纬联-重庆篆山坪项目专项研究、项目定位及产品建议报告.ppt

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1、篆山坪项目B地块专项研究、项目定位及产品建议报告纬联地产（重庆）顾问有限公司【江津篆山坪】项目组2010年4月进行的研究国内外案例研究专家与消费者访谈实地调研与踏勘针对篆山坪B地块项目，纬联工作小组在紧迫的时间里，进行了大量调查和研究调研内容：地块四至地块交通可达性及现状项目区域配套设施地块状况属性区域发展意向在售楼盘资源及重大设施调研区域：几江镇德感镇德感工业园深度访谈：开发商深度访谈政府官员建筑设计师深度访谈城市规划专家深度访谈商家深度访谈消费者深度访谈现状研究区域背景研究经济发展和产业规划研究城市规划研究主要区域的竞争分析房地产市场发展研究人口特征及消费水平研究参考性案例无锡圣巴巴拉上海

2、浦江新城厦门圣地亚哥深圳万科城深圳曦城成都芙蓉古城重庆中安翡翠湖重庆中海国际社区重庆奥林匹克花园重庆融汇半岛重庆融侨半岛重庆长寿碧桂园深圳四季花城深圳桃源居万科十七英里项目首先是成功，并通过项目运作实现企业品牌知名度；项目能够快速回现，并帮助开发商滚动开发篆山坪A地块项目；希望将B地块运作成为江津区具有高品质的项目，成为德感新区建设的亮点；客户要求基于纬联的经验，类似项目有如下特性：类似项目风险大，如何规避项目风险意识是品牌建立的前提；价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力多方面因素；企业品牌的建立直接与项目挂钩，大盘初期起势对项目成功至关重要。项目属性研究市场环境分析项目发展机会

3、分析项目发展方向及策略分析项目定位研究分析物业发展初步构想属性分析属性界定项目属性研究属性分析属性界定项目属性研究项目区位长江几江镇德感镇西彭镇本案项目位于重庆江津区德感镇篆山坪，德感镇位于江津区北部，长江北岸，与几江街道隔江相望，距重庆主城区40公里。项目位于德感镇，与江津主城几江镇隔江相望，距离重庆主城约40公里项目属性研究项目基础数据项目占地：约800亩（53.3万方）净用面积：680亩（按项目占地的85%估算）容积率3（本报告按2.5计算）还迁房面积：20万方商品房面积93万方项目指标：本案规模较大，总体量将超过100万方，在区县有明显的大盘优势，但20万方的还迁房对本案质素有一定的影

4、响项目属性研究项目地块四至项目主体被津马路和成渝铁路分隔，地块周边多为农田和老旧的厂房津马路成渝铁路北侧：未来中医院用地南侧：与江津长江大桥相邻东侧：与成渝铁路相邻西侧：与津马路相邻，临近篆山坪郊野公园项目属性研究项目地块质素地块状况：项目整体较为平整，但在最南部位置有较为明显的低洼；地块现状：地块北部及东北部多为老式的厂房，西部及西南部多为农田及农家住宅；项目地块完整，但地块内部缺少优势资源，并且不直接临江，整体质素普通，无亮点项目配套状况津马路江津长江大桥成渝铁路本案几江镇德感镇生活配套：项目与德感镇中心以及几江镇有一定距离，生活配套匮乏，仅有少量零散的小型的商铺；项目地块交通体系完善，通

5、达性良好，但生活配套匮乏项目属性研究项目配套状况项目属性研究属性分析属性界定区县城市陌生区大盘p项目属性：p区域属性：因素因素项目现状项目现状界定界定规模占地约800亩大规模楼盘资源条件老旧厂房、郊野池塘、农地，无强势人文、景观资源资源较少配套、交通配套及其缺乏，但交通便利无配套优势、道路通达性好区县城市城市发展外延方向大规模房地产开发项目因素因素项目现状项目现状界定界定区域 传统城市边缘区域，配套缺乏，客户认知度低陌生、边缘化发展前景与江津核心区几江隔江相对，区域优势明显成熟发展方向外延地带项目属性研究项目属性界定p关键词：项目属性研究市场环境分析项目发展机会分析项目发展方向及策略分析项目定

6、位研究分析物业发展初步构想区域宏观背景分析区域发展规划分析房产市场分析江津宏观环境研究城市结构分析经济环境分析发展规划分析第一层次：特大城市。即主城9区(渝中、沙坪坝、九龙坡、大渡口、渝北、江北、北碚、南岸、巴南)，也是“一圈”的核心区域。第二层次：大城市以区域性中心城市为主。包括涪陵区、江津区、永川区、合川区和长寿区等五个中心城市。江津区，成渝经济区沿长江上游和沿成渝高速公路的重要承接点；涪陵区，辐射带动渝东北和渝东南地区；永川区，成渝经济区沿成渝高速公路的重要承接点；合川区，成渝经济区沿渝武高速公路和遂渝铁路的重要承接点；长寿区，辐射带动渝东北地区和沿渝宜高速公路的重要承接点，逐步融入主城

