学院物业管理与服务考核管理办法.docx

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1、学院物业管理与服务考核管理方法一、物业管理与服务考核领导机构（一）学院后勤管理处是物业管理的牵头部门，为加强对物业的 监督和考核，学院成立物业管理监督委员会对物业公司的服务和管理 进行监督和考核。新一届物业管理监督委员会构成如下：由分管后勤 工作的院领导担任组长，成员由后勤管理处、保卫处、学生工作处、 工会、图书馆、团委和教务处等部门相关人员组成。（二）根据物业管理的六个服务工程（安保维序、保洁、绿化、 宿舍管理、宿舍维修和教室管理），物业管理监督委员会下设六个物 业考核工作小组，各小组组成部门如下：1 .安保维序：保卫处、学生工作处.保洁：后勤管理处、工会、图书馆、学生工作处、办公室2 .绿

2、化：后勤管理处、工会、图书馆、学生工作处.宿舍管理：学生工作处、团委3 .宿舍维修：学生工作处、后勤管理处、团委.教室管理：后勤管理处、教务处各组成部门的部门负责人为物业管理监督第一责任人，各部门指 定专人具体经办物业考核工作，定期和不定期对物业进行考核评分, 对接后勤管理处执行物业管理监督委员会的管理考核任务。各组成部门中排序第一的部门为该服务工程的牵头部门，根据工分。备注：1 .总分100分（不包括加分工程的10分）总分值100分。最后得分为100 分减去相应的扣分总和，加上加分工程得分；2.检查当天未涉及到的内容，扣分 栏写3涉及到的工程出现问题将扣去相应的分数，但日常检查中出现在规定的

3、 时间内未整改的内容，应扣除相应的分数；3.考核以日常巡查和集中考核相结合, 每月视情况集中考核2次。设备能耗管理扣分当月可以累加。序号工程要求评分标准1杂草杂物 清理工作 （16 分）校园绿地基本看不到生长过旺的杂草。发现一处 扣1分用割草机以及人工拔除的杂草，能够当日清运完毕。绿地上 的生活垃圾、石砾砖块、枯枝、碎玻璃等杂物能够及时清理。发现一处 扣1分绿地上的老鼠洞穴能够及时堵塞，红火蚁能够及时消杀。发现一处 扣1分2修剪与整 形工作（14 分）需要修剪的乔灌木，能按技术要求按时完成任务，修剪能够 做到剪口平整、美观，尽量减小伤口。校园乔灌木中枯枝，病 叶等能及时修剪清理。发现一处 扣1

4、分草坪定期修剪，每次剪去长度不超过草高的2/3。草坪修剪 后，整体效果平整美观，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。发现一处 扣1分能够做好藤本植物藤蔓的理藤牵引工作。发现一处 扣1分3植物病虫 害防治工 作（16 分）根据植物发生病虫害的特点，做到预防为主，防治及时。植 物无明显的畸形枝叶、残叶、卷叶、病斑等病虫害迹象，生长 势良好。发现一处1 分按技术要求进行喷药，做到用药准确、喷散均匀。无因技术 操作原因，给植物造成药害现象发生。假设出现不及时防治或因 工人操作不当造成的植物枯死的物业应给予相应赔偿。发现一处 扣1分能够注意平安使用农药，无人员、鱼类、鸟类中毒事故，尽 量防止农药对环境的污染。发

5、现一处 扣1分4浇水管理 工作无因浇水不当（缺水或过量）造成植物叶片发黄枯萎或烂根 等生长不良现象发生。发现一处 扣1分附表3: xx学院校品绿化养护情况考核表（12 分）植物浇水过程中，浇灌设施假设出现问题能够及时发现并维 修。无超过一天仍无人修理的现象。没有明显浪费水的现象发 生。发现一处 扣1分5植物移栽 补植整地 工作（6分）能够主动对生长过密的植物进行分株。需要移植补种的要按 照树木种植规范进行，施足基肥并加强浇水等保养措施。补种 地被植物的同时能够确保线条美观。发现一处 扣1分绿地地面平整，无坑洼积水，无明显裸露地。发现一处 扣1分6其他日常 工作（20 分）根据植物生长需要，做好

