学校物业管理服务投标文件方案【超级高端完整版】.docx

《学校物业管理服务投标文件方案【超级高端完整版】.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《学校物业管理服务投标文件方案【超级高端完整版】.docx（52页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、标书学校物业管理服务投标方案【最新资料，Word版，可自由编辑！】第二章服务工作目标一、服务工作目标：房屋建筑的完好率到达98 %以上；报修及时率到达100% ；清洁管理无盲点；设备设施完好率到达98 %以上；管理区域内不发生重大平安与火灾责任事故；学生宿舍管理服务满意率达98%以上；有效投诉处理率100% ；服务满意率达95 %以上；绿化完好率到达98 %以上；道路完好率到达98% ；各类管理人员岗前岗中培训100% ；无服务平安事故发生。第10页共55页第三章物业管理服务组织架构设立和整体运作流程物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、 物力、财力得到合理的配置，以要求到达

2、降低管理本钱、提供优质服 务的目的。本物业管理处按直线制设置管理架构。公司设立办公室、保 洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是 集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥及时，既能满足本 物业管理的要求，又能为将来业务的开展留下充足的空间。一、管理处组织架构管理处保以消防部宿舍露部清录化部工木3隹修部工程主管工程主管保女生宿舍管理员男生宿舍管理员清;士 /口员绿 化 工清洁绿化部长二、管理处组织架构描述:1.组织架构的设置原那么是精简高效、一专多能，采用管理处经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。2 .管理处各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司管理下的完全双向选

3、择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3 .管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。第n页共55页4 .保安消防部的职责是维持辖区良好的公共治安秩序，负责辖区 内防火、防盗、防事故等工作。5 .宿舍管理部的职责是维持学生宿舍楼正常的学习生活秩序，督 促学生遵守宿舍纪律，搞好宿舍卫生，协助学校进行诸如雅室评比等 各项工作。6 .清洁绿化部的职责主要是负责学生宿舍楼的公共环境卫生，保 持清新宜人的学习生活环境，对辖区内的绿化物进行精心养护和维护 工作。7 .工程维修部的职责是负责辖区各种设备、设施的维护、检修以 及客户的请修工作。三、管理服务人员的配备

4、（81人）常驻主管：1人1、初中校区22人保安：10人花工：2人清洁：10人2、高中校区58人保安：24人花工：4人清洁：15人宿管：10人司机：1人高压电工：4人第12页共55页第四章质量保证措施第一节保安管理治安管理一、治安管理服务内容1、学校基本实行封闭式管理；2、实行24小时值班及巡逻制度；3、执行学校内平安巡查，做好防火防盗平安防范工作及巡查时 协助记录维修事项，如：照明、漏水等；4、结合学校特点，制订平安防范措施；5、进出学校各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人 通行；6、学校停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场 地整

5、洁；8、危及人身平安处设有明显标志和防范措施。9、及时处理学校内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物 业管理部门并做好记录；10、检查学校设施是否完好；H、 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通；检查门岗出入设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；监督学校内装修工程的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。第13页共55页二、门岗服务1、门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务；2、在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗； 3、立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。4、做好人员进出管理工作。5、监督物品进出管理。6、

6、负责机动车辆进出、停放管理工作。三、人员及物品出入管理1、按照学校要求所有出入人员一律凭学生证或工作证出入校园。 对没有按照要求的人员进行登记和纠正工作。2、对装修施工人员的进出管理进行办卡登记做到一人一卡，按照 装修管理规定认真管理辖区内的装修施工人员。3、做好辖区物品进出管理工作，阻止易燃、易爆、剧毒等危险物 品进入辖区，按照物品放行工作程序做好辖区物品放行工作。四、车辆管理1、对机动车进出实行出入证制度、登记制度，禁止载有易燃、易 爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。2、停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损 等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。3、对

7、于外来车辆实行管制和临时出入卡制度。4、车辆驶出学校时，收回停放证，做好记录。5、对自行车的管理我们认为车主为自行车有偿安装可分式防盗 车牌，是防止车辆丧失的有效方法。五、巡岗服务第14页共55页1、管理区内实行全年365天24小时全天候治安管理巡视服务。2、巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身 携带装小件垃圾的塑料袋；3、巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、 窗、装修现场等；4、按治安管理服指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情 况及时间。5、客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理；6、发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅

8、速 查明情况，严密监视；7、发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理 处做出相应处理；8、遇紧急情况，按应急预案执行；9、巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄 灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复；巡视结束后，交接巡视器材；六、突发事件的处理发生火警1、立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电 话 119 ；2、通知并协助做好人员撤离危险区的工作；3、做好现场平安保卫工作，听候指挥。发生刑案1、立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员；2、向发现人和周围人了解情况并记录。3、向公安人员提供情况，协助破案。第15页共

9、55页 发生盗、抢事件1、用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；2、对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部 门no ；3、保护现场，协助破案。发现触电事故1、切断电源，使触电者脱离电源；2、报告管理处经理和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打 医务急救 120 ,请求医务急救中心派医生来现场；3、引导救护车抵达现场；4、无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。发现电梯困人1、立即用对讲机报告，催促设备人员迅速前往处理；2、抚慰被困人员；3、协助设备人员抢险，平安接应被困人员。消防管理消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作 为一项重要工作来抓。我们着

10、重开展以下几项工作：一、我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实 行防火平安责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消 防员制。二、加强消防教育宣传和培训演练工作(-)消防教育宣传工作：我们将在校园宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定 期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。我们还将不定期的向学校师 生人员发放一册消防知识手册。第16页共55页（二）做好消防培训及演练工作：重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和 师生共同参与的消防演练，提高全体师生及学校工作人员的自救 意识和能力，防范于未然。三、加强装修的消防管理（-）对装修审批时，要求装修施工单位

11、按标准配备灭火器材方 可入场施工。（二）对于复杂装修、大面积装修，要求施工单位必须提供消防 报批手续以及灭火方案，方可开工。（三）在装修期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等方法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证 消防通道的顺畅。四、建立消防快速反响分队结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理 处消防快速反响分队，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出 反响，立足”自救，最大限度地减少火灾损失。附火警应急程序如 下：（一）报警1、管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火 光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。2、管理处值班员接到火警报警后

12、，应迅速通知附近人员赶往现场, 查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。（二）召集1、火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。2、管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。 管理处经理接报后应赶往现场进行调度，经理助理协助进行指挥。第17页共55页3、到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。（三）灭火1、现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救 组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令 应迅速、准确。2、灭火组在现场指挥的带着下使用灭火器材进行灭火。抢救组应 迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近 火场的人员迅

13、速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆 驶离。3、后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运 送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。4、假设火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义 务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。（四）善后与恢复火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防 部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。第18页共55页第二节清洁管理一、清洁管理(-)清洁卫生管理要点：1 .全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。2 .确保辖区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；3 .建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作

14、标准，实 行每日10小时保洁服务；.生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式。(二)清洁管理的具体措施及工作标准:序号项 目具体措施标准01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色 垃圾袋摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁 干净无垃圾粘附物垃圾车、池垃圾车、池每日冲洗，每周 彻底消杀一次垃圾车无明显附着物，垃圾池周围尢 积水、污渍02楼道地面1、水泥地面每日清扫一次, 每隔2小时巡扫一次，每月 冲洗一次2、瓷砖地面每日用地拖擦 拭一遍3、大理有地面定期抛光打 蜡1、水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮 等垃圾，尢枳水、无尘土、无痰迹2、瓷砖地面十净，无明显污迹黑印， 无积水，条缝清晰3、大

15、埋石地面光亮，可映出照明轮廓, 干净无蜡迹03公共墙面1、内墙面每周彻底清洁一 次，每日巡扫污染处2、天棚、墙角每周除尘、 除蛛网1、抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘， 无蛛网2、瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱 张贴，用白纸巾擦拭外表50厘米，纸 巾不被明显污染3、外墙光亮、整洁，无明显水渍、油第19页共55页*中学物业管理采购服务投标方案服务文件目录第一章广州XX物业管理简介第二章服务工作目标10第三章物业管理服务组织架构设立和整体运作流程11第四章质量保证措施13第一节保安管理13第二节清洁管理19第三节绿化管理22第四节宿舍管理28第五节水电维修管理29第六节物业标准化服务管理细那么台账2