7、发展。第三层次：铜梁、南川、綦江、荣昌、璧山、大足、双桥、万盛、潼南等9个区县，将努力壮大城市规模。铜梁、潼南、大足、荣昌将建成川渝合作的重要“门户”；万盛、綦江、南川建成连接贵昆经济区的“桥头堡”；双桥、璧山则更多参与和融入主城特大城市发展，在城乡统筹发展方面走在前列。区域性中心城市区域性中心城市区域性中心城市区域性中心城市特大城市中等城市城市定位区域性中心城市的定位，将明确江津的发展方向，在扮演城市重要角色之下快速前进城市结构分析城市结构分析城市区位江津，在行政区划上为重庆市江津区。是一个历史文化悠久的城市，江津位于重庆西南长江之滨，距渝中区公路里程约50公里；铁路里程65公里；水路里程7

8、2公里。江津为重庆市区域中心城市之一，重庆重要的现代制造业基地、物流基地，区域性商业中心和旅游服务中心江津区域地形南高北低，最低处珞璜十坝海拔178米；最高点四面山蜈蚣坝海拔l709米。大江西来，在江津城区受阻于鼎山转而向北，复受阻于马骏岭东巡，再受阻于高家坪南巡南回，最后转向东北，环鼎山绕了一个几字形的大弯，故江津又名几江。城市结构分析地理属性江津地形南高北低，高差较大，长江呈“几”字围绕江津，江水资源丰富人口结构江津区总人口数保持平稳，城镇人口比例增幅较大，城镇化率保持高速增长，城市建设、拓张处于快速阶段城市结构分析双福镇德感镇珞璜工业园城市结构分析板块功能几江镇城市中心区江津以几江镇为核

9、心城区，是江津政治、经济、文化、交通中心，核心城区周边规划为工业园区城市结构分析板块发展江津核心老城区，沿江分布，聚集了江津政治、经济、文化中心“江津东部新城”作为老城区城市功能拓展和人口疏解的最直接地域空间，将和老城一起通过合理的功能划分和匹配，形成“协同集成、综合互济”的城市空间布局结构老城区东部新城江津核心城区，现由两部分组成，老城区由于规模小，发展有限，不能满足城市发展需求，东部新城规划为核心城区补充，扩大城区空间城市结构分析板块交通从目前已建成交通辐射能力和区位资源优势，德感将成为城市扩展的主要方向老城区东部新城轻轨5号线（2015年通车）中渡长江大桥干道快速干道（已通车）外环隧道交

10、通（未通车）本案本案德感镇交通规划以几江为核心，向四周发散，网络畅通，加强了地块互动，扩大了区域的辐射范围，引导城市核心区向四周发散，加快城市发展江津宏观环境研究城市结构分析经济环境分析发展规划分析经济环境分析区域经济发展数据来源：重庆市统计局、纬联地产市场研究中心近7年来，江津国民经济得到快速发展，2009年GDP总量将达250亿元，人均GDP近20000万。城市经济的快速发展，为房地产发展提供良好的市场环境和带来更多有消费力的购房人群。249.5江津历年GDP总产值城市经济发展快速，GDP及人均GDP保持稳定快速增长，区域可支出能力增强，为房地产市场带来更多需求和机会经济环境分析区域经济发

11、展2009年重庆各区县GDP及人均GDP排名江津整体经济水平较各区县处于中上等水平，但由于人口基数较大，人均GDP较各区县较低，但随着城市化进程的加速，有较大的发展空间江津居民储蓄与居民人均居民保持大幅稳定增长，居民经济能力逐年增强，保证居民安居乐业，社会稳定发展江津经济环境居民储蓄居民总储蓄近两年以20%的增幅递增居民人均储蓄近两年以20%的增幅递增江津经济环境区域产业特征江津工业园区的快速发展，工业在三产中占比逐渐上升，工业成为江津的经济支柱产业19.0%19.9%17.4%16.4%43.7%45.5%51.0%52.5%37.3%34.6%31.6%31.1%工业在三产中占比逐渐上升，

12、农业和第三产业呈下降趋势江津经济环境固定投资状况江津固定资产投资每年以超过30%的增速递增，其中房地产投资平稳增长，08年受金融危机影响占比有所下降，整体发展态势良好江津经济环境房产投资状况江津房产投资占固定投资比例与重庆各区县城市相比位于前列，其房产市场发展处于区县城市的较高水平，处于快速发展阶段2008年固定资产投资总额2008年房地产开发总额房地产投资比重涪陵区131.2818.6014.17%合川区152.9012.868.41%长寿区148.6519.6913.24%江津区145.2021.9815.14%永川区165.5922.4213.54%南川区66.865.438.12%铜梁

