物业管理基本制度与政策讲义第15讲复习向导.docx

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1、复习向导?物业管理师资格考试大纲？（2021版）是我们复习的指导性文件，？物业管理根 本制度与政策?科目修订后各章的知识点数如下：章节考试内容知识点数备注第一章物业管理概述五节23考点不多第二章物业管理效劳八节27考点较多第三章物业管理的根本制度七IJ59考点最多第四章房地产相关制度与政 策八节23考点不多第三章物业管理的根本制度第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理招标投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业效劳企业资质管理制度第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度考试目的测试应考人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、 物业效劳企

2、业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项 制度解决物业管理效劳工作实际问题的能力。第一节业主大会制度大纲要求：.业主大会的作用和特征;其管理和使用，关系到相邻物也、整幢楼，甚至整个物业管理区域物业 的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。专项维修资金的交纳、使用、代管和监管各个环节，都应当受到业主严 格的监督，以防止专项维修资金被挪用，保证物业的大修、更新和改造 得以正常开展。10.法律、法规规定的其他权利除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。例如：在物业受到侵害时、有请求停止侵害、排除阻碍、消除危险、赔 偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度

3、和方案、提案进 行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和诉讼的权利等。知识点四：业主的义务（必考点）?条例?规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有以下6项：1 .遵守管理规约、业主大会议事规那么管理规约是业主依法订立的一种自我管理的公约，管理规约应当对有关 物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违 反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主大会议事规那么是.业主大会运行应当遵循的规那么，应当就业主大 会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和 委员任期等事项作出约定 业主通过制订和遵守管理规约和业主大会议事规那么来进行自我管理 和自我约束，

4、有利于形成良好的物业管理秩序。管理规约、业主大会议事规那么对全体业主具有约束力，每位业主都要 自觉遵守管理规约和业主大会议事规那么的规定。2 .遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩 序和环境卫生的维护等方面的规章制度为了维护物业管理区域内全体业主的共同利益，业主大会可以制定或者 授权物业效劳企业制定一系列的规章制度，要求全体业主共同遵守。每一位业主都有遵守这些规章制度的义务。3 .执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定业主大会的决定是全体业主共同作出的，代表了全体业主的共同意志， 符合业主的共同利益，理应得到全体业主的共同遵守。业主委员会是业主大会的执行机构

5、，具体实施业主大会所作出的决定， 同时经业主大会的授权，也可以自行对一定物业管理事项作出决定，业 主委员会作出的决定，业主同样应该执行。4 .按照国家有关规定交纳专项维修资金专项维修资金是物业得以正常维修养护的资金保障，业主:应当履行交纳 专项维修资金的义务。实际生活中，有的物业管理区域内业主不缴纳或者不及时缴纳专项维修 资金，影响了房屋大修、更新和改造的正常开展，加速了物业的老化和 贬损，并危及广阔业主的生命财产平安。5 .按时交纳物业效劳费用物业效劳费用，是物业效劳企业按合同约定对房屋建筑及其设施设备、 绿化、交通、治安和环境卫生等工程开展日常维修、养护和管理效劳所 收取的费用，是物业效劳

6、合同约定的重要内容之一，是确保物业管理正 常运行的必要前提。物业管理效劳行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原那么。业主在享受物业效劳企业提供的效劳的同时，必须按照合同的约定按时 缴纳物业效劳费，不得无故拖延和拒交，否那么物业效劳企业有权依法 要求其承担违约责任。6 .法律、法规规定的其他义务除以上义务外，业主还应承担法律、法规规定的其他义务。例如：有配合物业效劳企业开展管理效劳工作的义务；有装饰装修房屋 时向物业效劳企业告知的义务；有按照物业本来的用途和目的使用物业 的义务；有按照平安和正常方式使用物业的义务；有遵守物业管理区域 内公共秩序和维护物业管理区域内环境整洁的义务等。此外，？

