2022年房地产代建专题分析.docx

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1、2022年房地产代建专题分析1 .代建的成长之路：周期下行孕育开展大机遇，千亿市 场扩容正当时代建是一类轻资产开发模式，代表未来开展的新模式代建是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开 发模式，不同于传统开发模式，代建企业仅需为工程提供解 决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节。其业务模式为： 代建企业接受委托方直接委托或者通过招投标形式拿到代建 订单，随后派驻10-20人的团队对工程前期、设计规划、工程 营造、建造本钱、工程营销、竣工交付以及物业配套等方面 进行全流程解决方案输出，并最终获取管理费用。代建企业代 建行业的委托方一般为中小型房企、政府部门以及局部金融 机构，代建企业能够从本

2、钱、资金、销售三方面帮助工程拥有 者更好地开发工程。由此看来，代建企业需要提供有市场溢 价的品牌、成熟的管理团队，并在本钱管理、融资渠道等方 面具有丰富经验，因此代建企业一般诞生于品牌较好的大中型 房企。代建行业根据委托人性质进行划分，可分为商业代建、 政府代建、资方代建，分别对应中小型房企、政府和金融机riri表12： 2021年第三批次集中供地以来城投拿地金额维持在30%以上地方城投地方国企民企央企2021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022经羡懿 p来智库我们认为在规模房企开发能力收缩，城投大规模托底拿 地的背景下，商业代建订单有望迎来高速增长。长期来看， 我

3、们判断房地产销售额预计将稳定在14万亿左右，其中规模 房企（TOP200房企）销售金额占比由2021年的76.7%下降至 2022Hl的57.6%,如果以销售金额计算，我们判断未来规模 房企的集中度维持在50-55%之间，中小型房企和城投承接的 开发规模占比将大幅提升。根据我们的测算，我们判断今年商 业代建的规模将到达384亿元，在2025年将到达近千亿的市 场规模。政府代建规模稳步增长政府代建工程主要分为两局部：保障性租赁住房和安置 房，“十四五”期间保障性租赁住房将接替安置房成为政府代 建的需求主力。2021年住建部提出，至2025年全国40个重点城市拟增加650万套保障性租赁住房，根据各

4、省“十四五” 住房规划，全国总共计划新建746.1万套保障性租赁住房，全 国口径与40城口径之间的比例约为1:1.15。2022年2月，住 建部提出2021年全年，40个城市筹集了 94.2万套保障性租赁 住房，并在6月提出了 2022年计划筹集240万套保障性租赁 住房的目标。因此将94.2万和240万乘以1.15的比例系数可 得：全国保障性租赁住房在2021、2022年分别新增108万套、 276万套，剩余局部平摊到2023-2025年，每年新增157万套。 保障性租赁住房一般为小户型，套均面积一般在60平左右。由于在政策上，住建部提出“地方要根据财政实力，不能 盲目举债进行棚改的要求“，

5、棚改政策逐渐收紧；在数量上， “十三五”期间全国共开工建设2366万套棚户区安置房，比国 家规划的2000万套多出366万套，已经透支了“十四五”期间 的棚改空间；在趋势上，2018年以来，棚户区安置房开工数 呈快速下降的趋势。因此我们认为，新建棚户区安置房数量 将在2021年165万套的基础上逐年递减。安置房旨在改善居 民生活质量，因此以中大户型为主，我们假设每套面积为120 平左右。根据中原建业招股书披露，涉及安置房工程的费率通 常为150元/平，我们预计政府代建的市场空间将保持在300 亿兀左右O133保交楼带来资方代建增量市场空间保交楼带来增量市场空间，资方代建需求激增。2021年 下

6、半年地产市场转冷以来，局部房企资金状况紧张，旗下不 良工程局部交由AMC接手进行后续推进。由于AMC公司缺 乏开发能力，急需找绿城管理控股这样的独立第三方代建， 推动公司资方代建业务的开展。我们将资方代建的市场需求拆 分为AMC代建需求与房地产信托代建需求，预计2022年全 年不良工程的规模到达9325亿元，按每个代建工程收取4% 的代建费计算，预计资方代建带来的市场扩容约在373亿元。图表15:资方代建市场空间测算单位2021A2022E全国性AMC不良资产总额（A）亿元1526716030地方AMC不良资产总额（B）亿元1110211657不良资产总额（C=A+B）亿元2636927687

