万锦城C1标段商务策划上课讲义.ppt
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1、万锦城万锦城C1C1标段商务策划标段商务策划目 录 一、工程概况一、工程概况 四、合同风险分析、对策、效果四、合同风险分析、对策、效果 五、主要物资消耗控制指标五、主要物资消耗控制指标 三三、商务策划遵循原则、实施思路及核心目标、商务策划遵循原则、实施思路及核心目标 六、六、整体商务策划一览表、盈亏点分析、措施及效果整体商务策划一览表、盈亏点分析、措施及效果 二二、合同主要条款、合同主要条款,各类目标指标各类目标指标 七、劳务班组确定及合同拟定七、劳务班组确定及合同拟定 建设单位:盛兆(西安)房地产开发有限公司建设单位:盛兆(西安)房地产开发有限公司总建筑面积:总建筑面积:125332.471
2、25332.47高层:高层:高层高层3 3栋楼【栋楼【5#5#楼、楼、6#6#楼、楼、7#7#楼】,地下楼】,地下-2-2层(层高层(层高3.6m3.6m)、)、-1-1层(层层(层高高3.3m3.3m)、夹层()、夹层(2.04m2.04m),地上),地上3333层,标准层层高层,标准层层高2.9m2.9m,结构形式,结构形式为剪力墙结构,总建筑面积为剪力墙结构,总建筑面积78319m278319m2;商业商业2 2栋地上栋地上3 3层,层高层,层高1 1至至3 3层依次为层依次为4.5m4.5m、5.8m5.8m、3.9m3.9m,结构形式为框,结构形式为框架结构,总建筑面积架结构,总建筑
3、面积7388m27388m2;幼儿园幼儿园1 1栋地上栋地上2 2层部分层部分3 3层,结构形式框架结构,建筑面积层,结构形式框架结构,建筑面积3616m2,3616m2,;车库车库1 1栋地下栋地下2 2层,负二层层高层,负二层层高3.55m3.55m,负一层部分层高,负一层部分层高3.85m3.85m,部分,部分4.25m4.25m,建筑面积,建筑面积36007.86m2.36007.86m2.合同造价合同造价188625377.1188625377.1元(其中土建造价元(其中土建造价157927876.3157927876.3元,安装造价元,安装造价30697500.8530697500
4、.85元)元)一、工程概况一、工程概况 1、合同主要条款、合同主要条款 序号序号条款条款内容内容1合同形式合同形式固定总价包干。2工期工期672日历天包括所有法定节假日 3开工日期开工日期2017年3月15日4工程质量工程质量达到工程施工质量验收规范合格标准,并同时满足开发商招标文件的技术规范要求,取得“长安杯”及“省级文明工地”“中天集团标杆工程”5工程付款节工程付款节点及付款比点及付款比例例付款节点:1、进工地时一次性支付安全文明工地费;2、独立地下车库:单层完成超过5000m2(顶板结构完)为一付款节点;3、塔楼511#楼:0.00地下室结构完成为一付款节点,0.00以上每4层结构完成为
5、一付款节点;商业及幼儿园:主体结构封顶为一付款节点;4、入口大门、门房、垃圾房等,主体结构封顶为一付款节点;5、建筑工程、安装工程、室外工程按月进度支付;6、直接专业分包配合费、甲供材采购保管费由发包人根据工程进度情况进行支付,具体比例由发包人决定;(支付比例为分包定标后进场时支付50%,结算办理完成支付剩余50%)7、措施费详见“措施项目费支付比例表”二、合同主要条款、项目各类目标指标二、合同主要条款、项目各类目标指标 序号序号条款条款内容内容(续)(续)工程款支付比例:期中支付金额为本期结算工程价款的80%(其中65%为形象进度的实际支付;15%为归档资料移交发包人的完成情况,由发包人确定
6、实际支付比例),期中支付金额达到合同价款和追加合同价款总额的80%时暂停支付。待工程竣工结算完成并承包人填写工程质量缺陷保修书后,发包人应支付结算金额的95%,剩余5%将在缺陷保修书约定的期限届满后支付给承包人。6合同范围合同范围施工图纸范围内的土建、水电安装及部分土方、室外工程及附属工程。(其中:钢铝合金门窗、消防、供电、标识标牌、防火门、天燃气、供热、市政供水、电梯、入户门、弱电系统、精装修(公区、首层大堂、商业)、景观工程、幕墙、土方、桩基及桩基检测等专业性分包工程由甲方指定分包。)7投标预期利润投标预期利润总造价5%(暂估土建:780万元;安装:153万)二、合同主要条款、项目各类目标
