房地产估价理论与方法模拟.doc

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1、房地产估价理论与方法(二) 一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意) 1下列不属于房地产区位因素的是( )。 A交通 B用途 C环境 D楼层 2某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。 A0.36 B1.22 C2.78 D3.25 3某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为 200元/m2，则该房地产

2、的期房价格为( )元/m2。 A3300 B3324 C3335 D3573 4某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。 A9375 B115 C293.75 D315 5房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。 A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法 C同一估价目的、同一估价时点 D同一

3、估价原则、同一估价目的 6某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。 A200 B300 C700 D1000 7某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。 A3000 B3277 C3295 D3599 8某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三

4、宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。 A2160 B2175 C2181 D2205 9某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。 A2700.8 B2800.1 C2800.8 D2817.7 10

5、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。 A2139 B2146 C2651 D2659 11下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。 A某标准厂房 B某酒厂厂房 C某待出让土地 D某写字楼 12某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理

6、费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。 A1840 B2840 C2966 D3000 13某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。 A400 B628 C656 D700 14某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土

7、地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。 A45 B50 C52 D55 15下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 16运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是

8、( )。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 17在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C房地产市场在过去无明显的季节变动 D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 18在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。 A平均增减量法 B平均发展速度法 C移动平均法 D指数修匀法 19某块

9、临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.8 20一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )米。 A22 B28 C38 D50 21某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照

10、土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。 A3% B3.5% C7% D4% 22随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率 23下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。 A房地产投机 B物价变动 C财政收支状况 D居民收入水平 24确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A估价原则 B估价目的 C估价方法 D估价程序 25某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效

11、期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。 A15 B16 C17 D30 26房地产使用权目前主要是( )。 A土地占有权 B土地收益权 C土地所有权 D土地使用权 27某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。 A50% B65% C60% D154% 28按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 A收益性 B用途 C市场性 D地段 29房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A权益和区位 B权益 C实物和权益 D区位

12、 30某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。 A1200 B120 C3333 D333.3 31人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。 A空间直线距离 B交通路线距离 C交通时间距离 D至市中心距离 32房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性大和价值量大 D不可移动和用途多样 33某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。 A33.3 B12 C20 D60% 34( )是

13、随着时间的推移而减少的； A原始价值 B账面价值 C市场价值 D投资价值 35房地产估价中的价值，一般是指( )。 A使用价值 B交换价值 C投资价值 D账面价值 二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意。) 1下列属于土地使用管制的事项有( )。 A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地 B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C某宗土地使用中，要求容积率为2.0 D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E某宗土地只能用于商业房地产开发 2公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。 A卖方和买方掌握必要的市场信息 B

14、卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D卖方和买方追求各自利益的最大化 E卖方和买方急于完成交易 3某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。 A该房地产的实际价格等于名义价格 B该房地产的名义价格为50万元 C该房地产的实际价格高于50万元 D该房地产的实际价格为50万元 E该房地产不存在名义价格 4根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。 A与外部环境最协调 B达到规模递

15、增 C内部构成要素的组合最适当 D外部环境与内部因素相关联 E外部环境要素为最适当的组合 5在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。 A卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率) B卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率) 6市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。 A环境 B地形地势 C外部配套设施 D内部基础设施完备程度 E装饰装修 7在运用成本法时最主要的有( )。 A区分计划成本和实际成本 B区分实际成本和

16、客观成本 C结合实际成本来确定评估价值 D结合实际开发利润来确定评估价值 E结合市场供求分析来确定评估价值 8下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。 A重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B重新购建价格是在估价时点的价格 C重新购建价格是客观的价格 D建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 9建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。 A功能落后 B功能缺乏 C环境污染 D交通拥挤 E正常使用的磨损 10根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。 A直接资本化法 B投资法 C

17、收益乘数法 D利润法 E现金流量折现法 11假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。 A可接受性 B保值增值性 C现实社会需要程度 D未来发展趋势 E固定性 12运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。 A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别 B整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图 C观察、分析时间序列，得出一定的模式 D以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格 E对未来的价格进行分析和预测 13高层建筑地价分摊的方法有( )。 A按建筑物价值进行分摊 B按房地价值进行分摊 C按土地价值进行分摊 D按建筑面

18、积进行分摊 E按楼面地价进行分摊 14影响房地产价格的经济因素主要有( )。 A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B社会发展状况、房地产投机和城市化 C财政收支及金融状况、利率 D物价、汇率、居民收入 E人口数量、行政隶属变更、居民收入 15下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。 A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点 B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D房地产估价人员可以假定估价时点 E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 三、