13、县80.3910.1912.68%璧山县72.7112.3416.97%江津宏观环境研究小结区域性中心城市的定位，使江津在大重庆的城市发展中扮演着重要的角色，成为重庆最主要的经济增长极之一；江津的整体经济水平位于重庆各区县城市的中上游，虽人均GDP较低，但目前发展势头良好，经济增长迅猛，居民收入也稳定增长，有巨大的发展潜力，未来2-3年将进入高速发展期；江津宏观环境研究城市结构分析经济环境分析发展规划分析发展规划分析一小时经济圈一小时经济圈渝东北三峡库区渝东南民族地区重庆“一小时经济圈”是以都市区为核心，距内环高速公路一小时车程的区县纳入“一圈”之中。包括渝中、沙坪坝、九龙坡、大渡口、渝北、江

14、北、北碚、南岸、巴南、涪陵、江津、永川、合川、壁山、綦江、长寿、大足、潼南、荣昌、铜梁、南川、万盛、双桥等23个区县，总面积28661平方公里。一小时经济圈的确立与发展，将加快江津建设的步伐，加强江津与重庆主城的辐射与沟通，房产市场也将获得较大提升土地供应量将会加大：按照“一圈两翼”的发展思路，今后的建设用地指标和年度用地计划可能会在全市范围内实行统筹，建设用地指标将向“一圈两翼”特别是主城核心区和周边中心城市倾斜，在此范围内，土地供应量将加大，土地集中使用带来的规模效应也将会激发各城区的大盘开发，促进公共配套的完善和产品品质的提升净增的人口将会刺激需求：“一小时经济圈”的建设，将加快外地人口

15、和重庆市农村人口向中心城区的聚居。预计到2020年，“一小时经济圈”内将因此净增约1000万农转非人口，这将直接刺激江津商品房的消费。发展规划分析区域定位一主一副一组团一主一副一组团几江几江-德感主中心德感主中心几江几江德感德感双福副中心双福副中心旧城旧城中渡街新区中渡街新区缙云山下组团缙云山下组团支坪组团支坪组团津马路居住区津马路居住区大寨水库居住区大寨水库居住区外环路居住区外环路居住区p至2020年，江津中心城区城市架构为“一主一副一组团”；p几江和德感共同构成江津中心城区的核心；p几江是江津的行政、商业、文化中心和旅游服务中心；p德感是重庆重要的现代制造业基地、物流基地和江津新的居住拓展

16、区；双福几江德感支坪江津城区规划一主一副一组团的城市定位，使江津发展方向明确，区域特色鲜明，德感区位使命正式升级，发展前景看好发展规划分析交通发展规划二环时代已经启幕主城外拓全面提速江津融入主城拉开帷幕江津是外环途经的唯一区县城市江津与主城的车程将缩短为30分钟内环外环江津p外环高速公路09年12月已全线通车二环时代的启幕，江津将在经济发展中更主动去加强与重庆的交流与沟通，商贸往来更加密集频繁发展规划分析交通发展规划五桥：原江津长江公路大桥、观音岩长江大桥、粉房湾长江大桥、中渡跨江长江大桥、五举沱长江大桥（其中中渡跨江长江大桥、观音岩长江大桥、粉房湾长江大桥已投入建设，预计2013年竣工，其他

17、桥梁已开始规划）六路：津马公路、九江大道、西江大道、中渡大桥至西江大道公路、江津迎宾长江大桥至外环高速公路、先锋连接线至渝泸高速公路（外环高速南段和渝泸高速一期工程已完工通车；先锋连接线全线开工建设，并能确保与渝泸高速公路同步通车。）“半小时江津”的区位和交通优势，势必促进重庆江津“半小时经济带”的形成，在城市功能、产业链等方面寻求同重庆主城的延伸和互补，给江津的城市建设、经济发展带来深远影响。发展规划分析交通发展规划轻轨5号线，途经江北、九龙坡、大渡口、江津4个行政区，连接了建桥、西彭、双福等多个工业园区，轻轨5号线的建成，不仅将推进主城的扩张，也有利于江津更进一步的融入主城。轻轨5号线轻轨

18、5号线预计在2015年通车轻轨5号线江津作为城市铁路规划的唯一区县城市，轨道交通将拉近江津与主城距离，加强区域间的联系，居民出行便利性加强北江线(北碚白市驿铜罐驿江津)，全长86公里。随着西部大学城建设、白市驿组团、西彭组团的发展，考虑到北碚、江津两个卫星城的发展，向两端延伸，可形成一条南北向城市铁路。重庆城铁2013年前，我市将实施三条市郊铁路公交线路，铁路贯通时间未定德感：建“装备制造”、“涂料基地”占地：16平方公里规划目标：园区以创建“百亿重型装备制造基地”和“百亿涂料基地”为目标双福：多功能新型园区占地：40平方公里规划目标：重点发展以汽摩产业、装备制造产业及白色家电产业为主的现代新