6、培土松土工作，能够到达均匀、起 畦美观、土壤不板结。发现一处 扣1分能够保证大树的防风支架稳固，植株无歪斜，倒伏现象发生, 歪斜树木能够及时采取矫正措施。发现一处 扣1分绿化养护工人衣冠端正，无赤膊现象发生。发现一处 扣1分绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象发生。发现一处 扣1分校园绿化养护能够有基础资料台帐和日常养护台帐。针对每 周的工作重点及安排能有详细的记录和汇总。发现一处 扣1分7施肥工作（16 分）根据不同生长季节的天气情况，不同植物种类和不同树龄适 当施肥，并在每年的春、秋季重点施肥2-3次。同时能根据植 物生长的不同阶段施肥，如植物处于花芽分化阶段，除了控制 浇水的同时能够

7、施足磷、钾肥。发现一处 扣1分在施肥工作过程中，能按技术操作规程进行施肥。先挖穴或 开沟，施肥后回填土、踏实、淋足水、整平，无肥料裸露现象。 根据植物生长需要，能结合叶面施肥。发现一处 扣1分无因施肥操作不当，造成植物肥伤或缺肥，出现严重落叶或 枯死现象。假设出现因工人施肥不当造成的植物枯死的物业应 给予相应赔偿。发现一处 扣1分8加分项根据学校各类活动需要，配合相关部门做好现场植物布置以 及办公室植物搬运、摆放、养护工作。每次奖励2 分能够配合校方对现有绿化浇灌设施进行优化和改造。每改造一 处奖励3附表4 : xx学院学生宿舍管理考核表分在日常工作中，能够积极提出绿化节水建议。每被校方 采纳

8、一次，力口 1-3分备注：1 .总分100分（不包括加分工程的10分）总分值100分。最后得分为100分减去 相应的扣分总和，加上加分工程得分；2.检查当天未涉及到的内容，扣分栏写0,涉及 到的工程出现问题将扣去相应的分数，但日常检查中出现在规定的时间内未整改的内容, 应扣除相应的分数；3.考核以日常巡查和集中考核相结合，每月视情况集中考核厂2次。序号扣分标准管理1（20 分）未制订相关管理工作实施方案的扣5分；未及时报告宿舍所发生的 重大情况的扣2分。聘用不符合上岗条件的管理人员视为缺员；每缺员一人扣2分，并 扣缺员人数的物业服务费。未配备专职主管的扣2分。不服从学院职能部门检查、指导的扣5

9、分。制止男女学生互串宿舍，未经允许非本楼区学生不得进入宿舍，未 履行职责的一次扣2分。宿舍物业管理混乱，整改不到位的扣1-2分。水电、资2产管理（15 分）按时公布学生用水、用电情况，未履行职责的一次扣2分。宿舍楼区内各类资产核查、接受学生报修及对维修完成确实认，及 时受理学生的维修申报，未履行职责的一次扣3分。做好维修后的验收工作，未履行职责的一次扣3分。值班3（20 分）值班时间脱岗半小时扣1分；缺岗一人次扣3分。缺值班记录的扣2分，不完整的扣1分。附表5 : xx学院学生宿舍维修考核表未对进出宿舍外来人员、物品进行登记和检查的一次扣2分，造成 责任事故的扣10分。卫生4（10 分）未及时

10、催促清理走廊垃圾的扣1-2分。对脏乱差的宿舍要及时向院相关管理部门通报，未履行职责的一次 扣2分；催促整改不到位的一次扣1分。在学院检查中，卫生未达标宿舍超过所管辖宿舍数（本楼栋）十分 之一的每次扣5分。平安5（25 分）要定时对学生宿舍楼层进行巡视、检查，发现问题及时处理，否那么 一次扣3分。对发现违规用电、打架、滋事、宿舍内喝酒、抽烟、晚归爬墙，夜 间翻墙外出等违规违纪现象没有及时纠正制止的一次扣3分；未做好 记录和汇报工作的一次1分。因学生住宿问题而引起纠纷未能及时制止并上报的，一次扣3分。未按规定进行宿舍楼内平安检查的一次扣3分，未报告检查情况的 一次扣2分。让非本楼栋学生进入宿舍引发