16、9第五章工作人员的培训及管理46第一节人员培训.第二节人员管理46第六章 工程经理简历表4952第七章主要管理及服务人员一览表53第八章对各项管理指标的承诺54第九章 服务响应差异表55第2页共55页渍04公共照明灯罩每月用清洁剂清洗擦抹一 次目视灯罩外表干净，内部无积尘05消火栓、电表 盖、管线等每周用清洁毛巾擦抹1、玻璃明亮，目视无尘2、箱J贞、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被明显污染3、无明显积尘、无蛛网06玻璃门、窗、 幕、墙每日用清洁毛巾擦抹，每周 用清洁剂彻底清洗一次1、玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠2、窗台目视无积尘3、镀膜玻璃半米之内可照出人影像07楼梯扶手每日用清洁毛巾擦

17、抹无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不 被明显污染楼梯梯级每大清扫，每周拖抹一次， 每月冲洗一次目视干净无垃圾，无杂物，无明显污 迹（油污、黑印等）08各种指示牌、 标识每周清洗擦抹一次目视无明显积尘、无水珠、无破损09集中绿地每日清扫一次，每隔2小时 巡扫一次草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、 瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自 动男单机10宣传栏每大擦抹一次玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈 钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积 尘11花池每月彻底擦抹及冲洗一次。 随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢12地面其他公共 设施每月彻底擦抹一次，随时清 洁污染处无乱张贴，无乱涂划，无破损13广场地砖

18、、辖 区道路每日清扫一次，每隔2小时 巡扫一次，每月冲洗一次目视干净，无杂物，无明显污迹，条 缝清晰、无杂草第20页共55页二、四害消杀维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务, 进而提升辖区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器 材，定期对辖区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、 空地、绿地、楼宇上下的公共局部喷洒药物，进行集中消杀，在不同 季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点 防治，减少蚊蝇虫的孳生地。经常巡查、抽查，收集客户反映的信息, 进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患 的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患

19、。（-）消杀时间：每周五下午。（二）消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、 食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。（三）消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、 放药、装笼、堵洞，消灭鼠患。（四）经常巡查、抽查，收集客户反映的信息，进行针对性的投放鼠 药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消 灭蚊蝇、蜂螂、白蚁等虫害和鼠患。第21页共55页第三节绿化管理园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为 本、追求生态环境效益有重要的意义。通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态校园，极大的提高环境效益。

20、实行园林绿化管理校园的绿化系统由花坛绿化的点，道路绿化的线，绿地的面组成。绿化本着经济、美观的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与 般，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品 和丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化，收到立地成景，四 季常青的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必 要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑 等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果。二、绿化养护管理俗话说：三分种树，七分养护，这说明日常养护管理十分重 要。绿化养护管理

21、工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有 防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木 的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要第22页共55页求，进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形 美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。三、绿化服务内容及标准1、草坪1.1养护管理的质量要求a.草坪覆盖度不少于95% ；b.每周巡查一次，并做好相关记录；c.应控制病虫害,草坪色泽正常，生长良好，无杂草；L2灌溉、排水a.灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为lOOmm ,不发生地 面长时间积水；b.灌溉量根据土质、生长期、草种等因

22、素确定；c.灌溉时期和灌溉时间可按以下规定：-冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜 早晨浇，平安越夏。-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。1. 3修剪a.草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为 50mm , 暖地型宜为40mm。b.草坪修剪的频率及次数根据情况而定。1.4清除杂草a.应及时清除杂草，除早、除小、除了 ；b.清除杂草的方法有：人工除草、化学除草。1. 5施肥a.冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚 春；第23页共55页b.追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、 草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚

23、秋可施有机肥。施肥方法可撒 施和根外追肥。1. 6病虫害防治a.病虫害的防治都应以防为主，防治结合；b.对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高 效低毒的化学药剂。2. 7草坪更新a.更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定期封闭 法和断根更新法。3. 8其他养护a.草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机 切边养护。边缘斜坡宜为300mm ；2、乔灌木2.1灌溉与排水a.对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适 量的灌溉，应保持土壤中有效水分；b.已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境 中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较

24、高的树种，须在清晨 或黄昏进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾；c.灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午 进行。灌溉要一次性浇透，尤其是春、夏季节；d.树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排 除。2. 2中耕除草第24页共55页a.乔木、灌木下的大型野草必须铲除，特别是对其危害严重的各 类藤蔓植物，例如兔丝子等；b.树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季 须每月松土一次；c.中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行；d.中耕深度以不影响根系生长为限。a.2. 3施肥树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按 照植株的生长势进行；

