【精品】同策咨询定价策略的分类及基本方法复习进程.ppt

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1、【精品】同策咨询定价策【精品】同策咨询定价策略的分类及基本方法略的分类及基本方法项目开盘价格制定策略项目开盘价格制定策略项目静态价格形成方法项目静态价格形成方法市场比较法总价卡位法价格系数法入市价格策略入市价格形成2市场比较法3确定可比案例及权重系数确定可比案例及权重系数确定可比参数及权重确定可比参数及权重得到项目得到项目静态价格静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格动态价格特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用市场比较法逻辑市场比较法逻辑图图4案例：新城白银路公寓产品定价案例：新城白银

2、路公寓产品定价市场比较法市场比较法5市场比较法市场比较法6保利海上五月花9200元元元元/清水颐园9300元元元元/右岸嘉园9200元元元元/保利家园8500元元元元/市场比较法市场比较法7注：以上项目成交价格为目前成交价格注：以上项目成交价格为目前成交价格权重权重权重权重 比对因比对因比对因比对因素素素素 本项目本项目本项目本项目 评分评分评分评分保利家园保利家园保利家园保利家园（30%30%30%30%）评分评分评分评分右岸嘉园右岸嘉园右岸嘉园右岸嘉园 （25%25%25%25%）评分评分评分评分清水颐园清水颐园清水颐园清水颐园三期三期三期三期（25%25%25%25%）评评评评分分分分保

3、利海保利海保利海保利海上五月上五月上五月上五月（20%20%20%20%）评评评评分分分分15%15%交通因交通因素素 M11 M11 100100M11 M11 9595M11M11、近城区、近城区 110110M11M11、近、近城区城区110110 近近M11M11 959510%10%社区规社区规模模 3030万万 100100 246565246565 979750203502039090 130000130000 959530000030000010010015%15%产品形产品形态态 高层、多高层、多层层100100高层、小高层、小高层、联高层、联排排100100小高层小高层95

4、95小高、联小高、联排排9595多层、多层、小高层、小高层、联排联排1001005%5%建筑品建筑品质质 现代、欧现代、欧式式100100现代海派现代海派 涂料涂料9595法式法式 涂料涂料9595现在风格现在风格 涂料涂料9595英伦风英伦风格格 石石材材959520%20%配套配套 尚不成熟尚不成熟 100100社区自建社区自建8 8万方万方MALLMALL100100较成熟较成熟115115较成熟较成熟115115尚不成尚不成熟熟10010015%15%园林规园林规划划 分层绿化分层绿化,组团绿化组团绿化带带,庭院绿庭院绿化化100100 集中绿化集中绿化 100100两条天然水系、两条

5、天然水系、绿色景观大道、绿色景观大道、沿河的景观沿河的景观100100现在风格，现在风格，沿河主题沿河主题休闲绿化休闲绿化带带 9595大型组大型组团，英团，英伦风格伦风格10010015%15%产品特产品特点点 9090两房、两房、三房、三房、150150左右四左右四房房10010080-9080-90两两房房959580-9080-90两房、两房、150150左右三房左右三房100100105105左左右两房右两房959550-6050-60一房；一房；90-10090-100两房两房95955%5%开发商开发商品牌品牌 新城新城100100 保利置业保利置业 100100 中青旅集团中青

6、旅集团 9595新城新城100100保利房保利房地产地产9595100%100%系数累系数累加加 10010097.95 97.95 103.00 103.00 101.50 101.50 98.00 98.00 项目价格项目价格9016901685008500920092009300930092009200市场比较法市场比较法8全市及区域公寓价格走势全市及区域公寓价格走势市场比较法市场比较法9案例：英郡别院别墅产品定价方法案例：英郡别院别墅产品定价方法10价格推导方法：价格推导方法：1 1、选取竞品项目、选取竞品项目主要选取区域内具有代表性的同质项目主要选取区域内具有代表性的同质项目2 2、

