【运营管理】房企项目后评估报告范本模板.docx

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1、工程后评估报告年 月日开盘20XX年X月下旬20XX年X月延期开始结构封顶20XX年X月20XX年X月按计划完成幕墙工程20XX年X月20XX年X月延期完成精装工程20XX年X月20XX年X月提前完成市政工程20XX年X月底20XX年X月按计划完成竣工备案20XX年X月20XX年X月X日提前完成集中入住20XX年X月开始20XX年X月X日开始提前开始办理总体来看：工程在公司全体人员的共同努力下，开工后施工进度控制总体 较好，顺利完成了公司最初确定的计划任务目标。二、计划管理工作经验总结工程的计划管理工作主要分为：计划制定、计划跟踪、计划的报告和考核、 协调、预警五方面。1 .计划制定工程开发计

2、划是运营目标书的重要附件之一，是指导和考核工程工作的重 要依据根据公司要求，工程实施初期虽有使用Project软件制定的开发计划， 但月度工作计划采用Excel软件编制和考核，没有表现出各关联任务的相互关 系。20XX年X月份，计划部开始使用Project软件将开发计划和月度计划合一。 根据的实际情况，用Project细化了施工阶段的各项任务。在Project工程列 表中可以清楚的展现各项任务的链接关系，方便任务的跟踪、汇总、并可及时 发现延期任务对后续工作的影响。在编制月度计划时，能够有意识的对有条件开始的工作提前安排并列入计 划，如：工程的面积实测提前在9份列入工程计划，并于10月底提前完

3、成。实 测报告的提前完成，及时为规划验收及销售证的调整提供了数据，保证了这两 项关键任务的完成。2 .计划跟踪工程的计划跟踪主要由计划主管向工程经理和各业务部门了解，沟通方式 主要是 、当面了解、现场查勘等，总体来说能够掌握关键任务的进展情况,并及时将问题上报部门领导及工程经理。如：在施工阶段计划主管每周一次参 加监理例会，同时了解工程形象进度，及时将工程进展情况拍摄成照片，反响 给部门经理及工程经理。3 .计划的报告和考核计划部每月月中完成计划月中通报，月底完成计划执行综述并在公司调度 会汇报，使公司领导及时掌握工程进展情况。依据计划跟踪记录对工程和各部 门进行考核。计划的报告和考核，使公司

4、领导较全面的掌握工程进展情况，对 各部门和员工工作也到达了一定的催促作用。4 .协调、预警计划部在监督考核计划执行的同时，也对各部门工作起到了协调和预警作 用，如：在工程验收阶段，着重协调前期与工程、物业与工程的各项工作，制 定相关计划并催促完成；遇到关键任务可能延期的情况，及时向部门领导、项 目经理反映，并发预警通知到相关部门。三、教训及改进建议1. 计划部的经验和水平还缺乏，对工程管理流程及相关政策的掌握还 有欠缺，造成计划任务存在遗漏和计划工期不合理现象，没有完全实现前后置 任务合理链接，计划的动态跟踪缺乏，对工程总经理的支持和提醒还有限。计 划管理的认识高度还不够，缺乏全局观，反映在计

5、划管理中不能深入体会计划 节点的重要性和各计划之间的关系，也未能有效传达给各部门。需要重点培养 和提高计划管理人员的水平，统一思想。2. 计划管理使用的软件是单机版的Project,计划的跟踪调整靠传统的 或面谈，效率低、反响速度慢，工程组成员沟通协作困难。建议使用Project 网络版软件管理工程计划，使工程组成员可以利用软件及时反响计划执行情况, 实现工程计划管理自动化。3. 要深入研究招标、合同的管理技巧和方法，如：在工程后期，物业 的资料移交、培训计划执行是一个难点。这些计划没能顺利执行的主要原因是 施工单位不主动配合，建议将培训、资料交接内容列为合同条款，对施工单位 的配合要求更加明

6、确。4. 严格的计划考核起到一定的催促作用，但存在一些问题。例如公司 领导视察对工程进展起了较大的促进作用，说明有些事情不是不能做好，但为 什么要在领导的直接过问下才能进步呢？说明我们的计划管理的监督压力不 足，压力的传递偏失，转化成动力的成分缺乏，另外也说明我们的计划管理在 激励方面不够。5. 我们的同事们总体上说工作是努力的，但对计划的严肃性和科学性 认识还不够，有多少人计划“不离手”，仔细对照计划完成工作？部门或小组其 他同时在做什么了解吗?一方面需要加强宣贯和培训，另一方面工程经理和部门 经理要加强对计划执行的催促检查。四、工程操作流程总结1. 产品标准十分重要。合理的产品标准可防止很