7、房地产不良资产占比（D）30.0%30.0%资方代建需求：AMC （E=C*D）亿元79118306房地产信托余额（F）亿元1761612736违约工程占比（G）5.2%8.0%资方代建需求：信托（H=F*G）亿元9171019资方代建总体市场需求（I=E+H）亿元88289325代建收费率（J）4.0%4.0%资方代建总体市场规模亿元353373 幺东方东皆厚2 .代建的商业模型：从“小股操盘”走向“轻资产代建”海外股权代建模式：铁狮门”纵向一体化+小股操盘”代建模式在欧美等兴旺国家开展较为成熟。根据中国 房地产代建行业开展蓝皮书，目前欧美兴旺国家的代建业 务渗透率到达20-30%。海外的典

8、型的代建模式是资本代建， 即包括“纵向一体化+小股操盘的重运营轻资产模式，其中最 典型的公司为铁狮门。截至2021年7月，开发、运营的物业面积超过2.1亿平方英尺（1951万平方米），物业资产总值超 过1130亿美元。“纵向一体化”是指铁狮门的业务包含产业链所涉及的各 个领域，涵盖投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管 理等开发全流程；“小股操盘”那么指在合作中，铁狮门往往以较 少的股比参与投资，掌控整个工程的运作，并从中赚取超额 利润。以铁狮门旗下上市基金TSOF为例，其营业收入大致可 分为两局部：第一局部与代建行业类似，铁狮门共在北美、 欧洲、拉美、印度和中国等地投资、开发和运营的工程超

9、过 380个，铁狮门以少量资金入股工程基金，但确是基金的管理 者，其收益包括：1.每年基金总资产0.5%的基础管理费；2. 基金年收入2.5-4.0%的物业管理费；3.在改善性投资中提取 相当于施工本钱2.0-4.0%的监理费；4.在新开发工程投资中 提取相当于施工本钱3.5%的开发管理费等。第二局部为铁狮 门作为基金管理者能够提供基金的超额收益，在TSOF中每5 年进行1次业绩提供，只要5年的年均总回报率（包括租金收 益和资产升值收益）超过10.5%,超过局部管理者将提成30%。因此在房地产高景气时期，以不到5%的资本投入，通过 提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基 金超额收

10、益的分配，铁狮门提供了地产工程超过40%的收益。 铁狮门的第二局部的超额收益帮助公司在2007年美国房地产开展鼎盛时期，当年获取超额收益1.85亿澳元，占当年总收 入的50.2%。但在2008年，随着美国次贷危机的爆发，房地 产泡沫破灭，铁狮门在鼎盛时期购入的物业发生大幅贬值，收 入提成也随之大幅下降。图表16:铁狮门在TSOF中的营业收入来源物业管理费以年收入计管理局部一尧尧尧雪1库2.1 学习海外：万科引入“铁狮门模式”，小股操盘开始盛 行在2011年央行3次加息，6次上调存款准备金率，国务 院扩大限购城市范围三项调控政策的持续影响下，2012年1- 6月商品房销售面积同比下降了 10%左

11、右，行业处于下行周期 之中。面对2012年年初楼市萎靡的局面，央行在2月、5月 两次降准，在6月、7月两次降息，提出了首套房利率打85 折的政策；房企也在7月开始加大促销力度，楼市在下半年 开始回暖，万科等大型房企陆续在10-11月完成全年销售计划。 当年万科实现销售面积1295.6万方，同比分别增长20.5%, ROE也增长到20.9%,是近十年来最高水平；公司在这样的 规模基础上，依靠自身开发能力较为有限，也希望通过新型的方式撬动更大的开发规模。2012年12月，万科开启了第一个 小股操盘工程昆明云上城，希望通过小股操盘获取更多的净利 润。在此之前，国内并无小股操盘模式的成功经验，而且小

12、股操盘由于股权占比低、对工程的话语权低于自投工程，往往 对公司的操盘实力有较高的要求。在此背景下，万科决定吸 取国外代建巨头铁狮门的小股操盘经验。2013年2月，铁狮门与万科成立合资公司，共同开发美 国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓工程，该工程 由万科持股70%铁狮门持股30%并由铁狮门操盘。通过对铁 狮门这种新的业务模式的学习，万科在2014年的年度业绩会 上正式对外宣布开启“小股操盘”模式。在合作工程中，万科不 控股，但团队进行操盘，负责工程的开发和运作，使用万科 品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。同时，万 科从中工程中收取管理费，超额利润分配等收益，借此大幅 提升自

