广州农林大厦整体营销策略整合方案演示教学.ppt

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1、广州农林大厦整体营销策广州农林大厦整体营销策略整合方案略整合方案Codeofthisreport|2 Copyright Centaline Group,20102一、市场背景一、市场背景一、市场背景一、市场背景广州写字楼市场分析广州在售重点公寓项目分析市场总结Codeofthisreport|3 Copyright Centaline Group,2010、广州写字楼市场分析Codeofthisreport|4 Copyright Centaline Group,2010写字楼市场分析：写字楼市场分析：广州写字楼租售价广州写字楼租售价l2011年全国楼市遇冷，但写字楼不受限购的影响，租金不受

2、政府管制写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，吸引了众多投资的目光。2011年广州写年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。l与北京、上海等一线城市相比，广州写字楼价格一直偏低，甚至出现写字楼价格大大低于同区住宅价格的商住倒挂现象，写字楼租金更曾一直处于一线城市中的低位。l2011年，随着大批甲级写字楼的入市，加上在住宅限购令的刺激下，商用物业投资大热，广州写字楼价格终于摆脱长年商住倒挂的阴影。目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2011年底，甲级写字楼市场总量达到342万

3、平方米。Codeofthisreport|5 Copyright Centaline Group,2010写字楼市场分析：写字楼市场分析：广州新建写字楼供应量广州新建写字楼供应量2010-20112010-2011年广州市十区新建年广州市十区新建办公物公物业面面积2010-20112010-2011年广州市年广州市新建甲级写字楼供应面积新建甲级写字楼供应面积项目项目区域区域新增供应面积新增供应面积（平方米）（平方米）越秀壬丰商务大厦越秀区16809.72保利中汇广场天河区42967.8圣丰广场天河区45331保利中盈大厦天河区45527.55邦华环球广场天河区63376富力盈凯广场天河区105

4、787广晟国际大厦天河区110632利通广场天河区159500太古汇天河区160000珠江城天河区2100002011年整体写字楼供应市场表现较2010年要活跃，全年新增供应量123.5万，同比上升18%。根据数据的分析，第三季度末至第四季度，新增供应迅速攀升，供应市场的表现亦印证办公市场明年初会有一个良好的成交表现。另外根据中原监测所得，2011-2012年度的新增甲级写字楼的供应预计为115万左右，其中珠江新城占据大比例。Codeofthisreport|6 Copyright Centaline Group,2010写字楼市场分析：写字楼市场分析：广州新建写字楼成交量广州新建写字楼成交量

5、2010-20112010-2011年广州市年广州市十区两市成交活跃商圈前十名成交情况（办公）十区两市成交活跃商圈前十名成交情况（办公）外围区商圈成交占比攀升外围区商圈成交占比攀升 公寓成交占比增大公寓成交占比增大按照行业约定的商圈统计中，相比2010，中大、华南板块、南沙等三个商圈上升幅度较大，值得注意的是，值得注意的是，公寓成交宗数足足是其余两个性质的近一倍之多，考虑到办公性质的公寓物业相对来说，户型面积较小，公寓物业公寓成交宗数足足是其余两个性质的近一倍之多，考虑到办公性质的公寓物业相对来说，户型面积较小，公寓物业市场热度可见一斑。市场热度可见一斑。各类型办公物业成交情况各类型办公物业成

6、交情况类型类型宗数宗数面积面积（万（万m2）均价均价（元（元/m2）公寓414736.1925,361非甲级写字楼226832.3314,695甲级写字楼219228.6328,784Codeofthisreport|7 Copyright Centaline Group,2010写字楼市场分析：写字楼市场分析：广州新建写字楼成交量广州新建写字楼成交量2010-20112010-2011年广州市年广州市十区新建办公物业成交面积与均价十区新建办公物业成交面积与均价办公物公物业持持续受受热捧捧 量价量价齐升局面升局面现新高新高2011年成交量大幅攀升，同比上升31%之多。其中2011的12月份成交

