物业设施设备运行管理及维护服务方案.docx

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1、物业设施设备运行管理及维护服务方案一、总体要求（-）符合国家规定的节能降耗减排及环保平安要求，维修工 程质量合格率及回访率达100%。（二）所有维修工程都必须有详细的维修及验收记录。（三）日常维修：每日巡视，水电及专项设施设备发现故障和 平安隐患须及时维修。一时不能修复的要说明情况，修复后要有 维修验收签字记录。（四）主要维修工程建档造册，并由中标人设施设备技术管理 人员签署验收合格单。（五）每项维修工程完工后，应对用户进行回访，并针对回访 情况提出整改措施，到达用户满意。（六）维修更换的低值易耗设施、设备、物品，包括但不限于 灯管、水龙头、开关插座、座椅五金件等，费用包含在投标报价 中。二、

2、变配电系统（-）高低压配电设备每年至少一次全面停电检修。（二）每月对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好 I己（三）高低压配电柜运行正常、操作灵活、仪表显示准确。（四）变压器运行正常，温控系统正常，通风降温设备可靠。（五）直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作（六）安防监控系统、门禁系统、背景音乐、通讯网络等弱电 系统维保费用，投标人须在分项报价明细表中表达并纳入投标总报价。九、照明系统（-）所有室内外照明完好率（含路灯亮灯率）达99%。（二）落实责任人，实行专人巡视和工程经理监督执行制度, 做好建档记录。保障照明随时处于完好状态，在二十四小时中无 论任何时间出现故障，能做到及

3、时修复。（三）制定照明节能管理制度，照度应符合GB50034建筑 照明设计标准。（四）每天一次巡检大厅、电梯间、停车场、通道、景观照明 等公共部位照明，如有缺损及时更换。（五）每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保 证设备正常运行和平安用电。十、避雷系统（-）每年雨季前委托防雷中心对建筑避雷系统（共计50个 点位）进行检测，留存检测合格报告，同时发动和组织进行重要 设施设备防雷检测。（-）保持避雷系统完整性，不得擅自撤除、迁改避雷设施。（三）每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，发现问题及时解决。（四）每季度对强、弱电井、设备间

4、内的机电设备、配电柜接地装置进行检查;每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜（箱管道、金属构架物接地良好。（五）负责本工程建筑避雷系统检测的实施单位应具有气象部门颁发的雷电防护装置检测资质证。中标人如不具备此资质的，那么应委托具有此资质的实施单位进行建筑避雷系统检测。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核，楼宇避雷系统每年检测一次并出相关检测报告，分包费用投标人须在分项报价明细表中表达并纳入投标总报价。十一、标识管理系统（-）保证妇女儿童中心大楼及附属设施所有标识、指示牌清晰完整，维护得当。（-）紧急出口、消防通道、禁烟区等危险、隐患部位应设置明显的警示

5、性标识。（三）配置并在适当时使用维修进行中、小心地滑等临时性服务状态标识。（四）各类标识的格式统一、文字规范。悬挂（摆放）应平安、正规、醒目、便利、协调、无涂改。十二、玻璃幕墙维保（-）不锈钢驳接件的检查及维护维保期内每年一次对所有不锈钢驳接件进行一次全面检查，检查 螺栓是否松动，掉落。防震的塑料垫片是否老化或脱落，对需更换的 螺栓及塑料配件及时进行更换，对松动的螺栓进行紧固。确保所有的 受力构件在正常的使用状态。（二）钢立柱连接螺栓的检查本工程幕墙的钢立柱上下两端均采用不锈钢销轴固定，如螺栓出 现松动或脱落将造成重大平安隐患，因此维保期内需每年两次定期的 进行全面的排查，对松动的螺栓及时紧固

6、，对个别出现脱落的螺栓及 时更换。确保龙骨结构平安运行，无任何平安隐患。（三）幕墙面板的检查特别是玻璃检查本工程主楼采用10+1.52PVB+10钢化彩釉夹胶玻璃，开放式 点支结构，因幕墙结构体系为全钢结构，结构变形及位移较大，再加 上单张玻璃的面积达4平方米左右，单张玻璃重量约为200公斤， 因此不可防止的会出现玻璃自爆的现象，因此在设计时就采用的钢化 夹胶玻璃防止玻璃自爆后掉落伤人，但如夹胶玻璃单层破裂后要及时 撤除并更换,如出现双层都破裂的情况将非常危险，将会导致整片脱 落，给下方行人及建筑物设备等都将造成巨大伤害。因此需每15天 进行一次全面的平安巡检，及时发现平安隐患，对出现破损的玻