13、身的投资回报率。中指院对万科昆明云上城这一典型 的小股操盘工程有详细的解析。万科通过小股操盘，以23% 的股权获取了工程43%的收益，投资回报率高达987%。万科 接管工程之前，原投资方的工程出现资金链紧张，主要原因为 一期工程销售情况不佳，且公司融资渠道窄，融资本钱高，同 时该工程7.5亿中4亿为信托投资即将到期。万科接管后，投 入0.23亿资金，占股23%,将商品房改装为精品房，利用品牌效应提高了销售业绩，同时也将房价从9500元/平米提升 至10203元/平米。对于二期工程，万科负责楼盘所有环节， 提前2个月完成建造任务，同时工程负责人也减少到5人， 节省了人力本钱。针对融资渠道窄的问题

14、，万科利用自身融资 优势，为投资方筹得1.6亿元资金，并将即将到期的信托置换 成新信托。图表17：昆明云上城工程收益分配表万科原投资方权益占比23%77%股权工程收益0.84亿元2.81亿元服务费1.26亿元0.25亿元融资手续费0.17亿元-总收益2.27亿元3.06亿元收益占比43%57%巩元未来管库在2015年房地产行业重新进入上升周期后，传统开发模 式再次回归主流，能够主导小股操盘的开发人才有限，导致 当年公司的小股操盘工程（持股比例在30%以下的工程）仅 为24个，占当年全部开发工程数量的5.1%,万科也降低了 小股操盘的开展优先级，将小股操盘模式划分为“金融化”业务, 与REITs

15、、资管等业务并列。万科那么在保持住宅业务规模和 开展速度的同时，选择了包括物业、物流、商业在内的房地产 关联产业作为新的利润点。2.2 国内独创：绿城管理控股开创轻资产管理模式 绿城管理控股起源于绿城集团，其前身为2010年9月成立的绿城房产建设管理，其负责开展代建、养老、农业等地产相关业务。彼时绿城房产建设管理第一大 股东为绿城中国全资子公司绿城房产，持股比例为37%,同 时由绿城中国的董事会主席宋卫平持股36%；宋卫平也是该 公司实控人，共计持股48.2%。2014年中交集团入主绿城集 团后，绿城房产建设管理便更名为“蓝城房产建设管理”。为进 一步扩大代建业务，绿城房产于2015年8月以6

16、.25亿收购了 时任绿城中国执行董事曹舟南控股的绿城房地产建设，同时以 2.94亿收购了时任绿城房产董事应国永控股的绿城时代。2016年8月，蓝城房产建设管理分拆成两个公司，其中一个 命名为绿城建设管理集团，负责代建业务，；另一 个继承了蓝城房产建设管理名称，负责原先的养老、农业及城 镇建设等业务。两家公司股权结构与分拆前一致，其中绿城 房产持股35.4%,宋卫平个人持股34.6%。2017年，绿城中国 以9.25亿接手了绿城建设管理其他股东（包括宋卫平）持有 的64.6%股权，自此绿城中国全资控股绿城建设管理，代建成 为绿城中国除自投业务外其开发销售中不可或缺的一局部。2021年上半年，公司

17、实现营收10.8亿元，同比增长 32.6%；实现归母净利润2.7亿元，同比增长101.2%。从历史 数据来看，公司在2018-2020年的收入增速呈现下滑趋势，并 在2020年下滑了 9.1%,这主要是由于公司商业代建业务受 拖累收入延期确认导致。2021年下半年以来房地产行业进入下行期，公司的政府代建业务和商业代建业务迎来新的开展 机遇：2022年上半年公司实现营收12.6亿元，同比增长 16.4%；实现归母净利润3.6亿元,同比增长33.4%。匕7 K. 表19:2018-2022年上半年公司营业收入一商业代建（百万元）一政府代建（百万元） 其他服务（百万元）一一营收增速3 .代建的江湖：

18、融资受阻导致房企争相涌入，龙头优势 明显难被超越头部房企纷纷入局代建代建一般是从开发集团衍生出来的一个分支，由于代建 的人员和开发的人员所需具备的技能相似，代建的开展往往 会制约开发的人力投入。在高周转年代，房地产开发可以赚取 资产升值带来的利润，远高于代建业务收取的管理费，因而 房企会将人力主要用在传统开发业务上，通过自投工程进行扩 张，而不愿意大规模布局代建业务。以绿城集团为例，历史 上其代建业务开展规模曾在2018年超过自投业务，但后续自 投业务规模再次攀升。随着国家在2020年提出限制房企融资的“三条红线”政策, 房地产行业的高周转时代成为过去，企业需要降低杠杆、放 缓扩张规模，自去年

