亲和源养老社区项目运营研究.ppt

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1、 CHERISH-YEARNLeading ProfessionalSenior CommunityAdvisers亲和源亲和源 至尊老人的家至尊老人的家 养老社区项目运营研究养老社区项目运营研究-以亲和源项目为例以亲和源项目为例 亲和源亲和源 CHERISH-YEARN亲和源的四个观点亲和源的四个观点目目 录录中国养老产业概述中国养老产业概述养老社区的概念和开发运营模式养老社区的概念和开发运营模式亲和源的运营亲和源的运营 亲和源的四个观点亲和源的四个观点观点1：床 家 亲和源的四个观点亲和源的四个观点观点2：老年 弱势 被照料 亲和源的四个观点亲和源的四个观点观点3：老年 福利 非盈利 亲和

2、源的四个观点亲和源的四个观点观点4：养老事业：善业+福业 亲和源亲和源 CHERISH-YEARN亲和源的四个观点亲和源的四个观点目目 录录中国养老产业概述中国养老产业概述养老社区的概念和开发运营模式养老社区的概念和开发运营模式亲和源的运营亲和源的运营中国养老产业概述中国养老产业概述老年人口规模巨大人口老龄化的速度比较快、达到的水平比较高老龄化阶段推进速度不平衡是人口老龄化在空间分布上不平衡城乡倒置显著老龄化超前于现代化中国社会老龄化的最新状况中国社会老龄化的最新状况中国养老产业概述中国养老产业概述Age Pyramid 1990-2050 中国养老产业概述中国养老产业概述7.69%Age 6

3、5+中国养老产业概述中国养老产业概述中国养老产业总体状况中国养老产业总体状况中国老龄人口催生的市场需求老龄消费品市场老龄住房市场社区居家养老服务市场老龄教育市场老龄市场的投资需求 老龄人口资本市场需求 老龄人口精神文化需求 养老资源改建需求 老龄护理服务市场老龄旅游市场中国养老产业概述中国养老产业概述中国养老产业总体状况中国养老产业总体状况老年地产老年护理老年服务老年用品 亲和源亲和源 CHERISH-YEARN亲和源的四个观点亲和源的四个观点目目 录录中国养老产业概述中国养老产业概述养老社区的概念和开发运营模式养老社区的概念和开发运营模式亲和源的运营亲和源的运营养老社区的概念及开发运营模式养

4、老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念界定养老社区的概念界定内容传统养老机构养老社区选址一般分布于成熟社区；属地化分布，服务于当地或周边居住老人自然环境好、交通便利的近郊人群困难老人为主（以不能自理和半自理居多）中高端养老人群（全老龄段）产品以固定面积的标准间为主养老设施完备的老年养老专门社区房型多样，可选择性较多可供老人体验居住、子女探望居住产品类型单一的宿舍式公寓居家式公寓安养式公寓度假公寓收费收费统一标准，档次没有区分可根据自己的经济条件、健康状况选择住房类型、等级和服务档次入住方式租住多种形式（包括出售产权、产权酒店式、会员制、租住式等）配套解决吃、穿、医等基本生理需求自用满足老人医

5、疗、教育、餐饮、休闲娱乐活动等多方面需求自用+商业化运营服务常规服务（安全检察、换洗、清扫房间、介助、介护或专护服务）常规服务+教育文化、休闲娱乐等其他增值服务养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式市场类别运营模式代表项目出售产权形式按揭或付清房款北京太阳城、上海绿地21城孝贤坊产权酒店北京太阳城租赁制形式会员制上海亲和源保证金制杭州金色年华租金制上海亲和源和杭州金色年华的安养式公寓养老社区的概念界定养老社区的概念界定养老社区的概念界定养老社区的概念界定养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式日本养老模式研究 p养老理念的借鉴p通过自动化和电器化帮助老人实现自

6、助和自理p设计的人性化和严格的质量监控美国养老模式研究p提供全老龄阶段的居住产品p优质、个性化的附加服务p适宜的服务氛围的营造。国内外养老社区市场研究国内外养老社区市场研究养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式中国养老社区的发展现状p中国有“未富先老”的基本国情p中国老年社区市场供给不足p京沪等地老年社区市场需求加大p中国老年社区政策支持力度不大国内外养老社区市场研究国内外养老社区市场研究养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式保险公司和房地产公司看好养老社区项目保险行业泰康人寿：以22亿元注册资金，成立泰康之家投资有限公司；泰康人寿投资10多亿元，在北京昌平

7、区中关村生命科学园建设总占地253亩的后援中心；包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和与养老事业相关的机构等。预期的目标是在北京和上海建立高端养老社区；（曾计划斥资40亿元购置东方太阳城的现有房地产项目建造泰康养老社区，该计划现已“流产”。中国人寿：在河北廊坊广阳区万庄筹建养老社区，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元，环渤海京津冀区域新型养老养生基地的标杆。中冶寰泰生态城投资有限公司由中冶集团、泰威集团、横店集团等知名企业共同投资成立的地产开发公司，企业凭着雄厚的开发实力，与中国人寿联手致力打造中国养老产业。中冶寰泰与中国人寿签署了国寿养老投

