商业地产运营策划标准化流程讲课稿.ppt

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1、商业地产运营商业地产运营(ynyng)策划标准策划标准化流程化流程第一页，共26页。商业地产运营商业地产运营(ynyng)策划策划第一阶段第一阶段项目(xingm)市场调研第二页，共26页。1、项目、项目(xingm)背景背景第三页，共26页。2、宏观、宏观(hnggun)环紧调研环紧调研宏观环紧调研宏观环紧调研（1）城市经济发展环紧（3）商业环紧（4）其它宏观环紧（2）城市人口环紧第四页，共26页。3、项目地段、项目地段(ddun)环紧调研环紧调研项目地段项目地段环紧调研环紧调研（1）周边居民环紧周边居民环紧（4）地段未来规划地段未来规划状况状况（5）项目地块开发项目地块开发条件条件（3）地

2、段区位特征地段区位特征（2）地段商业环紧地段商业环紧第五页，共26页。4、项目商圈调研、项目商圈调研(dio yn)分析分析项目商圈调研分析项目商圈调研分析（1）项目商圈范围的确定项目商圈范围的确定（2）商圈分析商圈分析(3)经营者调研分析经营者调研分析第六页，共26页。商业地产运营商业地产运营(ynyng)策划策划第二阶段第二阶段项目市场项目市场(shchng)定位定位第七页，共26页。1、项目分析（1）项目条件(tiojin)与资源分析（2）项目SWOT分析项目项目SWOT分析分析优势（优势（S）劣势（劣势（W）综合分析综合分析市场威胁（市场威胁（T）市场机会（市场机会（O）第八页，共26

3、页。2、项目(xingm)产品定位（1）经营业种规划(guhu)（2）经营业态(y ti)组合第九页，共26页。3、项目、项目(xingm)功能定位功能定位（1 1）购物功能定位购物功能定位（2 2）饮食功能定位饮食功能定位（3 3）娱乐功能定位娱乐功能定位（4 4）休闲功能定位休闲功能定位（5 5）表演功能定位表演功能定位（6 6）各功能区规划布局各功能区规划布局（7 7）考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素（8 8）考虑获取最大的租金考虑获取最大的租金(zjn)(zjn)收益因素收益因素第十页，共26页。4、项目、项目(xingm)主题定位主题定

4、位（1）主题的导入（2）主题的深化（3）主题的差异性与适应性分析（4）符合(fh)项目条件的候选主题（5）主题的表现第十一页，共26页。5、项目、项目(xingm)形象定位形象定位（1）形象品牌确立）形象品牌确立（2）名称）名称(mngchng)确定确定（3）形象品跑运营策略）形象品跑运营策略（4）品牌形象延伸策略）品牌形象延伸策略第十二页，共26页。6、项目目标客户、项目目标客户(k h)定位定位（1）目标(mbio)客户细分（2）目标(mbio)投资客户细分（3）目标(mbio)招商商户细分（4）订单式委建、合作开发等多种形式 的合作伙伴的寻求原则第十三页，共26页。7、项目目标、项目目标

5、(mbio)消费者定位消费者定位v目标(mbio)消费群的甄别v主力目标(mbio)消费群v辅助性目标(mbio)消费群v消费群体的区域定位v消费群体的年龄结构定位v消费群体的收入水平定位第十四页，共26页。8、项目、项目(xingm)销售价格定销售价格定位位（1）项目价格策略(cl)定位依据（2）项目价格定位建议（3）项目价格在市场竞争中的调整策略(cl)第十五页，共26页。9、项目(xingm)规划建议项目整体开发规划思路与目的整体建筑(jinzh)规划建议项目整体建筑(jinzh)风格项目购物环紧规划项目交通环紧规划项目营业空间经营规划布局第十六页，共26页。10、项目经济效益、项目经济

6、效益(jn j xio y)分析分析成本费用分析(fnx)营业利润分析(fnx)经济效益分析(fnx)第十七页，共26页。商业地产运营商业地产运营(ynyng)策划第策划第三阶段三阶段 招商及销售招商及销售(xioshu)推广推广第十八页，共26页。1、项目销售招商、项目销售招商(zho shn)实操总纲实操总纲项目销售招商推广总体思路确定项目销售与招商的面积比项目支持(zhch)点销售招商推广总体策略第十九页，共26页。2、销售招商(zho shn)策略l l项目整体销售(xioshu)招商部署l l项目销售(xioshu)招商整体节奏l l项目阶段性销售(xioshu)节奏l l项目销售(

7、xioshu)招商与价格策略的联动第二十页，共26页。3、项目、项目(xingm)整体包装策略整体包装策略n项目销售招商现场(xinchng)包装n项目销售招商道具(doj)的包装第二十一页，共26页。4、项目宣传、项目宣传(xunchun)推广整推广整体策略体策略l项目(xingm)宣传推广整体策略l项目(xingm)阶段性宣传推广策略l项目媒体运用策略l项目公关活动的运用策略第二十二页，共26页。5、销售、销售(xioshu)招商的实招商的实施施n销售(xioshu)招商准备销售招商准备销售招商准备确定销售招商对象的特征确定销售招商对象的特征确定招商条件确定招商条件组建销售招商队伍组建销售

8、招商队伍销售招商资料准备销售招商资料准备销售招商销售招商步骤步骤销售招商销售招商调查调查开业准备开业准备销商招商销商招商管理管理公开销售公开销售招商招商内部认租内部认租认购认购l销售(xioshu)招商步骤第二十三页，共26页。6、项目销售、项目销售(xioshu)招商费用运招商费用运用策略用策略l项目整体销售招商费用使用依据(yj)l项目阶段性销售招商费用构成l项目整体销售招商费用预算第二十四页，共26页。执行阶段(jidun)：营销及招商实施n n制定销售招商计划制定销售招商计划n n组建销售招商组织机构组建销售招商组织机构n n组织实施销售招商计划组织实施销售招商计划n n配置销售招商工具及各种资料配置销售招商工具及各种资料n n工作业绩评估工作业绩评估n n销售招商人员管理、培训、督导销售招商人员管理、培训、督导n n掌握市场变化，及时调整销售招商策略掌握市场变化，及时调整销售招商策略n n职能售后服务职能售后服务n n宣传推广投入及效益监控宣传推广投入及效益监控n n项目项目(xingm)(xingm)销售、招商阶段性回顾及销售、招商阶段性回顾及总结总结第二十五页，共26页。制作制作(zhzu)人：徐人：徐春春第二十六页，共26页。