7、量甚至同比上升86%并创下两年最高纪录。成交价格方面，本年度波幅较大，其中价格大部分徘徊在18000-22000元/之间，偶有升至偶有升至3000030000元拉高价格元拉高价格/是是因因为部分高端部分高端项目目导致。致。Codeofthisreport|8 Copyright Centaline Group,2010写字楼市场分析：写字楼市场分析：广州存量写字楼成交广州存量写字楼成交广州写字楼市广州写字楼市场租金整体变化不大租金整体变化不大 空置率全年上升空置率全年上升33%依据中原对市场的跟踪监测，广州2011年写字楼全年租金平均为129元/，大约升幅在5%左右，但由于由于2012年会持续

8、有新增项目入市（特别是珠江新城），所以租金依然受到庞大的新增量压力而难有大幅度的上升。年会持续有新增项目入市（特别是珠江新城），所以租金依然受到庞大的新增量压力而难有大幅度的上升。至于空置率方面，广州全年空置率是13%。本年广州存量写字楼的空置率有所攀升，即使吸纳量在亚运后得到攀升，但整个广州本年有高达50多万的甲级写字楼新增面积供应，最终在本年度测得空置率升幅高达33%。2012年，鉴于新增供应档次偏高，市场吸纳度还不足以应对众多新增写字楼，空置率依然会有上升的趋势。2012年广州写字楼市场预测：年广州写字楼市场预测：第一，供应量大幅增长，预计第一，供应量大幅增长，预计2012年落成的甲级写

9、字楼高达年落成的甲级写字楼高达100万平方米，主要集中在珠江新城；万平方米，主要集中在珠江新城；第二，预计第二，预计2012年甲级写字楼整体租金升幅有限，部分空置率较高的项目租金有下调压力年甲级写字楼整体租金升幅有限，部分空置率较高的项目租金有下调压力;第三，受经济不明朗因素、银根仍然偏紧影响，相对于第三，受经济不明朗因素、银根仍然偏紧影响，相对于2011年积极的扩充态势，企业多转向保守的年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略，在整体售价保持上升趋势的同时，部分急于回笼资金的项目售价有下调压力。发展战略，在整体售价保持上升趋势的同时，部分急于回笼资金的项目售价有下调压力。Codeofthi

10、sreport|9 Copyright Centaline Group,2010、广州在售重点公寓项目分析Codeofthisreport|10 Copyright Centaline Group,2010广州重点在售公寓项目概况一览广州重点在售公寓项目概况一览广州重点在售公寓项目概况一览广州重点在售公寓项目概况一览所在区域所在区域楼盘名称楼盘名称价格价格（元（元/）户型面积户型面积物业管理费物业管理费（元（元/月月/）装修标准装修标准（元（元/）备注备注越秀区越秀区东方文德广场30000-3500060-114一房至三房3.55000住宅/商业性质正佳东方国际32000-3500060-22

11、2一房至四房6.8/4.8豪装商业性质金润铂宫3300063-103一房至四房66500商业性质，复式财富世纪广场3300068-127一房至两房56000商业性质天河区天河区佳润临江上品2800044-124单间至三房4.8毛坯/精装商业性质，复式中铁盛德国际公寓2300065-145一房至三房1.95精装住宅性质瑞安创逸30000-3200045-200单间至四房4-5精装住宅/商业性质保利中汇广场2800055-120单间至三房166000商业性质正佳万豪金殿4800060-140一房至三房76500商业性质，复式海珠区海珠区纵横国际公寓20000-2500050-80单间至两房3毛坯/

12、精装住宅性质合生广场2600043-103单间至两房4.8带装修商业性质番禺区番禺区敏捷上城国际11000-1300046-91一房至四房4毛坯商业性质，复式奥园广场15000-1700060-80一房至四房3.8带装修商业性质，复式Codeofthisreport|11 Copyright Centaline Group,2010所在区域所在区域楼盘名称楼盘名称动态详情动态详情天河区天河区佳润临江上品目前在售平层和LOFT单位，平层户型包括43-124m，精装均价28000元/m。LOFT户型包括40-180m，毛坯均价38000元/m，买一层可当两层实用。购房可享受98折优惠。瑞安创逸目前

13、在售T2、T3、T4栋79-200m的2-4房住宅单位和T-one栋40-140m不限购公寓产品，整体均价33000元/m，带精装修。购房可享受全款、按揭98折优惠。正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70m单间，带6500元/的豪华装修，均价50000元/m，购房附送全屋名牌家电。海珠区海珠区纵横国际公寓在售14-22层的单位，在售62m的毛坯单间，均价18000-20000元/m，北向单位价格较低。目前一次性付款享97折，按揭享98折。合生广场主推E栋单位，43103平米，有一房一厅和两房两厅两种户型，共315套房源，带5000元/平的装修，目