7、璃及 时书面报采购人并组织人员立即撤除，坚决杜绝出现掉落的情况。假设 未及时发现或未及时撤除破损的玻璃，由乙方承当由此产生的直接损 失和法律责任。（四）耐候胶老化及开裂漏水的修补本工程主楼四大角及中庭采光顶、裙楼都为密封式幕墙，幕墙面 板间采用耐候胶嵌缝防水处理。因幕墙结构体系为全钢结构，结构变 形及位移较大，因此在保证面板的胶缝会出现被拉裂导致漏水的现象。 因此维保期内每年需进行一次检查并对拉裂的耐候胶进行及时更换 并重新注胶。（五）幕墙清洗系统检查紧固因本工程造型新颖，幕墙清洗难度较大，因此在设计时特别设计 了幕墙清洗系统以方便进行幕墙清洗，为保证清洗系统正常使用，维 保期内需每年一次对清

8、洗系统的紧固螺栓进行锁紧，对钢丝绳进行拉 紧，确保清洗系统能正常使用。（六）钢结构拉杆紧固检查本工程10-15层外挑钢结构牛腿设有预应力钢拉索，每年须进 行常规表观检查，每6-8年请建科院进行一次专业复检,维保单位须 配合调整预应力张拉值，以确保拉索处于正常工作状态。工程维保内容及要求维保意见帚墙玻璃 检查主楼10+1.52PVB+10丝网印刷玻璃是否后破损。口正常有破损 需更换栏杆玻璃是否有破损、栏杆是否牢固。口正常有破损 需更换裙楼6+12A+6LOW-E中空玻璃是否有破损、脱片。口止常有破损 需更换裙楼彩釉玻璃幕墙是否有破损脱片。口正常 有破损 需更换幕墙开启窗开启是否正常。口正常口需维

9、修开启窗较链是否完好，开启是否方便。口正常口需维修开启卷鼾丸手锁闭是否止常。口正常需维修无五金件、驳接驳接件是否有锈蚀。口正常口需维修件损坏需 更换驳接件连接螺栓是否有松动。口正常口需维修驳接底座是否有开裂。口正常口需维修驳接件是否有变形。口正常口需维修裙楼隐框玻璃帚墙雨后是否漏水。口正常 需维修雨后有无漏水的位铝单板幕墙雨后是否漏水。口正常 口需维修雨排水槽:无堵塞、布水分布均匀。口正常 口需维修主楼四大自点式玻璃幕墙是否漏水。口正常需维修米光顶是否漏水。正常口需维修立柱连接螺栓拉杆连接螺栓检查主立柱连接螺栓。正常口需维修桁架连接螺栓。正常需维修拉杆连接螺栓。正常口需维修清洗系统有无问题清洗

10、系统连接螺栓。口正常口需维修清洗系统钢丝绳。口正常口需维修清洗系统固定件。口正常口需维修钢结构斜拉杆的螺栓螺栓是否松动、预应力是否失效。正常口需维修密封胶及玻璃夹胶有无老化、开裂正常 口需重新注胶十三、节能管理建设节约型社会是我们共同努力的目标，节能降耗是全体公 民应尽的责任和义务，从对业主、对国家负责的角度，充分发挥服务公共机构物业企业的作用，主动做好节能降耗管理的职责，为有效推 进成都市妇女儿童中心大楼节能降耗工作健康、有序、良性开展，在 满足客户需求的基础之上结合物业使用特点（空调系统节能、公共照 明节能、电梯系统节能、地下车场通风机运行节能、节约用水）来开 展节能工作。配合采购人做好该

