四章房地产评估.ppt
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1、四章房地产评估 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望第四章第四章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估前期工作房地产评估前期工作第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用第四节第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用其他评估技术方
2、法在房地产评估中的应用一、市场售价类比法一、市场售价类比法 (一)市场售价类比法的基本思路(一)市场售价类比法的基本思路 1.1.市场售价类比法的含义市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它是将评估对象房地产与在较近期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。该方法既可以对房地产(房地合一)价值进行评估,也可以单独对土地价值进行评估。第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应
3、用2.2.市场售价类比法适用的条件和对象市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。市场售价类比法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等,则难以采用市场售价类比法评估。3.3.市场售价类比法评估计算公式市场售价类比法评估计算公式 或:上式中,交易情况修正的分子为100,表示以正常交易价格为基准;区域因素修正的分子为100,表示以评估对象
4、房地产的区域状况为基准;个别因素修正的分子为100,表示以评估对象房地产的自身状况为基准;交易日期修正的分母为100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。(二)市场售价类比法的评估步骤(二)市场售价类比法的评估步骤 1.1.广泛收集房地产交易资料广泛收集房地产交易资料 运用市场售价类比法评估房地产价值,必须以大量的交易资料为基础,如果资料太少,则评估结果难免失真,因此,评估人员要经常性地积累和收集尽可能多的交易资料,而不要等到需要采用市场售价类比法评估时才临时去做。所收集的交易资料一般包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑物建造质
5、量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市场状况等。对于收集到的每一个交易实例、每一个内容,都需要查证,做到准确无误。收集房地产交易资料可采取以下途径收集房地产交易资料可采取以下途径:(1)查阅政府有关部门关于房地产交易的资料;(2)各种报刊上有关房地产交易的广告;(3)同行之间相互提供经手的交易实例资料;(4)假装成顾客,以出售、出租房地产的经办人员洽谈,以获得有关资料;(5)其他途径。2.选择可供比较的交易实例作为参照物 评估人员应对从各个渠道收集的交易实例进行筛选,选择其中符合本次评估要求的房地产交易实例作为可供比较参照物。为确保估价精度,参照物的选取应注意以下几点:为确保估价精度,参照
6、物的选取应注意以下几点:(1)参照物所处区域与评估对象所处的区域相同,或是土地级别相同;(2)参照物的用途应与评估对象的用途相同;(3)参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同;(4)建筑物的规模应与评估对象的规模相当;(5)参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同;(6)参照物实体特征应与评估对象相接近;(7)参照物的交易类型应与评估目的相吻合;(8)参照物的交易日期应与评估基准日接近;(9)参照物的交易价格应是正常交易价格,或可修正为正常交易价格;(10)参照物应选择多个,一般为三个以上。3.3.进行市场交易情况修正进行市场交易情况修正 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造
7、成的交易价格偏差,使所选则的参照物的交易价格成为正常价格。特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面:特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面:(1)有特别利害关系人之间的交易,如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易,通常价格偏低。(2)有特殊动机的交易,如急于出售的价格往往偏低,急于购买的价格往往偏高。(3)有意为逃避交易税,签订是虚假交易合同,造成交易价格偏低。(4)买方和卖方不了解市场行情,盲目购买或出售,使交易价格偏高或偏低。对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。进行交易情况修正的一般公式为:正常价格正常价格=参照物交易价格参照物交易价格交易情况修正系
8、数交易情况修正系数或 式中,交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定,分子100代表正常交易情况值,分母括号中的数值为参照物交易情况值,如果参照物是正常交易则分母的数值为100,如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于100。例1 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米,经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%,则修正后的正常交易价格为:上例中,如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%,则修正后的正常交易价格为:4.4.进行区域因素修正进行区域因素修正 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定,主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在
9、区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。房地产区域因素修正的思路是:房地产区域因素修正的思路是:首先,首先,列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素;其次,其次,判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况;然后,然后,将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出它们之间的差异造成的价格差异程度;最后,最后,根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。进行区域因素修正的一般公式为:评估对象房地产区域状态下的价格评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格参照物交易价格 区域因素修正系数区域因素修正系数 式中,区