19、下半年以来融资渠道收紧也使得房企大多 被迫减少拿地与前期投入。在这样的情况下，当前房企的人 员过剩问题是比拟凸显的，不少房企纷纷选择转向代建这样的 无负债扩张手段，来帮助自身找到新的增长曲线。目前已有包 括华润置地、金地集团、旭辉控股在内的30多家大中型房企 进入了代建行业或者加大了对于代建业务的投入。目前我国 涉及代建的企业一共30多家，其中规模房企中涉及代建的主 要包括7家，其中3家为资本代建，即代建方会在代建工程 中参股和垫资，4家为轻资产投资。从企业性质角度看，4家 民企、1家央企、2家混合所有制企业。目前的代建工程仍以 商业代建为主，主要是由于中小开发商数量较多，代建门槛较 低；轻资

20、产代建模式中仅华润以政府代建为主。构。商业代建的委托方一般为中小型房企，即TOP200开外的 非规模型房企，其管理费主要包含三局部：1.人员基本费用, 主要由人员薪资和福利构成；2.咨询及管理费：包括固定费用 如工程管理费等；按照建筑面积以每平米X元的形式收取的 建设管理服务费；以及最终按照总销售额收取一定比例抽取一 定佣金。商业代建的管理费用约为总销售额的3-6%。政府代 建是指代建企业通过政府招投标，提供公共住房及公共基础设 施的开发。政府代建一般以保障房为主、也包括学校、博物 馆及体育馆等公共基础设施的代建。由于此类代建服务涉及财 政和民生，政府单位更关注代建方的风控能力和开展业务的 合

21、规性。政府代建的工程不涉及销售，因而其管理费收入不和 销售金额挂钩，而是按照工程开发总预算/投资额的固定百分 比收取的管理费用。政府代建的管理费用约为总投资额的2.5- 5%,对应到每平米约100-150元/平方米的收费。资方代建本 是代建行业一个小分支，原指为投资房地产工程的金融机构提 供开发前咨询、土地收购及开发管理等服务；但自2021年7 月地产进入下行周期以来，融资渠道的收紧使得局部房企现金 流压力增大，不良工程数量增多，AMC、信托承接不良工程 后需要代建公司提供物业开发等方面的咨询和管理服务，由此 推动资方代建的市场的扩容。资方代建的收费模式和商业代 建类似。图表23：绿城中国的代

22、建业务和自投业务开展并驾齐驱12001200T-自投工程销售面积（万方）T一代建工程销售面积（万方）10008006004002000值得一提的是，资本代建模式在我国似乎未能走通，三 家公司中仅有金地有国有股东背景，由旗下私募基金稳盛投 资为代建工程进行融资，将风险管控得比拟好。另外两家公司 中，滨江以公司自有资金参股了上海湘府花园的代建工程， 并为工程提供借款，共投入9.06亿元，但因合作方陷入流动 性危机，目前面临垫资全额亏损的风险；而雅居乐面临着在 参股代建工程、扩大代建规模后，无法增加公司利润的局面， 代建业务被降级合并入地产集团。因此从2021年开始，滨江 和雅居乐的代建业务都逐渐萎

23、缩。2021年以来各家房企逐渐 开始重视代建的开展，代建平台基本由地产集团控股，唯有两 家不同：中原建业由董事长胡葆森个人控股；华润代建那么仍 以部门形式存在在华润置地集团内，未形成独立的子公司。 剩余几家公司中，旭辉集团对于代建重视程度最甚，其在2022年7月的结构调整中，将代建提升到独立平台的高度， 和地产开发、商业以及职能平台并行，并由旭辉控股的执行董 事陈东彪亲自负责，其余公司基本仍由副总裁牵头管理代建 公司。3.1 龙头公司优势明显我们认为，代建的黄金开展时间已然到来。我们看好代 建业务订单在地产下行周期的爆发，推荐绿城管理控股，公 司是代建行业的龙头，是绿城中国的子公司，可以享受绿