14、前均价26000-27000元/平，配备空调、微波炉、冰箱、电磁炉等7件套家电。全款享受95折，按揭享受97折。番禺区番禺区敏捷上城国际在售 46-93层高4.5米的LOFT复式商务公寓，毛坯均价12000元/，只剩小量尾货，目前没有折扣。奥园广场在售60-80多的小户型，主要分布在6、8层，其中80平复式单元较多，折后均价15000元/，毛坯发售，现场全为一口价优惠清货，购房9折优惠，7天按时签约再98折。重点监测公寓项目动态重点监测公寓项目动态重点监测公寓项目动态重点监测公寓项目动态Codeofthisreport|12 Copyright Centaline Group,2010项目基本

15、资料项目基本资料地址天河区天河北路478号物业类别住宅、商业公寓户型产品40-140公寓产品均价均价33000元/（28000元/起）交楼标准带精装修管理费4.0元/月物业管理公司CBRE世邦魏理仕物业顾问公司世邦魏理仕（CBRE）物业服务总户数803户目前优惠新春期间推出20套一口价住宅单位，目前购房可享受全款、按揭98折优惠近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：瑞安瑞安创逸创逸项目简介项目简介瑞安创逸位于天河北，地处天河北路和龙口东路的交界处，占地面积约1.5万平方米，总建筑面积约11万平方米，包括1栋31层服务式公寓和3栋35层纯居住宅，3.3米层高、7米挑空大堂、

16、以“Urban Resort”的国际理念打造天河北唯一纯居园林社区。Codeofthisreport|13 Copyright Centaline Group,2010项目基本资料项目基本资料地址北京路238号天河城百货南门物业类别超高层商业性质公寓（复式）户型产品60-103的1-3房层高4.9m（附送第二层面积）均价均价33000元/交楼标准带6500元/豪华装修管理费6元/月物业管理公司尊尚物业物业顾问公司第一太平戴维斯总户数532户目前优惠目前购房可享98折优惠，更有部分特价单位，折后低至190万/套起近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：金润金润铂宫铂宫项目简介

17、项目简介金润铂宫总占地面积为16403平方米，总建筑面积约14万平方米。地上31层，楼高186米，地下4层，其中负二至负四层为大型地下停车场，负一至八层为天河城百货，九层为办公区，十层为公建配套层，十一至三十层为可售物业。Codeofthisreport|14 Copyright Centaline Group,2010金润金润铂宫铂宫装修标准清单及样板房效果图装修标准清单及样板房效果图近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：建材装修建材装修室内部份装修标准及设备室内部份装修标准及设备房门房门：采用精美木饰面门带门套，配高级门锁；墙身墙身：厅房铺贴高级墙布，厨房铺贴高级瓷砖

18、，卫生间铺进口大理石；天花天花：厅房局部设天花造型吊顶，高级乳胶漆；厨房卫生间设天花吊顶；地面地面：厅厨房卫生间均铺名牌大理石及名牌瓷砖；卧房铺高级原木复合地板；窗户窗户：采用优质铝合金框，加双层中空LOWE隔音玻璃；厨房设备厨房设备：配科勒橱柜和科勒不锈钢洗菜盆以及科勒水龙头，西门子抽油烟机、伊莱克斯电磁炉（无管道煤气户型）、松下微波炉、西门子消毒碗柜、松下全自动洗衣机（带干衣功能）、德尔乐施即热式电热水器及液晶小电视。卫浴设备卫浴设备：配科勒洁具、水龙头、滑杆手持式花洒、雨林花洒、toto座便器，高级淋浴屏风、毛巾架、手纸盒、化妆镜；空调空调：美的分体独立入户中央空调通信通信：有中国电信提