8、资战略暨廊坊万庄生态城项目合作协议，是中国人寿养老养生产业的战略合作方和中国人寿养老养生项目的约定开发企业。合众人寿：在武汉市蔡甸区计划投资100亿元，总建筑面积160万平方米左右，建设集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地。（该项目于2010年签约，但至今没有实质性进展。）平安、太平洋、幸福人寿、新华人寿等保险公司都对养老项目表现出极大的兴趣。国内外养老社区市场研究国内外养老社区市场研究养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式地产公司万科所有的城市公司都将在2011年度至2012年度开展养老社区的开发建设工作；保利组成养老地产的研究团队，在

9、2008年涉足养老地产研究，完成了养老地产开发模式研究、保利地产养老设计标准。成立保利地产和基金，提出“善居养老”理念，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，围绕“一个队伍服务，两项资金捐助，三个中心建设”展开。“目前正在试点建设养老社区，其中一个位于长沙新火车站旁边，另外一个位于上海：“保利西塘安平老年健康生活社区”，总投资达4亿元，占地150亩，建筑面积10万平方米，2010年11月开工，计划于2011年年底完工。首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米。珠江地产与从化市政府签约，将在从化打造“珠江生命健康城及科技CBD”项目，这就是

10、俗称的从化珠江城。这一项目将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。恒大、京基、路劲、华润、远洋、中信、合景泰富、金地等品牌地产公司先后专门成立养老产业研究团队，纷纷启动养老产业项目。国内外养老社区市场研究国内外养老社区市场研究养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式其他投资者中国红十字基金会扬州耀阳老年公寓、北京耀阳老年公寓、浙江富春江耀阳老年公寓 中华慈善总会规划建设鄂尔多斯华夏九九城 美国的对冲基金与收购集团城堡投资、日本的ZECS集团希望投资中国养老产业 国内外养老社区市场研究国内外养老社区市场研究养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式从商业模

11、式角度养老社区项目是什么？老年住宅 资产转让 收益一次实现商业地产 资产持有 稳定租金收入 资产升值 商业模式的不同决定了项目运营管理的不同养老社区养老社区商业模式商业模式养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式养老社区土地获取方式出让住宅用地/公共设施用地、慈善用地划拨地价问题目前在中国没有关于养老社区的专门用地类型 机会还是挑战国内外养老社区市场研究国内外养老社区市场研究养老社区养老社区商业模式商业模式养老社区养老社区商业模式商业模式养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式客户定位（年龄、收入、婚姻状况）活跃长者、健康老人介护老人客户利益点医疗相关服务卖房子

12、还是卖服务卖房子还是卖服务养老社区养老社区商业模式商业模式养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式产品模式老年住宅=老年住宅+老年公寓+医疗设施+生活配套商业地产=老年公寓+医疗设施+生活配套大物业 专门的管理团队 养老社区养老社区商业模式商业模式养老社区的概念及开发运营模式养老社区的概念及开发运营模式项目选址市中心城郊结合部远郊、游度假区项目规模公寓社区养生度假小镇国内外养老社区市场研究国内外养老社区市场研究养老社区养老社区商业模式商业模式 亲和源亲和源 CHERISH-YEARN亲和源的四个观点亲和源的四个观点目目 录录中国养老产业概述中国养老产业概述养老社区的概念和开发运

13、营模式养老社区的概念和开发运营模式亲和源的运营亲和源的运营亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 经营理念经营理念代天下儿女尽孝代天下儿女尽孝替世间父母分忧替世间父母分忧-超越传统伦理的服务理念-亲情的职业化、社会化-亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 经营理念经营理念 （20072008年）倡导倡导“大家大家”文化：至尊老人的家文化：至尊老人的家 强调：尊重、自由、隐私、亲情。（20082009年）承诺承诺承诺承诺“终身终身终身终身”养老：养老：养老：养老：可以托付一生的地方可以托付一生的地方 80岁之前强化：生活服务，精神愉悦的享受生活；80岁之后强化：护理照料，给予体面的晚年生活。（20

14、102011年）引领引领引领引领“快乐快乐快乐快乐”老年：老年：老年：老年：养老改变生活养老改变生活 亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 经营理念经营理念养老养老养老养老改变改变改变改变生活（生活（生活（生活（之一之一之一之一）：改变改变改变改变养老观念养老观念养老观念养老观念 前半生为儿女活、为社会活，后半生要为自己活！我的养老，我做主！分享辉煌，与影响时代的精英一起分享晚年！养老养老养老养老改变改变改变改变生活（生活（生活（生活（之二之二之二之二）：改变改变改变改变生活方式生活方式生活方式生活方式“小家”安在“大家”里！我有秘书，我有三个秘书，我什么都不怕！不忘老朋友，结交很多新朋友！亲

