xx办公大楼物业管理工作方案.pdf

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1、-目目录录 物业管理定位物业管理的指导方针 2物业管理服务的内容及标准 一、服务内容 4二、服务标准 安全管理标准客服管理标准9机电设备管理标准11智能化管理标准 1清洁卫生管理标准0卫生消杀管理标准 22物业管理服务行为规范5一、文明用语行为规范26二、日常行为规范28三、接听电话规范 32四、接待业主(或客人)行为规范3五、上门服务规范培训体系 35一、培训目标二、三级培训体系三、培训方式37物业服务定位物业服务定位良好的物业管理和服务,其效力非常明显：满足客户的多种需要对客户形成吸引力扩大物业的知名度，形成品牌物业提供更多的附加利益移动枢纽大楼是 xx 通信的设备枢纽大楼和办公大楼，用户

2、都是移动公司的职员,素质较高，对物业管理也必然提出更高的要求,我们将对移动枢纽大楼实施高起点，高标准的物业管理与服务。通过科学的管理，-优质的服务,全面提升移动枢纽大楼的物业管理水平，营造一个优美的自然环境及和谐的人文环境，为了力争荣获南昌市“优秀”、“示范”高档写字楼，提升移动枢纽大楼企业的整体形象。我们将物业管理核心定位于：贯彻“以人为本”的管理理念贯彻“以人为本”的管理理念物业管理的管理对象是物业，服务对象是人,即物业所有人（业主)和使用人,对物业的良好管理,也是为了对人的良好服务。可以说物业管理一切为了人,或者说首先是为了人。为了人的生活，工作和享受,为了人的健康,交往和成长.这是物业

3、管理服务的基本出发点和归宿.因此，在我们即将实施的物业管理方案中,首先将引入的是“以人为本”的管理思想,把对人（也即业主）的服务管理作为物业管理工作的核心。即在楼宇范围内，从实际出发，根据用户需求提供专业化管理和个性化服务,紧紧围绕人的客观实际与需求为高档写字楼及用户创造一个舒适,宁静，高雅,快捷的办公和休闲环境，在物业管理与服务上最大限度满足用户需求，并在此基础上为用户创造一个从物质到精神,既具有现代风貌，又具有个性特征的生活工作方式。全面导入全面导入 I I0 0：20002000 质量管理体系质量管理体系标准化管理手段是优质、高效、稳定、到位的物业管理实现的基础。引进标准化管理手段是物业

4、管理自身发展和提高的需要,它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统，从而在制度上保证质量目标的实现,因此,我们将在移动枢纽大楼物业管理的全过程中导入最新的 20 版 ISO9001 质量体系，将管理服务的每个程序都纳入质量体系，并进行细化与量化，形成科学、统一的管理服务规范，使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下,以保证服务质量,规范服务体系；在实行全面标准化的同时,我们还将根据用户需求的变化，及时调整相应的程序规范，以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。建立准确迅速的管理水平自监自测系统建立准确迅速的管理水平自监自测系统 随时关注管理服务实施效果,进行实时测，通

5、过定期或不定期的业主意见调查，经常性的业主走访，24 小时服务电话,建立信息收集及通畅的内部联络体系-等,建立全面快捷的信息反馈机制,将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验物业管理质量的主要标准，形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足,不断提高管理质量和服务水平，真正实现高水平的物业管理,达到:管理制度-热情，设施设备-完好，服务项目-齐全，服务程序规范,服务技能-娴熟，服务效率-快捷,服务方式-灵活，服务态度-热情，服务收费-合理。我们的方向:在于通过高水平物业管理的实施，为移动枢纽大楼的业主（用户)创造一种

6、“天时，地利，人和”三“人”合一的发展氛围，充分体现物业管理管理创造美好新生活的时代概念。在具体服务程序上,将充分考虑并贯彻“以人为本”，“持续的质量改进”和“实时监测系统的管理思想,使移动枢纽大楼物业管理形成一个良性向上的运行体系.物业管理服务的工作指导方针物业管理服务的工作指导方针 业主满意是我们工作的目标。微笑.真诚、热情的微笑是良好服务的开始。沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带.快捷、有效。根据业主的服务要求和提出的相关投诉，及时采取行动解决，时刻关注业主。职业礼貌.保持职业礼貌，主动问候服务对象,并向其征求咨询服务感受。职业仪表。整齐佩带名牌，以经过修饰的仪表容貌为骄

7、傲;注意个人卫生；深记员工就是公司形象的体现者.团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现。工作技能。熟知工作流程、工作标准,始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。物业管理服务的主要内容及标准物业管理服务的主要内容及标准一、。服务内容1）清洁卫生服务项目-大厅的清洁保养（各种)多媒体会议室清洁领导办公室清洁及室内服务楼宇的清洁保养工作电梯清洁保养公共区域空调机房,锅炉房、风室,风口的清洁变电房,楼层配电室的清洁消防系统及其设备的清洁供电、排水、泵房系统及其设备的清洁公共照明设备的清洁公共洗手间清洁及含省公司领导的洗手间楼层及公用垃圾房的清洁