10、域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接比较,通过评分的办法确定,即直接比较修正直接比较修正。首先,首先,以评估对象房地产区域状况为基准(通常定为100分),将所选择的参照物房地产的各区域因素与它逐项比较打分,如果参照物房地产区域状况好于评估对象房地产状况,打的分数就高于100;相反,打的分数就低于100;然后,然后,根据各区域因素对房地产价格的影响程度,分别给出不同的权重,再将各参照物对应的各具体区域因素的实际得分分别乘以对应的权重,得到各参照物的综合得分;最后,最后,将评估对象区域因素值(100)比上各参照物的区域因素综合得分,得出各参照物的区域因素修正系数。采用直接比较修正
11、法确定房地产区域因素修正系数的表达式为:式中括号内应填写的数字,为参照物房地产相与评估对象房地产比较的区域因素综合得分。具体的打分方法见表1。表表1 1 区域因素修正直接比较表区域因素修正直接比较表区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100综合1100 5.5.进行个别因素修正进行个别因素修正 个别因素修正的主要内容包括:参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异,建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、
12、工程质量等方面的差异。个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同,通常也采用直接比较和打分的方法确定个别因素修正系数,然后通过计算将参照物房地产价格修正为评估对象房地产自身状态下的价格。进行个别因素修正的一般公式为:评估对象房地产自身状态下的价格评估对象房地产自身状态下的价格=参照物交易价格参照物交易价格 个别因素修正系数个别因素修正系数 如果单独评估土地价值,在土地使用年限、容积率(建筑总面积与土地总面积的比值)等因素对地价影响较大的情况下,可单独进行土地使用年限和容积率修正。土地使用权年限修正系数的数学表达式为:y=1 式中:y年限修正系数;n评估对象土地使用权剩余年限;N参照物土地使
13、用权剩余年限;r折现率。例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年,参照物土地使用权剩余年限为20年,假设折现率为8%,则土地使用权年限修正系数为:容积率修正系数的数学表达式为:式中,y为容积率修正系数 例3 评估对象土地的容积率为3,参照物土地的容积率为2,根据容积率地价指数表(见表),土地容积率的修正系数为:容积率12345地价指数%100105110115120 6.6.进行交易日期修整进行交易日期修整 由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同,价格会发生变化,因此必须进行适当的交易日期修正。交易日期修正一般是利用价格指数,将参照物房地产当时的交易价格,修正为评估基准日的价格。利用价
14、格指数进行交易日期修正的公式为:进行房地产交易日期修正时,应根据获得价格指数资料的不同,运用不同的价格指数进行修正。(1)运用定基价格指数修正 如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价格变动指数,房地产交易日期修正的公式为:或 例4 某地区某类房地产2011年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%(以2005年1月为100%)。其中某宗房地产在2011年5月的价格为3500元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2011年10月的价格为:例5 某地区某类房地产2011年上半年各月的价格同2010年底
15、相比,分别为上涨了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。其中某宗房地产在2011年3月的价格为3800元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2011年6月的价格为:(2)运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数,房地产交易日期修正的公式为:或 例6某宗房地产在2011年6月的价格为3000元/平方米,该地区同类房地产2011年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%,98.3%,103.5%,104.7%。对其进行交易日期修正,修正到2011年10月的价格为:3000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311
16、3000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311(元(元/平方米)平方米)7.7.确定评估对象房地产评估价值确定评估对象房地产评估价值 按照要求,运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照物,通过上述各种因素修正后,至少应得到三个以上初步评估结果(通常称为比准价值),最后需要综合求出一个评估值,作为最终的评估结论。在具体操作过程中,可采用以下两种方法:(1)简单算术平均法 将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后,作为评估对象房地产的最终评估价值。简单算术平均法的计算公式如下:式中,P评估对象房地产的评估价值;Pi第i个参照物房地产的比准价值;n参照物房地产个数。
17、例例8 8 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比准价值分别为对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比准价值分别为45004500元元/平方米、平方米、48004800元元/平方米、平方米、42004200元元/平方米、平方米、43004300元元/平方米,则用平方米,则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为:简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为:(4500+4800+4200+43004500+4800+4200+4300)4=44504=4450(元(元/平方米)平方米)(2)加权算术平均法 判定各个初步评估结果(比准价值)与评估对象房地产的接近程度,并根据接近程
