REITs加速万亿仓储物流行业迭代弥补行业短板.docx

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1、目录一、REITs试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施2二、REITs加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板3三、仓储业ROE在5%左右，REITs后具备提升空间 6四、REITs有助于推动冷链仓储业提质增效8五、投资评价和建议9风险分析10图表目录图表1：通知对基础设施REITs试点工程要求 2图表2：中国仓储业固定资产投资规模3图表3：中国仓储业投资资金来源3图表4： 中国通用仓库面积4图表5： 中国高标仓占比4图表6：投资级别物流仓储总量4图表7：中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距 4图表8：国内一个典型物流系统工程中自动化立体库与传统库的本钱比照5图表9： 2013-2017

2、年中国仓储业资产总规模6图表10：中国仓储业收入结构6图表11： 中国仓储业收入、本钱与利润 6图表12：重点区域仓储平均租金高、空置率较低6图表13： 2019年四季度国内物流地产企业市场份额 7图表14： 2019年国内主要仓储资产持有人7图表15：疫情期间生鲜电商用户日均活跃数增长8图表16：中国冷库容积及增长率8图表17： 2016年人均冷库容量比照8图表18：中国冷链仓储设施的分类8六、风险分析（1）政策实施不达预期（2）运营商能力缺乏产生的运营风险-、REITs试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施2020年4月底，中国证监会与国家开展改革委联合发布了关于推进基础设施领域不动产投

3、资信托基金 （REITs）试点相关工作的通知（以下简称通知）。通知明确了基础设施REITs试点工程要求，主要是 重点区域、重点行业、优质工程等条件，重点区域中优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、 海南、长江三角洲等重点区域,重点行业中包括仓储物流、收费公路等交通设施,优质工程要求工程权属清晰， 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能 力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。图表1 :通知对基础设施RETs试点工程要求资料来源：中国证监会，中信建投重点区域优先支持京津冀、长江经

4、济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程，城镇污重点行业水垃圾处理、固废危废处理等污染治理工程。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产 业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。1.工程权属清晰,已按规定履行工程投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。 PPP工程应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问优质工程题和合同纠纷。2 .具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生

5、持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好，并具 有持续经营能力、较好的增长潜力。3 .发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最 近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。二、REITs加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板伴随经济增长，物流行业规模快速扩大。2019年中国物流费用为14.6万亿元，其中仓储本钱占比约三分之 -O近年来仓储业投资规模近7000亿元，假设纳入电商、零售、快递等行业对仓储行业投资，市场投资规模在万 亿规模。从仓储业投资的资金来源看,主要是自筹资金与国内贷款，分别占比87%、7%o图表2:中国仓储

6、业固定资产投资规模图表3：中国仓储业投资资金来源资料来源：国家统计局，中信建投资料来源：国家统计局，中信建投2017年中国目前营业性通用（常温）仓库面积10.4亿立方米，其中平房库占比58%、立体库占比26%、楼 房库占比16%o从总量上看，仓储体量能够基本满足现代物流的开展需求，但无论是总量规模还是人均规模都 与美国差距较大。从结构上看，超过90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比26%，高标仓比重仅为 510%左右，整体规模在6000万平方米。高标仓等优质资产严重缺乏成为仓储物流领域的短板。高标仓大多采 用采用高层货架存储货物，存储区可以向高空开展，减少库存占地面积，提高仓储空间利用率

7、和库容。目前， 世界上最高的自动化立体仓库高度已达50m,立体仓库货架区单位面积的储存量可达7.5t/m2,是传统普通仓库 的510倍，与传统普通仓库相比可以节约40%70%的占地面积，可以大幅降低土地本钱。根据中国仓储协会 仓储设施与技术应用委员会统计显示，建造一个8000货位的自动化立库是普通横梁平库的80%o我们认为高标仓是此次政策受益的重要基础设施，也是优质的底层资产。高标仓具有客户实力雄厚、租约 时间长、空间利用率高、工程选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点，完全符合REITs的优质资产要 求。电商平台、高端制造业以及第三方物流是高标仓的主要客户。中国网购市场规模持续扩大，电商