7、多错误不会再犯。产 品标准还可弥补部门工作衔接、相互沟通配合缺乏以及员工经验参差不齐带来 的问题。故建议加快建立我司的产品标准体系。2. 在产品标准还未完全建立起来之前，建议在方案图纸及初步设计图纸会审时筹划定位部门必须参加，且要签字确认。3. 在工程操作过程中，研发部要更主动地了解图纸设计情况，设计部 那么也需更及时地将设计中需要市场信息支持的情况向研发部反映。目前研发部 除安排每个项n设一个项n主管持续跟进外，还增加人员对工程后期操作进行 跟进、沟通，应能起到较好的作用。4. 经纪公司的营销筹划与最初的产品（筹划）定位有极大的关联关系, 经纪公司的后期营销要与研发部充分沟通，特别是涉及到后

8、期的定位调整，那么 更需要沟通、交流、讨论，公司需要建立一套这样的机制。5. 对客户进行深入访谈，从客户使用过程中出现的问题找出我们定位、设计、材料设备选择、施工建造、物业服务工作中的缺乏。第三局部产品设计一、 设计工作总结设计质量和设计调整在本工程中问题较多，漏项较多、材料选择问题、图 纸相互配合问题等等反映我们的关注的焦点不够，图纸系统化问题很多。1. 冷凝水管与地漏的关系问题：冷凝水不能直接排入地漏，而且地面 没有找坡，夏天会造成较严重的积水问题，如果户式中央空调在以后工程中使 用，应该统一解决。（产品标准问题）2. 沃尔玛的外立面装修问题（费用过高）：包括轻轨连廊、局部立面的 装修、用

9、材，超出沃尔玛全国所有店的装修档次。3. 电梯厅的照明采用48盏节能灯的问题：对以后的物业管理产生较大 的影响。如果电梯厅的设计考虑了节能灯因素，不但能够节省运行费用，而且 会节省灯具和安装投资费用。4. 防火门的质量问题：防火门本身存在着较严重的质量问题，在设计 时没有考虑这个细节，造成防火门的闭门器、五金配件存在着严重的使用问题 （门不能全部翻开）。5. 广场直接排水造成的广场积水问题：要求我们在以后的屋面排水方 案中不能直接排到地面广场，夏天问题容易解决，而冬天问题造成积冰。6. 写字楼照明电气系统：由于在施工图设计阶段未确定精装修方案及 天花灯位布置图，所以北建院的电气设计图中只考虑了

10、照明的照度满足要求， 在结构施工时按照北建院的图纸进行了电气照明管线的预留和预埋，但在写字 楼精装修电气出图时由于综合考虑了天花灯位的布置及烟感、喷淋的布置等因 素，致使精装修电气施工图纸与原北建院图纸严重不符，造成原有预留预埋的 管线几乎全部作废，照明电气管线需要在吊顶中全部重新走明管施工，作废的 管线加上重新施工的管线费用近80万元，单纯增加的费用约50多万元。此类 问题如在施工图设计阶段就确定精装方案或有吊顶的照明电器管线做结构时不 做预留预埋，也许就可防止此类问题的发生。7. 消防报警系统：由于原北建院设计图纸与消防深化设计图纸不交圈， 造成设计漏项，后期施工时补管及增加线槽增加很多费

11、用。8. 写字楼户式空调容量的设计：由于原北建院设计图纸未考虑后期户 式空调室外机的实际摆放数量及位置，造成写字楼东西两侧户式空调电容量不 均衡，不得已只好对已施工完毕的写字楼吊顶进行拆改，重新布置电缆，配电 箱也因此作了很多大调整，增加很多费用。9. 精装设计：无与幕墙连接节点，无分格图（对缝原那么考虑损耗率）， 无专业综合图（空调、消防、水、强电、弱电），导致吊顶高度确定仓促未考虑 周全，工程完毕才发现空调检修口问题。精装图纸与建筑图不符，专业图纸与 土建图纸不符。设计综合问题：幕墙与泛光照明，幕墙与精装、幕墙与外墙涂 料未考虑相互结合，泛光照明走线问题无细部节点。设计人员对空间、颜色、