24、城中 国的品牌溢价；同时往上穿透有中交地产的国资背景，在当 下可为工程提供“品牌增信（绿城管理控股由绿城中国持有 73.2%的股权，其实控人为中交集团，持股比例到达20.7%） o 公司是目前唯一一家已全方位覆盖商业代建、政府代建以及资 方代建的上市公司。我们看好公司在当前市场环境下订单的 稳定增长。我国的代建起源于政府代建，兴盛于商业代建。1993年, 厦门的工程建设管理体制改革提出将一些基础设施投资工程 委托给专业的工程管理单位进行建设。2004年7月，国务院 颁发国务院关于投资体制改革的决定，明确提出：“对非 经营性政府投资工程加快推行，代建制，自此代建模式广泛应 用于政府工程中。199

25、8年国务院在关于进一步深化城镇住 房制度改革加快住房建设的通知中提出“停止住房实物分配, 逐步实行住房分配的货币化“，开启了房地产市场化的进程， 代建也开始承接保障性住房建设工作，正式踏入住宅类工程代 建；2010年受房地产调控政策影响，三四线城市的中小型房 企去化周期变长，需要与头部房企合作加速产品销售，商业 代建开展迎来爆发期。自此，商业代建逐步代替政府代建成为 代建企业的主要订单来源。图表2：政府代建和商业代建的开展历程L2地产下行周期推动行业开展，房价滞涨带来历史性大机遇地产市场下行期间，代建的抗周期属性凸显。2013年以 来，代建行业的新签约面积增速变化与全国商品房销售面积 同比增速

26、变化呈现一定负相关关系。2021年全国商品房销售 面积1794百万方，同比增速为1.9%,较上年下降0.7个百分 点；而代建行业新签约面积那么为101.5百万方，同比增速高达 25.9%,较上年提升8.5个百分点。地产市场整体下行期间， 代建行业往往获得更多订单。传统代建业务（包括政府代建和 商业代建）呈现较强的抗周期属性特征。代建行业的几次开展均和地产行业进入下行周期有关。 同传统房地产开发相比，代建业务没有股权投入，不涉及投 资环节，无法享受工程升值带来的收益；但反过来说，赚运营 的钱也无须承当资产贬值的风险，属于低投入低风险的行业。 因而在地产下行周期，房地产企业通常会更青睐轻资产的代建

27、 模式，代建行业的几次开展也和地产下行周期的到来以及房 价滞涨有关。兴起期：2010年-2011年2008年，我国通过4万亿投资计划刺激经济V字型反转, 房地产需求得到快速释放，销售面积增速从2008年11月的- 32.9%在一年之内被拉到2009年11月的99.6%；为遏制快速 升温的房地产市场，2010年1月出台了出台了“国十一条”， 但房价仍然快速上涨，因此2010年4月新出台了“新国十条”,新增了二套房首付比例提升至50%和贷款利率为基准利率的 1.1倍、对三套房进行停贷等措施抑制居民购房需求；并在6 月提出了房产税改革，进一步加剧了购房人群的观望情绪。 从2010年5月开始，销售面积

28、增速由正转负，并经历了 4个 月的负增长。“新国十条”的推出导致2010年北京、上海、深 圳等地商品房销售面积同比下降30%以上，大型房企那么涌入 三四线城市开拓下沉市场。三四线城市的竞争加剧导致中小型 房企去化周期变长、资金压力增加，中小型房企只能选择与头 部房企合作，加速去化，商业代建模式开始兴起。行业龙头绿 城管理控股也于同年切入商业代建赛道。图表2：政府代建和商业代建的开展历程壮大期：2014年-2015年2013年全年房价上涨，全年房价增速高达26.3%,银行 资金通过购房贷款、信托、汇票等渠道大规模流入房地产市 场因而推高房价，并最终导致2013年6月出现了银行流动性 紧张的局面；

29、在此情况下中央提出坚持稳健的货币政策，逼迫银行降低杠杆，收缩房地产市场流动性；2014年1月国务 院发布107号文，提出要“加强管控银行理财、信托、融资担 保等有影子银行特征的业务“，严格限制这些业务的杠杆规模, 进一步压缩房地产市场的流动性。在此背景下，房企为尽快 收回资金大多采取了降价促销的策略，2014年2月，杭州的 德信楼盘率先在清盘时降价4000元，之后常州的雅居乐楼盘 打出了 6折销售的旗号，市场开始对房价滞涨期间二三线城 市库存无法消化感到担忧。同年经济改革开始对产能过剩的钢 铁、煤炭、化工、水泥等行业进行调整，淘汰落后产能，全 年GDP增速放缓至7.4%,为24年来最低水平，进