7、权重分析、权重分析按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价市场比较法市场比较法11比较项目比较项目权重权重文翔名苑文翔名苑名仕豪庭名仕豪庭山语原墅山语原墅拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区域位置区域位置市区距离市区距离4 41001004 41001004 41101104.44.4交通系统交通系统7 71001007 71001007 71101107.77.7区域环境区域环境板块属性板块属性4 41001004 41001004 41001004 4自然环境自然环

8、境7 71001007 71001007 71001007 7社会环境社会环境4 41001004 41001004 41001004 4发展潜力发展潜力3 31001003 31001003 31001003 3生活配套生活配套1010100100101010010010101001001010规划规划规模规模3 31101103.33.31001003 31101103.33.3容积率容积率7 780805.65.61201208.48.41201208.48.4绿化绿化7 790906.36.31101107.77.71101107.77.7内部景观内部景观6 61051056.36.3

9、1101106.66.61151156.96.9产品产品产品风格及核心概念产品风格及核心概念101090909 911011011111001001010面积设置面积设置6 61051056.36.31001006 61001006 6产品附加值产品附加值7 71001007 71101107.77.71101107.77.7其他条件其他条件物业服务物业服务4 41001004 41001004 41001004 4会所会所4 41101104.44.41001004 41201204.84.8是否现房是否现房4 41001004 41001004 41001004 4开发商品牌开发商品牌3

10、31001003 31001003 31101103.33.310010098.298.2104.4104.4106.2106.2市场比较法市场比较法12(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元元/本案静态价格应为：本案静态价格应为：1050010500元元/主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为98009800、95009500和和1150011500元元/，

11、结合结合比较系数，计算本案的均价为：比较系数，计算本案的均价为：市场比较法市场比较法13案例：盐湖新居产品定价方法案例：盐湖新居产品定价方法14项目选取：项目选取：在这里我们选举了“嘉城”以及“汇丰沁苑”作为参考对象。“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长；“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。选取标准：选取标准：市场比较法市场比较法15影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型

12、面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计-116104.5100近期3月价格-85487750-本案推导价格-73607400-未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格75007500乐观预期下，本案合理价格为乐观预期下，本案合理价格为75007500元元/平方米平方米市场比较法市场比较法16影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51130

13、.51025周边环境系数2122411211020小区规划系数1111111111010户型面积系数11010991010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.59141015交通系数1.510159141015合计10116104.5100近期3月价格-85487750-本案推导价格-73607400-未来市场竞争市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力开盘准备开盘前准备较不充分去化时间去化时间为7个月本案合理价格7300

14、7300悲观预期下，本案合理价格为悲观预期下，本案合理价格为73007300元元/平方米平方米市场比较法市场比较法17案例：闵行华漕别墅项目案例：闵行华漕别墅项目18确定可比案例及权重系数确定可比案例及权重系数（上海西区城市独栋别墅项目，容积率在（上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.40.4以下）以下）确定可比参数及权重确定可比参数及权重得到项目得到项目静态价格静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格动态价格价格测算价格测算价格测算方法价格测算方法19各项指标所占权重及评分基准判定各项指标所占权重及评分基准判定评分标准评分标准评分内容评分内

15、容权重权重系数打分系数打分万科翡翠万科翡翠万源城万源城万特园万特园西郊庄园西郊庄园绿城玫瑰园绿城玫瑰园兰乔圣菲兰乔圣菲西郊明苑西郊明苑竣工时间竣工时间3 3平均水平以100分为基准，随着房龄时间递减系数评分1001009085909090出售速率出售速率3 3平均水平以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减系数评分135130100120120130100房屋与地下室面积比房屋与地下室面积比6 6平均水平以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减系数评分1001201006010070120花园占地面积花园占地面积1212平均水平以100分为基准，2亩为满分，低于标

16、准值递减系数评分90809013012090120容积率容积率1212平均水平以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减系数评分100120120140160130100地段地段1515平均水平以100分为基准，视具体地段条件而定系数评分100150160906090180规划特色规划特色8 8平均水平以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减系数评分11011010010010080120景观特色景观特色8 8平均水平以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减系数评分1101101001109080110车位数量车位数量3 3平均水平以100分

