易居中国_莱蒙鹏源常州太湖湾项目战略发展研究：湖景文化度假地产项目综合战略定位.ppt

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1、1此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密致常州莱蒙鹏源太湖湾地产开发有限公司寻找常州那片值得被收藏的湖岸寻找常州那片值得被收藏的湖岸莱蒙鹏源常州太湖湾项目战略发展研究莱蒙鹏源常州太湖湾项目战略发展研究常州,8月2城市及区域契机城市及区域契机城市契机城市契机项目外部条件域不同，自出众知己知彼、百战不殆他山之石，可以攻玉项目定位项目定位项目定位项目定位庖丁解牛,解之有道区域机会区域机会报告框架报告框架项目内部属性内外部条件内外部条件案例前瞻案例前瞻追寻“湖”的轨迹找寻项目的“灵魂”核心问题区域判

2、断客源走向项目形象定位项目功能定位3第一回第一回 域不同，自出众域不同，自出众4常州常州无锡苏州宁波杭州南京镇江扬州上海城市走向城市走向长三角布局：n一核:发展核心上海。n九带：沪宁、沪杭沿线发展带，沿江发展带，沿杭州湾发展带，沿海发展带，宁湖杭发展带，沿运河发展带，沿湖发展带，陇海线发展带；常州整体城市走向：n现代制造业发达，人民生活富裕的经济强市。n 历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市。n 联东接西，承南启北的区域枢纽城市。n 以人为本，人与自然和谐共存的生态城市。常州地位位置优越，随着交通系统的提升，已经步入了上海的“一小时都市圈”范围常州位于沿江发展带、沿运河发展带，沪宁沿线发展带以

3、及沿湖发展带的交集处。是长三角向长江上游，苏北地区辐射的策源地，携长江，南衔太湖，是苏锡常都市圈中距长江最近的地级城市，南与浙江、西与安徽交界。区位优势明显。随着长三角一核六带的布局改为目前的一核九带，苏北、浙南、苏南的融会贯通，常州随着长三角一核六带的布局改为目前的一核九带，苏北、浙南、苏南的融会贯通，常州区位优势大大显现，外向型辐射力进一步增强。区位优势大大显现，外向型辐射力进一步增强。5中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型城乡特色产业基地西太湖生态城产业发展新城建设城市走向城市走向“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”本案所在的太湖湾旅游度假

4、区作为在常本案所在的太湖湾旅游度假区作为在常州发展规划中的生态极，肩负改变常州过去工业城市形象，向文化生态城市发展的使命。州发展规划中的生态极，肩负改变常州过去工业城市形象，向文化生态城市发展的使命。太湖湾旅游区太湖湾旅游区本案南部以大学城、淹城文化旅游和太湖为和太湖为核心核心资源资源，着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设，以教育和休闲旅游的以教育和休闲旅游的“双引擎双引擎”发展方向明显。在优先的规划和优越的自然资源的带动下，南翼其作为生作为生活居住区和休闲度假区活居住区和休闲度假区的属性已经逐步的凸显，未来将会走向成熟之路，成为“大常州”的园林式、宜居性相结合的现

5、代化生态居住区和观光休闲区。范围规划定位重点建设项目南翼高新技术产业、现代物流业、生活居住和休闲度假。“一园”(武进高新技术产业南园)“两区”(常州环滆湖休闲度假区和武南生态居住区)北翼现代生活居住、港口和现代制造业基地。“一港”(长江常州港)“一区”(滨江工业区)、“一城”(新龙新城)“二园”(电子工业园和环保产业园)。6区域机会区域机会太湖湾地区给予常州的，不仅仅是太湖湾地区给予常州的，不仅仅是7 7公里的湖岸线，而是自古以来城邦对于江湖的依恋与公里的湖岸线，而是自古以来城邦对于江湖的依恋与向往，一种对于水的情怀。向往，一种对于水的情怀。每座城市总有一片湖景融入到城市文化深处：西湖之于杭州