12、尺寸大小等效果的判断失误。（外墙分格、颜色）10. 由于图纸的出图进度不能满足工程施工进度需要，增加现场签证， 工程于2003年7月底前一直按施工准备图纸进行施工，现场基本属于边设计边 施工状态，设备专业的定位与标准不能及时确定，各专业与土建配合的预留与 预埋图纸只能以现场签证的形式来指导施工，土建图纸也只能以施工准备图的 形式发放，所以造成现场签证较多，剔凿和返工也比拟多。由于设计前期考虑 不周造成后期拆改量、增加量较多：写字楼首层廊柱吊顶、写字楼东西两侧的 凹槽问题。由于设计原因增加的费用和变更、拆改的费用占一定的比例，而且不考虑 因为改动而带来的工期延误损失。因此我们需要解决如何控制如何

13、挑选设计院, 如何控制设计院的设计水平，如何与设计院进行沟通，建议由于设计自身责任 出现的现场签证，如：少、漏设计：设计方案不能满足要求；重大的设计失误等, 应扣除此局部设计费。并向设计院索赔因此给我司造成的损失。（这项工作不太 容易做到，）。这些问题频繁发生说明我们对设计院的要求和控制力度还不够， 施工有总包，设计也应实施总包负责制，对各专业深化设计，进行汇总协调， 以防止设计不交圈，造成设计漏项及设计不合理。而设计图纸的质量与本钱的 控制密切相关，设计的经济合理性对本钱至关重要，建议加强公司技术力量， 对设计方案、施工方案进行审核，从方案及设计阶段对本钱进行控制。加强设 计图纸的审核力度，

14、力争在施工前把图纸中存在的问题解决，防止施工完成后 再进行修改，减少实施过程中的本钱预测外费用的发生。所以公司应采取措施 加强对设计质量及经济合理性的监控力度，加重设计责任，从源头作起，才能 有效控制造价，保证工程质量。二、 产品设计问题及客户反响意见1 .园林的灌溉水源在设计时没有考虑。目前物业公司挪用消防水灌溉，假设 被消防部门发现那么要受重罚。2 .大堂冬天温度太低。暖风从大堂顶部传送，由于热气向上升的特点，加 上楼梯间等空间的“抽风”效果，大堂冬天的温度很低；而且大堂也是自动平 开门，保温效果较差。综合X工程，考虑大堂用地板（热水）采暖方式较好， 大门那么选用转门。3 .防火门目前在每

15、层公共走廊比拟显眼的地方，很不美观。设计时应尽量 防止防火门出现在显眼的公共区域。4 .客户抱怨公厕面积太小（男女厕面积各约10平米）。公厕的面积应根据 楼层面积且结合估计的客户员工人数进行合理安排，使用空间不能太局促。公 厕面积既然可以分摊，增加公厕面积不会影响开发商利润。5 .单个车位使用面积偏小，停捷达档次以下的车问题不很大，但车身稍大 就影响车门开启。现在写字楼入住率不高，一些车主还可以挑好停的位置停车, 将来肯定是比拟麻烦的问题。车位及车库面积具体何种尺寸合理，需要结合目 标客户用车的尺寸等情况对车库的平面设计再细加研窕。另，车库高度不够， 稍高的商务车进出时需十分小心。6 .公寓的

16、电表锁在管井里，业主看不到用电量的情况。目前靠物业公司经 常提醒，很不方便。7 .物业用房的安排未提前考虑好，原设计“无热力，无空调，无新风”，保 安宿舍的公厕只有一个马桶，也没有浴室。后进行了改造，但物业办公用房还 是没有通风系统，存在隐患。物业公司认为经理室和客服部的形象比拟重要， 最好安排在地上，装修要稍好些。方案设计时应与物业提前沟通。三、材料问题客户普遍反映广场地面砖及项0用的石材档次不够高。广场砖目前破损面 积较大（因该种砖的承重力较差）。将来沃尔玛开业后，因有较大型的运货车， 破损面积一定会进一步加大。定位时已有大型商业，选材时应考虑到运货车的 载重情况。另，地面石材的防水没做好

17、，导致石材上的水渍总不能消除，十分 影响美观，但现在几乎无法改造（物业公司曾想了很多方法吸水，效果也不理 想），客户对此反映的意见较多。第四局部本钱控制与前期运营目标书比照，本工程产品变化主要有以下几点:原运营目标书中工程的公寓四单元为X公司所有，现为我公司回购后销售，虽增加了土地前期费用，但也增加了销售收入。 原运营目标书中会所是以健身休闲功能为主，后根据销售及市场需求改为带餐饮功能销售，增加了煤气及污水管道，并及时取消了会所内的隔墙 和与健身房配套的风机房等设施及管道，会所在未造成本钱增加的前提下 增加了销售面积并按照较高的售价已经售出。 原运营目标书中写字楼按照每层3-6单元的户型分割销