19、供电话、ADSL宽带业务（开通等费用由买受人承担），每户预留电话线、电话插座；智能化装备智能化装备闭路电视监控闭路电视监控：大堂、电梯、停车场均设有先进的闭路电视监控系统及周边防范系统，24小时保安服务。有线电视有线电视：提供视频信号，可提供收费数字加密频道等服务。EPON光纤网络系统及ADSL，供客户自由选择。Codeofthisreport|15 Copyright Centaline Group,2010金润金润铂宫铂宫2011年年6月至今网签数据分析月至今网签数据分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：备注：数据来源于网易网签成交数据工程款或是内部认购导致价格较

20、低Codeofthisreport|16 Copyright Centaline Group,2010金润金润铂宫铂宫销售模式、现状及客户分析销售模式、现状及客户分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：销售模式：销售模式：项目对客户定位主要针对投资客户，销客时大部分仅对其进行投资回报分析，以打动客户。销售现状：销售现状：项目开盘推出200余套货源，但认筹仅100台客户左右，开盘登记95折，再加开盘99折，最低总价170万起，开盘当天仅售出两成左右，大部分客户放弃的原因有：1.临北京路步行街，过于吵闹，居住人群杂乱，车位紧张，不适合自住；2.商业用，贷款利息贵、出租要交税

21、贵、自用水电贵、出售打税贵、使用年限短，还要等两年才交楼。而且这种小户型，租客较不稳定，发展大了就会搬，管理麻烦。3.楼价有松动的迹象，过几个月可能有更好价位。天河有些盘也是两万多，可以再比较下。4.客户担心项目再度烂尾。目前在广告及各种优惠（送全屋家电）的配合下，总货量售出将近一半。宣传策略：宣传策略：曾一度对外宣传均价23800元/方，但是现场仅有部分特价单位为25000元/方以下，总价190万起，集中在14楼，目前除折扣及装修外，赠送全屋家电；在北京路、天河北（天河城、正佳、中信）、中华广场等地大肆派发宣传单张。Codeofthisreport|17 Copyright Centalin

22、e Group,2010项目基本资料项目基本资料地址越秀环市东路370-372号（花园酒店东侧）物业类别超高层商业性质公寓户型产品66-220的1-4房层高4.9m均价均价30000元/交楼标准带3500元/豪装或者毛坯（小户型毛坯25000元/起）管理费5元/月物业管理公司第一太平戴维斯总户数1048户目前优惠目前购房可享97折优惠近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：项目简介项目简介项目总占地面积5870，项目总建筑面积为121894。项目共54层，地下3层，1至6层为商场；7至51层为国际公寓。商圈公寓第一高楼（51层）；国际公寓定位；意大利设计师室内设计；高级装修

23、交楼标准。正佳正佳东方国际东方国际Codeofthisreport|18 Copyright Centaline Group,2010正佳正佳东方国际东方国际装修标准清单及样板房效果图装修标准清单及样板房效果图近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：Codeofthisreport|19 Copyright Centaline Group,2010正佳正佳东方国际东方国际2011年年6月至今网签数据分析月至今网签数据分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：备注：数据来源于网易网签成交数据此成交包括部分商铺的成交，所以导致单价偏高Codeofthisr

24、eport|20 Copyright Centaline Group,2010正佳正佳东方国际东方国际销售模式、现状及客户分析销售模式、现状及客户分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：销售模式：销售模式：本顶目座落于交通繁华的环市东路，是世界国际化商业贸易企业的重要聚集之地，针对比较高端的客户，所以在销售中心的打造、销售人员的选拔上做到了一定的高度，体现出了项目的品质。销售现状：销售现状：前期受楼市政策影响，出现大幅度降价（曾推出特价单位均价24000元/方）。客户分析客户分析：周边高档商业项目及甲级写字楼云集，数十家外国领事馆，国内外精英及商务人士集聚，且项目主力户

25、型为小户型，因此主要面对的使用客户群体将以短期租客为主而非自住，而消费群体则以投资买家为主，其中投资买家与自用买家的比例大约为7：3，由第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司进行高品质专业性的国际化服务管理，为项目品牌价值增加闪光点。Codeofthisreport|21 Copyright Centaline Group,2010瑞安瑞安创逸创逸不限购公寓户型图及样板房实景不限购公寓户型图及样板房实景 近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：40Codeofthisreport|22 Copyright Centaline Group,2010瑞安瑞安创逸创逸2011年年