6、；玄武湖之于南京；东湖之于武汉每座城市都有属于自己的湖。常州并不缺水，但真正能够赋予城市水情怀的只剩下太湖；常州水资源并不稀缺，北有长江，但工业新城的开发阻挡了人们对于江的向往；南有滆湖（西太湖），但知名度及历史文化的欠缺及开发规划上的不足阻碍了人口的导入。因此，未来所有的目光无疑将聚焦在常州最南端的七公里水岸太湖湾。7区域机会区域机会区域紧靠春秋时期的阖闾城，自古就有王者之风，霸者之气。故而太湖湾给予常州的不区域紧靠春秋时期的阖闾城，自古就有王者之风，霸者之气。故而太湖湾给予常州的不仅是湖情怀的寄托，更是对于历史文化精神的传承。仅是湖情怀的寄托，更是对于历史文化精神的传承。太湖湾太湖湾阖闾城

7、n公元前514年，吴国大夫伍员（伍子胥伍子胥）伐楚还师后，奉春秋五霸之一吴王阖闾吴王阖闾之命筑此城，因以阖闾名命之。城北靠仆射山、胥山、虾笼山等为屏障，山前有坡地，南临太湖，是以控制楚、越两国之入侵；n阖闾城，在古吴历史上留下光辉的一页，它们与吴王、伍子胥紧紧地连在一起，见物思人，历代文人瞻仰遗址，缅怀古吴兴衰，留下众多的诗篇：霸事已云古，荒城空草莱。可怜城上月，曾照越人来。（丁镛）8太湖湾地区唯有同其他城市类似区域产生错位竞争，吸引不同层级客户方能突破重围，实现“弯道超车“。区域机会区域机会太湖沿岸城市皆有自身的太湖区域规划，作为起步较晚的常州太湖湾区域，其无疑将受太湖沿岸城市皆有自身的太湖

8、区域规划，作为起步较晚的常州太湖湾区域，其无疑将受到周边临湖区域的竞争及挤压。到周边临湖区域的竞争及挤压。太湖东山无锡太湖新城无锡蠡湖新城苏州光福风景区苏州西山风景区苏州东山风景区湖州东部新城长兴环太湖开发区植物奇观湖湾渔港高教文化湖岸景观极限运动观光居住旅游度假群岛风光古村风貌吴越文化名镇风貌花吴茶国湖光山色沿湖景观新蠡湖十八景行政会展中心原生生态景观太湖常州太湖湾缺乏独特亮点自然、人文资源均优势不大太湖面临众多挑战环湖成开发主流，各市县各自为政交通不便利水陆交通皆不便利，可达性差环境问题突出太湖环境问题，常州工业城市形象面临问题：9区域机会区域机会规划利用自然资源打造四大功能区，形成观光游

9、、教育游、体验游、度假游相结合的综规划利用自然资源打造四大功能区，形成观光游、教育游、体验游、度假游相结合的综合度假区，其核心度假功能重点针对长三角地区中、高收入阶层的消费者及商务人员合度假区，其核心度假功能重点针对长三角地区中、高收入阶层的消费者及商务人员永丰水街永丰水街龙湾度假区龙湾度假区盘古中心盘古中心数字狂欢谷数字狂欢谷盘古中心龙湾数字狂欢谷数字文化主题景区-国内唯一、规模最大、形态独特、体验全新；客户对象-区域青少年及国内外电玩爱好者以环境为主题的旅游景区-利用一片废弃的采石场进行建造客户对象-长三角游客、生态学家、科教团体高档国际商务中心-六星级宾馆、高尔夫俱乐部和乡村俱乐部等客户

10、对象-周边乃至长三角高端商务群体永丰水街配套功能后期引擎核心功能启动引擎通过观光体验旅游导入人气，以长三角高端商务人士为主力突破口，打造长三角一高端商务度假行宫是区域发展重点方向。10城市及区域契机城市及区域契机总结总结常州区位优势明显，对外辐射力增强；区域处于常州最南侧太湖湾，为未来重点打造的生态极；城市发展方向太湖湾赋予常州水的情怀；太湖湾紧靠阖闾城，自古就有王者之气，霸者之风；文化精神传承太湖湾开发较晚，受太湖沿岸其他城市的竞争挤压；以观光体验旅游导入人气，以长三角高端商务人士为主力突破口成为太湖湾未来实现错位竞争的重点规划方向；扬长避短实现超越把握城市命运和契机：同区域共发展；引领区域