17、基准，2个车位为满分系数评分10010010010010090100立面表现立面表现8 8平均水平以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定系数评分13011011011013090100智能科技智能科技2 2平均水平以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增系数评分120110120100100100110装修材质装修材质2 2平均水平以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分系数评分707012070707070会所会所1010平均水平以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判系数评分1009010011080100100物业管理物业管理8 8平均水平以

18、100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定系数评分1001001101001101001202021本地块公寓基准价格确定本地块公寓基准价格确定价格测算价格测算比较项比较项目目权重权重翡冷翠翡冷翠万源城万源城万特园万特园西郊庄园西郊庄园绿城玫瑰园绿城玫瑰园兰乔圣菲兰乔圣菲西郊明苑西郊明苑拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数竣工时间310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋与地下室面积比61006120

19、7.21006603.61006704.21207.2花园占地面积129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容积率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027规划特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景观特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8车位数量310031003100310031003902.71003立面表现813010.41

20、108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2装修材质2100210021402.81002100210021402.8会所101001090910010110118081001012012物业管理8100810081108.810081108.8100812010合计100104.25111.2112.7107.25104.395.4120.32122别墅产品静态参考价格：别墅产品静态参考价格：7243472434元元/m/m2 2项目价格修正项目价格修正本地块公寓基准价格确定本地块公寓基准

21、价格确定价格测算价格测算翡冷翠翡冷翠万源城万源城万特园万特园西郊庄园西郊庄园绿城玫瑰绿城玫瑰园园兰乔圣兰乔圣菲菲西郊明西郊明苑苑均价均价70000700009500095000100000100000650006500060000600005500055000110000110000权重系数权重系数103.65103.65110.6110.6112.3112.3106.65106.65103.7103.794.894.8120.3120.3实际参考实际参考价格价格671466714685432 85432 88731 88731 606066060657526 57526 57652 5765

22、2 8994389943本项目参本项目参考价格考价格724347243422项目增值项目增值 15%15%项目增值项目增值 10%/10%/年年 板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变，板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变，凸显板块价值；凸显板块价值；板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围 整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快。整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快。项目增值项目增值 12%12%板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项目稀缺。目稀缺。区域未来区域未来规划发

23、展规划发展市场价市场价格走势格走势稀缺性稀缺性下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品线动态销售均价下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品线动态销售均价价格测算价格测算23本地块0.7年后的别墅（毛坯）整体均价为：综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格：项目基准价格项目基准价格项目基准价格项目基准价格72434724347243472434元元元元/m/m/m/m2 2 2 2区域未来规划发展区域未来规划发展区域未来规划发展区域未来规划发展15%25352市场价格自然波动市场价格自然波动市场价格自然波动市场价格自然波动8%/年（

24、下浮2%）稀缺性稀缺性稀缺性稀缺性12%合计合计合计合计97786977869778697786别墅均价（别墅均价（0.40.4容积率）：容积率）：9778697786元元/m/m2 2价格测算价格测算观点：本案的基准单价较高，需要通过产品面积考量控制总价上限观点：本案的基准单价较高，需要通过产品面积考量控制总价上限24总价卡位法25项目和产品定位项目和产品定位寻找总价空白点寻找总价空白点特点：适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等特点：适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围总价

25、卡位法逻辑总价卡位法逻辑图图26案例：好世麒麟园定价方案案例：好世麒麟园定价方案27根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热销总价段销总价段框定本案的总价段框定本案的总价段确定区域内本案参考楼盘确定区域内本案参考楼盘确定价格本案和参考楼盘的价格梯度确定价格本案和参考楼盘的价格梯度确定本案的均价确定本案的均价根据本案产品的面积段，确定主力价格段根据本案产品的面积段，确定主力价格段结合本案的项目定位，最终确定本案的总价段结合本案的项目定位，最终确定本案的总价段总价卡位法总价卡位法28产品定价产品定价总价框定总价框定总计段统计2005 2006 2007 2008 2

26、00万以下套数326 1081 784 137 面积（平方米）70805 216319 156840 26266 200-400万套数326 453 684 590 面积（平方米）80929 106899 154337 116804 400-600万套数7 28 46 91 面积（平方米）2588 8064 11099 20945 600-800万套数2 33 面积（平方米）575 9973 西南片区西南片区04-08年联体别墅各总价段成交情况年联体别墅各总价段成交情况区域内联体别墅主要集中在区域内联体别墅主要集中在200-400200-400万元万元的总价段的总价段总价卡位法总价卡位法29统

