2022年福建省房地产估价师自我评估预测题100.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）。A.市场风险B.经营风险C.财务风险D.完工风险【答案】 B2. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司

2、未按规定向陈某交纳该房屋。A.砖混结构B.钢筋混凝土结构C.钢结构D.砖木结构【答案】 B3. 【问题】 (2015年真题) 2014年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是（）元。A.576B.1728C.3360D.4800【答案】 A4. 【问题】 容易对人的心理产生影响的暂时性污染是（）。A.放射性物质污染B.建筑施工噪声污染C.生活污染D.固体废物污染【答案】 B5. 【问题】 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。A.1005.56

3、B.1010.56C.1110.56D.1115.56【答案】 D6. 【问题】 为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存

4、在价值减损D.标准价法；存在价值减损【答案】 C7. 【问题】 某人2006年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是3000万元，之后又花了 2000万元进行基础设施的建设，税费为500万元，正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2007年8月)起计。A.6400万元B.5900万元C.3000万元D.6400万元【答案】 D8. 【问题】 下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A.购买价格B.空置率C.运营费用D.资本化率【答案】 D9. 【问题】 下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.

5、最不可能预测值【答案】 D10. 【问题】 下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（）登记A.预购商品房预告B.房屋转移C.在建工程抵押权D.房屋抵押权【答案】 C11. 【问题】 一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】 B12. 【问题】 临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同【答案】 B13. 【问题】 某企业2014年12月底，净利润为1500万元，资产平均总额为6000万元，负债为2000万元。则该企业的资

6、产报酬率是（ ）。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】 B14. 【问题】 相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【答案】 C15. 【问题】 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A.生活方式B.受教育程度C.购买动机D.自我形象【答案】 C16. 【问题】 市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】 C17. 【问题】 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测

7、算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.通胀率上行B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温【答案】 A18. 【问题】 已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%【答案】 C19. 【问题】 （ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方

8、函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答案】 A20. 【问题】 为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方

9、法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】 AB2. 【问题】 关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变【答案】 ABC3. 【问题】 可行性研究的作用有（）。A.项目

10、投资决策的依据B.筹集建设资金的依据C.对项目进行经济评价的依据D.编制下阶段规划设计工作的依据E.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据【答案】 ABD4. 【问题】 下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有（）。A.会计成本正常利润B.会计成本隐成本C.显成本隐成本D.会计成本经济利润隐成本E.销售收入经济利润【答案】 ABC5. 【问题】 收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】 BD6. 【问题】 下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。A.重新购建成本是指

11、重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BD7. 【问题】 以下关于曼彻斯特编码的描述中，正确的是（）。A.每个比特都由一个码元组成B.检测比特前沿的跳变来区分0和1C.用电平的高低来区分0和1D.不需要额外传输同步信号【答案】 D8. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A9. 【问题】 下列

12、关于房地产权属登记的目的，表述正确的有（）。A.保护不动产权利人的物权B.维护交易安全C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控D.利于国家对不动产进行管理E.有利于开发商促销【答案】 ABCD10. 【问题】 高层建筑地价分摊的方法有( )。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E 按楼面地价进行分摊【答案】 BCD11. 【问题】 下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（）。A.故障树分析法B.期望值法C.幕景分析法D.解析法E.专家调查法【答案】 AC12. 【问题】 评估确定被征收房屋价值的主要依据有（）。A.权属B.区位C.用途D

13、.建筑面积E.户主的地位【答案】 ABCD13. 【问题】 下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程【答案】 ABD14. 【问题】 房地产估价师注册证书失效的情形有（ ）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被吊销营业执照的E.不具有完全民事行为能力的【答案】 AD15. 【问题】 在Linux系统中，要查看如下输出，可使用命令（）。A.rootlocalhost#ifconfigB.rootlocalhost#ipconfig eth0C.rootlocalho

14、st#ipconfigD.rootlocalhost#ifconfig eth0【答案】 D16. 【问题】 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】 BC17. 【问题】 完全竞争市场必须同时具备的条件包括（）A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是同质的C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D.资源完全自由流动E.信息是完全的【答案】 ABD18. 【问题】 土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个

15、人B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体【答案】 AC19. 【问题】 最高最佳利用原则必须同时满足（）条件。A.法律上允许B.技术上可能C.财务上可行D.价值最大化E.公益最大化【答案】 ABCD20. 【问题】 超额利润的一种表现形式是创新利润，下列各项创新内容中，属于市场创新的有（）。A.引进新产品B.开辟新市场C.采用新的生产方法D.获取原料的新来源E.采用新的企业组织形式【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的

16、房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装

17、饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的

18、因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2. 某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1

19、.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应

20、为885.8555%万元44.293万元计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题3. 某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末；第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末；第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款

21、方式是：2011年6月前只计息不还款；2011年6月起在每期末支付当期利息；本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表（见表2）。表2项目各期还本付息表（单位：万元）【答案】计算该项目各期借款的还本付息额如下：（1）2010.6应计利息：（2）2010.9应计利息：（3）注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。（4）2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。依次计算，完成项目各期还本付息表如表3所示。表3项目各期还本付息表（单位：万元）4. 某办公楼房

22、地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2004年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点2004年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状

23、况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。5. 某房地产估价机枸接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期

24、的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？【答案】1.实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例B、C属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。2.实例A需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。