8、平台对于 仓库的需求量逐步增多，主流电商平台阿里巴巴、京东、苏宁等均在不断投资高质量的仓储设施，特别是京东 的亚洲一号仓库成为国内高标仓的典范。高标仓可实现作业高度机械化、自动化和智能化，叠加5G等新技术的应用，可大幅度既提高运行效率， 减少对人工的依赖，有效提升货物周转效率进而降低库内运营本钱，提升企业供应链效能，也能降低全社会仓 储本钱。而通过REITs实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业 的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。图表4 ：中国通用仓库面积图表5：中国高标仓占比资料来源：国家统计局，中信建投资料来源：仲量

9、联行，中信建投图表6：投资级别物流仓储总量图表7：中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距908070605040302010(美位田月皿)主要城市物流仓储总量（保税与非保税）百万平方米220 200180160 MD 120100每百万美金GDP对应仓储面每千人对应仓储面积（平方米）美国5裨裨祜裨裨样裨裨令，式令，令白步e“犬射样/资料来源：中国仓储与配送协会，仲量联行，中信建投资料来源：中国仓储与配送协会，仲量联行，中信建投资料来源：仲量联行，按照非业主自用仓库计算：中国=60个主要 中国城市+一线城市，美国=前五十位美国城市，中信建投图表8 ：国内一个典型物流系统工程中自动化立体库与传统

10、库的本钱比照目标1 8, 867个托盘位；2、单位人力本钱按照6. 5万/年进行计算。类别工程普通横梁式平库自动立库需求与规格需求托盘数（个）8, 000个货位8, 000个货位托盘规格（米）1. 3L*0. 9W*1H 300kg/PL1.3L*0. 9W*1H 300kg/PL方案8, 970托盘8, 970托盘地面面积使用率40%50%实际托盘数（个）8, 9708, 970层数313巷道宽（米）41.5单位货架长（米）3. 143. 14单位货架宽（米）1.31.3单位货架托盘数（个）33基建投资货架面积（平米）4, 068939总面积（平米）10, 1711,878建筑地面承重建筑承

11、重要求设定为lt/m?建筑承重要求设定为九/建筑单价（万/平米）0. 360. 45建筑本钱（万）3, 661.554844. 974单位用地本钱（万/亩）100100总用地本钱（万）762141基建总本钱（万）4,424986硬件投资货架数量（个）8, 1908, 190货架单位本钱（元）350350货架投资（万元）286. 65286. 65堆垛机数量（台）05堆垛机单位本钱（万元）0280堆垛机投资（万元）01,400其他配套设备（万元）01,500信息系统（万元）150150叉车数量（台）153叉车单位本钱（万元）3535叉车投资（万元）525105硬件总投资（万元）961.653,

12、441.65运作及维护费 用人力（万元）256单位人力本钱（万/年）162. 539硬件投资硬件年维护费用（万元/年）20100合计（20年费用合计）（万元）9, 0367, 207资料来源：中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会，中信建投三、仓储业ROE在5%左右，REITs后具备提升空间2017年中国仓储业资产总规模在3万亿，2013-2017年均增速超过10%以上。2017年全国仓储业主营收入 1.4万亿，同比增长18%,主营业务本钱1.085万亿元，同比增长18.4%,仓储业净资产1.448万亿，净利润687 亿元，ROE为4.75%o我们认为国内仓储行业的投资回报率具备提升空间，要获得

13、投资者的青睐，必须提升现 有资产的收益率，同时也必须平衡企业平均融资本钱与收益率。在捋顺相关利益者分配机制后，有望催生优质 仓储物流运营商，京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域仓储平均租金高于非重 点区域，北京、上海、广东仓储租金水平最高，空置率处于10%以内，符合REITs试点中重点区域与优质资产 的要求。图表9： 20132017年中国仓储业资产总规模图表10：中国仓储业收入结构资料来源：中国仓储与配送协会，中信建投资料来源：中国仓储与配送协会，中信建投图表11：中国仓储业收入、本钱与利润图表11：中国仓储业收入、本钱与利润图表12 ：重点区域仓储平均租金高、空置率