27、计2005 2006 2007 2008 200万以下套数8 20 10 1 面积（平方米）2040 4278 2292 282 200-400万套数227 266 303 13 面积（平方米）65309 70879 81641 4303 400-600万套数98 60 124 21 面积（平方米）36881 22009 38609 6836 600-800万套数37 140 70 10 面积（平方米）15314 50261 25690 2887 西南片区西南片区04-08年经济型独栋别墅各总价段成交情况年经济型独栋别墅各总价段成交情况产品定价产品定价总价框定总价框定0808年，区域内经济型独

28、栋别墅主要集中在年，区域内经济型独栋别墅主要集中在400-600400-600万元万元的总价段的总价段总价卡位法总价卡位法30根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步框定在根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步框定在400-600400-600万元万元本案总价框定本案总价框定个案：燕南园、贝尚湾、复地爱伦坡等个案：南郊别墅个案：圣得庄园总价卡位法总价卡位法31基本信息：基本信息：占地面积占地面积 190000建筑面积建筑面积 120000已成交量已成交量 93949容积率容积率 0.63绿化率绿化率 35产品类型产品类型 联排，少量双拼联排面积联排面积 200风格风格 现代产

29、品定价产品定价参考楼盘参考楼盘总价卡位法总价卡位法32产品定价产品定价参考楼盘参考楼盘万科燕南园于万科燕南园于20052005年年9 9月首次开盘，目前仍处于持续销售中月首次开盘，目前仍处于持续销售中万科燕南园供求走势万科燕南园供求走势总价卡位法总价卡位法332005年成交均价（元/平方米）2006年成交均价（元/平方米）好世麒麟园13297 13885 万科燕南园11044 11832 价格梯度1.201.201.171.17产品定价产品定价单价梯度单价梯度我们选取好世麒麟园和万科燕南园我们选取好世麒麟园和万科燕南园0505、0606年的成交均价，以此确定这年的成交均价，以此确定这两个项目间

30、的价格梯度：两个项目间的价格梯度：则好世麒麟园与万科燕南园的价格梯度为则好世麒麟园与万科燕南园的价格梯度为1.201.20：1 1总价卡位法总价卡位法34万科燕南园成交均价走势万科燕南园成交均价走势2.4万元/平方米1.7万元/平方米产品定价产品定价参考楼盘单价参考楼盘单价目前，万科燕南园成交目前，万科燕南园成交均价已回落到均价已回落到1.71.7万元万元/平方米平方米总价卡位法总价卡位法35产品定价产品定价单价确定单价确定通过两者间的价格梯度，得出好世麒麟园的均价：17000元/平方米*1.2=20400元/平方米2000020000元元/m/m2 2总价卡位法总价卡位法36产品定价产品定价

31、主力总价主力总价本案小户型的面积为240平方米左右，则总价为240平方米*2.0万元/平方米=480万元本案大户型的面积为300平方米左右，则总价为300平方米*2.0万元/平方米=600万元好世麒麟园的主力总价段为：500-600500-600万元万元总价卡位法总价卡位法37单价梯度法确定的主力总价段：单价梯度法确定的主力总价段：500-600500-600万元万元产品定价产品定价总结总结本案项目定位：本案项目定位：区域内中高端经济型别墅产品区域内中高端经济型别墅产品本案总价段初步框定：本案总价段初步框定：400-600400-600万元万元主力总价段：主力总价段：500-600500-60

32、0万元，万元，单价：单价：2.02.0万万/平方米平方米总价卡位法总价卡位法38价格系数法39类似属性案例价格系数类似属性案例价格系数得到本项目价格系数得到本项目价格系数得到项目得到项目静态价格静态价格特点：主要适用某项特征明显的物业产品，如公园、高尔夫、海景资源型住宅特点：主要适用某项特征明显的物业产品，如公园、高尔夫、海景资源型住宅价格系数法价格系数法40定价体系建立：定价体系建立：选取世纪公园板块和新江湾城板块，用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与板块内其它楼盘的价格系数，同时结合旭辉依云湾进行价格调整，最终调整得出本项目的定价。公寓定