19、型工业、现代仓储物流业、大型生态旅游业及地产开发业，是集工、商、贸、生态旅游、娱乐为一体的综合性现代新城。珞璜：世界名企聚集地占地：25平方公里规划目标：建成中国西部最大建材基地、中国西部最大高档包装纸生产基地，建成中国西部最大的新型建材研发生产中心、西南地区重要的建材物资集散中心，成为重庆及中国西部地区的样板园区循环经济示范区。项目全部完成后，年销售收入将达人民币150亿元以上。发展规划分析区域产业规划工业园建成完工，将成为影响西南地区的工业基地，为江津的经济带来跳跃式的发展，工业将成为江津的支柱产业对比重庆其他区县产业发展，工业园区的修建与运营对全县经济建设有明显的提升作用，纬联选取典型区

20、县进行对比分析：案例选取：长寿、永川、巴南案例选取要求：区县内有重点的产业园区，并且产业园区目前已发展成型产业发展对比江津2002年江津工业园批准成立2005年工业园位居重庆工业园排名第七位随着三年发展，园区启动区完成建设，有企业105户，从业人员达9893人。同年1-3季度实现工业总产值31.4亿元双福工业园与双福政府合并为双福新区江津三大工业园建设迅速，江津整体经济在经历了1年高位盘整期后，进入高速发展阶段工业园区进入建设期园区建设阶段，整体经济平衡发展园区进入经济增长高位盘整阶段工业企业发力，整体经济进入高速发展阶段03年晏家工业园区正式批准，规划79平方公里。09年底，晏家入驻企业12

21、4户，合同投资500亿，开发面积20平方公里，投产100户，年产值225.5亿，利税15.39亿。06年，晏家正式新签约企业66户，协议投资110亿；长寿化工业园区已有53家企业，引进81家，世界500强12家，国内上市企业19家07年末，晏家工业总产值68亿元，占长寿工业总产值36.3%，利润7.28亿。工业园区进入建设期工业园区已建成，04年企业产值猛增带动了长寿经济的发展。园区进行初步调整，企业生产进入慢起步阶段。园区入驻企业大幅增多，投产企业也相继增加，促进经济快速发展。园区投资基本完成，经济增长进入高位盘整期。工业企业加大投资，整体经济迅速发展。长寿2002年工业园批准成立2005年

22、工业园区更名为永川工业园2004年大力推广茶山竹海景区2007年，建成5.8平方公里新城核心区。永川旅游业在园区建设阶段的整体经济起着小幅促进作用，同时延缓了1年进入高位盘整期。2003年野生动物园正式开园，新城区开始建设工业园区进入建设期旅游业拉动经济增长小幅快跑旅游业将经济高位调整期延迟一年工业企业发力与旅游业的拉动，经济发展快速上升永川2002年花溪工业园批准成立，已具有宗申、华陶、渝钛白、渝万里等知名企业花溪工业园区引入建设工业龙洲湾新区开工建设2005年花溪工业园已有75家企业入住，基本形成了汽车、摩托车、机械加工为龙头的产业集群。同年政府批准成立鹿角工业园。凯恩家俱城开业申报中国”

23、温泉之乡“成功举办“首届重庆巴南温泉文化旅游节巴南区花溪工业园区的建设阶段约为3年，约有1年的时间进行经济增长的高位调整，在旅游业的带动下，进入高速发展阶段。工业园区进入建设期在原有产业的基础上园区建设期约为1年经济增长进入小幅调整原有工业基础及专业市场的发展，促进经济快速发展园区投资基础完成，企业生产进入起步阶段，经济增长进入高位盘整工业企业发力与旅游业的拉动，经济发展快速上升巴南第二产业依旧占据主导地位；城市经济增长速度今年内将会稳定增长；23年后，城市经济进入高速发展期经济发展预测区域发展规划研究小结随着一小时经济圈的快速带动，江津将快速融入主城，成为主城经济发展最主要的辐射区域，进入高

24、速发展时期；江津交通的全面改善，将增强江津对主城及周边区县的辐射能力，改善江津居民的生活居住习惯，加快房产市场发展；江津产业园的全面开花，使江津经济增速明显，从而使居民经济收入、居民居住条件、配套环境也将明显改善。德感区域随着江津城区新的城市定位，将着力扮演城市吸纳和拓展的角色，发展正式提速，潜力具大；江津房地产发展研究江津房地产发展研究江津商业市场研究2000年2005年19952010年江津房产发展历程旧城不能满足区域发展，01年，江津启动了5平方公里的东部新城建设，商品房市场快速发展其住宅形态以多层为主，多为集资建房目前新城集中了江津约90%以上的商品房，房产市场发展成熟，产品形态汇集了

25、多层、小高层、高层、洋房随着几江旧城土地供应的缩减，江津东部新城01年开始开发，起步较早，现房地产市场发展较成熟房地产发展地产发展历程产品特征客户特征发展特征城市建设加速，几江旧城住宅市场快速发展江津本地客群，多为政府、工厂、企业员工客户来源变得更广，几江、德感、支坪、西彭以及重庆主城，客户更看重生活配套、居住环境以及产品形态商品房竣工面积（万方）商品房成交量（万方）商品房成交量涨幅200560.5355.91/200646.0484.0350.3%2007101.6195.1213.2%200861.0875.63-20.5%2009118.48146.1093.2%合计387.74456.