18、售，后又改变为按照整层销售，造成设计院工作重复、出图进度滞后，造成各专业管线的 拆改、电气系统层盘调整、空调系统调整、消防系统调整等共增加现场签 证费用约27万元。改为整层后销售又存在一些困难，局部楼层为满足客户 要求又改为半层销售，增加隔墙、增加改造配电箱、改造弱电系统等每层 又要增加改造费用2. 5万元。一、 本钱分析从测算角度，进行工程前期和结算后本钱及利润比照分析，本钱预估节 约3866万元（以结算为准），节余较多的有以下几项：1 .弱电工程：节余1069万元，主要由于实施中降低或取消原弱电系统的配 置及功能，也存在本钱指标估算不准的因素。2 .精装修工程：节余495万元，主要由于写字

19、楼A座精装标准改变节省了费用。 但也有局部工程超出本钱指标，主要有如下几项：3 .通风空调工程费：超指标605万元，主要因沃尔玛对空调系统进行修改、 调整增加费用所致。4 .财务费用：预估增加约1080万元，主要为销售延后回款及沃尔玛不能按 期销售增加贷款时间所致。5 .其它分析详见工程总结。二、 现场签证费用分析工程现场签证增加总费用估约为3881万元（占总合同额的10%）,详细原因分析见工程总 结变更签证分析表序号变更洽商原因X工程备注金额 （万元）占签证总费用 比例（酚占已签合同总 额比例儡）已签合同总额39244估约变更签证总费用3881100%9. 89%1设计不完善后补充设计 增加

20、费用121531%3. 10%主要为设计遗漏而增加的费用2合同范围外增加内容100526%2. 56%主要为分工界面不 清及合同外内容增 加的费用3甲方原因提出修改增加 费用76520%1.95%主要为修改产品定 位而增加的费用，如 盈都工程地下车库 的修改4不合理方案及设计造成 拆改等费用39610%1.01%5施工中变更洽商2286%0. 58%6沃尔玛商场修改增加费 用3549%0. 90%7客户洽商100%0. 03%此局部费用可收回8合理化建议节约费用-91.399124-2%-0. 23%.经验教训：主要有以下经验教训需在今后工程中注意防止再犯：1 .对本钱控制管理，不能从方案及设

21、计图过程中深入了解，进行本钱控制 及管理。2 .审图不够，对本钱的事前控制做的不好，不能从图纸及施工方案上提前 发现问题，提出合理化建议。3 .对现场发生的局部现场签证，跟进不及时，往往是上报洽商后才去核实, 对现场发生的局部现场签证不能提前预警。4 .局部材料认价由于技术支持及自身经验缺乏，出现所认材料不符合现场 使用要求的情况，造成认价工作反复，认价的合理性有一定的难度，增 加不必要的工作量。另外，全员本钱意识有待提高，从工程前期定位、设计、施工、结算等各 个环节都应将本钱节约放在首位，各部门在涉及费用发生时应及时与本钱中心 协调、沟通，尽量做到产品与本钱的合理匹配，公司管理制度应贯彻执行

22、。第五局部采购管理一、 招标采购的经验与问题总结二、招标策略分析总结三、采购方式的选择四、承建商、供应商的合作总结第六局部财务管理五、资金管理分析1 .资金筹措及资金本钱管理目前公司的资金管理模式是我司地产统一融资，统一安排工程资金使用， 按各工程需要进行支付，并根据各工程资金占用情况分配财务费用。从单一项 目管理的角度没有直接反映出资金筹措和安排的压力。在这种资金管理模式下，“财务费用”作为工程的资金使用效率的主要衡量 指标，受多重因素影响，主要包括：1、公司总体资金安排，融资规模；2、金 融政策变化对融资的影响，例如连续的地产贷款收缩使得公司为保有已批准贷 款额度而提前变现贷款指标，增加了

23、公司整体财务费用；3、金融政策变化对按 揭回款的影响，央行121文件出台后增加了对高档商品房、多套购房客户按揭 在利率、成数上的限制增加了销售回款的难度；4、本工程的投资规模及投资进 度；5、同一时期内其他工程的投斐规模及投资进度。6、资金本钱包括：按银 行同期贷款利率计算的贷款利息及按贷款金额的5%。计算的担保费。2002至2004年度我司地产各工程财务费用负担情况如下表所示，工程分 配负担财务费用比例占2002至2004年公司全部工程财务费用的25. 61%,与其 本钱投入及回款进度相适应。同时，表1显示，本工程实际财务费用占开发成 本的4. 4%,于同期操作的尚都工程6. 47%的财务费