19、判断题 1在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。 ( ) 2房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。 ( ) 3甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为 40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。 ( ) 4均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高

20、最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。 ( ) 5某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元 7.98元人民币，2006年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。 ( ) 6某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。 (

21、 ) 7在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( ) 8非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。 ( ) 9某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底， 2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产价值为886万元。 ( ) 10自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前

22、现金流量除以自有资金金额得到。 ( ) 11假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( ) 12移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 ( ) 13有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地

23、份额约为27%。 ( ) 14一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。 ( ) 15接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 ( ) 四、计算题(要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果保留小数点后两位) 1某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常

24、的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。 2估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。 搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 实例交易价格（元/m2）交易情况交易日期房地产状况A2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%B2050正常

25、2005年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5% 从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级别一二三四五六七八地价是次级土地倍数1.41.41.41.41.41

26、.31.51地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501 (3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似

27、写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)参考答案及详解 一、单项选择题 答案详解 1答案 B 房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。 2答案 C依题意，可根据公式：3答案 C 依题意，可根据公式：期房价格现房价格-风险补

28、偿，代入数值即得。 4答案 D 依题意，可根据公式：补地价(单价)(现容积率-原容积率)，代入数值即得。 5答案 C 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。每一位估价人员都应当熟知并正确理解这些估价原则，以此作为估价时的指南。 6答案 B 依题意，该建筑物的实际价值，比重置价格低300元/m2。 7答案 C 依题意，可根据公式，建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格 8答案 C 依题意，比准价格21300.3+21900.4+22200.32181(元/m2)。 9答案 D依题意，该

29、房地产2006年9月的价格 10答案 D 依题意，可根据公式： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费，代人数值可得。 11答案 B 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 12答案 D 依题意，可根据公式： 代入数值即得。 13答案 B 依题意，该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用10(万元) 装饰装修的折旧额2

30、004160(万元) 设备的折旧额2509150(万元) 长寿命项目的折旧额(2000-10-200-250)10308(万元) 该建筑物的物质折旧额10+160+150+308628(万元)。 14答案 C 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。 15答案 C 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。 16答案 C 开发经营期的起点是(假设)取得

31、估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。 17答案 A 长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。 18答案 B 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 19答案 D 依题意，土地乙的总地价为40(40%+30%+20%+10%+9%+8%) 46.8(万元)。 20答案 B 依题意，可根据公式：前街

32、影响深度总深度21答案 D 依题意，可根据公式： 22答案 B 临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。 23答案 A 房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。 24答案 B 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律、法规并征求委托人同意后予以决定。 25答案 B 估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起

33、。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。 26答案 D 土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 27答案 B 建筑密度建筑基底总面积建筑用地面积100%65%。 28答案 B 居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。 29答案 D 虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因

34、此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 30答案 A 根据总建筑面积土地总面积建筑密度建筑层数可得。 31答案 C 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。 32答案 B 一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 33答案 B 容积率建筑密度建筑层数。 34答案 B 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。 35答案 B 交换价值是指该种商品同其他商品相交换的影响关系或比例，通常用货币来衡量，在房地产估价中通常指交

35、换价值。 二、多项选择题 答案详解 1答案 ACE 对土地利用的限制可归纳为三个方面：土地权利的设立和行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容，而B选项属于第项的内容，D选项属于第项的内容。 2答案 ABD 公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加。 3答案 DE 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期

36、时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 4答案 AC 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。 5答案 ACD 房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。 6答案 BDE 市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主

37、要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。 7答案 BE 运用成本法时要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。 8答案 BCD 重新购建价格又称重新构建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。故 A项错。土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。故E项错。 9答案 CD 功能落后和功能缺乏属于功能折旧

38、；正常使用的磨损属于物质折旧。 10答案 AE 根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。 11答案 ACD 最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。 12答案 ABCD 运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画

39、出时间序列图；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 13答案 BCD 高层建筑地价分摊的方法有：(1)按建筑面积进行分摊；(2)按房地价值进行分摊；(3)按土地价值分摊。 14答案 ACD B选项属于社会因素，E选项属于人口因素和行政因素。 15答案 AB 拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。估价时点不是委托人或估价人员

40、可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。 三、判断题 答案详解 1答案 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。 2答案 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。 3答案 4答案 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 5答案 6答案 依题意，根据公式：建筑物的成新率 7答案 在建筑物折旧中，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。因此，存在可修复的功能落后。 8答案 9答案 10答案 11答案 假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。 12答案 13答案 14答案 房地产价格与利率相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。 15