8、楼宇外围区域的清洁保养楼宇绿化,美化保养停车场清洁服务楼宇间内大清扫服务各类石材地面打蜡、抛光服务大楼外墙面清洗）工程维修服务项目工程技术资料、交接验收资料的建档、管理电梯维护、保养中央空调系统维护、保养消防系统及其设备维护、保养公共照明系统的维护、保养、更换给排水系统维护、保养蓄水池、水箱、泵房变电室、楼层配电间监控、维护公共电器维修服务与保养楼宇内公共设施维护服务-楼宇内公共电器安装服务装修期间的配合及监督服务会议室电器设备的调试及使用管理（含除电视电话会议系统外的所有会议室的音响设备的维护与调测,不含电视电话系统的音响设备）3）保安服务项目大厦门户保安服务大厦内部保安服务电梯间保安服务园

9、区内保安巡逻服务停车场的保安、交通指挥服务大厦消防系统监控、检查消防泵的安全巡视、监控消防培训服务4）客户服务投诉处理负责接听服务电话,及时传递公司内部相关部门。建立大楼行政管理相关文档及时处理和上报业主投诉及突发事件.组织、调配安管人员及保洁员布置会场、搬运小件少量物品。前台接待（以电话通知的方式进行预约与确认，并做好登记工作，登记表确定前需递交x 行政事务部进行签字确认）邮件分拣及楼内送达（严格按照业主提供的分拣清单进行邮件的分送，对不可确认的或模糊不能确定的，递交 xx 综合办公室进行确认，对常规分拣及送达的邮件等需要收方签字确认）邮件、邮包、快递收集、送达邮政部门计价,进行资费确认、并

10、将资费清单递交行政事务部进行核准等工作。大厦安防系统监控、检查二、.服务标准-安全管理安全管理由于移动枢纽大楼进出的人员流动大,作息时间不集中的特点(白天和晚上都可能存在上班或加班）,治安工作是物业管理的重点之一。针对移动枢纽大楼的实际情况，我司对移动枢纽大楼在进行现场调查和综合分析的基础上,制订出如下安全管理措施。以“外弛内张”、人防与技防相结合的安全管理原则，以安全、车辆、消防管理为主线,在现有先进的安全、消防管理设施、设备的基础上，配备训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍,利用现代化的管理手段,科学合理地组织日常管理,精心布置重大活动的安全保卫工作，迅速协助解决突发事件。1 1、建立健

11、全制度和档案管理工作、建立健全制度和档案管理工作（1）建立健全各种治安管理制度，如：来人来访登记制度，巡逻制度等，下班交接检查制度，定期检查安全设施制度等。（2）对于工作人员，实行出入证制度，既方便工作人员，又便于管理和服务工作。（3）从本质看，保安工作也是一种服务工作，因此坚持服务原则,体现亲切感和人性化。2 2、岗位要求、岗位要求（1）上岗前自我检查，按规定着装，做到仪容、仪表端庄整洁，并做好其他各项上岗准备工作。严格按岗位职责要求履行任务。（2）保持充沛精力,具有高度责任感、使命感及奉献精神。序号巡逻岗（3 人）门岗(8 人)中控室（3 人）地下车场(1 人)顶班 2 人领班 2 人安全

12、主管岗位岗位职责-序号岗位岗位职责11)负责制定安全管理方案并组织实施。2)负责编制安全管理队伍的培训计划并组织实施。3)负责安全管理队员的月度考核工作。4)负责安全管理队的内务管理及宿舍物品的配置、检查.5)负责安全管理队员的思想教育。安全6)负责监督、检查、指导分队长、安全管理员的工作。7)负责制定每月安全巡逻路线。主管8)负责每月第一周内会同工程主管对安全系统设备进行一次全面检测。9)协助管理处经理处理突发事件.10)负责编制消防演练、演习方案并组织实施。11)负责与派出所、街道办、综治办等政府部门的沟通工作。12)处理安全管理类投诉并协助客户服务人员对业户进行回访等工作。13)完成上级

13、交派的其他任务。1)值班期间全面负责本分队人员及小区的日常安全管理工作。2)值班期间做好本分队的监督、检查、指导工作.3)负责做好新入职队员的岗位培训、生活安排等工作。4)根据公司的要求作好本分队队员的工作、生活的管理。5)负责监督、指导本分队队员落实公司及管理处的要求。领班6)协助主管作好小区消防、治安、车辆管理等各项安全防范工作。7)协助主管作好各项培训工作.8)处理本分队队员上报的事务，如不能处理及时上报。9)负责做好交接班工作，接班前检查队员仪容仪表，交接班时检查物品的状况。10)负责对本分队工作进行讲评。11)负责公司、管理处安排的其他工作.频次日周月季年.服务项目和标准服务项目和标