18、度赋予每个初步评估结果以相应的权重,然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。加权算术平均法的计算公式如下:(f1+f2+fn=1)式中,P评估对象房地产的评估价值;Pi第i个参照物房地产的比准价值;f i第i个参照物房地产比准价值Pi的权重;n参照物房地产个数。例9 在例5-8中,如果赋予四个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3,则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为:45000.4+48000.1+42000.2+43000.3=4410 45000.4+48000.1+42000.2+43000.3=4410(元(元/平方米)平方米)(三)市场售价类
19、比法的评估案例(三)市场售价类比法的评估案例1.1.1.1.评估对象房地产概况评估对象房地产概况评估对象房地产概况评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建,建筑面积1400平方米,具体情况如下:(1)位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区,小区北面靠山,南面俯瞰大海,地势北高南低,倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路,总建筑面积16万平方米,各类住宅共1300套。规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园,各种配套设施齐全,小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计,车道全部设置在社区的外围,真正确保住宅区内
20、部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达,通过此地的有十几路交通线路。(2)占用土地的基本情况。该评估对象为住宅区,该小区总占地面积98000平方米,其中商服用地9900平方米,住宅用地88100平方米。根据滨海市政府200040号文件,该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证,证号为滨海市国用(2003)字第188号。(3)评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第8号楼,建于2003年,一层为公建,8号楼共13层,总建筑面积11000平方米,其中一层公建1400平方米。公建层高3.3米,全部为框架结构,按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心,中央公园的北侧。评估对
21、象房屋的外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙粘土砖;内装修为水泥地面,墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施,冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管,热水管采用紫铜管,并设置了结构化布线系统,主干线采用室外光缆。2.2.2.2.评估要求评估要求评估要求评估要求 评估该房地产2005年4月1日的市场价值。3.3.3.3.评估过程评估过程评估过程评估过程 (1)选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例,故采用市场售价类比法进行评估。(2)收集有关的评估资料,选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选,确定可比性较强的三个交易实例作为参照物。参照物参照物A A
22、:阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2003年,位于评估对象房地产东面,中央公园的东北角;框架剪力墙结构;外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙粘土砖;内装修为水泥地面,墙面、天棚刮大白;水、暖、电设施完善,冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管,热水管采用紫铜管,并设置了结构化布线系统,主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2,成交日期为2002年4月,当时为期房。参照物参照物B B:光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧500米,南靠滨海市主要交通干道黄海南路,东邻幸福路,小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部,建于2003年,其建筑结构、装修
23、水平及设备状况与评估对象房地产基本相同,售价为5800元m2,成交日期为2004年9月,交易情况为清盘。参照物参照物C C:阳光小区西侧,靠近黄海南路的一层公建。该参照物房地产为一临街公建,建于2003年,其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同,该建筑室内进行了精装修,售价为7000元m2,成交日期为2004年11月。因素条件说明表因素条件说明表 评估对象及参照比较因素评估对象参照物A参照物B参照物C交易日期2002420049200411交易情况正常期房清盘正常区域因素商服繁华度一般一般一般好离市中心距离相同相同稍近相同交通便捷度较好较好好好道路通达度较好较好好好土地级别六级六级六级六
24、级环境质量优劣度较好较好较好较好绿地覆盖度较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好规划限制无无无无个别因素小区内所处位置较好较好较好好临街状况较好较好较好好新旧程度优优优优楼 层一层一层一层一层朝 向南北南北南北南北建筑结构框剪框剪框剪框剪建筑质量较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好装修水平较好较好较好好设备状况好好好好物业管理优优优优 进行交易情况修正。经分析,三个参照物中,参照物A为期房,与正常交易相比,交易价格偏低10%,交易情况修正系数为:100/90;参照物B为清盘房,与正常交易相比,交易价格偏低5%,交易情况修正系数
25、为:100/95;参照物C为正常交易,交易情况修正系数为:100/100。进行交易日期修正。经分析,滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为:115/100、105/100、103/100。进行区域因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较,然后打分,并通过加权平均分别得到综合得分,最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为:100/100、100/101.5、100/101.6,具体打分及计算情况见表
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