24、用水平相比偏低，这与本项 目的投资进度和回款进度密切相关。表1 ：各工程财务费用分配情况汇总表单位：万元年度尚都盈都昆仑沱城望海楼合计金额比例金额比例金额比例金额比例金额比例20025568. 50%2531.50%-0. 00%-0. 00%-0. 00%8120032, 15277. 84%-10514. 63%541.95%-0. 00%1545. 57%2, 76420044,24561.75%2, 05929. 96%4075.91%1642. 39%-0. 00%6, 875总计6,45266. 38%2, 48925. 61%4604.74%1641.69%1541.58%9,

25、7202 .本工程投资及回款进度情况如下表所示由于工程的超市局部由于长期出租，在分析工程投资及回款比例时将其剔 除，其余用于出售的局部，投资及同款进度如下：表2：投资及回款进度比拟表（不含超市）产;开发进度时间累计投资完成额 （万元）累计投资 完成比例累计销售回款额 （万元）累计销售 回款比例累计销售回款占 累计投资比例1开工2002年9月-0%-0%0%2开盘2003年10月16,450.2934.49%3,244.935.27%19.73%3结构封顶2003年11月18,624.8139.05%10,291.9416.71%55.26%4幕墙封闭2004年8月34,049.2571.39%

26、32,064.2952.05%94.17%5精装完成2004年9月35,974.9375.42%32,225.3052.31%89.58%6园林市政完成2004年10月36,377.2476.27%33,645.5854.62%92.49%7竣工20()4年11 月40,253.6984.39%34,090.8155.34%84.69%8入住2004年12月40,690.1885.31%36,062.0058.54%88.63%可以看出，本工程的资金周转情况良好，其主要原因在于：工程合作采 取了开发产品返还的方式，大大减少了前期及总体资金支付压力；工程施工 采取了垫资方式，约定在结构封顶前不支

27、付总包工程款，后因我司资金安排需 要提前支付的工程款都扣除了相应财务费用。因此，在支付完土地本钱后，资 金支付比拟平稳，总体支付时间偏晚，同时前期销售回款及时，减少了工程的第一局部工程拓展及报批报建5一、 工程开发5二、 工程报批报建5第二局部工程定位5三、 市场定位评估5四、 产品筹划（定位）评估6五、 产品深化定位（细节定位）评估6六、 中小企业选取写字楼主要标准9第三局部工程开发计划9一、 工程开发计划执行情况概述9二、 计划管理工作经验总结10三、 教训及改进建议11四、 工程操作流程总结12第四局部产品设计12一 讲注T作巧好19二 :产品设计瑞版及客户反响意见 M三 、材料问题15

28、第五局部本钱控制15一、 本钱分析16二、 现场签证费用分析 16三、 .经验教训：17第六局部采购管理18一、 招标采购的经验与问题总结18二、 招标策略分析总结18三、 采购方式的选择18四、 承建商、供应商的合作总结18第七局部财务管理18五、 资金管理分析18六、 工程运作过程潜在问题分析 21七、 工程财务管理流程的改进23第八局部工程施工23一、 施工过程综述23二、 施工情况评价23三、 合作单位评价24 资金占用，降低了财务费用。3.银行按揭政策对本工程销售回款的影响及分析政策变化： 央行于2003年6月5日发布中国人民银行关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知（银发2003

29、 121号）：有关主要规定有：1、商业银行只 能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；2、对借款人购买 第二套以上（含第二套）住房的，适当提高首付款比例；3、借款人申请个 人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年，所 购商业用房为竣工验收的房屋；4、对借款人申请个人住房贷款购买房改房 或第一套自住住房的（高档商品房、别里除外），商业银行按照中国人民银 行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；5、购买高档商品房、别墅、 商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行 公布的同期同档次贷款利率执行。 央行与2005年3月17日起调整商业银行自营

30、性个人住房贷款政策：一 是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理.， 下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根 据具体情况自主确定利率水平和内部定价规那么。以5年期以上个人住房贷 款为例，其利率下限为贷款基准利率6. 12%的0. 9倍（即5. 51%）,比现行 优惠利率5. 31%高0. 20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区, 个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市 或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅 自行确定。目前各银行大局部将利率定为下浮后的最低利率。1） 影响分析：