14、准序号1项目标准1登记有效证件不超过 60 秒/人次；。值班员熟悉本责任区内业户的基本情况，.掌握本岗位职责和工作规程；外来人员进入小区需管理处或业户认可后放行；物品（大件、贵重物品)放行,凭管理处或业主（x综合办公室或行政事务部）放行条放行.1发现盗窃、斗殴、匪警情况的处理；2对精神病人、醉汉的处理；触电事故的应急处理;突发性水浸事故处理；.台风袭击前、吹强烈大风的预防措施；台风来临后的措施；.爆炸的处理；失物处理;电梯故障(困人）应变处理；管道石油气泄漏的处理;人 员 出随入管理时物 品 搬随2公迁管理时共秩其 它 突序发 事 件随4或 异 常时情 况 处理-序号56项目红 外 系统 报

15、警处理室 内 报警处理安 闭 路 监全 控 系 统防 显 示 问范 题 的 处理电 梯 系统标 识 系统公 共 部位消防栓消防门频次日周月季年随时随时随时随时随时随时标准接到报警信号后巡逻岗安全管理员在 3 分钟内赶到现场。业户室内报警,安全管理员在 3 分钟内到达现场1。熟练掌握操作技能.2.保存一周内录像资料.3显示画面出现异常情况，中控岗安全管理员应在 30 秒内做出反应。出现异常情况中控岗安全管理员应在0 秒内通知相关人员。设置必备的安全标识。无占用消防通道，无堆放杂物1.熟练掌握使用方法.。无破损、无霉潮,带柜完好消防门保持关闭.无缺失、无过期,表面清洁，100完好无缺失,外观完好。

16、能正常开启、关闭。781011211次1次次1次1次灭 火 器具消 温感、烟14防 感、喷淋安 地 下 车全 库 卷 帘门16演习不少1.制定演习方案。于2按演习方案组织实施。1.对演习进行效果评估。次每季度不少于次开展消防知识宣传。17消 防 宣传1次-序号项目频次日周月季年标准1.正确区分、辨认业户车辆。2.车辆管理员对进场车辆外观进行检查。3.车场入口岗登记、开启车挡器不超过0 秒/次.。车场出口岗、登记、开启车挡器不超过0 秒次。5车场巡逻人员按规定路线每0 分钟巡逻次并签到。对外来车辆进行询问,经管理处或业户许可后进入。7.无乱停乱放车辆，无交通堵塞现象。8.发现异常情况，车场巡逻岗

17、安全管理员在30 秒内赶到现场。18车辆管理随时4 4工作时间安排工作时间安排大门岗：大门岗：2424 小时执勤小时执勤停车服务：停车服务：2424 小时小时地下停车场地下停车场:6 6 小时小时/天（天（7 7：0 016:00,116:00,1：0 02 2:00:00）安全监控及消防监：安全监控及消防监：2424 小时天小时天客服服务标准客服服务标准1 1工作时间安排工作时间安排客服前台：客服前台：2 2小时小时其他服务岗：其他服务岗：8 8 小时小时2 2序号1服务项目及标准服务项目及标准频次日周月季年随时标准1)确认业户身份;2)非业户进入须经被访人认可后放行，外来人员进出要有记录;

18、3)登记有效证件不超过 60 秒/人次；4)态度应礼貌、热情.1)管理处经理每日查阅管理处值班记录,并签字确认。2)管理处经理每月不定期对大堂岗位值班记录及相关客服记录抽查不少于%，并签字确认.项目来 人 来 访出入放行2巡视、检查随时-1)收到业户服务请求（包括报修及其它需求）,应做好详细记录，并与业户确定服务时间，并及时通知相关岗位人员。2)及时对业户服务请求实施情况进行回访，回访率 10%。1)听好、问好、记录好、跟踪好、回访好。2)记录完整清晰，跟踪及时。3)不能当场处理的有效投诉，小时内回复业户，并约定下次回复时间。4)确认无效投诉后，在小时内回复业户。5)有效投诉回访率为 100%

19、。1)走访业户每月不少于 5 个部门，每月定时与客户进行沟通、访问。2)服务回访时间不超过服务完成后的2个工作日。3)每月发放问卷调查,发放率是0，集团及子公司以部门为单位。4)发放后 15 个工作日收回问卷调查，回收率不少于发放率的 80%.1)上班着工作服,佩戴工号牌。2)男员工头发长度不超过 1。5cm，女员工应化淡妆，头发打上摩丝或发油等，保证没有乱发、碎发，长发应统一扎于脑后。3)上班人员应坐姿大方,站姿端庄。4)不当众打理衣服、化妆、剪指甲。5)接触业户时应运用礼貌语言,做到微笑服务，吐字清楚,严禁与业户顶撞、争执。6)主动服务意识，包括主动向业户打招呼、问好、道谢、道别，帮助需要