11、或参与各种违规违纪事件的一次扣3 分，所管理的学生宿舍门钥匙随意外借的一次扣1分。住宿生生病或因其他突发事件需送医时，要及时给予有效帮助，未 履行职责的一次扣3分。因管理不到位，造成学生平安重大事故的一次扣25分。其它6（10 分）未能完成主管部门交办的与物业相关任务的每次扣2分。被学生、学生家长、老师或相关部门投诉，情况属实的酌情扣5 分。未能做好规定服务工作的扣1-3分。配合院方作好住宿生的违规违纪现象的记录，未履行的扣3分。总分100序号工程扣分标准1制度管理 （20 分）未制定相关管理工作实施方案的扣5分；未及时报告宿舍所发 生的维修情况扣1-5分。聘用不符合上岗条件的维修人员视为缺员

12、；每缺员一人扣10分, 并依据合同规定扣缺员人数的物业服务费。不服从学院职能部门检查、指导、整改建议的扣5分。未能落实节假日、夜间有人24小时值班待命扣5分。2服务态度 （15 分）言语粗俗，当班人员违反学校规章制度或与学生吵架、打架，服 务被学生有效投诉，一次扣5分，造成伤害事故的，追究相应责任。工作推诿、拖拉，工作期间干与本职工作无关之事，学生报修投 诉未及时处理；学生咨询时认为不属于本职范围而不理睬不引导者 扣1-5分。未定期回访，加强沟通，及时反应信息扣5分。3服务质量 （60 分）应有维修流程、设备台账、设备卡、运行记录、维修保养记录、 维修材料动向表等，缺一项扣5分。对宿舍区设备设

13、施应及时维修，当天21点舶艮修当天完成，未及 时完成一次扣10分，造成损失的一次扣30分并追究相应责任。每日巡查水电设备及其他设备，所有工作应做好记录，未做好记 录和汇报工作的一次扣5分。不熟悉本岗位工作环境，违反各专业操作规程或工作标准，出现 设备平安责任事故，未采取补救措施或处理不及时，隐瞒不报，加 倍处理，造成损失的一次扣30分，并追究相应责任。4其他（5分）未能完成主管部门交办的依据合同约定与物业维修相关任务的每 次扣5分。总分100分附表6 : xx学院教室管理考核表序号工程考核内容扣分标准 XX学院物业管理与服务考核管理方法1人员 保障按岗位设置要求配齐管理人员。人员未按要求配齐配

14、 好，直接评定考核不合 格聘用符合上岗条件的管理人员。2管理 制度服从学院职能部门的管理和工作安排。每发生一次不服从扣2 分言语粗俗，当班人员违反学校规章制度或与师 生吵架、打架，服务被师生有效投诉。每发生一次扣5分，造 成伤害事故的，追究相 应责任能落实节假日、晚间值班；上班期间发生迟至IJ、 早退、缺岗等现象影响教学服务的。每发生一次扣2分未经许可，私自给校外单位或个人使用教室。每发生一次扣5分3服务 质量做好资产管理及登记工作。每发生一次丧失扣2 分，并追究责任按学院规定做好教室门的开关工作。每发生一次扣2分每日及时处理多媒体设备出现的故障，未出现 工作推诿、拖拉，工作期间干与本职工作无

15、关之 事。每发生一次扣1分每日清点检查教学用具，包括笔墨板擦、空调 遥控器等配置情况；发现丧失及时补充相关物品。每发生一次扣1分每天巡查教学楼区域设施设备，做好巡查记 录；发现设施设备损坏应及时检修或报修，并跟 踪维修情况，做好记录。每发生一次扣1分每周对多媒体讲台及设备进行清扫一次，保持 多媒体讲台及设备整洁；每发生一次扣1分总分100分作需要进行工作部署，负责组织相关部门考核物业公司相应服务工程 的管理服务成果，并对该服务工程的考核评分负责。其余部门配合牵 头部门开展考核工作。二、物业考核内容物业公司应具备完备的管理制度和自我检查监督机制，学院对物 业公司的考核内容包括：（一）管理制度是否