33、价篇公寓定价篇价格系数法价格系数法411、世纪公园板块靠近世纪公园项目价格研究选取原则：正对世纪公园项目时间节点：2005.1-2005.6雍景台成交均价19165元/平米香梅花园成交均价19000元/平米靠近世纪公园项目成交均价为靠近世纪公园项目成交均价为1905519055元元/平米平米浦东世纪花园成交均价19000元/平米雍景台香梅花园浦东世纪花园价格系数法价格系数法421、世纪公园板块不靠近世纪公园项目价格研究选取原则：距世纪公园有一段距离或不能正对世纪公园项目，位置相对较差时间节点：2005.1-2005.6不靠近世纪公园项目成交均价为不靠近世纪公园项目成交均价为1371213712

34、元元/平米平米项目名称成交均价（元/平米）水清木华14742仁恒河滨城14607陆家嘴中央公寓14143大唐国际公寓14000大华锦绣华城11067合计1371213712水清木华仁恒河滨城陆家嘴中央公寓大唐国际花园大华锦绣华城价格系数法价格系数法431、世纪公园板块价格系数靠近公园项目成交均价：19055元/平米不靠近公园项目成交均价：13712元/平米1.39世纪公园板块价格系数世纪公园板块价格系数：世纪公园板块价格系数：1.391.39价格系数法价格系数法442、新江湾城板块板块内项目价格研究选取原则：位于新江湾城板块内时间节点：2008.3-2008.9项目一：橡树湾成交均价22000

35、元/平米项目一：新城御景成交均价22000元/平米新江湾城板块内项目成交均价：新江湾城板块内项目成交均价：2200022000元元/平米平米橡树湾新城御景价格系数法价格系数法452、新江湾城板块板块边缘项目价格研究选取原则：处于新江湾城板块边缘地带时间节点：2008.3-2008.9项目一：书香银苑 成交均价16381元/平米项目二：盛世新江湾成交均价15730元/平米新江湾城板块边缘项目成交均价：新江湾城板块边缘项目成交均价：1605516055元元/平米平米书香银苑 盛世新江湾价格系数法价格系数法462、新江湾城板块价格系数板块内项目成交价格：22000元/平米边缘板块项目成交价格：160

36、55元/平米1.37新江湾城板块价格系数新江湾城板块价格系数：新江湾城板块价格系数：1.371.37价格系数法价格系数法473、本项目价格系数本项目价格系数得出：本项目价格系数得出：世纪公园板块加上新江湾城板块价格系数的平均值，即 （1.39+1.37）/2=1.38本项目价格系数为：本项目价格系数为：1.381.38价格系数法价格系数法484、本项目价格定位选取原则选取原则：由于顾村板块目前在售楼盘都距公园较远，因而选取整个板块的成交均价作为该板块的价格基数。铂庭绿洲花园新天地荻泾花园世纪长江苑上投佳园宏润韶光花园采菊苑古北菊翔苑文宝苑本案本案太和公寓公园价格系数法价格系数法494、本项目价

37、格定位价格基数建立顾村板块价格基数为：顾村板块价格基数为：80008000元元/平米平米价格系数法价格系数法504、本项目价格定位系数相成法本项目价格定位为：本项目价格定位为：本项目价格系数*顾村板块价格基数，即1.38*8000元/平米=11040元/平米本项目公寓价格定位为本项目公寓价格定位为1104011040元元/平米平米价格系数法价格系数法51示例：莱茵美墅价格定位思路示例：莱茵美墅价格定位思路价格定位价格定位 独栋别墅定价法：总价卡位独栋别墅定价法：总价卡位 双拼别墅定价法：市场比较法双拼别墅定价法：市场比较法 联体别墅定价法：产品价格经验值系数折算联体别墅定价法：产品价格经验值系