20、帮忙的业户（包括开门、召唤电梯、帮助提拿物品等）。1)熟练运用标准规范用语：您好、请、谢谢、对不起、再见。2)熟悉工作责任范围基本情况,熟悉 VP 客户、集团、地产及物业公司、置业公司的部门、员工.3)熟悉本岗位职责及工作规程。4)熟记常用电话号码及集团领导、VI客户、物业领导电话。5)工作台上不摆放与工作无关的资料和物品。6)工作间整齐、清洁，资料摆放整齐、有序.7)不迟到、早退；无特殊事件不准请假或叫人顶岗。8)上班不打瞌睡、不睡觉。9)上班时间不接打私人电话.10)工作时间内不得与他人交谈工作以外的事情。11)上班时间不看书、看报，做与工作无关的事情。服务随时4投诉处理随时5走访、回访随

21、时6仪容仪表随时人 员 管 理7及 应 知 应会随时-1)每年制定年度培训计划2)每月根据年度培训计划，编制月培训计划。3)按培训计划组织实施。4)每月对培训讲师进行评估。5)培训合格率00.1。日常记录值班记录表、顾客投诉处理单、维修单、业户访问记录、会务员值班记录表、大堂值班记录表、来人来访登记表、物品放行条、特别事件报告、培训记录表。月度记录培训计划表、部门客户投诉工作月报、客服工作月报3。月度年度记录问卷结果统计表、满意度调查、培训计划表4 要求a 内容完整有效b 质量记录应标准化c。质量记录应实用，符合质量管理需要d。质量记录的真实性和准确性8培训1次9资料管理机电设备设施管理机电设

22、备设施管理1.1.工程报修服务：工程报修服务：2424 小时；小时；2.2.小型维修：小修不过夜小型维修：小修不过夜3.3.大型维修：商定大型维修：商定工程服务实行晚班值班制。工程服务实行晚班值班制。5.5.服务项目及标准服务项目及标准(）供配电系统）供配电系统项目项目高压环网柜时间时间次数次数每周每年每周每年一内内容容1、检查外观是否完好、运行有噪声。2、检查指示灯是否完好。3、备用柜“禁止合闸标示悬挂位置是否正确.4、清理外部灰尘。1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。2、检测接地电阻(应符合规定要求).3、检查电源接线装置,并紧固螺丝。4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。1、检

23、查外观是否完好,有无异常响声.2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动,风机运行是否正常。3、变压器电压、电流是否在额定范围内.1、检测接地电阻，各接线装置紧固。2、检测变压器线圈绝缘电阻。-一变压器一一-3、紧固螺丝并有防松措施,检查变压器防松绑扎并加固.4、清理灰尘。1、检查卫生.2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡,有无异常声响。3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象.4、检查开关是否在正确位置,标示是否清楚。5、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断.1、紧固配电装置螺丝，调整接触电间隙,更

24、换打磨烧坏的动静触头.2、若有过载现象,应更换容量大的配电设备。1、重复上述检查。2、检测接地电阻。3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠.1、清洁卫生.2、检查外观是否完好，有无异常响声。3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。1、重复上述内容。2、调整亮度,节约能源.3、更换过热配件,避免短路现象。4、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间.1、清洁卫生。2、检查敷设环境有无积水、杂物。3、供电电缆标示是否清晰、脱落.1、重复上述内容.2、检查线路有无过热现象。3、检查进出线路接线装置是否完好。1、重复上述内容。2、检测线路绝缘电阻。3、金属支架、电缆套管涂防

25、锈漆或沥青。1、清洁卫生、检查零部件有无松动、脱落，水、油是否加满3、试车运行，检查水压、油压、电气线路是否正常良好,输出功率达到定额标准；4、检查充电电瓶容量是否充足5、冬季试车完工后注意放水，以免发生冻胀、重复上述内容配电柜动力柜控制柜每天一半年一年每天一一一照明器具每月每周一一一一供电线路每月每年发电机组每半月一每半年一（2)2)给排水系统给排水系统项目项目生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各种时间时间次次数数内内容容1、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。、每小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异一味。3、检查压盘根处滴水是否