11、工程节能减排工作，根据采购人需求和工作目标参与节约型公共机构的建设工作。投标人需针对办公区的实际 情况拟定节能减排管理方案，节能方案需包含以下内容:（-湎好节能宣传迎接各级政府机构的节能相关工作的调研、检查验收等工作。（二）提高办公区入驻单位人员和物业公司员工的节能意识，积极参与到建设节约型公共机构的具体行动中，保证节能工作逐步落实。（三）结合实际制定节能工作制度和节能工作措施，将节能要求细化到每个物业管理操作层面，定岗定责。（四）加强照明系统的用电管理，使用节能灯具，对公共区域的照明灯具实施分段管理工作。（五）抓好空调系统节电管理。冬夏两季正确使用空调，冬季室内温度设置不高于20摄氏度夏季室

12、内温度设置不低于26摄氏度。（六）落实节能措施。按部门或工作板块提供各自相应的节能措施。要求，至少每月进行一次充、放电试验。（六）功率因素自动补偿装置运行正常功率因素不低于0.9。电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况。（七）制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确 停、送电审批权限及流程，停、送电按规定提前通知客户。（A）制定配电室人员出入管理制度酒己电室通风、照明良好， 无鼠洞，配备符合要求的消防器材。（九）涉及电能的计量器具、仪表每年由法定计量技术机构或 授权机构检定。（十）负责本工程配电设施设备专业维保（含高压检测）及年 检工作的实施单位应具有行政部门颁发的承装（修、试

13、）电力 设施承试类许可证，中标人如不具备此资质的，那么委托具有此资 质的实施单位进行配电设施设备专业维保及年检工作，中标人应 与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包费用投标 人须在分项报价明细表中表达上述费用并纳入投标总报价。三、应急供电系统（-）每月对发电设备进行检查、维护，保持设备的完好。（_）维护备用发电机（组），确保随时应急启用。（=）发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。（四）自动转换开关状态显示完好，动作正常。（五）对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态。（六）对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。四、空调系统（-）设备工作正常

14、、平安装置有效。（二）巡查设备运行状态并记录运行参数。（三）检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。（四）对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加 （除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水 器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。（五）定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、 测试绝缘，保证系统的用电平安。（六）对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质 符合空调设备的要求。（七）压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。（八）对空调系统设施设备进行能粗 水、电等 流计和分析， 做好节能工作。（九）在

15、每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段 时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水 循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电 气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整， 确定正常后方能投入运行。（十）负责本工程中央空调专业维护保养和清洗服务实施单 位应具有以上服务能力。中标人如不具备此能力的，那么应委托具 有专业维护保养和清洗服务能力的实施单位进行中央空调专业维 护保养和清洗服务。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其 进行监督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中表达并纳 入投标总报价。（十一）中央空调水系统清洗、预膜及日常水质处理：风

16、管 展开面积9376 空调数量见工程现状，应每年清洗维护一次， 2个水样由第三方检测并出具水质检测报告，投标人须在分项报 价明细表中表达上述费用并纳入投标总报价。五、给排水系统（-）设备、设施完好率达99%。（二）用水、供水制度完善，给排水设备系统运行良好，排水 通畅，无大面积堵塞及漏水现象。（三）检查卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、 减压阀，室内外排水沟渠（井X设备运行正常，压力符合要求, 仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。（四）生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；化粪池、室 内外排水沟渠（井）疏通清掏；排水畅通无堵塞。（五）生活水箱入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气

17、口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。（六）每半年应对二次供水水箱进行全面清洗消毒，水质检测每季度1次。计划停水提前通知客户。（七）负责本工程二次供水水箱清洗服务实施单位应具有以 上服务能力。中标人如不具备此能力的，那么应委托具有专业二次 供水水箱清洗服务能力的实施单位进行二次供水水箱清洗服务。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中表达并纳入投标总报价。六、电梯系统（-）建立健全设备平安技术档案，制定完善设备管理制度和 操作规程，制定电梯事故应急救援预案。（-）电梯须经国家核准的特种设备检验机构检验（检验周期 为一年），取得平安检验合格标志，并

18、在检验有效期内运行。（三）电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确, 轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，平安装置有效无缺损，电梯运行无异常。（四）应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签 订电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养 合同应当约定维修保养的期限、工程和救援责任等内容。（五）应要求电梯维修保养单位对电梯及其平安设施至少每 15日进行一次维护保养，保证其维修保养的电梯平安技术性能符 合国家规定的标准和平安技术规范。（六）应要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班 , 保证接到故障通知后30分