30、一步对房 地产市场构成冲击。2014年2月至2015年3月房地产销售面积持续负增长， 房地产行业经历了 14个月的下行周期。2014年当年房价仅上 涨1.4%,当时“房价崩盘论”的论断层出不穷，万科总裁郁亮 也在同年6月提出房地产行业“黄金时代”已经结束，进入“白 银时代”的论断，以传统开发模式为主的主流房企开始寻求第 二增长曲线，其中就包括轻资产管理类公司，最典型的例子 就包括万达商管（在商业地产招商运营过程中，万达为该工程 提供贴标、招商、物业管理、活动筹划等服务，最终赚取的 收入品牌服务费、租金抽成等收入）以及绿城管理控股同年的 商业代建订单爆发（为中小型房企提供工程开发管理、产品贴标、

31、销售管理和后期的物业管理等服务，并最终收取管理费 用）。2014年下半年开始，国家和地方提出了央行降息、房 贷利率下调89个基点、取消房屋限购的调控政策。再加上 2015年，棚改货币化安置比例从上一年的9.9%提升至29.9%, 释放出了大量购房需求，2015年房地产行业重新进入上升周 期，传统开发模式再次回归主。爆发期：2021年7月至今2020年后我国采取宽松的货币政策和地产政策支持经济, 叠加后购房需求修复，房地产市场短暂回到火热状态。但从 2021年7月以来，地产调控政策有所升级，民营地产企业遭 遇信用危机和流动性危机，加剧了销售的波动，房地产销售 面积的同比增速由正转负，房地产行业销

32、售持续下行。同时, 代建再次迎来较好的开展窗口，我们基于以下三点原因做出判 断，1.从供给侧看，在这轮房地产下行周期，大中型房企纷纷 选择稳健的开展策略、收缩开发规模，保持资金链的稳定，这 就为代建行业提供了充足的人力资源，此外房企也能够通过 代建业务获取额外收入和利润，这对房企开展代建业务有正向 激励作用；2.从需求侧看，在房地产下行周期影响下，中小型 房企有更强烈的去化需求，但中小型房企的资本和营运规模 有限，并且局部城市推出了“限跌令”，无法长期支撑中小型房 企采用降价策略完成工程去化、回笼工程资金，为防止流动性问题，中小型房企需要代建企业帮助其完成快速去化；3.从 品牌角度看，代建企业

33、的核心竞争力在于品牌，在经历行业 内部的淘汰战后，存活的中大型房企会拥有更少的竞争对手和 更高的品牌溢价，意味着这些房企在未来开展代建业务时能 够获得更高的利润。GDP增速16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%ZCO 寸 ID9Z006OlCJC0 寸 99Z86O885T-T-v-T-T-r-r-T-CNCNCMCXJCXJCNCMCMCXJCCXI5ggg5gg588S88图表7:经济增速承压是导致房地产进入下行周期的重要原因*渭柒才采皆库1.3三类代建蕴育千亿市场，扩容正当时我们预计中国代建市场规模将持续维持在千亿以上，根 据我们测算2022年代

34、建市场规模为1169亿元，较2021年出 现了加速扩张，主要原因包括：1.规模房企开发规模收缩将推 动商业代建开展，我们判断其在2022年的市场规模将到达 384亿元；2.资方代建在近期“保交楼”背景下迅速扩容，我们 判断其市场规模在373亿元。1.3.1 规模房企收缩推动商业代建开展规模房企（TOP200开发商）的市场份额自2020年以来 持续下滑。TOP200开发商的销售面积占比由2020年的58.6% 下滑至2021年的51.4%,并进一步下滑至2022年H1的 35.2%；销售金额占比由2020年的83.8%下 滑至2021年的 76.7%,并进一步下滑至2022年H1的57.6%。规

35、模以上房企 或是采取稳健的经营策略主动进行收缩，或是受前些年的激 进策略影响，因资金链断裂而被迫退出，造成现有开发缺口增 加，市场急需有建设能力的代建方介入，承载这局部开发需 求。拿地的数据表现也支撑了我们的这一结论。在供给端表 现为，从2021年开始民企主动缩减拿地规模，城投托底的现 象愈创造显。从2021年第一批次集中供地到2022年第二批次 集中供地，民企拿地金额占比从49.3%下降至17.3%,而地方 城投拿地金额占比从8.9%上升至30.3%,最高时到达39.8%O 而央企也开始采取稳健开展的策略，拿地金额占比基本维持 在30%左右，最低时仅有17.5%。这也证明央企无法独立填充 “房企淘汰战”后留下的工程开发缺口，必须要由代建企业和 城投作为主力入场承接这局部开发需求。