26、6月至今网签数据分析月至今网签数据分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：推出一口价特价单位备注：数据来源于网易网签成交数据Codeofthisreport|23 Copyright Centaline Group,2010瑞安瑞安创逸创逸销售现状及客户分析销售现状及客户分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：销售现状：销售现状：项目位于天河北路622号，凭借优越的地理位置，在11月举办“瑞安创逸T-one产品发布会”，开放了45-140不限购商住两用小户型样板房后，每天接待过千人参观，门庭若市，凭借其多样户型和现代豪华的装修标准、低总价、不限购

27、不限贷等利好因素，成为日前广州楼市的一大亮点，也成为天河区投资新宠。客户分析：客户分析：瑞安创逸T-one有31层，为4梯9户舒适性公寓设计。9种户型，从单间至三房，产品选择非常丰富。其主力户型为45的Studio和68的一房一厅。因户型面积小，总价低，首付60万就可购买45的Studio，是极具投资价值的产品。目前天河北这种小户型产品非常稀缺，在租赁市场十分抢手，天河北高档服务式公寓的租值非常坚挺，每平方一直保持在百元以上，是目前整个广州租值最高的区域；估计此地段40多平米的一房租赁价格将高达4000-6000元/月，投资回报率非常理想，因此深受投资客户的亲睐。Codeofthisrepor

28、t|24 Copyright Centaline Group,2010项目基本资料项目基本资料地址广州大道南与叠景路交汇处(海珠区政府对面）物业类别商业公寓（酒店式公寓写字楼）户型产品43-103的1-2房均价均价26000元/交楼标准带5000元/的精装修及7件套电器管理费4.8元/月物业管理公司广东珠江商业地产物业服务有限公司物业顾问公司珠江物业公司总户数1660户目前优惠全款享受95折，按揭享受97折。近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：合生广场合生广场项目简介项目简介合生广场分南、北区两区，1-5层为10万平米购物广场，地下三层停车场（2000多个车位），6-2

29、6层为酒店式公寓与酒店式office。南塔规划：五层商业裙楼,包含时尚精品店、休闲咖啡、电影院，动漫儿童娱乐、餐饮等；6-27层为公寓式写字楼。北塔规划：五层商业裙楼，主要功能为图书中心。6-27层为公寓式写字楼。Codeofthisreport|25 Copyright Centaline Group,2010合生广场合生广场装修标准清单及样板房效果图装修标准清单及样板房效果图近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：建材装修建材装修电梯：电梯：每栋配HITACHI电梯三部。外墙外墙：镶贴高级外墙砖，裙楼部分石材与玻璃幕墙。大堂大堂：大理石地面，大理石装饰墙面，造型天花。卫

30、生间卫生间：配座厕、洗手盆、淋浴间，镜、毛巾架、厕纸架、水龙头、排气扇。供水供水：室内水管暗装铺设，并配独立水表。厨房厨房：厨柜一套：配洗涤盆、水龙头、抽油烟机、电磁炉、洗衣机、电冰箱（不明确）。供电供电：室内线路暗装铺设，配开关插座，灯位根据天花吊顶配筒灯或射灯或预留灯位，每户配独立电表。内墙内墙：A/E户型为大户型套房，客厅墙面为高级胶漆（电视墙与餐厅墙面局部木作装饰与玻璃装饰），卧室墙面贴墙纸（主卧室局部墙面软包装饰，主卧室衣帽间配衣柜），厨房墙身为高级瓷砖、卫生间内墙身为石材。B/C/D户型为小户型，房间墙面贴墙纸（配多功能家具柜，含书桌），卫生间内墙身为高级瓷砖。门窗：入户门为防火门

31、；厨房、房门、卫生间门为成品门整套安装。所有门扇均配门锁、地吸。窗为铝合金窗。Codeofthisreport|26 Copyright Centaline Group,2010合生广场合生广场2011年年6月至今网签数据分析月至今网签数据分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：推出一口价特价单位备注：数据来源于网易网签成交数据Codeofthisreport|27 Copyright Centaline Group,2010合生广场合生广场销售现状及客户分析销售现状及客户分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：销售现状：销售现状：合生广场10月