26、符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓.、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常.-每天-水泵5、检查水位深度指示是否清晰。6、发现故障及故障隐患及时处理。1、重复上述检查。2、生活供水的主、备用泵进行手动切换实验并记录.3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水实验。、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。1、电机、泵体轴承清洗加润滑油;如有异常声响，则更换同型号规格轴承.2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。3、检测电机接地电阻。4、检查电机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有损坏则更换。、更换磨损的水泵轴衬套.6、性能测试。1、检查外观是否完好，有无跑、冒、

27、滴、漏现象,箱口防虫纱网是否完好。、打开排污阀排污。3、检查进水浮球阀并作手动进水实验。4、观察水质情况5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。1、重复上述内容.2、按规定比例按时放消毒药品。1、清洗水箱、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。2、送水样至卫生防疫站进行水质化验。3、各类金属构件及管道作防锈处理.1、检查井盖是否盖好、完好，开盖检查井底是否有污物,如有则清除干净。2、检查井盖铸造字迹是否清晰。、重复上述检查.、清理污泥,疏通下水管道。3、各类井盖及金属构件刷漆。、检查外观是否完好,应无滴、漏现象。、检查闸阀,观察供水压力表是否正常.3、各类井盖及金属构件刷漆。、重复上述内容。2、清理管

28、道内的杂物，疏通排污管道。3、检查闸阀开启、关闭是否灵活,有无跑、冒、滴、漏现象。1、重复上述内容。2、检查修整全部管架。3、管道及支架除锈刷漆。、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。、管道内部清洗、作防腐处理.6、更换各类阀门标示,并标注管内水流方向。、各类阀门丝杆上油作防锈处理。每月一每年一水箱、水池每周一每月一每半年一给水井、雨水井、污水井每周半年每周供水、排污管网一一一每季一每年一（3 3）消防系统）消防系统日常运行要求日常运行要求每天对消防系统主机及消防控制中心进行巡视,严格按照消防系统操作规程进行操作，发生故障及其隐性故障能及时处理，机房环境卫生进行检测,确保其设备、设施能正常

29、运行项目时间次数内容、对主机进行探测、查询，了解系统运行情况，遇系统系统主每日一故障、警告、火灾报警及时处理.机副机每周一1、对消防主机，联动柜进行清洁，并做好记录。-检查其运行情况,对消防联动柜按钮进行检查，若有故一1、障及时做好记录报告.、对主机、联动柜按钮进行检查测试,若有故障及时维修每季一1处理,并做好记录。1、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料.3、对存在的故障予以处理。每半一4、测试系统接口信号是否正常。年5、软件数据备份。6、测试系统借口模块、各种按钮的性能。7、测试系统接地电阻。8、测试各回路的对地电阻.每

30、周一、检查外观是否完好,运行是否正常，并清洁卫生.、更换损坏的报警装置,手动试验报警装置是否联动,并每年1及时处理故障；检查接线是否松动、脱落。、检查外观是否完好，检测是否有误报、解除报警,查出每日一1故障及时处理.、重复上述工作，对每区域抽样模拟实验探测器是否正每半年一1常运行.每月一1、利用用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好一1、清洁设备。2、检查外观是否完好3。1、清洁卫生.2、检查外观是否完好。3、检查配件是否齐全.4、检查水带是否发霉、破损,水带、水枪、消防栓接口是否正常.1、消防演习(水枪水柱射程大于 30 米，能实现联动）。2、对消防水带做防霉变处理.1、检查喷淋头是否滴漏，

31、喷淋管网压力是否正常.1、排放管网污水，并实验。2、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统循环.3、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。1、清洁卫生。2、检查外观是否良好,风叶有无擦壳现象。3、外观标示是否清晰。1、手动试运行,检查风机有无异常现象，并做好记录。2、观察消防演习时是否联动。3、检查防排烟阀动作情况。4、对排烟阀传动机构加润滑油脂。1、清洗风机轴承,检测接地电阻。2、风机外壳清锈刷漆.3、更换各类标示。1、清洁卫生。2、检查外观是否完好，有无泄露气体现象。3、检查气压表的完好情况.1、检查气瓶压力。2、气瓶外壳除锈、刷保护漆。3、

32、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况.1、检查门体有无变形。2、门关闭密封情况，闭门器灵活,有无漏油现象。1、重复月检项目一次.-报警装置系统烟雾温度等探测系统每周消防广播和背景音乐每季消防栓系统每月一消防栓每半年一系统每周一喷淋消防系统每半年一每月一防排烟每半年一系统每年每月气体灭火系统每半年一防火门每月每年一一一一-（4 4）中央空调系统日常运行、保养计划）中央空调系统日常运行、保养计划日常运行要求严格按照开、关机程序进行检查，开机前日常检查项目为:冷冻冷却进出水阀门、冷却塔、旁通阀、压力表、温度计、主机设定参数、油温、油压、冷凝压力、蒸发压力、冷凝温度、蒸发温度、冷冻冷却进出水温度。定时对