16、落实到位，如流程是否严格执行，台账是否 如实记录与填写；（二）物业服务的成效如何。定期和不定期对物业公司的管理服 务工作及其成效进行综合评估，促其整改完善，达成学院物业管理的 预期效果。具体考核内容详见附表l-6o三、物业考核具体措施（一）服务初期3个月为磨合期，磨合期采用综合考评的方法, 即以六个服务工程的考核加权平均分进行评定，考核加权平均分在 90分及以上评定等级为优，考核加权平均分低于90分高于80分（含 80分）为合格，低于80分为不合格。假设当月考核加权平均得分低于 80分,学院将按比例扣减当月考核奖，扣减局部二（80-考核加权平 均分）X磨合期的考核奖金（其中考核加权平均分工安保

17、维序模块得 分X30%+保洁模块得分X20%+绿化养护模块得分X18%+宿舍管理模 块得分X 18%+宿舍维修模块得分X 10%+教室管理模块得分X4%；磨合 期的考核奖金二当月应付服务费X30%）。磨合期内，六个服务工程的考核加权平均分连续三个月低于80 分，为整个物业管理考评不合格，学院有权单方面终止合同。物业公 司聘请的所有人员由物业公司全权负责，并于合同终止时自动撤离学 院，学院对物业公司聘请的所有人员不承当任何义务。（二）磨合期过后，整个物业管理考核采用分模块单独量化考核 和综合考评相结合的方式。L分模块单独量化考核，即按照安保维序、校园保洁、绿化养护、 宿舍管理、宿舍维修、教室管理

18、六个服务工程单独进行量化考核。单 项考核分数高于或等于85分的，不对分块考核的单项服务费进行扣 减；单项考核分低于85分的，学院将按比例扣除该分块考核的单项 服务费，分模块单项服务费扣减金额二（85-单项考核分）义分块考 核的单项服务费。其中：安保模块考核单项服务费二整个工程月服务费用*80%*30% 保洁模块考核单项服务费二整个工程月服务费用*80%*20% 绿化模块考核单项服务费二整个工程月服务费用*80%*18% 宿舍管理模块考核单项服务费二整个工程月服务费用*80%*18% 宿舍维修模块考核单项服务费二整个工程月服务费用*80%*10% 教室管理模块考核单项服务费二整个工程月服务费用*

19、80%*4% 2.综合考评即以六个服务工程的考核加权平均分进行评定，考核 加权平均分在85分及以上为合格，低于85分为不合格。假设当月考核 加权平均得分低于85分，学院将按比例扣减当月考核奖，综合考评 扣减局部二（85-考核加权平均分）%X月考核奖金（其中考核加权平 均分二安保维序模块得分X 30%+保洁模块得分X 20%+绿化养护模块得 分X 18%+宿舍管理模块得分X 18%+宿舍维修模块得分X 10%+教室管 理模块得分X4%；月考核奖金二整个工程月服务费用X20%）。3.月支付服务费计算方式：每月实际支付服务费二每月应付服务费-各单项服务费应扣减金 额合计-综合考评扣减局部（三）对物业

20、公司内部管理不善造成的管理区域内刑事案件、治 安案件、平安事故等，影响校方形象，校方有权扣罚当月服务费用的 10%。并追究物业公司相应的经济责任；情节严重除追究经济责任外， 还应追究法律规定的法律责任。同时，学院有权单方面终止合同。物 业公司聘请的所有人员由物业公司全权负责，并于合同终止时自动撤 离学院，学院对物业公司聘请的所有人员不承当任何义务。（四）全年考核平均分（即每月综合考评分取平均分）低于80 分时，学院有权单方面终止合同，物业公司聘请的所有人员由物业公 司全权负责，并于合同终止时自动撤离学院，学院对物业公司聘请的 所有人员不承当任何义务。四、考核频度和其他要求（一）关于考核方式学院