32、开始发售，首推产品D、E两栋单位，首推产品D栋目前已基本售罄，现已推出E栋。目前购买除带5000元/方的装修外还配备空调、微波炉、冰箱、电磁炉等7件套家电。客户分析：客户分析：项目受利好影响明显，一是区域发展优势明显（项目位于广州市“十二五”规划期间将要重点发展的广州新CBD番禺新城万博中央商务区内），坐享番禺新城利好；二是周边汇聚各大型社区，配套成熟，该板块聚集的中高端强大消费群体为未来项目区域提供了足够的人气；三是项目产品设计较好，LOFT设计买一层送一层，层高4.5m不显压抑，性价比高。大部分客户受此三大利好影响而购买，自住及投资客户均占较大比例。唯一令客户不能接受（流失客户）的是项目的

33、土地使用权仅剩下30年左右，不过这也是项目定价较低的一大因素。Codeofthisreport|28 Copyright Centaline Group,2010项目基本资料项目基本资料地址广州市天河区珠江新城海安路13号物业类别住宅、商业公寓户型产品68-127一房至两房均价均价33000元/交楼标准带6000元/精装修（配送家电）管理费4.0元/月物业管理公司越秀仲量联行物业管理有限公司物业顾问公司越秀仲量联行物业管理有限公司总户数518户目前优惠针对特定户型推出特价单位，购房可享受全款95折、按揭96折优惠。近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：财富世纪广场财富世纪

34、广场项目简介项目简介财富世纪广场（D3-7地块）位于珠江新城东区，东临20米宽的南安路，南临20米宽的海业路，紧临红线女歌剧院、五星级酒店、多个甲级写字楼及高档住宅项目，商圈商业氛围非常成熟。项目为149米的高层建筑，由A1、A2两栋分别为35层、28层的写字楼及公寓构成。公寓户型有68-138平方米的1-2房单位，方正实用。公寓层高为3.1米，6层以上单位带有阳台。Codeofthisreport|29 Copyright Centaline Group,2010财富世纪广场财富世纪广场装修标准清单及样板房效果图装修标准清单及样板房效果图近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例

35、分析：建材装修建材装修项目为35层、28层设计商务办公楼各1幢，配有CBD甲级写字楼精装修。电梯：电梯：25台日立高速电梯外墙：外墙：LOW-E落地玻璃大堂：大堂：11米层高大堂写字楼带天花及网格地板交标，配备5A智能化系统；公寓：公寓：配家私家电，包括西门子冰箱、电磁炉、干洗衣机、松下空调、品牌电视等、索菲亚整体衣柜等营造舒适生活感受，拎包即可入住。Codeofthisreport|30 Copyright Centaline Group,2010财富世纪广场财富世纪广场销售现状及客户分析销售现状及客户分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：销售现状：销售现状：9月4

36、日，越秀财富世纪广场盛大开盘。该项目是珠江新城全新商务综合体，由A1栋35层国际甲级写字楼和A2栋28层奢华SOHO空间星汇LIFE组成。项目当日同时推出市场，开盘现场火爆异常，一天下来销售中心的人流量相当惊人。据开发商透露，当日共有500多位客户前来购房或进行咨询，所推出星汇LIFE套间式写字楼及甲级写字楼约300多套，成交逾7成，销售额超7亿。宣传策略：宣传策略：项目主要通过网络及短信进行宣传，并未举办大型活动。客户分析：客户分析：购买客户大部分为投资客，部分客户为公司型，为办公用途使用。Codeofthisreport|31 Copyright Centaline Group,2010项

37、目基本资料项目基本资料地址番禺大道北以东、汉溪大道以南(海印又一城旁)物业类别商业公寓户型产品46-93的1-3房（复式）层高4.5m均价均价11000元/交楼标准毛坯管理费3.8元/月物业管理公司广州敏捷投资有限公司总户数1470户目前优惠开盘7折，目前无其他优惠。近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：敏捷上城国际敏捷上城国际项目简介项目简介项目一期总占地面积约41000，建筑面积超150000。项目整体采用现代风格设计，主要由3幢22层的商务公馆和13套独栋生态办公写字楼组成。敏捷上城国际的商务公寓采用复式Loft设计，层高约4.5米，为每位业主开创了全新的城市中心自