7、条例?第六十八条规定了业主的禁止性行为：业主以业主大会或 者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法 追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处分。知识点五：业主大会的组成和性质（必考点）组成：业主大会由物业管理领域内的全体业主组成，代表和维护物业管 理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，有权依据法律法 规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内的所有物业管理事 项。物业管理区域内的业主，都必须遵守业主大会制定的管理规约和业主大 会议事规那么，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作 出的

8、决定。知识点六：业主大会的筹备与成立.成立业主大会的原那么规定?条例?规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导 卜成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或 者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业 主共同履行业主大会、业主委员会职责。”?条例?要求业主成立业主大会，是为了保障业主的共同管理权能够得以 有效实现，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理 区域的全体业主决定。1 .业主大会的筹备业主大会筹备组的成立。根据?指导规那么？的规定，物业管理区域内，己交付

9、的专有局部面积超 过建筑物总面枳50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产 行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首 次业主大会会议所需的文件资料。首次业主大会会议所需文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册； 业主名册;建筑规划总平面图;交付使用共用设施设备的证明；物业效劳用房配置证明；其他有关的文件资料。2 .业主大会的筹备业主大会筹备组的成立。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、 乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内， 负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设

10、单位代表、街道办事处、乡 镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一 半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 建设单位和物业效劳企业应当配合协助筹备组开展工作。3 .业主大会的筹备业主大会筹备组的工作职责。确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有局部面积；确定 首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、 业主大会议事规那么；依法确定首次业主大会会议表决规那么；制 定业主委员会委员候选人产生方法

11、，确定业主委员会委员候选人名单； 制定业主委员会选举方法；完成召开首次业主大会会议的其他准备 工作。筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业 管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答 复。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表 性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。筹备组应当自组 成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。（3）管理规约和业主大会议事规那么。管理规约应当对以下主要事项作出规定：物业的使用、维护、管理； 专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用局部的经营与收益分 配；业主共同利益的维护；业

12、主共同管理权的行使；业主应尽的 义务；违反管理规约应当承担的责任。管理规约和业主大会议事规那么。（层次嵌套）（必考点）业主大会议事规那么应当对以下主要事项作出规定：业主大会名称及 相应的物业管理区域；业主委员会的职责；业主委员会议事规那么； 业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；业主投票权数确实定 方法；业主代表的产生方式；业主大会会议的表决程序；业主委 员会委员的资格、人数和任期等；业主委员会换届程序、补选方法等; 业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；业主大会、 业主委员会印章的使用和管理。?指导规那么?第二十条规定：“业主拒付物业效劳费，不缴存专项维修 资金以及实施其他损害业

13、主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约 和业主大会议事规那么中对其共同管理权的行使予以限制。这一规定旨在催促业主履行公共义务，实现业主在共同管理事务中权利 和义务的对等和公平。正确理解注意以下四点：一是除了拒付物业效劳费，不缴存专项维修资 金以外，业主实施任意丢弃垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养 动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益和业主共同权益行为的, 同样构成限制其行使共同管理权的条件；：是有权限制业主行使共同管 理权的主体是业主大会，而非业主委员会；三是限制行使共同管理权的 依据是管理规约和业主大会议事规那么；四是该条款属授权性标准，可 供业主大会选择适用，并无强制执行的效

14、力。4 .业主大会的成立业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规那 么，并选举产生业主委员会之日起成立业主大会成立后，业主委员会 应当自选举产生之日起30日内，持以下文件向物业所在地的区、县房 地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（1）业主 大会成立和业主委员会选举的情况；（2）管理规约；（3）业主大会议事规 那么；（4）业主大会决定的其他重大事项。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日 起30日内将变更内容书面报告备案部门。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设工程，先期开发局部符合条 件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