21、对物业公司的考核采取集中考核和日常分散考核相结合的 方式。集中考核主要考察模块考核表相关工程的执行效果，以及 过程工作台帐记录的完整性，集中考核时可请物业管理人员参加。日 常分散考核除考察物业服务工程的执行情况外，还应考察物业工作台 帐录入的及时性和真实性，是否及时记录人员出勤、保养、清扫和巡 查等情况，所记录内容与实际情况是否一致等。考核的情况通过0A 系统进行登记和通报，物业办公室需设置专员随时跟踪0A系统，及 时响应处理校方提出的整改意见，并报物业相关负责人处理。日常分散考核是指在考核月的任意时间，由考核工作小组成员随 机抽查，或其他部门举报、表扬等，并通过0A系统及时开出整改通 知单或

22、相关证明材料，以此构成当月考核分的加减分依据。集中考核 为每月月底（20日-25日），由各模块物业考核工作小组成员持物业 考评表，针对本模块物业公司当月各项表现进行评分。月底集中考核 得分，再加上日常分散考核的增减分，即为该模块当月最终考核分。 各模块物业考核工作小组于每月27日前完成当月单项考核分统计， 并报后勤管理处。对于日常分散考核，整改扣分可采用阶梯化设计。学校通过OA 系统开出的整改通知单或表扬文书，以此作为月底考核增减分的依据。 整改扣分建议阶梯化设计，所扣分值可根据物业公司的整改响应速度、 整改力度和效果以及整改问题点反复出现的频率进行酌情考虑。例如, 物业公司认识态度好，马上整

23、改，立见成效，可考虑不予扣分；同样 的问题反复发生未被改善，可加倍扣分等。（二）考核频度要求（1）前三个月磨合期为关键时期，建议增加考核的频度。各考核工作小组每周组织1次集中考核，日常分散考核每周至少2-3次。 物业管理监督委员会每周召集一次工作例会，将各服务工程的考核情 况及时反应给物业公司，催促物业公司整改提高。（2）磨合期过后，各考核工作小组每月至少组织1次集中考核，日常分散考核每月至少2-3次。物业管理监督委员会每月召集一次工 作例会，将各服务工程的考核情况及时反应给物业公司，催促物业公 司整改提高。后勤管理处20xx年xx月xx日附表1： XX学院安保维序情况考核表序号工程考核标准内

24、容评分标准1人员保障（15 分）按岗位设置要求配齐配足岗位人 员，未配足按缺勤评分。所有当班人员必须按时上、下班， 有事须请假，并有相关顶班人员。迟 到早退按缺勤评分。每缺勤每人次扣减一分。2平安保卫及 消防、交通、 治安管理（80 分）实行24小时安保制度；门岗基本实 行封闭式管理；固定岗人员在位，巡 更制度落实,夜班不允许睡觉。发现外来人员、车辆未登记进入一 次扣减一分，人员睡岗每人次扣减 一分。保安人员持证上岗，着装统一，工 作规范、作风严谨。未持证上岗一人次扣减一分，着装 不统一每人次扣减一分。熟悉岗位职责，落实岗位责任，不 做与岗位职责无关事项；无师生有效 投诉。岗位职责不熟悉一人次

25、扣减一分， 做与岗位职责无关事情如玩手机、 看报（杂志）等一人次扣减一分。 有效投诉一次扣减5分。无因管理责任引发的重大刑事案件 和交通事故。发生一起直接评定考核不合格。道路畅通，校园内车辆管理有序， 无乱停乱放。道路不畅通、车辆乱停放一起扣减 一分。保安人员是义务消防员，负责防火 和灭火工作，每月至少训练、演练2 次，开展消防知识及法规宣传教育。未组建义务消防队扣减5分，未组 织训练、演练一次扣减2分。定期检查各楼消防栓内的设备，并 按要求检查配备灭火器是否可以正常 使用；建筑内各通道应24小时保持畅 通。未按规定检查、消防设备不能正常 使用、消防通道堵塞一处扣减一分。正确操作监控、消控设备