38、由多变灵动空间。Codeofthisreport|32 Copyright Centaline Group,2010敏捷敏捷上城国际上城国际小户型户型图及样板房实景小户型户型图及样板房实景近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：46（复式）Codeofthisreport|33 Copyright Centaline Group,2010敏捷敏捷上城国际上城国际2011年年6月至今网签数据分析月至今网签数据分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：备注：数据来源于网易网签成交数据Codeofthisreport|34 Copyright Centali

39、ne Group,2010敏捷敏捷上城国际上城国际销售现状及客户分析销售现状及客户分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：销售现状：销售现状：敏捷上城国际12月18日正式发售，首推产品A、B两栋980套LOFT单位，买家可在原价16000元/平方米的基础上享受7折优惠，折后均价仅为11000元/平方米（最低9000元/平方米起）。由于产品性价比极高，在开盘当日便售出推货的9成，逆市热销，后紧接着继续推出500套，也已基本售罄，目前仅剩余尾货，均价升至12000元/平方米。客户分析：客户分析：项目受利好影响明显，一是区域发展优势明显（项目位于广州市“十二五”规划期间将要重

40、点发展的广州新CBD番禺新城万博中央商务区内），坐享番禺新城利好；二是周边汇聚各大型社区，配套成熟，该板块聚集的中高端强大消费群体为未来项目区域提供了足够的人气；三是项目产品设计较好，LOFT设计买一层送一层，层高4.5m不显压抑，性价比高。大部分客户受此三大利好影响而购买，自住及投资客户均占较大比例。唯一令客户不能接受（流失客户）的是项目的土地使用权仅剩下30年左右，不过这也是项目定价较低的一大因素。Codeofthisreport|35 Copyright Centaline Group,2010佳润临江上品佳润临江上品项目基本资料项目基本资料地址广州市临江大道681-683号物业类别高层

41、商业公寓户型产品42-124单间至三房均价平层精装28000元/LOFT毛坯38000元/交楼标准毛坯或6000元/豪装管理费4.8元/月物业管理公司戴德梁行物业管理公司总户数455户目前优惠购房可享受98折优惠项目简介项目简介佳润临江上品占地10992，共有400多套房源，包括42-124的单间、两房、三房单位，75%单位可享受一线南向江景，项目以小户型为主打。该盘主楼高27层，东面附楼高23层，5-23层每层19户，23层以上14户。1楼为临街商铺，2-3层为裙楼，4楼是空中花园，带标准泳池。虽然是单体楼，却设地下三层车库，有400多个车位，与住宅比例为1:1。近期商业性质公寓重点案例分析

42、：近期商业性质公寓重点案例分析：Codeofthisreport|36 Copyright Centaline Group,2010佳润佳润临江上品临江上品样板房效果图样板房效果图近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：Codeofthisreport|37 Copyright Centaline Group,2010佳润佳润临江上品临江上品2011年年6月至今网签数据分析月至今网签数据分析近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性质公寓重点案例分析：备注：数据来源于网易网签成交数据工程款及内部认购导致价格较低Codeofthisreport|38 Copyright Cen

43、taline Group,2010佳润佳润临江上品临江上品销售现状及客户分析销售现状及客户分析销售现状：销售现状：目前在售平层和LOFT单位，平层户型包括43-124，精装均价28000元/。LOFT户型包括40-180，毛坯均价38000元/，买一层可当两层实用。购房可享受98折优惠。客户分析客户分析：该项目有稀缺的江景资源，加上其不限购不限贷的性质更是吸引了不少投资客户的关注。该项目毗邻琶洲，广交会近500万的参展客流，令展馆周边公寓供不应求，佳润临江上品距琶洲国际会展中心3分钟，出入会展方便，有豪华装修、五星级酒店服务，吸引了部分会展客商投资选择。近期商业性质公寓重点案例分析：近期商业性

44、质公寓重点案例分析：Codeofthisreport|39 Copyright Centaline Group,2010所在区域所在区域楼盘名称楼盘名称价格价格（元（元/）职业职业置业目的置业目的置业诉求置业诉求越秀区越秀区正佳东方国际32000-35000企业主、外企高管、投资客投资、先自住后投资身份地位、投资回报金润铂宫33000私营企业主、投资客投资、办公、自住 生活便利、投资回报财富世纪广场33000企业主、高管、投资客投资、办公投资回报天河区天河区佳润临江上品28000企业主、高管、投资客投资、先自住后投资环境好且成熟、投资回报中铁盛德国际公寓23000数码城的老板、医生、公务员投资