25、注：花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。b.施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等 条件而定。一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径应施堆肥1. 0kg , 胸径在15cm以上的，每3cm胸径施堆肥1. 0-2. 0kg。树木青壮年期欲 扩大树冠及观花、观果植物，适当增加施肥量；c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适 应，深度和宽度均为25-30cm ；d.施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早 期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用 微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料；

26、e.施肥宜在晴天”余根外施肥，肥料不得触及树叶。4. 4修剪、整形a.树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥 水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中 乔木和灌木的修剪以自然树形为主。- 乔木类：第25页共55页主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以 及枯枝和烂头。行道树主干要求3. 2m高；遇有架空线者应按杯状形修 剪（悬铃木按三主六枝十二叉杯状形修剪）；树冠圆整，分枝均 衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气的 空隙。- 灌木类灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进 短枝和花芽的形成，修剪应遵循先上

27、后下，先内后外，去弱留强， 去老留新”的原那么进行。- 绿篱类绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶饱满；也可作整形修剪， 特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。- 地被、攀缘类地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多 年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。b.修剪时切口都必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧成45度倾斜； 剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段 截枝法，防扯裂，操作时必须保证平安；c.休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为 主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。3、补植树木1树木缺株应尽早补植；

28、3. 2补植季节a.落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶 以后土壤冰冻以前补植。第26页共55页b.针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植; 或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。5. 3补植的树木，应选用原来树种，规格也应近似；假设改变树种或 规格那么须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一 致。4、枯死植株的挖除结合补植工作对枯死植株进行调整；6. 2枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，任何部门 与个人无权擅自挖除。5、花坛花境花坛的养护、管理a.根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将 泥土冲到茎、叶上；b.做好排水

29、措施，严禁雨季积水；c.花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施 肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；d.及时做好病虫害防治工作；e.花坛保护设施应经常保持清洁完好；f.花坛换花期间，每年必须有1次以上土壤改良和土壤消毒。每 次换花期间地裸露不得超过5天；g.花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，并且注重做好”五 一，“十一花卉管理；h.花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时 补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超过3-5处，无枯枝残花（残花量 不得大于15%） o第27页共55页第四节宿舍管理一、宿管员岗位职责宿舍管理员实行24小时轮流值班制，每天8 ： 00

30、接班，次日8 ： 00交班。必须按时上下班，做好交接班工作。1、 遵守劳动纪律，不得迟到、早退、脱岗（不在岗达15分钟即视为脱岗）。2、 管理员负责本岗位的秩序及平安管理工作，要忠于职守，上岗时不得做与本职工作无关的事。3、 文明执勤，服务热情、主动，注意工作方法，不与他人发生争吵。4、 严格执行作息时间制度，按时开、关宿舍大门，并催促学生自觉遵守。5、 要求熟悉本宿舍人员的住宿情况，严格出入登记和访客登记制度。6、 熟悉学生宿舍管理方法及学生手册中的相关规定，并 在学生中加以宣传、教育，严格日常管理，努力提高管理水平。7、 了解消防知识和技能，学会使用消防器材和设施，遇到火警等突发事件要冷静

31、处理，及时汇报有关部门并引导学生有序疏散。8、 同事之间相互尊重，相互团结，发扬团队协作精神，共同做好管理工作。9、 服从分配，听从指挥，爱岗敬业，积极完成上级领导交办的其他工作。7.11对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇 报。第28页共55页二、出入登记和访客制度1、按照学校规定严格控制人员进出宿舍情况；2、非宿舍开放时间进出宿舍的人员一律做好登记，杜绝学生无 批条进入宿舍；3、禁止异性进入学生宿舍，除房修、检查卫生、巡视宿舍的教 职工和学生干部外；4、禁止小商贩进入学生宿舍从事叫卖、推销活动；5、非本宿舍楼人员入内必须问明原由，查验证件，做好会客记 录。包括来客姓名、

32、来访时间、证件（身份证）号、找哪位学生、与 被访学生关系、离开时间。6、严禁不明身份的人入内，发现可疑人员或可疑情况要及时报 告上级。7、对携带贵重或大量物品出宿舍者，要查验学生证或身份证， 并认真登记搬出时间、学生姓名、班级、寝室号和搬出物品的详细情 况。第五节水电维修管理我司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设 备机房平安管理制度，设备人员平安守那么实施平安管理。制定运行管 理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统平安操作 规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理方法，维修 保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计 标准对设备设施的