15、首次业主大会会议应 当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规那么中明 确增补业主委员会委员的方法。知识点七：业主大会的职责（必考点）（必考点）重点根据?物权法?和?条例?关于业主共同决定事项的规定，？指导规那么？明 确了业主大会的十项职责：（1）制定和修改业主大会议事规那么；（2）制 定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（4） 制定物业效劳内容、标准以及物业效劳收费方案；（5）选聘和解聘物业效 劳企业；（6）筹集和使用专项维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属 设施；（8）改变共有局部的用途；（9）利用共有局部进行经营以及所得收 益的分配与使用；（10

16、）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的 事项。知识点八：业主大会会议（轮换考点）.定期会议和临时会议业主:大会定期会议，应当按照业主大会议事规那么的规定由业主委员会 组织召开。当出现以下情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： 经专有局部占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议 的；（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（3）业主大会议事 规那么或者管理规约规定的其他情况。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小 区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员 会。在开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门

17、和街道办 事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。1 .业主大会会议形式业主的权利和义务;业主大会的组成和性质；业主大会的筹备与成立；业主大会的职责；业主大会会议；业主大会议事规那么的主要内容；业主代理人和代表人；业主大会决定事项的表决；业主委员会的职责；业主委员会委员的任职条件和资格终止;业主委员会会议；业主委员会的补选与换届；业主委员会的备案；业主委员会的工作经费；业主委员会的工作档案；房地产行政主管部门和街道办事处；乡镇人民政府的指导和监督。?条例?确立了七项物业管理的根本制度:1、业主大会制度2、管理规约制度3、前期物业管理招投标制度4、物业承接查验制度 5、物业效劳企业资质管理制度.业

18、主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形 式；但应当有物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送 达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。2 .业主投票权数确实定（必考点）业主大会确定业主投票权数。认定专有局部面积和建筑物总面积（第一章物业管理概念）专有局部面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的， 暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记 载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。可以按照以下方法认定

19、业主人数和总人数（第一章物业管理概念）业主人数，按照专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算。但 建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有 一个以上专有局部的，按一人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。业主大会应当在业主大会议事规那么中约定车位、摊位等特定空间是否 计入用于确定业主投票权数的专有局部面积。一个专有局部有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共 有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事 行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。知识点九：业主代理人和代表人（轮换考点）业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理

20、人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、 参加表决等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投 票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人 无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。?指导规那么?第二十八条规定：“业主可以书面委托的形式，约定由其 推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期 限、权限和程序由业主大会议事规那么规定。 这一规定旨在进一步发挥业主代表的作用，减少业主大会的协调本钱, 提高业主共同管理权的行使效率。无论是代理制还是代表制，都属于次性委托，而且必须是以书面形式 反映被代理（被代表）业主的意见。

21、?指导规那么?将代表制从一次委托延长为一定期限内委托，在很大程度 上将解决局部业主长期无法参加业主大会会议的现实问题。为防止违规操作和权利滥用，业主共同管理权的长期委托必须以书面形 式委托给业主代表，同时具体委托内容、期限、权限和程序必须以业主 大会议事规那么的规定为依据。知识点十：业主大会决定事项的表决（常考点）业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其 附属设施的，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人 数2/3以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有局部占建筑物总面积 过半数且占总人数过半数的业主同意。?指导规那么?第二十六条第二款规

22、定：“未参与表决的业主，其投票权 数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规那么 规定。这一规定旨在催促业主参加业主大会会议并投票表决，以解决 业主大会参与人数缺乏、表决过程艰难的现实问题。?指导规那么?之所以作出未参与表决的投票权数可计入已表决的多数 票的指引性规定，其目的除了催促业主主动行使投票表决权以外，还在 于促使.业主共同合意的尽快达成，以保证业主共同决策的高效和共同管 理事务的完成。知识点十一：业主委员会的职责（必考点）业主委员会的性质：业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大 会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会主要履行以下职责：（

23、1）执行业主大会的决定和决议；（2）召 集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业效 劳企业签订物业效劳合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业效劳企业履行物业效劳合同；（5）监督管理规约的实施； （6）催促业主交纳物业效劳费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修 资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠 纷；（9）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大 会印章，应当根据业主大会议事规那么的规定或者业主大会会议的决 定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。业