14、较低(H/*根即、正直Y)59北京54上海广东 .华东区华南区华北区天津 江/广西湖南浙江贵州山东福建云南辽宁华中区福建陕西湖北04.黑龙江西南区重庆吉林 四川百林10.0015.0020.00空置率(%)25.0030.0035.00资料来源：中国仓储与配送协会，中信建投资料来源：仲量联行，中信建投其他，19.3%序号公司名称仓储面积（万平方米）1京东物流1690乐歌，。普洛斯，30. 7%2苏宁物流12103菜鸟网络1000+外高桥集团，4中国外运7001. 5%5日日顺600+6越海全球供应链360g/?纬,7.3%7百世物流320宝湾，4. 7安博，4? 宇培，5.6%8中储开展300

15、易商，5. 2%嘉民，5.3%9顺丰速运集团22810厦门象屿150资料来源：戴德梁行，中信建投资料来源：公司公告，中信建投图表13： 2019年四季度国内物流地产企业市场份额图表14： 2019年国内主要仓储资产持有人、REITs有助于推动冷链仓储业提质增效2017年中国冷库容积为1.35亿立方米，同比增长13%,其中冻结物冷库（含冰库、超低温冷库）容积近1 亿立方米，占比超过70%,冷却物冷库（含气调库）容积为0.386亿立方米，占比近三成。从仓储应用类别来 看，冻结物冷库也即储臧鱼和肉类的冷库（储臧温区在负25到负18摄氏度之间）占比拟高，但对于用于储 藏生鲜果蔬的冷库（储藏温区5到15

16、摄氏度）占比偏低，无法满足用户对此的需求。2020春节期间，受新冠疫情影响，生鲜电商行业日均活跃用户规模到达1009万，较2019年春节大增91.5%, 较2020年平日增长30%。京东生鲜除夕至初三销量环比节前增长超370%；每日优鲜小程序在除夕到初六，订 单量同比增长309%；同时期，永辉生活到家福州地区订单同比增长率超过450%,销售额同比增长超过600%； 美团买菜的平均客单价上涨70%。生鲜电商的爆发增长也驱动储藏生鲜果蔬的冷库需求，冷却物冷库占比仅三 成，中国人均冷库容量也远低于兴旺国家的冷库容量。REITs有助于改造现有冷库区域、结构不均衡局面，提 高冷库的资产收益率，加速冷链行

17、业的快速迭代。图表15:疫情期间生鲜电商用户日均活跃数增长图表16:中国冷库容积及增长率资料来源：高力国际，中信建投资料来源：中国仓储与配送协会，中信建投图表17 ： 2016年人均冷库容量比照图表17 ： 2016年人均冷库容量比照图表18：中国冷链仓储设施的分类0.700.600.500.400.300.200.100.000.700.600.500.400.300.200.100.000.620.440.340.34H全球平均值：人均0.20立方米I英国美国 加拿大 印度帏国中国仓储型冷厩配套型冷库生产加工受冷库配送型冷库产地型冷库社区型冷库资料来源：全球冷链联盟，中信建投资料来源：中国

18、物流与采购联合会冷链物流专业委员会，中信建投五、投资评价和建议仓储物流业是万亿级市场，行业平均ROE在5%左右，具备充足提升空间。我们认为REITs有助于盘活中 国万亿级仓储物流业市场，降低企业融资本钱，中长期提升仓储物流行业的经营绩效，同时也有助于降低中国 物流行业的整体运营本钱。REITs实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活现有存量资产、形成投资良性循 环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。我们优选拥有 大量仓储设施兼仓储物流行业使用者角色的上市公司，一方面可以利用REITs优化盘活自身存量资产，提升资 金使用效率，另一方面作为仓储物流的使用者可以享受高性价比的仓储物流服务，建议投资者重点关注：中国 外运、中储股份、顺丰控股、百世集团、厦门象屿等。