33、完好程度进行统计，确保平安正常运行和使用。一、设备管理内容.供配电设备第29页共55页第一章广州XX物业管理简介（一）公司概述 广州XX物业管理（以下简称XX物业）是广州市最早涉足物业管理行业、建设部第一批核发一级资质的专业物业管理公司，其前身为广州东山区引进外资住宅建设指挥部东湖新村管理处，该管 理处被建设部誉为全国第一个管理处。随着业务的开展，1987年成立 了广州XX实业管理服务公司；2001年，更名为广州XX物业管理有限公司。XX物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、 先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体 系，而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、

34、分布较合理的能够相 互配合的专业分工体系。经过二十多年的积累与开展，XX物业已成为全国颇具规模和名望 的物业管理专业企业，注册资金550万元，员工总人数达700多人， 88%以上的管理层人员取得大专以上学历；中级职称以上的管理人员和 工程技术人员也有120人，取得了建设部的全国物业管理企业经理上 岗证的人员到达100人。凭借丰富的管理经验和较高的管理水平，XX 物业取得了一系列令人瞩目的优异成绩。第3页共55页1.1 每日按照设备、设施巡视内容与程序巡视配电机房设备， 并记录配电房巡视记录表；2配电机房每周清扫一次，配电柜每月清洁一次。L 3按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电 设

35、备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将 结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；1.4供配电设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表 内；1. 5供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录设备 故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。1. 6每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保 养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；1. 7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写 供配电系统检查表。2.供气设备与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随 时进行报修。3电梯设备3.1每周按设备、设施（年度）周期检查、保

36、养计划表进行 定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；3. 2设备发生异常和故障及时报告经理，记录于设备故障记录表 上,并及时处理。3. 3定期巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时 通知电梯维保人员并报告经理，催促维修保养；3. 4每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保 养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；第30页共55页4. 5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运 行状况，填写电梯设备系统检查表。对每次周期检查保养记录、 维修记录、故障记录进行检查验证；4给排水设备4.1每日一次巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；2

37、水泵房每周清扫一次，机组每月清洁一次。周交替更换一次；4. 3按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行周期检 查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4. 4给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录设备 故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。4. 5每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保 养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；5. 6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况,填写给排 水系统检查表。5消防系统5.1日常巡视治安管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防设施 巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。5. 2定期

38、检查5. 2.1每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录设 备定期启动记录表；5. 2. 2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作， 每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；电源、控制联动功能以及 报警平安系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表。5. 3维修保养第31页共55页5. 3.1按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防 设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将 结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；5. 3. 2消防设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表 内。5. 3. 3每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、

39、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；6. 3. 4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写 消防及报警系统检查表。对每次周期检查保养记录、维修记录、 故障记录进行检查验证；第六节物业标准化服务管理台账细那么第32页共55页检查人：物业平安管理台账范本检查时间:整改完成时间:确认人:检 查 类 目检查 工程法规/标准内容描述法规/标准 参考依据检直标准描述检查结果整改措施资质 证照营业执照所有外包工程必须具有营业执照物业管理条例第32 条中华人民共和国公司 法检查外包工程的公司是否具有有效的营业执照合格口不合格口行业许可法律规定的各项许可证书和资质证书检查外包工程

40、的公司是否具有有效的许可和资质证书合格口不合格口合格口不合格口平安 管理 懈 与职 责平安管理 懈配备专职或兼职平安管理人员中华人民共和国平安 生产法第19条是否配备专职或兼职平安管理人员合格口不合格工程负责人应定期组织召开平安会议中华人民共和国平安 生产法第19、20条工程部主要负责人要定期组织平安管理机构召开会议，解决 平安管理问题。合格口不合格口第33页共55页检 查 类 目检查 工程法规/标准内容描述法规/标准 参考依据检查标准描述检查结果整改措施教育培训教育培训制度企业应制定适宜的平安培训制度和计划，应 建立从业人员平安培训教育档案中华人民共和国平安 生产法第21、22条，管理处要将