24、主委员 会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他 属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。知识点十二：业主委员会委员的任职条件和资格终止I.业主委员会委员的任职条件业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的.业主，并符合以下条件： 具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主 大会议事规那么、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责 任心强，公正廉洁；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。.业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，.业主 委员会委员具有同等

25、表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主 任和副主任。2.业主委员会委员的资格终止业主委员会委员有以下情况之一的，其委员资格自行终止：（1）因物业转 让、灭失等原因不再是业主的；（2）丧失民事行为能力的；（3）依法被限 制人身自山的；（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。业主委员会委员有以下情况之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持 有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大 会的授权，可以决定是否终止其委员资格：（1）以书面方式提出辞职请求 的；（2）不履行委员职责的；（3）利用委员资格谋取私利的；（4）拒不履行 业主义务的；（5）

26、侵害他人合法权益的；（6）因其他原因不宜担任业主委 员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案 资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。（比照10 日内）业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属 于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的 公安机关协助移交。知识点十三：业主委员会会议（轮换考点）业主委员会应当按照业主大会议事规那么的规定及业主大会的决定召 开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7 H内召开业 主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行 职责，可以委托副主任召集

27、。业主委员会会议应有过半数的委员出席， 作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代 理人参加会议。业主委员会应当于会议召开7 II前，在物业管理区域内公告业主委员会 会议的内容和议程，听取业主的意见和建议业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决 定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管 理区域内公告。 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会 的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关 居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受 其指导和监督。知识点十四：业主委员会的备案

28、.业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届 选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、 乡镇人民政府。?指导规那么?第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会 或者业主委员会委员人数缺乏总数的二分之一的，新一届业主委员会产 生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府 的指导和监督下，代行业主委员会的职责。知识点十五：业主委员会的补选与换届以上规定旨在解决现实中存在的业主委员会缺位的问题，通过发挥居民 委员会的作用，来保证业主共同管理事务的连续性和稳定性。居民委员会代行业主委员会职责仅是一种应急状态下的权宜之计。为防 止代行职

29、责过程中居民委员会的越位和错位，？指导规那么？明确规定居 民委员会代行职责是在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下进行 的，新一届业主委员会一旦产生，代行行为随即终止。知识点十六：业主委员会的工作档案（必考点）业主委员会应当臼任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印 章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于 全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安 机关协助移交。知识点十七：业主委员会的工作经费业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有局部经营所得收

30、益中列 支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。 工作经费筹集、管理和使用的具体方法由业主大会决定。知识点十八：指导和监督考试内容（2021版）：房地产行政主管部门和街道办事处，乡镇人民政府的指导和监督为了强化对业主大会和业主委员会协助、指导和监督的力度和作用，？ 指导规那么?第四章“指导和监督从业主大会的筹备、开会、换届、终 止、印章使用、财务移交和违规行为等不同环节和角度，详细规定了区、 县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的具体职责和权 限。已交付使用的专有局部面积超过建筑物总面枳50%,建设单位未按要 求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业

31、所在地的区、县房 地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限 期改正。业主委员会未按业主大会议事规那么的规定组织召开业主大会定期 会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行 组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街 道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开 的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指 导和监督下组织召开。按照业主大会议事规那么的规定或者1/3以上委员提议，应当召开业 主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员 会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门

32、或者街道办事处、 乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房 地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织 换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办 事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。违反业主大会议事规那么或者未经业主大会会议和业主委员会会议 的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街 道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经 济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。(6)物业所在地的区、县房地产行政主管部门

33、和街道办事处、乡镇人民政 府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、 业主委员会在物业管理活动中的投诉。物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由 街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、 公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业效劳企业等方面的代表参 加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。单项选择例题1.以下不属于业主委员会职责的是0 oa.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况b.筹集和使用专项维修资金c.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业效劳企 业履行物业效劳合同d.监督管理规约的实施6、物业管理专业人员职业