7、指标二、合同主要条款、项目各类目标指标 商务策划遵循商务策划遵循 “整体策划、动态管理、阶段调整、重在落实整体策划、动态管理、阶段调整、重在落实”的原则,围绕的原则,围绕“三点两线四阶段三点两线四阶段”开展工作:开展工作:“三点三点”:盈利点、亏损点、风险点盈利点、亏损点、风险点 “两线两线”:化解风险、降本增效化解风险、降本增效 “四阶段四阶段”:开工准备阶段、施工阶段、开工准备阶段、施工阶段、总包管理阶段、结算阶段。总包管理阶段、结算阶段。三、商务策划遵循原则、实施思路、核心任务三、商务策划遵循原则、实施思路、核心任务 商务策划商务策划 实施思路实施思路 前后延伸,前后延伸,“变变”中取胜
8、中取胜 将商务策划向前延伸到投标阶将商务策划向前延伸到投标阶段,向后延伸到竣工结算阶段段,向后延伸到竣工结算阶段。在施工管理过程中,要自始至终贯穿一个“变”字,对照合同条款和市场行情,积极寻求变更,在变中取胜,在变中获利,变不利为有利。动态管理,阶段调整动态管理,阶段调整 项目施工管理过程中唯一不变的就是“变”,要注意对各种“变”的控制,要注意各种风险因素及其对项目影响的变化,及时反馈并调整应对措施 全员参与,责任到人全员参与,责任到人 “千斤重担人人挑,众人拾柴火焰高”全员参与,目标分解,全员参与,目标分解,压力传递,责任到人压力传递,责任到人,使项目上每个人都能意识到本人所做的一切日常工作
9、都与工程效益息息相关,做到恪尽职守,才能使项目取得良好的经济效。事先策划,重在落实事先策划,重在落实 “工作措施千万条,狠抓落实第一条”只有过程中重视策划的落实,并且在施工中不断调整和完善,才能取得满意的效果。二、商务策划遵循原则及实施思路二、商务策划遵循原则及实施思路 1、主要目标、主要目标 收入收入 利润利润 成本成本 商务目标商务目标商务目标商务目标 三、合同主要条款、项目各类目标指标三、合同主要条款、项目各类目标指标 收入()成本()=利润()收入()成本()=利润()收入()成本()=利润()综上:若利润最大化收入2、增加利润途径增加利润途径成本+四、合同风险分析、对策、效果四、合同
10、风险分析、对策、效果 序序号号风险项风险项风险内容风险内容应对措施应对措施效果效果责任人责任人1 1工期延期如乙方未能如期完成合同专用条款阶段工期阶段工期要求,必须向甲方支付违约金每日5.5万元明确劳务分包工期奖罚措施,签署目标责任制。按照合同约定及时办理施工过程中的工期签证和索赔。建立工期预警机制,与计划工期作对比,检查实际工期是否有拖延,及时采取措施,注意各节点工期的控制。在合理的工期安排下尽量缩短施工工期减少管理费用及机械使用周期,塔吊800元/天/台,施工电梯450元/天/台,管理费3000元/天及周转材料租赁费等,共计约1万元。执行经理生产经理2 2前期资金垫资风险进工地时一次性支付
11、安全文明施文明施工工费;过程中每完成合同规定付款节点时,当月进行一次付款,额度为经审批的累计实际完成工程金额的80%。内部传递:在劳务分包、物资、设备等招标时按照“以收定支”的原则,实现风险共担。外部“使劲”:工程实施过程中,实时掌握业主资金状况,与其沟通调整付款节点及比例。调整与劳务结算付款比例。执行经理商务经理3 3审图风险承包人应运用其有关之专业知识来理解和拓展所需之设计要求,并应于开始施工前提出与图纸及规范要求任何之建议和改变细部构件、尺寸或物料。施工开始后因任何此等改动而需要的额外费用,均由承包人承担。高度重视审图工作,重点审核结构和建筑、土建与安装、土建与设备之间的标高及尺寸,在施
12、工之前解决图纸之间的矛盾,减少损失。如果确实发生,及时做好现场确认工作,为签证准备好第一手资料。发现图纸不利因素,及时沟通设计,争取图纸变更。技术经理商务经理合同风险项一览表合同风险项一览表合同风险项一览表合同风险项一览表 序序号号风险项风险项风险内容风险内容应对措施应对措施效果效果责任人责任人4混凝土、钢筋等材料涨价风险以2016年第2期陕西省建设工程造价管理信息(材料信息价)中“钢筋混凝土用钢筋”、级别钢筋价格,且调整金额每月为一个计算节点与施工当期信息价进行比较,对超过基准价的5%(不含5%)则给予调整,调整时仅计主材价及税金,确认该月调整数量和调整金额,每两个月进行结算支付和扣除风险转
13、移:与商混站供应商签订固定单价合同。建立长期合作供应商体系。钢筋付款及时跟踪,避免产生利息。在钢材价格低谷时资金允许的情况下适量买进钢材,以缓解在价格上涨期高价购买项目经理5质量风险本项目承诺取得“长安杯”及“省级文明工地“。若全部取得两个奖项则一次性发放“长安杯”及“省级文明工地“奖项的暂扣金额RMB200万元,若未取得或取得一项,此暂扣金额在结算时从各标段合同金额中扣除。选择有优秀施工劳务队伍承担工程施工任务,做好质量、安全、技术交底。在劳务合同中明确创优的奖罚措施。编制创优实施方案,加强质量安全标准学习,加强过程控制,严格按方案实施,确保创优。执行经理安全主管生产经理四、合同风险分析、对
