2022年浙江省房地产估价师通关题型.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列不属于优先股股东权利的是（ ）。A.优先分股息B.优先分剩余财产C.充分的表决权D.要求赎回权【答案】 C2. 【问题】 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 B3. 【问题】 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资【答案】 C4. 【问题】 按增量存量对房地产市场进行细分时，三级

2、市场是指（ ）。A.土地使用权转让市场B.存量房地产交易市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场【答案】 B5. 【问题】 为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.3B.5C.10D.15【答案】 C6. 【问题】 赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2001年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑

3、物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：A.3920元B.4312元C.8000元D.前三者的平均值【答案】 C7. 【问题】 某房地产开发企业2014年6月底，流动资产为3000万元，速动资产为2080万元，流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是（ ）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】 C8. 【问题】 (2017年真题) 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C9. 【问题】 下列关于房地产

4、面积测算，表述错误的是（ ）。A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】 D10. 【问题】 运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是（）；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。A.投资的长期性B.房地产市场的不确定性C.投资可逆性D.投资不可逆性【答案】 C11. 【问题】 某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面

5、积为100。该商品房的成交价格为（）元。A.530000B.515000C.520000D.540000【答案】 B12. 【问题】 估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】 D13. 【问题】

6、 李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有( )。A.李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B.因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C.因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D.李某有义务缴纳公共性物业管理费用【答案】 D14. 【问题】 ( )是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A.消费信用B.个人信用C.民间信用D.相互信用【答案】 C15. 【问题】 下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】 A16. 【问题】

7、 从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权【答案】 A17. 【问题】 某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 A18. 【问题】 2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该

8、国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。A.A市建设行政主管部门B.G省建设行政主管部门C.国务院建设行政主管部门D.国务院【答案】 C19. 【问题】 甲拥有两套住宅，现因急需

9、用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。A.成本法B.比较法C.收益法D.假设开发法【答案】 C20. 【问题】 高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2013真题) 三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】 AD2. 【问题】 金融工具按照发行者的性质划分可以分为（）。A.直接金融工具B

10、.间接金融工具C.商业信用工具D.银行信用工具E.消费者信用工具【答案】 AB3. 【问题】 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.合同关系B.财产关系C.人身关系D.社会关系E.经济关系【答案】 BC4. 【问题】 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】 ABC5. 【问题】 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋作价入股C.房屋交换D.房屋抵押E.房屋租赁【答案】 ABC6. 【问题】 下列居住性用地控

11、制性详细规划指标中，属于指导性指标的有 ( )。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C7. 【问题】 对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】 BC8. 【问题】 物理计量单位包括（）。A.个B.吨C.立方米D.平方米E.米【答案】 BCD9. 【问题】 下列属于房地产估价师不得注册的情形有（）。A.不具有完全民事行为能力B.因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3

12、年的D.申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的E.年龄超过60周岁【答案】 ABCD10. 【问题】 某房地产住宅项目，中途变更设计，买受人选择解除合同，则开发企业应予支付的价款有（ ）。A.全部房价款B.自买受人付款之日起的利息C.违约金D.差旅交通补偿E.精神损失【答案】 ABC11. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】 ABD12. 【问题】 下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收

13、房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的【答案】 CD13. 【问题】 调查问卷中的问题一般包括（）问题。A.闭合式B.开放式C.自主式D.引导式E.问答式【答案】 AB14. 【问题】 下列表述正确的有（）。A.个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税B.对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税C.个人销售住房征收土地增值税D.个人销售或者购买住房暂免征收印

14、花税E.对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间【答案】 AD15. 【问题】 成本计划可分解为（）方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】 ABC16. 【问题】 下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有( )。A.会计成本正常利润B.会计成本隐成本C.显成本隐成本D.会计成本经济利润隐成本E.销售收入经济利润【答案】 ABC17. 【问题】 反映一般物价变动的指标有（）。A.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数

15、【答案】 CD18. 【问题】 可用于互斥方案比选的方法有（ ）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】 AD19. 【问题】 关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有【答案】 AD20. 【问题】 在并行环境中的某些任务必须协调自己的运行速度，以保证各自的某些关键语句按照某种事先规定的次序执行，这种现象被称为任务的( ) 。A.执行B.互斥C

16、.调度D.同步【答案】 D三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报

17、告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例A100(1+0.5%)/100100.5/100实例B100(1+0.5%)/100102/100实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/()。(12)成本

18、法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。2. 6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28

19、年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效

20、毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为606=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为5062=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元【答案】改错如下：(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的

21、价值。(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（604)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（506)年=44年3. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时

22、无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。4. 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调

23、查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固

24、定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有

25、人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。5. 某市旧城改造需对某

26、沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?【答案】(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。(3)估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。您可能感兴趣的试题