2022年黑龙江省房地产估价师高分题型.docx

《2022年黑龙江省房地产估价师高分题型.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年黑龙江省房地产估价师高分题型.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（ ）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】 D2. 【问题】 拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的( )和( )内进行拆迁。A.拆迁范围；拆迁方向B.拆迁范围；拆迁期限C.拆迁地址；拆迁方向D.拆迁地址；拆迁期限【答案】 B3. 【问题】 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。A.同处于一个行政规划区B.同处在

2、同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】 B4. 【问题】 上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。A.125B.125.98C.129.28D.150【答案】 C5. 【问题】 下列选项中，不属于强制拍卖的特点的是（ ）。A.标的自有性B.主体的特定性C.目的的利他性D.权利义务不对等性【答案】 A6. 【问题】 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给【答案】 A7. 【问题】 运用标准价调整法估价时，计算各宗被估价房

3、地产的价值或价格是利用有关调整系数，将（ ）调整为各宗被估价房地产的价值或价格。A.所有被估价房地价值或价格B.同一组内的房地产价值或价格C.标准房地产价值或价格D.估价范围内房地产价值或价格【答案】 C8. 【问题】 房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 D9. 【问题】 商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【答案】 B10. 【问题】 王某以总价150 万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60 万元，每年的还本付息额为7.8 万元，扣除运营费用的年租金收入为18 万元，王某在贷款期内的税前

4、现金回报率是（）。A.11.33%B.12.00%C.17.00%D.20.00%【答案】 A11. 【问题】 保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的（）作为法定公积金。A.10%B.15%C.20%D.30%【答案】 A12. 【问题】 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，如果房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 B13. 【问题】 某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12，则该

5、家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24【答案】 C14. 【问题】 “三项预测值”分析方法是( )中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法【答案】 B15. 【问题】 工业用地不应以（）方式出让。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议【答案】 D16. 【问题】 2011年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公

6、司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.800B.1200C.1500D.2000【答案】 D17. 【问题】 下列不能够用于投资资本金的是（）。A.工业产权B.非专利技术C.土地使用权D.借款【答案】 D18. 【问题】 房地产投资中，（）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资房地产投资信托基金【答案】 B19. 【问题】 房地产投资信托的风险不包括( )。A.经营风险B.市场风险C.利率风险D.操作风险【答案】 D20. 【问题】 进行场地平整、道

7、路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（）。A.生产性投资B.土地开发投资C.公益投资D.商品房建设投资【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（）。A.购买物业用于出租经营B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.投资房地产企业股票E.购买土地进行开发【答案】 BCD2. 【问题】 房地产中介服务是（）等活动的总称。A.房地产咨询B.房地产估价C.房地产经纪D.房地产转让E.房地产抵押【答案】 ABC3. 【问题】 下列关于增值税一般

8、计税方法和简易计税方法的表述中，正确的有（）。A.一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额征收率B.简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额C.增值税起征点适用于登记为一般纳税人的个体工商户D.增值税按期缴纳的，增值税起征点幅度为月销售额500020000元（含本数）E.一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但【答案】 BD4. 【问题】 与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（）。A.房地产开发贷款B.土地储备贷款C.房地产抵押贷款D.个人住房公积金贷款E.在建工程抵押贷款【答案】 ABC5. 【问题】 建筑物的耐久年限划分五个等

9、级，正确的有（）。A.100年以上B.50100年C.4050年D.540年E.1540年【答案】 ABC6. 【问题】 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）。A.实行科学合理的施工进度控制安排B.控制混凝土质量C.对工程中采用的配套设备进行检验D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差【答案】 BD7. 【问题】 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收

10、益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】 AB8. 【问题】 征收集体土地的特点包括（）。A.强制性B.须妥善安置被征地单位和人员的生产和生活C.土地所有权发生转移D.无偿性E.所有权不发生转移【答案】 ABC9. 【问题】 房地产开发项目的市场定位方式主要有（）。A.产品差别化定位B.避强定位C.对抗性定位D.服务差别化定位E.重新定位【答案】 BC10. 【问题】 关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最佳利用下，

11、现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值【答案】 ABC11. 【问题】 房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期B.销售期C.经营期D.经营准备期E.预售期【答案】 AC12. 【问题】 按照噪声随时间的变化情况，噪声分为（）。A.稳态噪声B.机械噪声C.空气动力噪声D.电磁性噪声E.非稳态噪声【答案】 A13. 【问题】 下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.廉租住房B.军事设施C.城市公共交通枢纽D.旅游设施E.国家重点扶持的能源设施【答案】 ABC14. 【问题

12、】 现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（）。A.市场分析B.市场转型C.市场细分D.市场定位E.目标市场选择【答案】 CD15. 【问题】 商业银行的外部组织形式包括（）。A.单元银行制B.总分行制C.混合银行制D.集团银行制E.连锁银行制【答案】 ABD16. 【问题】 工业房地产的区位影响因素主要考虑（）A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度【答案】 BC17. 【问题】 利率分为（）等类型。A.基础利率B.结算利率C.变动利率D.存款利率E.同业拆放利率【答案】 AD18. 【问题】 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有

13、（ ）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】 BCD19. 【问题】 商业辐射区域分析的内容主要有（）。A.可能的顾客流量B.消费者行为、喜好和偏爱C.购买能力分析D.区域优势E.消费导向【答案】 ABC20. 【问题】 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，

14、准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营

15、成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入4008000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入6007800468（万元），年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第3年：年末出租收入100012A60%7200A，年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：100012A60

16、%（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入100012A70%8400A，年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：10001270%（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入100012A80%9600A，年末运营成本为9600A30%2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：10001280%（1-30%）6720A6）第650年：年末出租收入100012A90%10800A，年末运营成本为10800A30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表2. 某房地产估价报告致委

17、托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。【答案】1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；

18、或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。3. 以下为某房地产抵押估价报告

19、中变现能力分析内容的片断：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般，办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分

20、割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构巳建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。【答案】1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”

21、的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。3.缺少变现时间长短的说明。4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。4. 指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的

22、假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，

23、并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象

24、在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。5. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。