45、、自住位置优越、投资回报瑞安创逸30000-32000周边企事业高层、港澳台客户、企业主、投资客投资、自住位置优越、生活配套成熟、投资回报保利中汇广场28000周边企业高层、港澳台客户与企业主、投资客投资、办公、自住 位置优越、投资回报正佳万豪金殿48000企业主、高管、公务员投资、办公、自住位置优越、生活便利、投资回报海珠区海珠区合生广场26000婚纱街周边企业主、高管、投资客投资、办公位置优越、投资回报番禺区番禺区敏捷上城国际11000-13000企业主、企事业中高管、投资客投资、自住性价比高，有发展潜力、投的资回报奥园广场15000-17000周边客户及投资客投资、办公性价比高，有发展潜

46、力、投资回报重点监测公寓成交客户分析：重点监测公寓成交客户分析：目前在售公寓产品购买主要力量来自企业主还有区域外企的高管，部分为周边的私企老板和专业人士。置业目的多为投资或者先自住后投资，关注点主要是投资回报和未来升值潜力，部分自住型客户考置业目的多为投资或者先自住后投资，关注点主要是投资回报和未来升值潜力，部分自住型客户考虑社区成熟程度和交通因素。虑社区成熟程度和交通因素。Codeofthisreport|40 Copyright Centaline Group,20104、市场总结、市场总结Codeofthisreport|41 Copyright Centaline Group,2010

47、2011年全国楼市遇冷，但写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，吸引了众多投资的目光。2011年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。幅上扬。值得注意的是，值得注意的是，2011年商住性质公寓成交宗数几乎是办公物业的一倍（客户考虑年商住性质公寓成交宗数几乎是办公物业的一倍（客户考虑到办公性质的公寓物业相对来说户型面积较小，总价低，投资门槛低，回报率更高）到办公性质的公寓物业相对来说户型面积较小，总价低，投资门槛低，回报率更高）公寓物业市场热度可见一斑。公寓物业市场热度可见一斑

48、。由此不难发现，商住性质的公寓近年来更受各类客户（投资及自住）的追捧。由此不难发现，商住性质的公寓近年来更受各类客户（投资及自住）的追捧。广州写字楼及公寓市场总结：广州写字楼及公寓市场总结：Codeofthisreport|42 Copyright Centaline Group,2010二、项目分析二、项目分析二、项目分析二、项目分析项目SWOT分析项目现状分析项目开发思考Codeofthisreport|43 Copyright Centaline Group,2010S优势优势W劣势劣势O机会机会T威胁威胁位置优越：位于广州的真正核心区域（中山一路与农林下路交汇处）交通便利：东山口电车总

49、站+地铁地铁上盖：项目直接连接地铁D出口商业环境：周边商业发达天河北与珠江新城公寓产品较多，分流部分客户公寓产品日益成熟，间隔及使用空间越来越高，市场竞争激烈项目曾烂尾，形象重塑存在阻力外立面及产品均不符合现在公寓产品的形象现时周边商务氛围较淡车位等配套严重不足周边无公寓型产品及小面积单位，均为2房以上，购买总价高周边商业发达，汇聚各类型商场，目前广百等大型商场也在周边进驻交通的便捷产生更大的商业、商务效益S.W.O.T.分析分析Codeofthisreport|44 Copyright Centaline Group,2010项目四至环境分析项目四至环境分析本案本案东山口地铁出口东山口地铁出

50、口东山口公交站场东山口公交站场东山锦轩大厦东山锦轩大厦电信大厦电信大厦越秀区人民医院越秀区人民医院广州药学院附属广州药学院附属第一医院第一医院项目位于东山口地铁上盖，周边各类生活、医疗、商业配套齐全；项目位于东山口地铁上盖，周边各类生活、医疗、商业配套齐全；附近小区居民大部分来自省委及军区。附近小区居民大部分来自省委及军区。Codeofthisreport|45 Copyright Centaline Group,2010项目周边商业及住宅环境解析项目周边商业及住宅环境解析地铁商业区地铁商业区新商业区新商业区东山成熟商业区东山成熟商业区项目周边商业沿农林下路自西向东项目周边商业沿农林下路自西向