14、策、效果四、合同风险分析、对策、效果 合同风险项一览表合同风险项一览表合同风险项一览表合同风险项一览表 序序号号风险项风险项风险内容风险内容应对措施应对措施效果效果责任人责任人6甲供材料施工前的二次搬运风险及消耗量控制点承包人须组织协调专业供货商送来的物料,并负责其自行使用有关物料的接收、储存、堆放、从储存点至安装点的一次或多次搬运以及安装。分包班组对材料的浪费1、精心组织,合理部署,安排好现场工序的有效搭接,减少甲供材料的二次搬运。2、与分包班组签订材料损耗指标,控制材料浪费技术经理生产经理7变更价款确定乙方应在工程指令、设计变更内容收到后14个工作日内提出变更工程价款的报告,经工程师审核,
15、并报发包人批准;承包人在收到工程变更指令后14天内不向工程师提出变更工程价款报告时,则工程师可以在报经发包人批准后,根据掌握的实际资料决定是否调整合同价款及调整的金额专人跟踪催办,及时有效办理签证索赔。实行专人“跟踪制”、“督办制”,确保及时性,所有签证变更单都满足业主要求商务经理8合同范围合同内施工范围划分,现场施工人员不清楚,可能发生合同外的签证索赔的损失。对现场施工人员进行合同交底,明确合同范围,实时控制现场签证与索赔商务组四、合同风险分析、对策、效果四、合同风险分析、对策、效果 合同风险项一览表合同风险项一览表合同风险项一览表合同风险项一览表 序序号号风险项风险项风险内容风险内容应对措
16、施应对措施效果效果责任人责任人9固定成本风险机械设备及脚手架租赁费、管理费等固定支出1、只要图纸已提供,项目部将力争在11个月内完成主体阶段施工,主体施工完毕即拆除所有塔吊,尽量减少固定成本支出。2、收集相关资料及证据,为向甲方提出费用补偿提供有力依据。执行经理生产经理10进度款风险每期进度款按时发放在达到付款节点当月提前做好进度款申请的相关资料,专人跟进及与开发商沟通,尽可能多争取及按时发放进度款。执行经理商务经理11自身管理人员变动风险频繁更换项目管理人员可造成工作混乱,后期接手人员一段时期内很难理清前任遗留工作,最终造成不可估计的经济损失。1、员工定期培训,增强员工业务知识及企业归属感2
17、、对不合格人员及时予以劝退执行经理技术经理商务经理安全主管生产经理四、合同风险分析、对策、效果四、合同风险分析、对策、效果 合同风险项一览表合同风险项一览表合同风险项一览表合同风险项一览表 五、主要物资消耗控制指标五、主要物资消耗控制指标 钢筋钢筋 混凝土混凝土 项目项目实际实际控制控制项目项目计划计划控制控制指标指标项目项目计划计划控制控制指标指标1.5%项目项目实际实际控制控制 5%名称名称图纸量图纸量计划用量计划用量含量含量建筑面积建筑面积(m2m2)备注备注钢筋(t)主楼主楼4770453158.4778319.8车库2797265774.5736007.86商业及幼儿园1024957
18、.6589.3311004.81砼(m)主楼主楼3853037952.0537952.050.4978319.8车库2538125000250000.66736007.86商业及幼儿园5910582158210.53711004.81模板()铝模铝模/1213.541213.54/再次购买量,基于前期已有铝模数量木模木模第一次/21527.9721527.97/第二次/11111.0811111.08/第三次/6554.156554.15/方木(m)第一次/168.48168.48/第二次/235.53235.53/第三次/138.93138.93/主要物资控制表主要物资控制表 五、主要物质消
19、耗控制指标五、主要物质消耗控制指标 五、主要物质消耗控制指标五、主要物质消耗控制指标 1、地上模板周转次数按10次考虑(材料费5.3元/),地下模板周转次数按8次考虑(材料费4元/),其中损耗率控制在30%以内,不考虑回收;方木周转20次考虑(材料费3元/),损耗与回收想抵扣;5、6#楼或5、7#楼拟采用铝模施工,铝模可考虑2.4标段的现有数量,不够的买进,铝模考虑回收费用。【铝模与木模成本分析表】具体分析详见:采用铝模采用铝模(元(元/m2/m2)采用木模采用木模(元(元/m2/m2)材料费4.5915人工费2229合计合计26.5926.594444采用铝模、木模材料人工单价对比表采用铝模
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