15、和源亲和源运营运营亲和源亲和源 经营理念经营理念养老养老养老养老改变改变改变改变生活（生活（生活（生活（之三之三之三之三）：实现：实现：实现：实现人生人生人生人生梦想梦想梦想梦想 快乐可以叠加，快乐可以传递，快乐可以蔓延！一切皆有可能，梦想才刚刚开始！18个会员自发的兴趣小组 加入俱乐部的“快乐”组织，实现短游/远足/琴/棋/书/画/音乐/舞蹈/手工/制作/烹饪/美食/球技切磋/养生/修心 养老养老养老养老改变改变改变改变生活（生活（生活（生活（之四之四之四之四）：创造创造创造创造和谐社会和谐社会和谐社会和谐社会 重塑伦理，促进社会和谐！加入机构养老，释放儿女、释放社会，解放生产力！释放老伴儿

16、，更是释放自己的心灵！亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 经营理念经营理念代天下儿女尽孝代天下儿女尽孝替世间父母分忧替世间父母分忧-超越传统伦理的服务理念-亲情的职业化、社会化-亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 商业模式商业模式【关键词】：俱乐部俱乐部俱乐部俱乐部 会员会员会员会员 居住权居住权居住权居住权 候鸟生活候鸟生活候鸟生活候鸟生活 可持续发展可持续发展可持续发展可持续发展pp土地获取模式土地获取模式土地获取模式土地获取模式：出让pp房屋销售模式房屋销售模式房屋销售模式房屋销售模式：居住权不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化，自由选择居住地、房间大小、半护理公

17、寓、护理院pp资产模式资产模式资产模式资产模式：新型持有居住地产pp服务模式服务模式服务模式服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商pp会员同质化会员同质化会员同质化会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力pp资源最大化资源最大化资源最大化资源最大化：为全国布局、东南亚布局提供可持续发展的商业模式，实现候鸟养老生活，创造会员卡的增值，达到多赢的格局亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 商业模式商业模式【关键词】：俱乐部俱乐部俱乐部俱乐部 会员会员会员会员 居住权居住权居住权居住权 候鸟生活候鸟生活候鸟生活候鸟生活 可持续发展可持续发展可持续发展可持续发展pp土地获取

18、模式土地获取模式土地获取模式土地获取模式：出让pp房屋销售模式房屋销售模式房屋销售模式房屋销售模式：居住权不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化，自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院pp资产模式资产模式资产模式资产模式：新型持有居住地产pp服务模式服务模式服务模式服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商pp会员同质化会员同质化会员同质化会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力pp资源最大化资源最大化资源最大化资源最大化：为全国布局、东南亚布局提供可持续发展的商业模式，实现候鸟养老生活，创造会员卡的增值，达到多赢的格局 亲和源的亲和源的运营运

19、营亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 服务系统服务系统亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 客户管理系统客户管理系统亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 会员管理系统会员管理系统亲和源的运营亲和源的运营说明：说明：会员发需求指令到6001或楼栋秘书；6001或楼栋秘书向相对应的服务支持平台（服务支持部、健康管理部、俱乐部）发出指令；服务支持平台实施（或指令下一个相对应的服务资源实施）；服务资源将实施结果反馈到服务支持平台；服务支持平台将结果反馈到指令方（6001或楼栋秘书）；6001或楼栋秘书与会员确认并跟踪服务结果。以上所有流程全部通过ERP操作，必要时其中相关岗位共享流程进度。注：注：该

20、流程模型中6001为楼栋秘书角色的补充。项目营运管理流程亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 服务模式服务模式亲和源的亲和源的运营运营亲和源亲和源 服务内容服务内容亲和源的亲和源的运营模式运营模式亲和源亲和源 服务内容服务内容亲和源的运营亲和源的运营亲和源的发展亲和源的发展亲和源的运营亲和源的运营亲和源亲和源 已获取项目分布已获取项目分布上海亲和源上海亲和源海口亲和源海口亲和源营口亲和源营口亲和源东黄山东黄山亲和源亲和源四川蓝光亲和源四川蓝光亲和源海宁亲和源海宁亲和源青岛万科青岛万科项目项目北京万科北京万科项目项目武汉亲和源武汉亲和源四川都江堰项目四川都江堰项目烟台祥隆项目烟台祥隆项目三亚亲和源三亚亲和源天津美克亲和源项目天津美克亲和源项目亲和源的运营亲和源的运营亲和源亲和源 洽谈中的项目分布洽谈中的项目分布万科杭州项目万科杭州项目金地绍兴项目金地绍兴项目金地南京项目金地南京项目宁夏福利中心项目宁夏福利中心项目北京国世通项目北京国世通项目金地广州项目金地广州项目新疆路桥股份项目新疆路桥股份项目万科无锡项目万科无锡项目中锐徐州项目中锐徐州项目诺依曼连云港项目诺依曼连云港项目