26、79年均成交量：91万方，年均增长：30.1%，成交态势良好房地产发展市场供需特征近五年市场需求年均增长率约30%，年均成交量91万方，09年市场需求同比翻倍增长整体来说，商品房施工面积稳步递增，供应量随市场需求变化，起伏较大，08年受金融危机需求下降，09呈井喷式增长，市场存量基本消化完数据来源：江津统计年鉴约20%的年均增长率，09市场均价2504元/目前市场均价为3200元/房地产发展市场成交价格随着江津商品房市场的成熟，城市化进程的加速，江津房价呈跳跃式发展房地产发展土地供应状况几江城区基本无可供应地块，滨江新城具体规划用地指标未出几江城区土地供应状况东部新城已无地可供应，仅艾坪山周边

27、有800亩潜在供应地块，预计在3-5年后转让老城区无地供应几江城区无旧城改造计划，无土地供应滨江新城土地规划滨江新城规划为未来的行政中心，总规划用地约2000亩，但政府详细规划未出江津滨江新城房地产发展板块分布特征东部新城板块老城区板块德感板块江津房地产市场主要分为四大板块：东部新城（房地产火热板块），老城区（房地产成熟板块），德感区（房地产潜力板块），双福板块（房地产新兴板块）东部新城东部新城做为江津新开发板块，商品房云集老城区板块老城区板块板块发展相对较成熟，可开发用地有限，商品房开发项目少德感板块德感板块德感板块目前无开发项目，但其有较好的区位和资源优势，以及产业背景的支撑，发展潜力大双

28、福板块双福板块双福板块项目较少，以金碧天下为主，体量较大房地产发展板块分布特征板块2008年2009年房地产开发投资（万元）施工房屋建筑面积竣工房屋建筑面积商品房销售总量房地产开发投资（万元）施工房屋建筑面积竣工房屋建筑面积商品房销售总量全区2197863775438610849756308274711411393511848321460999几江板块东部新城1703303308182578873675229186744328922410135291153692老城区几江板块占全区比77.5%87.6%94.8%89.3%68.0%80.0%85.5%79%几江以外49456467256319

29、768107987967824711171303307307几江外板块占全区比22.5%12.4%5.2%10.7%32.0%20.0%14.5%21%江津区房地产市场主要集中在几江板块，但该板块商品房成交量比例有明显下降的趋势，江津房产市场外扩趋势明显。房地产发展板块项目情况板块项目名称形象定位建筑面积（万方）容积率建筑形态东部新城星河奥韵高层美宅181.6高层、多层魅力晶城崇尚建筑顺应自然82小高层、高层、花园洋房、联体别墅玉水湾滨江路唯一的小高层板式豪宅4.89/小高层、高层锦绣花园集自然生态、人文休闲和商业配套于一体的人居豪宅典范23.76高层半岛明珠滨江水岸豪宅263高层/花园洋房/

30、别墅MOMA西西里时尚/浪漫/地中海风情的社区213高层/花园洋房华贵沁园春崇尚自然，崇尚沁园春生活15.892.6步行房、高层电梯房江岸东城中央长江之岸上观江第1景243.6高层环宇幸福园高档生态小区5.23.0高层雍山郡水景生活，回归自然171.07独栋、双拼、叠拼、联排、洋房加州国际东城核心，五星国际社区183高层、五星级酒店水映康城长江之滨的耀眼明珠86.5高层老城区云辉丽都江津主城区景观高层社区4.63.65小高层、多层水木年华渝西南首席都市山水园林社区1101.7多层/高层西江苑温馨世家雄居津城西部生活区4.26/小高层/高层双福区金碧天下集高档住宅、国际会务、度假休闲、运动健身等

31、综合功能于一体的国际级生活对话空间128.541.05别墅、小高层、高层各板块主要在售项目情况项目以高层产品为主，居住形态较单一，整体质素不高板块项目名称主力面积（建面）主力户型建面均价总价（万）区间配套东部新城星河奥韵多层：70-144高层：70-100多层：3*2*2高层：2*2*1多层：3300高层：3100多层：23-48高层：22-31完善的人文设施，露天游泳池、篮球场、羽毛球场、社区运动中心魅力晶城小高：64-115（一期售完）高层：78-88（预售）洋房、联排别墅未开盘小高：2*2*1高层：2*2*1小高：3500高层：3100小高：16-28高层：24-28沿街规划精品商街，设