33、机房设备装置进行检查,认真填写运行及交接班记录,严格按照国家标准要求，对系统相应的调整，保证系统在最佳工况下正常运行。环境温度要求：夏季环境温度：24-2、相对湿度 40-65冬季环境温度：822、相对湿度060项时间次数内容目1、检查制冷剂液和油面2、检查加热器和变频压缩机每年供、检查和测试所有运行控制和安全控制功能冷季节一4、检查调整微电脑控制中心的设定值机组启5、启动机组，检查整个系统的运行情况，记录机组运行动前参数、根据运行记录，分析处理机组问题、检查机组各项运行参数的工况,调整安全控制装置2、检查控制装置的运行3、检查制冷剂液位和油位4、检查润滑系统的运行、检查回油系统6、检查电机和

34、启动器的运行VRV7、记录运行状态，分析确认机组运行是否正常，必要时空进行机组检修调运行期一8、每月进行一次泄露检查系间9、记录和报告有需要更换的零配件统10、冷却电机轴承打油更换轴承11、高/低压控制检测/修理/更换12、空调机组检测/修理更换零配件13、冷凝器清理沉积物质4、电器装置有否接驳松脱触点氧化/外来物质修理/更换5、控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换1、检查压缩电机组件的各项环节2、检查压缩机润滑油系统每年制3、执行各项正确操作程序，检查电机启动器冷期结一束停机、检查控制面板，确定各操作状态是否正常期间5、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗6、检查系统的泄露、制冷剂并给予正确的

35、处理方法、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象每天一、泵体盘根处滴水是否符合要求1、检查运行记录；检查连轴器及盘根的使用情况冷每季一、转动阀门,检查阀门能否灵活开启、关闭却冷1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油冻2、检测电机接地电阻，并记录泵每年一3、检测冷冻、冷却泵电机绝缘电阻值、更换水泵轴衬套,重新加装填料5、泵壳、泵体清锈刷漆1、检查水阀、浮球阀是否正常每天一2、观察电流、电压及布水器的运行情况冷却1、重复上述检查塔每季一、进行水处理3、检查电机皮带是否正常-、清洗冷却塔塔体1、清洗填料，更换脱落布水器2、更换磨损严重的皮带、检测电机接地电阻、电机绝缘电阻,并做好记录4、更换或清洗电机

36、及风叶轴承，并加注黄油、更换各类标示、机组外部清洁2、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通1、重复上述检查2、清洗风机过滤网、风机轴承加注黄油1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口2、更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油3、风机外壳清锈刷漆4、测试控制部分工作性能1、观察风机是否正常运行，有无异常声响2、空调开关及电磁阀工作是否正常1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水、保温要求达到的标准是否良好,自动排气阀工作是否正常1、检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值2、清洗接水盘、清洗回风口、出风口、过滤网4、盘管风机轴承加注黄油1、清洁卫生,观察电流、电压是否正常1、检查线路有无过热

37、现象2、检查进出线路接线装置是否完好1、检测箱体的接地电阻、更换接触不良的部件每年一每天新风机组每季一一每年每周风机盘管每季一一一每年自控箱及控制器每天每季每年一一一一（5)5)电梯系统电梯系统一、日常运行检查轿厢照明，通风设施的检查操纵指令情况检查3开、关门状态检查4开、关门延时时间检查机5按安全触板（电子光幕）检查重开门状态房轿厢起动检查(震动情况）部7电梯加速、减速过程及弹性震动检查分8电梯运行震动及异常噪声检查9电梯停止震动检查10电梯平层检查11电梯运行检查（返基站及待机）轿厢部分12检查是否响应最高停门呼唤后运行检查二、周检项目1限速器动作停靠检查、润滑检查曳引机组油位检查轿3滑动

38、导靴（轿厢、对重）的检查厢部4导向轮及轿顶及绳轮、对重反绳轮轴承检查分5门及自动开关门机构的各轴承检查6清扫各活动机件、电控柜内的灰尘7踏板槽的清洁、门靴磨损程度检查层门8门橡胶缓冲器固定检查-部9各层指层显示及层站按钮功能检查分1各层门油漆及开关门闭合情况检查三、季度检查项目机房温度,清洁及有无异味2活动铁芯行程测量机3各转轴部件的润滑检查房检查充电装置是否正常5重新对停电柜各项标准进行确认1轿门开关检查2满载及超载装置检查轿安全触板开关（电子光幕）功能检查厢4门系合装置的润滑及清洁5门导轨滚轮和偏心滚轮的润滑检查、清洁1层门开关动作检查厅2门锁机构的校检门3关门机构、层门连杆机构润滑检查及