11、价值飞跃同区域共发展；引领区域价值飞跃11第二回第二回 知己知彼、百战不殆知己知彼、百战不殆12项目外部条件项目外部条件本案属于远郊城际项目，虽然周边快速道路的增加了项目的通达性，但是同各个城市间本案属于远郊城际项目，虽然周边快速道路的增加了项目的通达性，但是同各个城市间较远的距离及公交系统的缺失大大降低了区域的认知度。较远的距离及公交系统的缺失大大降低了区域的认知度。常州无锡宜兴苏州西湾地块33Km26Km23Km90KmS342锡宜高速公路XZ01S232太湖湾太湖湾本案处于常州、无锡同宜兴之间，属于远郊城际项目，各城市对该区域认知度不高。太湖度假区位于常州最南端，东临无锡马山、南濒太湖、

12、西接宜兴分水、北至锡宜公路，规划控制范围30平方公里；S342、锡宜高速公路、S232及规划中的常泰公路等使周边各城市可以迅速到达本案，大大增加了项目的通达性。但各城市车程往往在45分钟以上，同时公交系统的缺失降低了大众的可达性，区域认知度有限。13太湖湾自成板块，同各城市明显隔离。受城市相邻度假别墅区域，尤其是无锡马山板块太湖湾自成板块，同各城市明显隔离。受城市相邻度假别墅区域，尤其是无锡马山板块及苏州太湖区域的竞争挤压，客户通路阻断。本案必须有自身亮点引擎才能突破阻断。及苏州太湖区域的竞争挤压，客户通路阻断。本案必须有自身亮点引擎才能突破阻断。无锡马山苏州太湖无锡苏州太湖湾太湖湾常州南部新

13、城高端别墅板块，以独栋别墅独栋别墅为主，代表项目：檀溪湾、南丰御园；均价：1.4-21.4-2万元万元/平米平米配套不便，以第二居所及投资客为主。度假型别墅板块，以联排别墅联排别墅及度假公寓及度假公寓为主，代表项目：太湖天阙、华丽家族太上湖；均价：1.5-21.5-2万元万元/平米（独栋）平米（独栋）各项目成熟，吸引长三角度假及投资客。太湖湾板块目前自身位置及配套上的短板在房地产市场上表露无疑，客户导入困难。作为常州最南端，太湖湾在常州房地产市场基本没有立足之地，常州置业南端通常在武进新城区域。未来滆湖将成为常州第一湖区房地产发展的主力军；而无锡和苏州自身在太湖沿岸已经建立起相对较为成熟的高端

14、别墅及度假板块，阻断了这些城市到达太湖湾的通路。项目外部条件项目外部条件14太湖湾内部目前项目较少，内部配套缺乏，都依赖项目自身打造。过去开发项目处在尾太湖湾内部目前项目较少，内部配套缺乏，都依赖项目自身打造。过去开发项目处在尾盘阶段。新进开发项目仅万泽太湖庄园一个。盘阶段。新进开发项目仅万泽太湖庄园一个。太湖湾度假村竺山湖小镇万泽太湖庄园项目名称开发商总建面产品类型配套物业销售状态太湖湾度假村太湖湾房产7酒店式公寓、独栋酒店尾盘，别墅均价1,4000竺山湖小镇永丰房产4.6双拼、独栋、酒店式公寓商业售罄万泽太湖庄园万泽天海置业64酒店式公寓、联排、独栋高尔夫、酒店、游艇新开盘，公寓均价900

15、0联排12000-14000太湖湾房地产开发目前主要分为2个阶段：n2005年-2009年，以太湖湾度假村和竺山小镇为主，以面向大众的中低端度假村开发为主面向大众的中低端度假村开发为主。项目体量小，档次有限。产品以酒店式小户型公寓结合度假型独栋别墅为主；n2009年至今，深圳房企万泽进入太湖湾区域开发标致太湖度假片区进入大盘开发的时代。客群贴合区域走向以面面向高端商务人士为主向高端商务人士为主，配套物业类型更为丰富。项目外部条件项目外部条件15项目外部条件项目外部条件万泽湖庄园通过全方位配套体系的打造，成熟大盘操作经验的融入，定位高端化，配合万泽湖庄园通过全方位配套体系的打造，成熟大盘操作经验