32、有娱乐休闲场所,约16000方的中心绿地景观，会所、羽毛球场锦绣花园高层：36-130高层：2*2*1高层：3300高层：12-42游泳池、羽毛球场、篮球场、健身休闲广场、旱冰场、入户大堂/会所、乒乓球场半岛明珠高层：90-140、140-250洋房：130-150（已售完）别墅：200-300（已售完）高层：1*2*1、2*2*14*2*2（跃层）平层：3300跃层：3500平层：29-45跃层：42-75会所、商业用房、幼儿圆、中庭花园、网球场、羽毛球场MOMA西西里高层：40-140洋房：70-170高层：2*1*1洋房：3*2*2、4*2*2高层：3280洋房：4850高层：14-46

33、洋房：34-83羽毛球场、篮球场、网球场、游泳池华贵沁园春高层：70-120高层：3*2*2高层：3200高层：25-35中庭花园锦江半岛高层：80-120（平层）120-150（跃层）平层：2*2*1、2*2*2跃层：3*3*2平层：3200跃层：4300平层：26-38跃层：51-64会所、儿童活动中心、篮球场、羽毛球场、网球场老城区水木年华高层：30-50、76-105高层：单配、2*2*1单配：2950其他：3300单配：9-15其他：25-35游泳池、网球场、篮球场、商场超市、医院、小学板块产品特征房地产发展典型项目情况两房、三房为主力户型，主力总价集中在20-40万之间，配套设施亮

34、点少板块潜在供应房地产发展典型项目情况几江城区商品房未来潜在供应约为100万方，未来1-2年将会售罄板块产品特征房地产发展典型项目情况小结板块项目名称总建面客户来源客户来源几江板块东部新城星河奥韵18以江津城区客户为主魅力晶城8以几江客户为主，约占60%70%，德感5%10%，其它10%20%玉水湾4.89/锦绣花园23.7以几江客户为主，约占50%60%，德感15%-20%，其它10%25%半岛明珠26以几江客户为主，约占55-60%，德感15%-20%，其它5%10%水木年华110以几江客户为主，约占60-70%，德感15-20%，其它5%10%MOMA西西里21以几江客户为主，约占45-

35、50%，德感20%-30%，其它10%15%华贵沁园春15.9以几江客户为主，约占60%80%，德感5%10%，其它5%10%江岸东城中央24以几江客户为主，约占70%90%，德感5%，其它5%10%老城区云辉丽都4.6以几江客户为主，约占65%80%，德感5%10%，其它5%10%西江苑4.26以几江客户为主，约占60%80%，德感1015%，其它5%10%双福园区双福区金碧天下128.54别墅物业以主城客户为主，高层物业以项目所在区域客户为主65%70%的客户来自重庆主城区，30%35%来自双福园区及周边。房地产发展市场客户来源德感约占10-15%其他乡镇约占25-30%几江镇约占60-6

36、5%典型项目客户情况客群以几江片区为主力，德感客群约占10-15%板块%项目名称总建面客户特征购房目的几江板块东部新城星河奥韵18魅力晶城8以江津事业单位、工业园区企业管理人员、个体经商户为主约50-55%为首置客户，3040%为改善需求客户玉水湾4.89/锦绣花园23.7以江津企事业单位员工、个体经商为主约50-60%为首置客户，2030%为改善客户户半岛明珠26大型企业管理人员和事业单位高管为主约60-70%为首置客户，20-30%为改善客户户，其中投资兼自住约占10-15%水木年华110以江津事业单位、工业园区企业管理人员、个体经商户为主约50-60%为首置客户，35%40%为改善需求客

37、户MOMA西西里21以江津事业单位、企业管理人员、个体经商户为主约40-50%为首置客户，40-50%为改善需求客户，其中投资客约占5-10%华贵沁园春15.89江津企业人员、事业单位人员、自由职业者首置客户约为50%60%，40%50%为改善需求江岸东城中央24以江津企事业单位员工、个体经商为主及乡镇客户首置客户约为50-60%，30-40%为改善需求客户水映康城8/老城区云辉丽都4.6以江津老城区个体经商、工薪阶层、事业单位人员为主首置客户为60%70%，20-30%为改善需求客户西江苑4.26以江津老城区个体经商、工薪阶层、事业单位人员为主首置客户约为50%65%，25%35%为改善需求