39、清洁口4层门内外门锁开锁检查1轿顶清洁和检查2门机驱动链、传动皮带检查及门机动作检查轿3门机连杆机构检查及润滑、清洁顶4给轿厢和对重架的润滑装置加油和5换速开关、极限开关、终端限位开关的动作检查井6安全钳楔块的动作检查及润滑道7补偿链及其导向装置检查8随机电缆和曳引绳的检查1底坑的清洁和检查2缓冲器情况及锈蚀情况检查底坑3张紧轮轴承的润滑检查底坑开关检查四、年度检查项目曳引机、电动机滚珠轴承运行情况检查及润滑2导向轮轴承的润滑检查3曳引钢丝绳和限速器钢丝绳的张力检查及磨损检查4制动器刹车片剩余厚度、间隙测量是否符合要求5层门钢丝绳和驱动链张力检查并润滑6层门导轨、滚轮和偏心轮的间隙检查并清洁润

40、滑7井道设备的清洁和检查门电动机及碳刷磨损、压力检查控制装置检查、紧固电阻调整环螺栓10门和门电动机轴承检查及润滑1中间连线箱端子紧固检查12平层装置相互位置检查曳引机齿轮油检查（)锅炉采暖系统锅炉采暖系统-项目项目时间时间次数次数内内容容1.检查锅炉动作水量.2.记录蒸气/热水运行压力。3记录锅炉燃烧温度.4.通过锅炉检查口,观察锅炉管壁运行情况。5 检查蒸气/热水循环水泵及所有助配电及控制设备。6观察锅炉壁情况。检低水位紧急停止运行功能。8检查及测试燃料紧急停止阀。量度及分析燃烧排走空气。测试锅炉燃烧喷咀控制。3清洁燃烧隔器及过滤网。4。检查燃烧储存量.测试/检查锅炉运行压力。1测试锅炉安

41、全放压阀.2。洗理及测试二次低水位紧急停止运作阀.放走锅炉管内空气。4。检查锅炉管壁漏水情况.5检查锅炉管壁固化物及水处理系统。1。清理及检查锅炉管外壁。清理及检查锅炉管内壁。3.检查所有送排风扇及风管。4检查所有液压及气压阀。清理燃烧系统。6.清理锅炉进水系统。7检查及清理所有配电设备。8。清理及从新测试所有低水位紧急停止运行控制。9.清点锅炉备件.每每日日一锅锅炉炉系系统统每每周周一每每月月一每每年年一智能化系统管理智能化系统管理智能化系统日常运行要求：每天对设备机房进行巡视；严格按照智能化系统操作规程进行操作；发现故障及隐性故障能及时处理；对机房环境、卫生进行检测；确保其设备、设施能正常

42、运行。（一）楼宇自控系统管理要求（一）楼宇自控系统管理要求项目项目时间时间次数次数内容内容1、主机、显示器及打印机清洁除尘。2、检测 U工作情况是否正常，配载作放电维护。一3、检测系统接口性能。4、内部数据整理和备份。1、检查各连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象.一2、检查直接控制器、执行器、变送器的工作情况。-计算机每季集中控制箱每周-1、测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度。一2、更换性能不好的元器件。传感器每年（二）保安自动化系统管理要求（二）保安自动化系统管理要求项目项目时间时间闭路监控系统闭路监控系统每周摄像机每季每年次数次数一一一内容内容1、清洁除尘.2、检查外观完好情况

43、。1、线路整理。2、检查各视频及音频接头。1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路,并检修调整.3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。1、主机、显示器及打印机清洁除尘。2、检测 UPS 工作情况是否正常。3、检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。1、清洁主机内部灰尘。2、数据整理与备份。3、计算机数据整理、内部测试。1、清洁除尘。2、检查外观是否完好.1、检察录制标准。2、测试各功能键的工作情况.、检测音频和视频接口中，测试各项性能指标.1、清洁除尘。2、检查外观是否完好。3、检查连接线路的牢固程度.1、测试各功能键的工作情况。1、线

44、路整理，功能测试。每月计算机和监视器每半年每周录像机每月每半年画 面 分 割器、切换器和 AD 主机每周每季每年一一一一一一一一一防盗报警系统防盗报警系统控 制 器 及每月红 外 线 探测器半年警 笛 和 警每季灯门禁和门禁和 I I卡系统卡系统门 锁 和 门挚每季每季停车场管理系统停 车 场 管理 系 统 计算机读 卡 器 和控制器每季1、控制器清洁除尘.2、测试红外线探测器的工作情况.一、检查各连接线路是否牢固、完好。一1、检查报警系统警笛和警灯的工作情况。1、检查门锁、门挚固定螺丝有无松脱和缺失.多次2、检查锁头磨损和碰伤情况。3、检查门挚动作是否灵活.、清洁除尘。一12、检测控制器接口