38、数折算 叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价定价方法定价方法独栋别墅定价法：总价卡位独栋别墅定价法：总价卡位独栋定价独栋定价东部独栋别墅分布东部独栋别墅分布内环内：内环内：九间堂 传说99 御翠园内中环：内中环：百富丽山庄 汤臣湖庭花园汤臣高尔夫 大华锦绣华城中外环：中外环：东源丽晶 梵高别墅外郊环：外郊环：万科深蓝 棕榈泉花园生茂养园 绿洲千岛花园中科大学城 新浦江城院墅棕榈泉花园棕榈泉花园930-1350930-1350万万万科深蓝万科深蓝800-1160800-1160万万东源丽晶东源丽晶820-1050820-1050万万九间堂九间堂2880-56002

39、880-5600万万大华锦绣华城大华锦绣华城1500-17001500-1700万万传说传说99991500-33101500-3310万万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1650-19001650-1900万万百富丽山庄百富丽山庄1300-20001300-2000万万御翠园御翠园2000-35002000-3500万万汤臣高尔夫汤臣高尔夫1500-22501500-2250万万本案本案本案本案中科大学城中科大学城1000-13001000-1300万万绿洲千岛花园绿洲千岛花园800-1150800-1150万万生茂养园生茂养园800-1000800-1000万万新浦江城院墅新浦江城院墅1000-1

40、2001000-1200万万九九别墅九九别墅400-540400-540万万爱法奥朗爱法奥朗800-900800-900万万东方夏威夷东方夏威夷650-800650-800万万梵高别墅梵高别墅1000-15001000-1500万万东部独栋别墅价格梯度分析东部独栋别墅价格梯度分析棕榈泉花园棕榈泉花园930-1350930-1350万万万科深蓝万科深蓝800-1160800-1160万万东源丽晶东源丽晶820-1050820-1050万万九间堂九间堂2880-56002880-5600万万大华锦绣华城大华锦绣华城1500-17001500-1700万万传说传说99991500-33101500-

41、3310万万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1650-19001650-1900万万百富丽山庄百富丽山庄1300-20001300-2000万万御翠园御翠园2000-35002000-3500万万汤臣高尔夫汤臣高尔夫1500-22501500-2250万万本案本案本案本案中科大学城中科大学城1000-13001000-1300万万绿洲千岛花园绿洲千岛花园800-1150800-1150万万生茂养园生茂养园800-1000800-1000万万新浦江城院墅新浦江城院墅1000-12001000-1200万万九九别墅九九别墅400-540400-540万万爱法奥朗爱法奥朗800-900800-900万万东方

42、夏威夷东方夏威夷650-800650-800万万梵高别墅梵高别墅1000-15001000-1500万万由由内内向向外外呈呈梯梯度度递递减减单套单套20002000万万单套单套1500-20001500-2000万万单套单套1000-15001000-1500万万单套单套800-1000800-1000万万独栋定价独栋定价独栋别墅总价落点独栋别墅总价落点根据东部区域独栋别墅总价梯度卡位根据东部区域独栋别墅总价梯度卡位项目独栋别墅总价落点项目独栋别墅总价落点 600-800600-800万万600-800600-800万万独栋定价独栋定价独栋别墅单价区间独栋别墅单价区间独栋户型独栋户型地上建筑面

43、地上建筑面积积地下建筑面地下建筑面积积A-13A-13320.35320.35180.07180.07B-13,Ba12B-13,Ba12285.33285.33161.84161.84C-16,Ca-17C-16,Ca-17313.29313.29184.13184.13D-12,Da-17D-12,Da-17268.51268.51146.88146.88项目独栋别墅单价区间项目独栋别墅单价区间 23000-2500023000-25000元元/m/m2 2产品线产品线总建筑总建筑面积面积(m(m2 2)户数户数面积段面积段(m(m2 2)产品附产品附加空间加空间独栋9193.333127