38、客户双福园区双福区金碧天下128.54从主城改善客户和园区人员、周边事业单位和个体经商户为主以主城改善型客户为主（别墅）约占65%70%，板块自身首置和改善约点30%35%房地产发展市场客户研究市场需求客户特征、购房目的首置型客户比例约为50-55%，改善型客群比例约为40-45%，纯投资客群比例约为5-10%板块项目名称总建面容积率客户购房关注点几江板块东部新城星河奥韵181.6客户对价格和优惠政策关注程度较高，其次比较关注户型和户型景观,对项目旁的体育场和四牌坊小学比较认可魅力晶城82价格和优惠政策客户关注程度较高，其次比较关注户型和配套玉水湾4.89/比较关注价格、户型和配套锦绣花园23

39、.76价格和户型是最受客户关注的，对配套设施也较关注半岛明珠263户型和环境是最受客户关注的，水木年华921.71客户对大盘比较信任，首先较为关注价格和户型，其次关注整体规划配套（教育、交通、医疗等）MOMA西西里213对产品形态比较关注，以及价格和优惠政策，还有居住环境和配套设施华贵沁园春15.892.58价格和优惠政策客户关注程度较高，其次比较关注户型和配套江岸东城中央243.6客户较为关注价格和配套水映康城86.5区位、价格、环境是客户最为关注点老城区云辉丽都4.63.65客户较为关注价格和户型和居住环境西江苑4.26/价格、户型和居住环境是客户较为关注的双福园区双福区金碧天下128.5

40、41.05客户认可恒大的品牌实力，也非常认可大盘的品质，价格、环境是客户较为关注的房地产发展市场客户研究客户购房关注点区位、价格、产品是客户购房时最为关注的点，其次为配套、居住环境等因素市场客户研究房地产发展客户研究小结江津房产市场客户特征客户购房关注点：首要关注点：区位、价格、产品次要关注点：项目规模、开发商实力与品牌、居住环境、教育资源、商业配套等客户特征：p首置型楼盘：以几江区域客户为主（江津企事业单位、个体经商及工薪阶层员工为主流），同时有少量德感园区企业管理人员p改善型楼盘：来自于德感、支坪等区域的客户比例增大（主要为工业园的中高层），几江区域的客户比例减少；客户观点：青睐品牌开发商

41、，对大盘倾向性较强，对配套设施的要求越来越高购房特征：以首置客户为市场需求主力，约占50-55%，改善型需求约占40-45%，纯投资市场比例小，其中纯投资客户约为5-10%房地产发展典型案例分析MOMA西西里指标数据占地面积76954平米总建筑面积210000平米容积率3.00规划10栋洋房和6栋高层位置江津区东部新城A6-2地块配套游泳池、篮球场、羽毛球场、幼儿园房地产发展典型案例分析MOMA西西里高层产品特征：主力面积90-120，主力户型为3*2*1，大多数户型都拥有空中院馆可变空间认购情况：已认购70%-80%销售价格：均价3280元主力总价：30-40万户型配比（建面）2*2*13*

42、2*13*2*270-80平米90-100平米120-130平米30%40%30%目前高层栋均未开盘，C、D栋前期认购中。已推楼栋户型配比洋房与高层分开开发，缺少高层与洋房的互动与联系，导致高层基本没有享受到洋房对高层价值的带动，在销售价格上与周边物业无明显区别。房地产发展典型案例分析MOMA西西里高层户型分析一室一厅单卫建面约58.88两室两厅双卫/一房变两房建面约115.98，赠送约4.5一室一厅双卫/一房变两房建面约84.96，赠送约5.3户型较为方正，也设置了大面积的赠送空间，但项目高层部分设置于道路边，并没有处理好户型的朝向问题，影响了项目整体的居住品质房地产发展典型案例分析MOMA

43、西西里洋房户型配比（建面）2*2*13*2*24*2*270-90平米90-140平米140-150平米10%60%30%1-4栋为4层，5-7栋为5层，8-10栋为6层；1、2、3、4、6、9栋已售完，7、10栋在售；洋房月均去化15-20套；产品特征：主力面积120-140，主力户型为3*2*2销售价格：均价4850元。主力总价：60-70万已推楼栋户型配比目前推售状况：客户状况：几江客群约为30-40%，德感客户约为30%，其他区域客户约为30%整体户型偏大，导致产品总价较高，致使产品去化速度偏慢针对中高端项目，德感区域客群比例要高于普通高层项目，德感中高端客群外流现象明显房地产发展典型

44、案例分析MOMA西西里洋房户型分析前庭后院的设计，赠送的地下室空间，具有较高的性价比，客户接受度较高房地产发展典型案例分析MOMA西西里营销推广整体开发水平不高，该楼盘为两家开发商同时开发，共设置两个售楼部，高层和洋房分开销售。开发水平：由于洋房售楼部与项目有近10分钟的车程，因此洋房客户无法直接感受小区示范环境的打造，并且项目没有设置样板房。示范区及样板房打造：营销推广：楼盘多以广告牌进行形象推广，但在楼盘资料、宣传册的制作上就显粗糙，与其楼盘定位的档次不相称。房地产发展典型案例分析半岛明珠指标数据占地面积79051平米总建筑面积260000平米容积率2.97规划临江的第一排为联排别墅，第二