34、资格制度 7、住宅专项维修资金制度。知识点一：业主大会制度（必考点）业主大会制度是?条例?确定、？物权法?确认的一项根本制度。?条例?实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主 选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。为解决物业管理活动中业主委员会的不标准行为，维护大多数业主的合法权利，？ 条例?确立了业主大会和业主委员会并存、业主大会决策、业主委员会执行的制 度，规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理 区域内全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业 管理事项作出决定，但物业管

35、理重大事项的决定只能由业主大会作出。作为?条例？的配套文件，2003年6月，建设部印发?业主大会规程?，对? 条例?第二章“业主和业主大会的内容进一步细化和明确。?物权法?出台和?条例?修改后，为适应环境变化和现实需要，实现法律 的统一性和协调性，在总结实践经验的根底上，从解决业主大会制度现 实难题出发，2021年12月，住房城乡建设部制定并印发了?业主大会和 业主委员会指导规那么？（以下简称?指导规那么？），进一步标准了业 主大会和业主委员会的活动，推进了业主大会制度建设的进程。知识点二：业主大会制度的作用（必考点）.业主大会制度是切实保护业主权益的需要答案：b.业主大会筹备组的工作内容，应

36、当在首次业主大会会议召开日前 以书面形式在物业管理区域内公告。a. 510b. 1530答案：c多项选择例题3 .业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产 行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由（）组成业 主大会筹备组。a.业主代表b.建设单位代表c.居民委会代表d.物业效劳企业代表e.全体业主答案：abc4 .业主大会作出（）的决定，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上 的业主且占总人数2/3以上的.业主同意。a.业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金b.改造、重建建筑物及其附属设施c.制定和修改管理规约d.选举业主委员会或者更换业主委员会成员e.选聘和解

37、聘物业效劳企业答案：ab在区分所有（第一章第五节“业主的建筑物区分所有权）的情况下， 建筑物的共同管理权由全体业主共同行使，业主通过业主大会和业主委 员会行使共同管理权。这些问题的解决，不仅有益于建立民主协商、自我约束、平衡利益的业 主自我管理财产机制，也有利于业主共同管理权的行使和共同财产权的 保护。业主大会制度正是在总结实践经验的根底上，最大限度地为业主组织的 成立和运作提供指导和协助，以实现“将业主:培养成能够保护自身权利 的群体的制度目标。2 .业主大会制度是开展物业管理市场的需要“政府主导、企业推动型的物业管理开展模式，存在着缺乏业主主动 参与的天然缺陷。业主大会制度，正是通过对业主

38、大会和业主委员会的引导和协助，逐步 培育物业管理市场的成熟买方，解决物业管理市场根本主体缺位和错位 的问题，建立“政府主导、企业推动、业主自觉的均衡开展模式，这 是保证我国物业管理市场的持续健康开展的长久之策。3 .业主大会制度是提高行政监管效能的需要业主大会和业主委员会作为业主财产管理组织，虽然本质上属于私权自 治领域，但是离不开公权机关的适度引导和监管。业主大会制度，在明 确政府主管部门履行法律赋予的对业主大会和业主委员会的监管职责 同时，着力于解决如何做到适度干预和推动引导相结合、如何平衡业主 自我管理和行政监督管理的关系、如何兼顾行政管理的公平和效率等一 系列难题，有助于提高行政效率，

39、减少行政风险，实现依法行政和高效 行政的和谐统一。知识点三：业主大会制度的特征（常考点）.业主自治与行政监管的平衡业上大会和业主委员会，是业主为实现自我管理共同财产的目标而设立 的财产组织，无论是?物权法?还是?条例?都明确业主大会和业主委员会 作为共有财产管理主体的法律地位。业主大会制度是区分所有财产（建 筑物）制度的重要组成局部，业主大会和业主委员会问题，本质上是财 产问题。现阶段对业主团体进行行政监管是十分必要的。实现业主财产权和政府行政权的平衡，在尊重业主共同财产权的前提下 有效地发挥政府主管部门监督管理权的作用，是建立我国业主大会制度 的根本原那么。1 .指导与监督的并重指导和监督并