16、的融入，定位高端化，配合区域内大型主题乐园的开发节奏成为区域领跑者，太湖湾区域将进入快速发展轨道。区域内大型主题乐园的开发节奏成为区域领跑者，太湖湾区域将进入快速发展轨道。7500平米大型商业游艇俱乐部绅士运动体验馆德国maritim酒店18洞标准高尔夫时尚球类中心全方位高端全方位高端配套体系配套体系万泽湖庄园通过强大的配套体系，高附加的产品支撑，配合区域公建开发成为区域领头羊。产品线设计上，万泽采用了针对高端商务客群的全方位配套体系，将大盘支撑作足。成为区域目前价值的领跑者。同时目前区域内数字狂欢谷的首期年底开业，配合其宣传，区域知名度大大提升；万泽湖庄园产品以高附加值为主，一定程度上规避了

17、其他城市类似板块的竞争。万泽项目鸟瞰环球动漫嬉戏谷16本案规模较大，背山面水，沿湖面较长，景观资源丰富。地形条件非常适合打造大型旅本案规模较大，背山面水，沿湖面较长，景观资源丰富。地形条件非常适合打造大型旅游度假型项目。游度假型项目。本案一期用地300亩容积率1.2；项目总用地880亩容积率1.5；代征用地48亩，含沿湖1公里水岸线；周边租赁承包用地695亩。共计1565亩的超大规模吸引目的性置业的必要条件；背山面水，1公里水岸线为创造长三角顶级沿湖度假物业创造了可能。项目内部属性项目内部属性17作为作为“中国房地产百强企业中国房地产百强企业”新贵的莱蒙鹏源，通过本案的开发无疑将进一步丰富自身

18、新贵的莱蒙鹏源，通过本案的开发无疑将进一步丰富自身产品线，提升企业自身价值。产品线，提升企业自身价值。常州 莱蒙城：城南新坐标总建面142万，集高层、联排别墅、大型购物中心、高端酒店、主题公园为一体。深圳 水榭系列：CBD中心居住组团联排、双拼别墅、高层、综合购物中心等各类物业，体量多在20万方，定位城市高端住宅。莱蒙都会：城市综合体集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、酒店、居住、文物公园等多功能于一体的HOPSCA+？常州太湖湾项目高端住宅（两大产品系）城市综合体+过去，莱蒙一直是在定义城市新兴坐标；现在，我们需要去塑造一座莱蒙式的世外桃源；从“造城”到“造距离”的演变项目内部属性项目内部属性1

19、8项目内外部属性项目内外部属性总结总结太湖湾属于远郊城际区域，目前认知度较低；在太湖沿岸各城市中起步较晚，受其他城市类似板块的挤压；区位较弱房地产开发项目较少，以度假旅游村开发为主；万泽的介入及数字狂欢谷的开业为区域腾飞拉开序幕；前景向好太湖湾项目的开发将完成莱蒙企业自身产品线的进一步扩展；风水宝地把握项目成功的脉络：以自身引擎提升区域，同周边项目共舞以自身引擎提升区域，同周边项目共舞本案体量较大，背山面水，景观资源丰富；价值飞跃19第三回第三回 他山之石，可以攻玉他山之石，可以攻玉20浙江 千岛湖案例前瞻案例前瞻1 1追寻追寻“湖湖”的轨迹的轨迹从国内成熟湖景旅游度假区从国内成熟湖景旅游度假

20、区千岛湖的开发模式出发。寻找本案太湖湾的发展机会。千岛湖的开发模式出发。寻找本案太湖湾的发展机会。关注区域发展路径与项目自身引擎的打造。关注区域发展路径与项目自身引擎的打造。常州 太湖湾发展路径客户趋势项目引擎的选择区域未来发展脉络本案潜在的机会21政策及规划的确立，快速道路的导入，精品地产项目的开发为千岛湖从量变到质变的基政策及规划的确立，快速道路的导入，精品地产项目的开发为千岛湖从量变到质变的基石。而常州太湖湾在规划确立，景区投入及大型项目开发下，必将进入快速发展通道。石。而常州太湖湾在规划确立，景区投入及大型项目开发下，必将进入快速发展通道。千岛湖区域发展脉络图壮大阶段发展阶段开发建设东

21、南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步第一家旅游宾馆饭店千岛湖鱼味馆正式开业旅游人数千岛湖风景区总体规划正式实施，“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策使得区域处于扩张型阶段宾馆饭店已经成立28家景区开始整治小、乱、散的局面，之后成为全国首批4A级旅游区，区域实现了质的提升和转变海外海大酒店、凤凰休闲度假村等配套型酒店投入建设2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展；2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点开元度假村别墅开始销售并投入运营，一些旅游房地产项目的别墅部分纷纷开始建造大力发展滨湖度假酒店业、豪华游艇业、康体