19、钟赶到现场，采取积极措施消除事故 隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。（七）要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安 全防护措施，保证施工平安。应当做好维修保养记录，并归入电 梯维修保养档案。（A）应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安 全技术知识、平安规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档 案。配合电梯的使用单位采取有效措施确保电梯平安运行。（九）电梯发生故障时，应第一时间启动应急预案，同时立即 停止使用，及时通知维修保养单位进行维修保养，及时消除平安 隐患，保证平安可靠使用。（十）电梯机房专人管理，机房空气温度应保持在540（之 间，温度应保持在设备平安运行所

20、允许的范围内；机房通风、照 明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全、方便 醒目。（十一）电梯间应保持设备设施正常运转、电梯按钮无缺损、 标示清晰完整，发现损坏应立即修复。（十二）负责本工程电梯维保及年检工作，中标人假设不具备 维保【中华人民共和国特种设备安装改造维修许可证（含维修） 或中华人民共和国特种设备生产许可证（含修理）1及年检服务相 关资质要求，那么应委托具有资质的实施单位进行电梯维保及年检 服务工作。中标投标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行 监督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中表达并纳入投 标总报价。七、消防系统（-）消防设施、设备完好率达98%，消防事故发

21、生率W1%。, 投标人须进行单项承诺。制定消防应急预案，每年至少进行2次 消防演练。配备专兼职消防人员，实行物管全员义务消防员制， 严格制度，落实责任，训练义务消防队，加强消防宣传。（二）消防系统设备完好，灭火设备配套齐全，进行养护，记 录完整。（三）紧急疏散通道畅通，指示照明与线路图标识齐全完好。（四）周密制定灭火方案，值班员应熟悉业务，保持通讯畅通, 反响快捷。落实防火责任人，实行巡视制度，建档记录，工程经 理监督执行，并维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。（五）建立健全消防工作制度，对重点部位制定出防范措施, 由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查 标示及记录。

22、消防系统工作人员须经消防培训考试合格，持证上 I-L-I 冈。（六）设立平安督察员日常巡视，做好巡视检查记录，发现隐 患及时下达整改通知书，并填写消防隐患整改验收报告。（七）消防设备除检修外，必须处于正常运行状态。（A）发生一般性故障，应即时通知专业维修公司在规定时间 内到达现场，进行维修；发生重大故障时，物业服务人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修。（九）监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备。（十）配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况。（十一）消防

23、应急照明、疏散指示标志的应急时间应大于90分钟。承诺室内消火栓每月检查一次，保证消火栓箱内配件齐全完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次。（十二）联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3%。防火水泵每月启动一次，每年至少保养一次。（十三）火灾探测器至少每二年进行一次专业清洗，消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆，保证消防用水的基本储备，确保火灾时不低于10分钟的消防灭火用水量，消防通道要畅通。（十四）室外消火栓和消防水泵应保证完整好用，并有明显标志。（十五）建筑灭火器应按相关规定配备，并保证完好有效。防、排烟系统应保证处于正常运行状态。防火门和防火卷帘门应保证完好，具备防火分隔功能

24、。（十六）门警系统应保证在火灾等紧急情况下，释放所有门警装置，做好疏散门的畅通。消防电梯应保证24小时运行。（十七）当主电源断点时，消防范用电源应当能自动投入运 转；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。（十八）负责本工程消防设施设备维护保养服务的实施单位 应满足社会消防技术服务管理规定中华人民共和国应急管理 部令（第7号）的从业条件要求，中标人如不具备此条件的，那么 应委托具有此条件的消防技术服务机构进行消防设施设备维护保养服务。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。（十九）负责本工程消防设施设备维护保养服务的实施单位 应具有专业维护保养服务能力。中标人如不具备此能力的，那么应 委托具有专业维护保养服务能力的实施单位进行消防设施设备维 护保养服务。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监 督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中表达并纳入投标 总报价。八、平安监控防范系统（-）监控画面分割器工作正常、整洁。（-）监控录入设备工作正常、整洁。（=）监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。（四）监控器矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。（五）监控录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相 关规定或行业标准执行。