26、，监控系 统24小时开通运行，及时发现可疑情 况，保持监控室的整洁并做好交接班 手续。不会操作设备每人次扣减5分。保护使用监控机器和消控自动报警 设备，定期进行测试和检查，发现设 备出现异常和故障，应及时通知保卫 处进行检修，并做好记录。人为损坏设备每处扣减5分，故障 未及时报修每处扣减2分。做好学生公寓的防火、防盗等平安 管理工作。发生火灾考核直接评定考核不合 格，发生外来人员盗窃每次扣减20 分。?做好学生公寓外来人员登记及管理 工作，公寓内无闲杂人员。公寓内有闲杂人员一人次扣减一 分。?做好图书馆岗位职责管理工作。未落实图书馆岗位管理职责，每条 扣减2分。?车辆带货出学校，必须有相关证明

27、， 属贵重大件物品、搬家等必须登记方 可放行。未登记每次扣减一分，造成学院财 产损失的直接评定考核不合格。3其他工作（5 分）根据学院要求能完成其他临时性保障 任务。未完成临时性保障任务该项不得 分。4奖励性 加分发现校园重大平安隐患，每处奖励性加5分。安保人员见义勇为、拾金不昧，获得师生表扬的奖励性加2分。在管理中提出合理化建议并被校方采纳的，每条奖励性加2分。在处置突发事件中处置得当、措施有力，及时消除不良影响的，每次奖励性加2分。在校级以上（不含校级）检查中，管理规范，工作有力，获得经验推 广或表扬的，每次奖励性加5分。附表2 : xx学院校园保洁情况考核表序号工程要求评分标准1卫生清洁

28、 制度、记录（10 分）完善的清洁卫生制度，清洁卫生实行责任制，保洁人 员有明确的责任范围，实行标准化保洁，有详实的保洁 情况记录。不合格每 处扣1分垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。不合格每 处扣1分有周检、月检制度，做到有检查有整改，相应清洁 工作巡检表、卫生间巡回保洁记录表、清洁工 签到表及消杀记录表等工作记录完整。不合格每 处扣1分2室内清洁（40 分）房屋公用区域保持清洁，无擅自占用和堆放杂物现象。 教室内课桌椅摆放整齐，无纸屑及其它杂物。不合格每 处扣0. 5 分公共门窗、消防栓、标识牌、栏杆、扶手门（窗）框、 开关面板、标识牌、电梯内，目视无污渍、灰尘，玻璃 门窗无污迹。不合格

29、每 处扣0. 5 分办公楼楼层卫生间玻璃镜面、洗手台面、饮水机和地 面无积水、无明显污渍、无杂物；按时进行清洁。不合格每 处扣0. 5 分卫生间墙面瓷俳、门窗无灰尘，大、小便池内无污物。不合格每 处扣0. 5 分地下室、车库地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油 迹：墙面目视无污渍，无明显灰尘。不合格每 处扣0. 5 分天花板、天棚目视无蜘蛛网、无灰尘。不合格每 处扣0. 5 分公共场所垃圾箱内部垃圾及时清理。果皮箱、垃圾箱 外表无污迹、黏附物，垃圾箱周围无散落垃圾，无污水、 污渍。不合格每 处扣0. 5 分3室外保洁（40 分）路面无泥沙、无污垢，校园道路绿地、行人道无杂物 及其它垃圾。不合格每

30、 处扣0. 5 分目视天台雨蓬无垃圾、无积水、青苔、排水畅通；水 沟无污垢、泥沙。不合格每 处扣0. 5 分人工湖目视无垃圾、水面无飘浮物。不合格每 处扣0. 5 分信报箱、宣传栏、标识牌无灰尘、无污迹。不合格每 处扣0. 5 分化粪池按月进行检查，定期进行清掏，不外溢污水。不合格每 处扣0. 5 分垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，周围卫生无散落 垃圾，无明显污物。不合格每 处扣1分4设备能耗 管理（管 分）公共设施设备损坏未及时报告。发现一处 扣1分出现供水、用水设备长流水现象。发现一处 扣1分出现公共区域晴天白天开灯现象。未及时处 理扣1分5加分项积极配合学院完成合同外事项的，或积极配合学校完成重大庆 典及活动，取得较好效果的视情况加3分。员工见义勇为、好人好事经学院相关部门提出推荐的或提出合 理化建议被采纳的，视情况加1-3分。因本校物业管理方面成绩突出，获得市级及以上表彰的，加3-5