2022年青海省房地产估价师点睛提升提分题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（）。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】 C2. 【问题】 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】 B3. 【问题】 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命

2、【答案】 B4. 【问题】 住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。A.风险基金B.保证金C.预留金D.周转金【答案】 B5. 【问题】 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预（销）售商品房。委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购

3、房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。A.房屋征收决定公告之日B.征收执行之日C.征收补偿协议签订之日D.征收动员之日【答案】 A6. 【问题】 在编制城市分区规划时，应以（）为编制依据。A.区域规划B.修建性详细规划C.分区规划D.城市总体规划【答案】 D7. 【问题】 城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【答案】 B8. 【问题】 以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（）。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】 C9. 【问题】 房地产投

4、资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。A.依赖专业管理B.效益外溢和转移C.异质性明显D.变现性较差【答案】 B10. 【问题】 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，如果房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 B11. 【问题】 甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为

5、120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。A.投资利息损失B.土地价值减损C.前期工程费损失D.酒店品质受损造成经营收益损失【答案】 B12. 【问题】 国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（ ）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】 C13. 【问题】 2010年5月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖方式，按法定最高出让年限，取得了A省B市城市规划区内

6、一地块，并签订了国有建设用地使用权出让合同。该地块为普通商品住宅项目开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。在缴纳了出让金和相关费用后，2010年8月17日，该土地交付给甲公司使用。甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。2012年2月15日，李某购买了该项目中的一套商品住宅。甲公司于2012年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。A.B市人民政府与甲公司签订国有建设用地使用权出让合同B.甲公司在签订国有建设用地使用权出让合同后，如果延期付款超过60日，经B市人民政府土地管理部门催交后仍不

7、能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同C.B市土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过60日，经甲公司催交后仍不能交付土地的，甲公司有权解除合同D.该普通商品住宅项目建设用地使用权期间届满后，自动续期【答案】 A14. 【问题】 某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查【答案】 D15. 【问题】 2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价

8、格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。A.担保型中间业务B.管理型中间业务C.衍生金融工具业务D.融资型中间业务【答案】 B16. 【问题】 下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】 B17. 【问题】 下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是( )。A.依法登

9、记的房地产权利受国家法律保护B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记【答案】 D18. 【问题】 为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（ ）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】 B19. 【

10、问题】 (2015年真题) 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】 C20. 【问题】 H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80hm2（公顷），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30hm2，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个

11、需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。A.20B.2C.0.133D.0.05【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E 项目管理【答案】 ABC2. 【问题】 市场调查计划一般要包括（）。A.资料来源B.调查方法C.调查手段D.抽样方案E.调查内容【答案】 ABCD3. 【问题

12、】 查帐的原则包括( )等。 A.联合性原则B.客观性原则C.合法性原则D.公正性原则E.民主性原则【答案】 BCD4. 【问题】 通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】 ABC5. 【问题】 关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价

13、值【答案】 AD6. 【问题】 调查问卷中的问题一般包括（）问题。A.闭合式B.开放式C.自主式D.引导式E.问答式【答案】 AB7. 【问题】 物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。A.合法性原则B.控制性原则C.对应性原则D.合理性原则E.客观性原则【答案】 ACD8. 【问题】 房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（）。A.从事房地产开发经营时间大于等于3年B.连续5年建筑工程质量合格率达到100%C.从事房地产开发经营的时间不少于5年D.近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万E.上一年房屋建筑施工面积不少于15万【答案】 BCD9. 【问题】

14、 下列关于房地产开发企业的会计科目，不属于所有者权益类的有（）。A.固定资产B.商誉C.递延收益D.法定盈余公积E.在建工程【答案】 ABC10. 【问题】 甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲

15、公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。A.提取法定公积金0万元B.按股东持股比例分配2850万元C.提取法定公积金380万元D.按股东持股比例分配3800万元【答案】 AB11. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。A.项目用地B.市场的供给和需求量C.价格D.竞争能力E.外围基础设施【答案】 BCD12. 【问题】 市场营销因素调查包括( )。A.消费水平调查B.分销渠道调查、价格调查

16、C.促销策略调查、产品调查D.人口数量调查E 产品调查【答案】 BC13. 【问题】 房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A.借款偿还期B.偿债备付率C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率【答案】 AD14. 【问题】 成套房屋的建筑面积等于（）。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积C.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内墙体面积D.套内使用面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积E.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积【答案】 AD15. 【问题】 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。A.需要

17、适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差【答案】 ABC16. 【问题】 关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】 AB17. 【问题】 经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的

18、起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】 BCD18. 【问题】 房地产开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（）。A.市政设施接驳的谈判与协议B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户C.初步确定目标市场.售价或租金水平D.申请办理建设工程施工许可证E.制定项目开发过程的监控策略【答案】 ABC19. 【问题】 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】 BC20. 【问题】 关于房地产估价要表的说法，正确

19、的有（）。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象由估价托人和估价目的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差

20、，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已

21、完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。

22、3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。2. 房地产估价报告致委托估价方函某市某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积110

23、55.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。特此通告。某房地产评估咨询有限公司（公章）法人代表：（略）2005年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）【答案】(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二

24、级，而不是B级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。3. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路1号园座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地

25、使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）

26、一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等

27、因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。4. 某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购

28、房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1500000（10.25%）60580808.39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购房的资金总额FF1F2F3580808.39449360.0964646.711094815.19（元）

29、2.可购住房总价：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可购住房单价：2189603.4012018246.92（元/平米）5. （一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价

30、是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i或者F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；