45、性能。1、主机、显示器及打印机清洁除求。2、检测工作情况是否正常一3、检测连接接口中.4、内部数据整理和备份.1、清洁除尘。一2、读卡器固定螺丝牢固。-每周-每半年地感装置每季1、检测系统接口性能。2、检查电气元件工作情况.、测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活一1调节。一（三）要求达到的标准（三）要求达到的标准1、零修合格率达002、智能化系统控制协调，设备运转良好.清洁卫生管理清洁卫生管理(一一)清洁卫生人员行为规范的管理清洁卫生人员行为规范的管理1、2、3、上班必须服装统一，佩戴工作牌;清洁垃圾时轻装轻卸,不影响用户工作与休息，上下楼梯、电耐心听取用户的建议和意见。梯时主动礼让用户;

46、经考察 xx 通讯枢纽大楼清洁现场后,人员配置如下:日常清洁项目公共区域大厅、1 楼裙楼3 楼5楼地下停车场8-2 楼2-1楼6 楼以上大楼会议室领导办公室机动清洁人数1 人1 人1 人人1 人1 人1 人1 人1 人1 人1 人备注人均最大保洁面积约 3000 人均最大保洁面积约 2000 人均最大保洁面积约 60人均最大保洁面积约 3人均最大保洁面积约 4000 人均最大保洁面积约 3000 人均最大保洁面积约00人均最大保洁面积约 300人均最大保洁面积约 3000 人均最大保洁面积约000 电梯、玻璃、顶班等清洁-主管合计1 人1人现场管理(二二)各功能区域清洁管理服务各功能区域清洁管

47、理服务1 1、建筑物外围环境管理建筑物外围环境管理（1）针对南昌气候特点和各种常见有害微生物的习性，采取视察诊断、作业效果跟踪确认等步骤进行调查分析，定期消杀老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物。通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤,使内外环境改善，以防治有害生物的滋生与各种不同类型灾害的发生。（2)绿地道路卫生管理:移动枢纽大楼是办公大楼，为展现移动枢纽大楼高档次的形象，在绿地道路卫生管理上按照“五不”、“六净”、“三化、“三优”工作要求实施管理。五不：不见积水、不见积土、不见杂物、不乱收堆、不乱倒垃圾;六净:路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、果皮箱净;三化：净化、绿化、美化；三优：

48、优美的环境、优良的秩序、优质的服务。(3)外围景观的管理垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理;及时清理建筑物表面积内部悬挂、堆放的杂物;加强外围环境清洁卫生管理,安排清洁工进行巡查、清洁，管理人员巡查，确保外围的环境卫生。2 2、工作区域清洁管理工作区域清洁管理（1）充分利用用户工余时间进行办公及公共区域清洁工作,每天早晨在工作人员上班前半小时内完成公共部分的清洁，用户上班期间，将保洁工作寓于“隐形服务”之中,实施“零干扰”工作方式.（2）利用周末和节假日清洗生活楼通道,玻璃护栏、墙面及地下室车库,平常保洁，保持这些区域的清洁卫生.（3）电梯的清洁：专人负责电梯的清洁卫生，每天早晨工作人员上班前

49、半小时完成清洁，以后每半小时清抹一次（含中午用户下班期间).3 3、移动枢纽大楼环境管理移动枢纽大楼环境管理-（1）根据各职能部门的作息时间合理安排各区域的清洁工作，将清洁卫生工作安排在无人时间段；用户上班期间,将保洁工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰工作方式。（2）举办大型活动时,督促举办单位遵守物业管理规定，严格控制装修噪音及空气污染源的产生,并要求及时清运工程垃圾。（三）清洁卫生、消杀作业要求及质量标准（三）清洁卫生、消杀作业要求及质量标准1 1、清洁卫生作业要求、质量标准表、清洁卫生作业要求、质量标准表作业要求每日每周每月扫 多全面清洁1广场及道路清次1 次宣传擦 抹2公布栏、清洗

50、 1 次栏次外 围 灯用不锈钢灯具罩 清 抹油擦抹灯1 次柱 1 次清 理 多建绿化带次筑清 抹1用清洁剂物栏杆次清抹次外全面清理部6沟渠、雨、污清理 1 次水井及井盖1 次隔油化粪池、池清 扫 或清洁剂车库、岗亭清 抹1冲洗 1 次用清抹 1 次次位序置号清洁项目9外墙面一年清洗 1 次1地面、墙面建筑物内部清 拖 次地面；清洗 1 次清洗打蜡清 抹11 次次墙面每季清洁标准干净、无杂物、无污渍明亮光洁、无污渍干净光亮无杂物干净、无污渍确保通畅，无异物、异味清理 1确保排污通畅，次周围无异味干净、无污渍无明显污痕 斑迹光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍干净、无尘干净、无蜘 蛛网、无灰尘干净、无