31、总体来说这一政策变化对按揭的影响被很好地化解了。前期公寓销售中仅 安排了中行与招行两家按揭银行，客户多套按揭的采取分别向两家银行申请贷 款，此外由于前期销售比例高，很好地利用了央行政策发布后各商业银行执行 的滞后期，没有对按揭及回款产生很大负面影响。当央行05年提高住房贷款利 息时，公寓己完成了销售。写字楼按揭本身不享受制定房贷款优惠利率，不受 利率变化的影响。但由于近年市场连续争论房地产过热问题，使得银行对高档住房和商业地 产按揭采取越来越谨慎的态度，在审批上采取从严从紧的态度，各行纷纷上收 审批权限，增加审批限制条件，同时对法人按揭各银行基本采取回避态度。针 对这种情况，写字楼按揭安排了中

32、行、招行、建行、光大、中信、农行六家银 行，以尽量利用各行间的政策差异，分散按揭风险。从目前的操作来看，写字 楼按揭回款速度明显放缓，不排除个别客户资信不符合贷款要求银行拒绝贷款 的可能。但是对于这种客户的拒绝从另一个角度来说是对开发商的保护，有利 于防止后期因客户恶意欠款承当保证责任等一系列风险。2） 税收筹划收益分析：。回购公寓四单元按销售房地产按购销差额缴纳营业税及附加减少税金支出 462万元。令 公司注册地门头沟财政返税，取得返税收入218. 6万元，其中2003年48. 6 万元、2004年170万元。令 公寓局部破格争取到土地增值税免税优惠，为优化工程本钱分配，防止缴纳 土地增值税

33、争取了调整空间。六、工程运作过程潜在问题分析1 .本工程潜在的风险点工程采取工程转让的方式取得，工程建成后将写字楼B座返还原土地方北 京市热力集团公司，其潜在风险在于：如果税务部门对此交易按照“视同销售” 的原那么征收税款，那么我司需在计划外多交税款2863万元、其中营业税金及附加 1042万元、土地增值税3213万元、所得税T410万元(按照目前数据估算)， 那么本工程净利润将由目前的5847万元减少到2984万元。这是目前最大的潜在 风险点。2 .按揭管理中有待加强的方面：1) 按揭流程监控急需加强随着房地产成为金融部门风险管理的重点关注领域之一，各银行在按揭贷 款的审批和发放上都H益谨慎

34、。相应地，我们应该转变按揭管理思路，由粗放 型转化为精细型，具体建议如下：应有专人负责按揭银行的沟通协调，及时掌握银行政策的变化并做出针对性反响；由专人分配，根据各行特点分配各行的业务量，减少压单；按揭报批 的过程应有专人监控，保证客户及时提交资料报律师，律师及时组卷报银行、 银行优先报审我司客户贷款。对于报批期间有资料需要补充的，即使催促补充 申报；如出现不易协调的特殊情况及时反响至公司，由公司协调。总之在按揭管理中应做到：动态掌握并控制具体每一笔业务的进程，并对 工程全盘按揭进行总体调节，以保证回款速度。2）按揭合同签订流程的改进由银行、客户、开发商三方签订的抵押担保合同是应被关注的潜在风

35、险点。 传统的习惯是银行提供什么合同就签什么，出于对银行的信任不加审查，但现 实操作中我们发现，银行会根据自身需要调整合同版本和条款，并不一定每次 会正式告知签约对方，往往增加的延长担保期间、增加回购条款等都是为了保 证贷款的平安却增加了保证人的责任。因此今后的工程在按揭操作中，将采取 由公司统一下发经审批的合同文本，经纪公司遵照签定，对于银行提供的签约 文本与公司下发文本不同的，应先报公司审批同意后再签。3）客户拖欠按揭款的处理本工程仅有极个别客户拖欠按揭款不还，由我司作为保证人代还银行后追 缴。这是目前普遍采取的由开发商承当阶段性担保责任的按揭操作模式下不可 防止的。财务部曾会同法律部向北

36、京市住房贷款担保中心了解过由其直接提供全程 担保的操作模式，但目前有个别银行不认可这种担保方式，并且此种保证仅限 于个人购买住房。同时在这种操作模式中，住房担保中心对客户资信的审查比 银行还要严格，这就对销售提出了更高的要求。因此，如何减少按揭中阶段性担保责任所带来的损失，仍是今后工程管理 中值得关注的问题。3.对销售管理流程需加强的问题工程的销售是比拟成功的，但公司整体的工程销售管理环节有待进一步优 化，建议通过修订相关制度明确各部门的责任，优化审批流程、进一步提高效 率，加强促销方式审批、合同及补充协议签订、退房手续、客户欠款追缴等方 面的管理，并关注各项制度的执行和落实，及时反响相关问题