40、重的调控手段，是平衡业主自治和行政监管立法理念的自 然派生。？物权法?第七十五条规定“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。在此根底上制定的?指 导规那么？，在尊重业主自我管理财产权利的前提下，进一步强化政府 有关部门在业主大会和业主委员会活动中的指引和导向功能，实现了监 督与指导的并重。2 .物业管理与社区管理的结合实践证明，区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府共 同参与业主大会和业主委员会的指导监督工作，有利于形成合力和资源 共享，实现优势互补和良性互动，是现阶段我国推行业主大会行之有效 的措施。3 .借鉴与创新的兼顾现行业主大会制度是借鉴和吸

41、收各地成功做法和司法审判经验的产物。 同时，在业主大会制度建设中，也不失时机地在现有法律的框架下尝试 制度创新和方法改良，例如，对违约业主共同管理权的限制，未参与表 决业主的投票权数的认定，业主共同管理权的委托以及居民委员会代行 职责的相关规定，都提高了业主大会制度的科学性和可操作性。知识点四：业主的权利（必考点）在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事 务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。1 .按照物业效劳合同的约定，接受物.业效劳企业提供的效劳物业效劳合同，是业主大会与物业效劳企业之间约定有关物业管理权利 和义务的协议，受益

42、人是物业管理区域内的全体业主。物业效劳合同签 订后，物业效劳企业负有向业主提供合同所约定效劳的义务，业主在支 付了合同所约定的物业效劳费用后，享有接受物业效劳企业提供效劳的 权利。2 .提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议业主大会会议是业主大会开展工作的根本形式。业主大会由物业管理区 域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大 会会议的权利。?条例?第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召 开业主大会临时会议。同时，业主有对物业管理有关事项提出建议的权 利，促使物业管理能及时、有效地以符合广阔业主利益的方式进行。3 .提出制定和修改管理规约

43、、业主大会议事规那么的建议管理规约、业主大会议事规那么是标准业主之间权利与义务关系和业主 大会内部运作机制的根底性契约。管理规约和业主大会议事规那么生效 后，对物业管理区域内全体业主都有约束力，相关规定事关全体业主的 共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改管理规约和业主大会议 事规那么的权利。4 .参加业主大会会议，行使投票权业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议， 在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加 业主大会会议的权利。在业主大会会议上，业主有权按照管理规约或者 业主大会议事规那么约定的投票权数，对列入会议议程的各项物业管理 事项进行投票

44、，作出表达全体业主共同意志的决定。5 .选举业主委员会委员，并享有被选举权业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并 就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责， 为全体业主效劳。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员 的权利，同时业主作为业主大会的成员，也都享有被选举为业主委员会 委员的权利。6 .监督业主委员会的工作为了防止业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，催促业主委员会委 员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会 委员享有监督权。例如：业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议

45、; 有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决 定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求.业主委员会纠正其不符合法律或者管理规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权，有利于.业主委员会的标准和高效运作。7 .监督物业效劳企业履行物业效劳合同业主有权对物业效劳企业履行物业效劳合同的情况进行监督。例如：业 主有权对物业效劳企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业 效劳企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权 监督物业效劳企业的收费情况；有权要求物业效劳企业对违反合同的行 为进行改正等。业主对物业效劳企业的监督权，有利于物业效劳企业更 好地履行物业效劳合同。8 .对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和 监督权业主和物业效劳企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业 共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有 知情与监督的权利，是实现业主共有物权和共同管理权的根本保障。9 .监督住宅专项维修资金的管理和使用住宅专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修 和正常使用，依照国家规定建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设 备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项维修资金属于业主所有,