45、、三排是退台式单层花园洋房，顶层为跃层，第四排为7栋高层住宅。位置江津区滨江东段C4地块配套游泳池、篮球场、羽毛球场、幼儿园产品特征：主力面积高层90-120销售情况：目前已销售80%销售价格：均价3200元主力总价：总价30-45万高层户型配比（建面）1*2*12*2*13*2*24*2*250-60平米90-100平米120-140平米140-170平米25%40%30%15%房地产发展典型案例分析半岛明珠别墅及洋房销售情况：别墅：该项目一期推出别墅，约20套，价格约为100万/栋，面积约为200平方米，客户多为政府官员、江津企业老板内部订购，基本无对外销售；洋房：项目于一期推出洋房，共约

46、200套，销售价格为2000-2500元/平方米，去化状况良好，客群对位企事业单位员工房地产发展典型案例分析半岛明珠户型分析户型赠送面积较多，但均有不规则的空间，在客户的使用层面上，有一定的影响，舒适度不高房地产发展典型案例分析半岛明珠景观园林分析小区内部园林规划较差，整个项目仅有少量的绿化带，与其江津中高端品质楼盘的形象不相称。房地产发展典型案例分析水木年华指标数据占地面积750亩总建筑面积110万平米商业200000平米容积率2.2位置江津鼎山大道 定位渝西南首席都市山水园林社区 配套新世纪超市、篮球场、游泳池祥瑞水木年华分四期一期青木苑,约16万方。于2004年开盘,现已为成熟性小区二期

47、湖上,约27万方，2006开始销售，07年底售罄，现已交房,为花园洋房和高层电梯房组成三期琅苑，约36万方，08年开始销售，于09年售罄，即将交房四期云鼎阳光，约31万方，目前正在销售，后期约剩18万方。房地产发展典型案例分析水木年华云鼎阳光云鼎阳光户型配比（建面）1*1*12*2*13*2*240-50平米60-70平米90-13025%25%50%产品特征：主力户型面积90-130平方米建面销售价格：3300元/平方米主力总价区间：30-40之间大盘：江津客户非常认可大盘，认为这是品质的保证；小区配套：景观大道，怡景公园，超大景观游泳池等周边配套：艾坪山公园，客运中心，江津中学等.客户认可

48、点：房地产发展典型案例分析水木年华云鼎阳光户型分析整体户型中规中矩，缺乏亮点，无高性价比的赠送空间房地产发展典型案例分析水木年华营销推广分析售楼部与示范区：项目售楼部就位于主干道旁，既不利于客户停车，也不便于示范区形象打造，售楼部规模与档次也与几江第一大盘的形象不符；沙盘制作水平较差；置业顾问不专业，对客户没有清晰的引导；在着装上也没有统一的要求；置业顾问：房地产发展典型案例分析小结江津楼盘个案分析小结产品力品牌整体楼盘品牌形象较差，无亮点产品规模普遍规模较小，以10-20万方的项目居多开发水平整体开发水平有限，多个开发商开发一个楼盘的情况较为普遍规划水平规划水平处于较低层次，缺乏整体规划概念

49、，对景观、园林等方向的布局存在不足；产品目前产品以突出性价比为主，产品设计上基本无明显缺陷，但产品类型较单一，缺乏亮点的产品设计配套配套同质化严重，无特色、亮点配套营销水平推广仍停留在“位置论+产品力”的水平，缺乏内涵打造和人文的引导示范区打造项目基本没有示范区的打造，对项目营销环境没有进行特有的包装样板房仅有少数项目有样板房，而且装修水平也较低销售水平置业顾问水平参差不齐，部分置业顾问极不专业，对客户没有清晰、明确的销售引导房地产发展总结几江：以几江为代表的江津房产市场处于快速发展阶段，目前市场发展已经较为成熟，但整体发展水平不高，缺乏有品质、有文化、有影响力的项目。德感：德感商品房市场目前

50、几乎为零起点，区域内几乎为传统的老式多层住宅，仅有零星的高层住宅，整体市场将随着区域定位的明确、江津城市的拓展而快速发展；江津房地产发展研究江津房地产发展研究江津商业市场研究房地产发展商业市场分析江津商业主要集中在几江老城区，档次为中端为主，少量中高端产品，整体商业氛围较好；几江东部新城规划有大量的商业，但目前由于居住人群较少，大都处于空置状态。目前江津商业中心在几江老城区的步行街区域，档次以中端为主，其客群来自几江、德感、西彭等区域房地产发展商业市场分析目前江津商业中心在几江老城区的步行街区域，档次以中端为主，其客群来自几江、德感、西彭等区域主要商家：重庆百货、苏宁电器、中国移动、金夫人婚纱