44、0-320地下室双拼4284.5318235-240无地下室联体9526.9946205-210地下室叠加11520.8160190-195无地下室独栋定价独栋定价双拼别墅定价法：市场比较法双拼别墅定价法：市场比较法步骤一步骤一参考别墅项目确认参考别墅项目确认步骤二步骤二参考别墅项目价格修正参考别墅项目价格修正项目双拼别墅价格项目双拼别墅价格步骤三步骤三可比项目之间权重影响系数对比可比项目之间权重影响系数对比双拼别墅项目定价策略双拼别墅项目定价策略双拼定价双拼定价区域双拼别墅项目分布区域双拼别墅项目分布沪南公路沪南公路本案本案南南六六公公路路南瑞别墅南瑞别墅花源湾别墅花源湾别墅 花源湾别墅花源

45、湾别墅 南瑞别墅南瑞别墅双拼定价双拼定价项目名称项目名称 产品形态产品形态主力成交主力成交面积段面积段项目报价项目报价(元元/m/m2 2)修正后参考修正后参考价格价格(元元/m/m2 2)花源湾别花源湾别墅墅双拼195-261m2140001250012500南瑞别墅南瑞别墅双拼250-300m2200001600016000修正原则：修正原则：花源湾别墅目前报价14000元/m2，08年以来市场成交均价为12000-13000元/m2 南瑞别墅目前报价20000元/m2，包括地下室面积，调整至地上建筑面积价格为16000元/m2区域双拼别墅价格修正区域双拼别墅价格修正双拼定价双拼定价项目权

46、重对比项目权重对比类别类别细项标准细项标准权权重重花源湾别墅花源湾别墅南瑞别墅南瑞别墅拟合程拟合程度度比较系比较系数数拟合程拟合程度度比较系比较系数数区位属性环线价值6955.70 955.42 板块形象定位71007.00 1007.00 交通条件6.5956.18 955.87 生活配套51005.00 1005.00 基础设施4.51004.50 1004.50 环境资源6.5855.53 1055.80 项目属性地块条件4.5954.28 1054.49 品牌效应51055.25 1055.51 建筑体量41154.60 1155.29 项目配套6905.40 955.13 景观680

47、4.80 1205.76 服务6804.80 803.84 产品属性建筑品质6.5805.20 904.68 立面6804.80 904.32 户型功能9807.20 906.48 附加值71057.35 1158.45 科技运用4.5803.60 953.42 合计10091.18 90.96 双拼定价双拼定价双拼产品单价区间双拼产品单价区间花源湾别花源湾别墅墅南瑞别墅南瑞别墅均价均价1250016000权重系数权重系数91.1890.96实际参考价格实际参考价格1371017591本项目参考价本项目参考价格格1565015650项目双拼别墅参考单价均值：项目双拼别墅参考单价均值：15600

48、15600元元/m/m2 2 双拼定价双拼定价双拼产品总价区间双拼产品总价区间项目双拼别墅参考总价区间：项目双拼别墅参考总价区间：360-380360-380万万 产品线产品线总建筑总建筑面积面积(m(m2 2)户数户数面积段面积段(m(m2 2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195双拼定价双拼定价联体别墅定价法：产品价格经验值系数折算联体别墅定价法：产品价格经验值系数折算根据实践操作经验，一般项目中双拼别墅与联体别墅单价比值为1.1-1.3，在此取中间值1.2，则：双拼别墅参考单价：

49、15650元/m2 单价比值：双拼/联体=1.2 项目联体别墅单价区间：1304213042元元/m/m2 2项目联体别墅参考单价均值：项目联体别墅参考单价均值：1300013000元元/m/m2 2 联体别墅单价区间联体别墅单价区间联排定价联排定价项目联排别墅参考总价区间：项目联排别墅参考总价区间：265-275265-275万万 产品线产品线总建筑总建筑面积面积(m(m2 2)户数户数面积段面积段(m(m2 2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195联体别墅总价区间联体别墅总价区间联

50、排定价联排定价叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价产品线产品线总建筑总建筑面积面积(m(m2 2)户数户数面积段面积段(m(m2 2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195 项目叠加产品处于隔河的B7地块，作为稀释容积率产品，占本案总体量的33%，基于所处地块位置的劣势及产品的体量，建议在实际销售中采用总价控制的策略，以保证该产品线迅速跑量。同时从区域市场客户对价格的接受度研究发现，该类产品的单价以10000元/m2为价格门槛。综合以上分析，建议：叠加产品