41、培训工作纳入管理处工作计划，建立培训制度和 教育计划管理处要制定平安培训实施方案，建立从业人员的三级（公 司级，部门级，岗位级）平安培训教育档案。管理处主要负责人，平安主任要依时参加组织的专业知识培 训。合格口不合格口从业人员 培训物业管理企业应对从业人员进行平安培训 教育,并经考核合格后方可上岗中华人民共和国平安 生产法第21、22条管理处对新进员工要进行平安教育培训1 ,考核合格后才可上 岗。（签到表、教材、考核试卷等文字材料及授课图像视频 记录）。管理处添加新工作岗位，采用新工作流程、引进了新设备、 新材料等，必须有针对性地对从业人员进行再培训。合格口不合格口特种作业人员应按有关规定参加

42、平安培训 教育，取得特种作业操作证，方可上岗作业， 并定期复审。中华人民共和国平安 生产法第23条特种作业人员要按规定参加平安培训教育，取得特种作业操 作证（电工证、场内机动车驾驶证等），方可上岗作业。特 种作业人员要定期参加再培训，特种作业操作证定期复审。合格口不合格口宣传教育物业管理企业应当加强有关平安管理法律、 法规的宣传工作.管理处定期或不定期的开展平安知识讲座，印制平安知识单 张派发到区域内各单位及业主。合格口不合格口应急救援 预案与演 练制定适宜企业特点的事故应急预案，组织员 工进行预案内容的培训，并定期组织实施管理处事故应急救援预案编制要符合标准要求，根据风险评 估结果，编制专项

43、和现场处置预案。管理处要定期开展预案内容的培训1 ,让从业人员全面了解和 熟悉本单位的救援预案。合格口不合格口注：检查频率每月一次第34页共55页物业平安检查记录表检查人：检查时间：整改完成时间:确认人:检 查类 目检查 工程法规/标准内容描述法规/标准 参考依据检杳标准描述检查结果整改措施8.设 施设 备管理8.1平安 疏散设 施管理生产、储存区域内的平安出口数目、安 全疏散距离、疏散门和疏散通道的宽度应 当符合国家标准或行业标准。建筑设计防火规范 第3.7条人员密集场所消防安 全管理第7. 5、8. 8 条1 .管理处所管区域每个防火分区的平安出口不得少于2个2 .常闭式防火门应保持关闭。

44、3 .平时需要控制人员出入或设有门禁系统的疏散门应有保证火。 灾时人员疏散畅通的可靠措施。4 .疏散门向疏散方向开启，不得采用卷闸门、吊门、专门、侧拉门。 平安出口、疏散门不得设置门槛，且在其1.4米内不得设置台阶。合格口不合格口配电房、平安出口、疏散通道和重点部 位应当设置应急照明及平安疏散指示标 志。建筑设计防火规范 第11. 1.3条和11. 3条 建筑设计防火规范 第5. 3条1 .管理处所管区域的各种疏散通道、封闭和防烟楼梯间等应设 应急照明；2 .消防水泵房等特殊位置也应该设置应急照明；保证应 急照明能够有效使用。3 .管理处所管区域的疏散通道应当保持畅通，不得堆放货物、摆放 桌椅

45、作为休息区等；平安门不应设置门槛、台阶，并应向疏散方向 开启。4 .管理处所管区域在穿过建筑物或进入建筑物内院的消防车道两合格口不合格口第35页共55页检 查类 目检直 工程法规/标准内容描述法规/标准 参考依据检查标准描述检直结果整改措施侧，不应设置影响消防车通行或人员平安疏散的设施。8. 2消防 设施管 理消防器材、设施应有明显标识；室内消 火栓箱不应上锁，箱内设备应齐全、完好； 室外消火栓不应埋压、圈占；距室外消火 栓、水泵接合器2. 0m范围内不得设置影 响其正常使用的障碍物。中华人民共和国消防 法第28条人员密集场所消防安 全管理第7. 、 7. 6.2. 2、7. 6. 2. 3 条消防平安标志第3. 3条建筑灭火器配置设计 规范5. 1. k 6. 1. 1、7. 3. 3 条1 .管理处所管公共区域及各生产经营单位应满足：常闭式防火门、消火栓、灭火器、消防报警按钮等消防器材、设 施有明显标识室内消火栓箱严禁上锁，箱内水带、水枪等设备完好、齐全 室外消火栓严禁埋压、圈占，周围2. 0m范围内严禁设置影响正 常使用的障碍物。2 .灭火器应设置在位置明显和便于取用的地点，且不得影响平安疏 散。灭火器的摆放应稳固，其铭牌应朝外。3 .手提式灭火器宜设置在灭火器箱