37、，尽量防止后期 操作中的风险。七、工程财务管理流程的改进完整的工程财务管理流程包括：事前筹划、事中控制和事后总结分析。优 化工程财务管理管理必须从事前管理入手，在相关事项发生前充分考虑相关因 素统筹安排。因此与财务处理相关的合同及事项应有财务部出具意见和建议， 以控制财务风险、节约本钱、合法避税。总之，工程财务管理反响的是整个工程经营管理的综合成果，不仅仅是财 务部门的任务，更需要各部门的支持和配合。第七局部工程施工一、施工过程综述XX由公寓楼、商场、写字楼、城铁连廊构成，地下局部为人防、车库、商 场。公寓楼精装修，其他为粗装修。建筑面积：138377 m2o工程于20XX年X 月X日开工，2

38、0XX年X月X日结构封顶，20XX年X月30日完成四方验收，20XX 年X月X日取得竣工备案表，总工期X日历天。总包单位:X，甲方分 包：精装单位三家、消防单位、弱电总包、渤海铝幕墙等。二、施工情况评价.施工进度：按公司进度计划总体完成。主要原因是在工程的各阶段抓住 了重点目标并带动整体进度。如结构施工阶段主抓结构封顶；装修阶段 要花一定时间完成样板间、样板层再大面积展开施工；验收阶段主抓消 防验收带动其他工序的验收；收尾阶段以影响工程亮相的主要立面为中 心依次安排市政道路和园林绿化的施工顺序。今后工作中要注意以下方面：施工进度计划要工序清楚、形式统一、关键点明确。由监理公司建立完善 的检查体

39、系和考核方法并贯彻工程施工的整个过程。向总包要进度，确立总包在进度管理过程中的主导地位，少干预总包单位 对分包单位的管理。工作的重点是协调影响进度的总包难以控制因素，如甲方直接分包单位的进场；甲供材料、设备按时进场；对一些垄断部门施工单位的 管理（配电室、热力站）等。对施工过程中一些的变更和意想不到的事件要快速决策，提高办事效率以 免影响进度。如变更、洽商确实认，要在施工现场明确确认程序和时限使之成 为一个程式化的工作。1 .工程质量：本工程结构获得长城杯，装修长城杯正在申报中，整体质量 良好。但是在一些细节上质量并不十分理想，主要表现在以下几个方面: 设计细节考虑不周，如防火门闭门器的开启不

40、能满足开启角度要求；雨排 水排至地面后无组织；沃尔玛进货通道地面应采用沥青面层施工细节考虑不周，如大面积的外墙涂料（外保温）应考虑分格；地下室 地面裂缝、空鼓；吊顶施工未考虑室内空调设施的检修等。质量管理体系不完善，必须由监理公司建立完善的检查体系和考核方法并 贯彻工程施工的整个过程。施工过程中由于监督不严，引起的质量问题如大堂 地面石材反水；因为粘接点少卫生间墙砖粘贴不牢。2 .施工单位的协调：大厦分包单位多，协调工作量很大，工作中主要采取 工程例会、碰头会、工作联系单、口头通知等方式协调各施工单位，基 本上保证了工程的顺利进行。但有时过多的参与协调未充分利用总包管 理资源，浪费了不少精力效

41、果却并不理想。因此让总包成为协调管理工 作的主要负责人，甲方在监理的协助下检查、催促各施工单位的履约情 况是现场管理的一种理想状态，这应该是今后工作的主要思路。3 .工程实施过程中的其他问题：合同标的不明确，如到达竣工验收的条件 是以四方验收为准还是以竣工备案为准；保修期的起始日按取得竣工备 案之日算起不能反映工程的实际进度；物业公司的介入时间以及工作职 责不十分清楚；何种状况下物业接受并管理工程成品，成品保护责任如 何划分必须明确；物业公司要求提供的资料要实用、标准化以便施工过 程中收集；要明确需物业办理的证件如：饮用水卫生许可证等三、合作单位评价1 .监理单位（京精大房）：具备合同履约能力

