、拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益要依法保护。3、拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。4、城市房屋拆迁补偿与安置 补偿对象：拆迁人应当对 被拆除房屋所有人即被拆迁人给予补偿。5、补偿方式有货币补偿

15、和房屋产权调换6、补偿标准：拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是-等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。7、补偿标准以：”物”为主，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系基本原则。8、拆迁条例规定以原房屋的房地产评估价确定其价值，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。9、“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。10、产权调换房屋差价的结算 产权调换注重的也是房屋的价值。尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则。11、特殊情况的拆迁补偿、安置 产权不明确

16、房屋的补偿、安置：由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。拆迁条例规定：“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。产权不明确的房屋在被拆除前拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。12、临时建筑的补偿及违法建筑：临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑是合法建筑。13、在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿。第三节 建设工程施工与质量管理1、房屋建筑工程质量保修期限：建设单位和施工单位应当在工程质量

17、保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。2、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（施工单位向开发商承担）1.地基基础和主体结构工程（柱、梁、板），为设计文件规定的该工程的合理使用年限。2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。4.电气系统、给排水管道、设备安装为2年。5.装修工程为2年3、房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第六节 房地产开发项目管理1、对质量不合格的房地产开发项目的处理方式：房屋竣工后，必须验收合格后方可将会使用。商品房将会使用后，购买人

18、认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。2、应当注意以下几个问题： 一在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要是通过质量保修解决，而不是退房。三必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四、是对给购房人

19、造成损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。五、对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。3、房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书4、住宅质量保证书保修项目和保修期：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。5、开发商向消费者承担的责任有： A、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内

20、承担保修 B 、屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款） C、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年6、保修期自商品住宅交付之日起计算。7、施工单位向开发商承担，和开发商向消费者承担的区别： 年限不一致 保修期不一致第七节 房地产经营管理1、 房地产广告：未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。第五章 房地产交易管理制度与政策（15分）第一节 房地产交易管理1、房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。2、城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申

21、报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。3、法律要求如实申报房地产成交价格的本意之一是加强契税等与房地产交易有关的税收征管。4、税务机关在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金后。5、只要交易双方按照不低于市场价格交纳了税金，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。第二节 房地产转让管理1、 房地产转让的共同牲是房是产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。2、 城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定采取排除法

22、规定了下列房地产不得转让：A、 达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上B、 依法收回土地使用权的C、 共有房地产，未经其他共有人书面同意的D、 权属有争议的E、 未依法登记领取权属证书的F、 其它情形3、2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。4、以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。5、对划拨土地使用权为转让管理规定了两种

23、不同的处理方式： 一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;二种是不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。6、2007年11月 该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。第三节 商品房销售管理1、 商品房预售的条件：A、 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。B、 持有建设工程规划许可证C、 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D、 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证2、 商品房销售代

24、理经营方式有：a、 中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。b、 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。c、 房地产销售人员的资格条件3、计价方式：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。4、中途变更规划、设计 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化、以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之

25、日起10日内，书面通知买受人。5、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释【2003】7号，已于2003年6月1日起施行。6、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。7、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订阅商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当

26、事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。8、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按以下原则处理：a、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。第四节 房屋租赁管理1、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行2、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，承租人有优先购买权3、租赁期限合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。4、租赁用途 出租人除收取房租外，不得收取其他费用。5、租赁合同的终止有两种：一是合同的自然终止 二是人为终止6

27、、人为终止的情形主要有：A、将承租的房屋擅自转租的B、将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的C、将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途D、无正当事由，拖欠房租6个月以上的E、承租人利用承租的房屋从事非法活动的F、故意损坏房屋7、登记备案城市房屋租赁管理办法规定：房屋租赁实行登记备案制度8、城市房地产管理规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。第五节 房地产抵押管理1、房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著的区别。2、房地产权抵押中可以作为抵押物的条件包括两个方面: 一是依法取得的

28、房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。 二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得土地使用权设定抵押权。对于这尖抵押，设定抵押前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。3、物权法规定下列财产不得抵押： A、土地所有权 b、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外 c、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 d、所有权、使用权不明

29、或者有争议的财产 E、依法被查封、扣押、监管的财产 f、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。4、房地产抵押的一般规定： A、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 B、以已出租的房地产抵押的，抵押人不应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。5、 房地产抵押登记：城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。未登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押不具有优先受偿权。6、物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押

30、财产所得的价款优先受偿。7、物权法规定建设建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。第六章 房地产登记制度与政策（5分）第一节 房地产登记概述1、房地产登记是指，经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。2、保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点3、凡经房地产登记机构登记，

31、权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等、受到国家法律保护。4、房地产登记的原则： A、权利主体一致的原则 b、属地管理原则5、不动产登记的载体：不动产权属证书载的事项，应当与不动产登记簿一致，如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有误外，以不动产登记簿为准。第二节 房地产登记制度1、 在我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。2、 房屋登记的种类： A、房屋所有权登记 b、房屋抵押权登记 C、地役权登记 d、房屋预告登记 E、房屋其他登记3、一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别进行。4、建筑区划内依法属于全

32、体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。5、房屋按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。第七章 物业管理制度与政策 （5分）第一节 物业管理概述1、业主，是指房屋的所有权人2、物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。3、常规性的公共服务：是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务。4、物业管理的主要环节：按先后顺序介绍物业管理工作的主要环节：1

33、.物业管理的策划阶段 2.物业管理的前期准备阶段 3.物业管理的启动阶段 4.物业管理的日常动作阶段（这四个环节均是由房地产开发企业来主持）5、物业管理的策划阶段：这一阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。6、物来管理的启动阶段：从物业的接管验收开始到业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。第二节 物业管理主体 1、业主指物业的所有权人。2、业主大会是由物业管理区域内全体业主组成3、业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立4、业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区

34、域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。5、业生委员会是业主大会的执行机构。第四节 物来管理经费1、 物来管理经费的来源有以下几方面：A、 定期收取物来服务费B、 物业共用部位、共用设施设备维修资金C、 物业服务企业开展多种经营的收入和利润D、 政府多方面的扶持2、物业服务企业开展多种经营有以下两种情况：1.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动2.利用自身条件，开展各种经营活动3、业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。第八章 住房公积金制度与政策 （5分）第二节 住房公积金归集、提取和使用1、职工提取住房公积金有两类情况：A、 职工住房消费提取B、 职工丧失缴

35、存条件提取2、个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式3、在保证职工住房公积金提取的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。住房公积金管理中心不能向单位或个人提供担保。4、住房公积金是政策性资金我，实行免税政策。第九章 房地产税收制度与政策第一节 税收制度概述1、我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、教育附加费、个人所得税、企业所得税、印花税。2、下列房产免征房产税： A、国家机关、人民团体、军队自用的房产 B、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 C、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 D、个人所有非营业用的房产 E、鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品。第五节 土地增值税1、 土地增值税实行四级超额累进税率：A、 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B、 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%C、 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%D、 增值额姹超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%