42、，能够配合甲方完成监督任 务，人员配备齐全，但需提高工作主动性，改善工作思路。2 .总包单位中铁建设：具备合同履约能力，对承当的施工任务能够按期完 成，但欠缺与甲方合作的意识，欠缺对施工现场的整体管理能力，需增 强施工技术能力，主体结构施工能力较强，装修施工质量一般。3 .精装单位：筑维公司管理能力较强人员配备整齐，施工进度、质量施工 进度、质量能够得到保证，配合意识需加强及对工程质量的责任心；万 厦公司与甲方的配合意识强，需加强管理能力，人员配备需加强，施工 进度、质量基本能够保证。新科公司管理能力较差，管理人员流动性大 导致施工现场出现质量问题。4 .弱电总包（欧斯达）：具备合同履约能力，

43、配合意识强，施工进度、质 量能够得到保证，技术管理力量需加强。5 .航空港（空调安装）、中安消防公司：具备合同履约能力，配合意识强, 施工进度能够得到保证，施工质量需加强，技术管理力量需加强。6 .渤海铝（幕墙安装）：具备合同履约能力，管理能力一般引起进度滞后。7 .设备、材料供应商：进货周期能够满足现场进度，产品质量需使用一段 时间后评价。四、工程担保评价整体情况良好，对施工进度有很大的促进作用，此项工作应程式化。五、 施工管理建议.施工合同与施工管理过程中常出现的问题要结合在一起。例如：总包对 甲方分包单位的管理责任和权限要明确。1 .要加强甲方决策的能力和效率。如工程现场签证的决策和办理

44、效率；工 程进度款的办理速度；工程合同的审批速度。2 .施工现场要建立起一套制度并应坚决贯彻执行。第八局部销售一、工程推广策略分析总结工程与公司以前操作的工程相比拟，具有比拟明显的特征；一是该工程（商 务公寓局部）定位比拟清晰、明确，这样使在推广过程中目标客户能够准确地锁定；二是工程推广费用较低，这意味着在推广过程中无法使用比拟立体的推 广手段，而这与目前多数工程采用的“立体推广手段”是相违背的。在这样的工程条件与前提下，我们在工程销售筹备期，就形成了 “低本钱 营销”这一共识，即由于费用的约束，本工程的推广过程将是一个紧紧围绕解 决销售问题的过程，而非常规的先树立工程形象，再积累客户，最后客

45、户成交 的过程。在工程操作的过程中，在工程前期，推广的目的核心就是解决现场来 访量的问题，在工程销售中期，目的核心就是促进客户成交的问题，而到工程 后期，核心就是解决价格的上涨以及写字楼整层销售而产生的成交周期加长， 客户来访量下降的问题。这是一个相当实际的过程，也是一个需要提高推广手 段准确率的过程。1、推广主题的定位1) 商务公寓局部根据工程的区位、客户及产品特征，我们将工程商务公寓局部推广的核心 定位为一一中关村精装商务公寓。这一定位主要从两个方面的原因考虑：1、商 务办公客户群体与住宅相比拟，明显地具有更加商业化、消费更加理性的特征, 因此在定位中需要直接、明确地传递核心产品信息。而工

46、程原定行销策略核心 为“优势集合，梦想无边界”，我们认为，这样的核心策略与工程的产品性质 是相违背的，因此，将原有的“无边界OFFCE”这一推广主题改变使用为商务 公寓局部的案名，这样既保证了推广核心策略的准确，也为写字楼的销售打下 了铺垫。由于这一定位主要将会在推广的前期使用，因此只需要概念性的地段及产 品特征的表达，而不宜涉及过多产晶信息，这样会使传达的定位容易传播，客 户的记忆点也会更加明确。2) 写字楼局部写字楼在销售策略与推广策略方面与商务公寓具有一定的差异性，根据自 身产品单层面积小、使用率低不利于再作分割等特性，同时考虑区域市场上大 量低单价低总价小面积商务公寓的竞争，以及区域客

47、户特征等具体情况，我们 将销售推广策略定为整层销售。推广案名：大厦一一INDE OFFICEo推广主题-一层商务层精神。主题释义： “INDE”为英文“Indipendence”的缩写, 意思为独立，作为工程的二期一一写字楼局部，与一期“无边界OFFICE”的案 名相对应，保持推广的连续性。口层商务层精神：重点阐述标准层在1000平 米左右写字楼的优势，归纳为四个方面的“独立”：独立空间（全层独有）、 独立景观（360度景观）、独立设备（独立空调、电梯及机电设施）、独立形 象（全层拥有的企业形象），加上工程原有的区位、交通及配套等卖点，全面 提升工程产品形象。写字楼产品形式定位依据：令2003年中关