22、健身业、旅游房地产业，着力打造全国著名的休闲度假胜地高尔夫、度假类酒店、游艇码头等其他度假配套产品也陆续启动起步阶段区域特征物业功能巩固阶段常州太湖湾潜在发展轨迹目前所处阶段案例前瞻案例前瞻1 1追寻追寻“湖湖”的轨迹的轨迹高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园22案例前瞻案例前瞻1 1追寻追寻“湖湖”的轨迹的轨迹当地大型地产项目主要通过标准型配套酒店、低密度住宅项目、度假类配套产品等三类当地大型地产项目主要通过标准型配套酒店、低

23、密度住宅项目、度假类配套产品等三类产品，提升区域档次，加速区域转型。产品，提升区域档次，加速区域转型。自然/人文景观资源驱动（如西藏）自然风光区域文化商务度假活动驱动（如博鳌）自然风光区域文化特色产品度假别墅相关配套游艇俱乐部星级酒店高端会所项目名称总体量物业形态及体量整体定位开发引擎千岛湖开元度假村320亩五星酒店、别墅、游艇码头华东最高档的度假别墅区之一湖景+品牌绿城千岛湖度假公寓207亩小高层公寓、酒店公寓、喜来登大酒店、游艇俱乐部、商业街、会所、水上运动区打造全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体千岛湖景+喜来登（概念）+品牌千岛湖随园约1500亩联排、五星级度假酒店以及高尔夫球场

24、、游艇俱乐部、中式别墅典范高尔夫+酒店千岛湖天屿345亩别墅、五星酒店、游艇休闲、旅游风情小镇千岛湖山顶度假别墅湖景+五星酒店（概念）千岛湖滨江度假酒店别墅495亩独栋、联排、公寓、索菲特大酒店被打造成为长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅千岛湖景+五星酒店（概念）案例前瞻案例前瞻1 1追寻追寻“湖湖”的轨迹的轨迹观察千岛湖内各类度假型项目开发可以得出，五星级酒店结合区域固有资源或者创造高观察千岛湖内各类度假型项目开发可以得出，五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式，档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式，一线湖景+五星酒店采取一线湖景资

25、源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源高尔夫+五星酒店高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式温泉+五星酒店利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途绿城千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大

26、部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用24案例前瞻案例前瞻1 1追寻追寻“湖湖”的

27、轨迹的轨迹观察千岛湖案例客户属性就可以看到，高端别墅客户主要为项目所在城市以及周边城市观察千岛湖案例客户属性就可以看到，高端别墅客户主要为项目所在城市以及周边城市的企业主，作为第二或第三居所；投资型物业为追求稳定回报率的客户，客户范围较广。的企业主，作为第二或第三居所；投资型物业为追求稳定回报率的客户，客户范围较广。核心客户层：杭州城市企业主、富豪辅助客户层：杭州周边城市义乌、金华、绍兴、嘉兴等地成功人士偶得客户层：长三角其他城市如上海、温州等地以及境外人士第一圈层第三圈层第二圈层2小时以内2-4小时4小时以上车程：千岛湖项目主力客户均以项目所在城市金字塔城市金字塔上层人群为主上层人群为主，辐

28、射吸引周边城市富豪人群，对于同位于长三角区域的本项目而言，具有启示作用。25很成都，很中国很成都，很中国芙蓉古城芙蓉古城民国别墅民国别墅 温泉家藏温泉家藏汤山公馆汤山公馆将商务进行到底将商务进行到底太湖天阙案例前瞻案例前瞻2 2找寻项目的找寻项目的“灵魂灵魂”26案例前瞻案例前瞻2 2找寻项目的找寻项目的“灵魂灵魂”作为旅游休闲类地产鼻祖，芙蓉古镇集居住、度假、休闲、投资于一体作为旅游休闲类地产鼻祖，芙蓉古镇集居住、度假、休闲、投资于一体,融合各种中国民融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的休闲度假社区。居建筑风格、以成都地域文化为内涵的老成都缩影式的极富

29、传统色彩的休闲度假社区。芙蓉古镇芙蓉古镇 基本资料基本资料区位：成都西郊青羊界，距离中心30公里，位置较偏；规模：1200余亩开发商：成都置信物业类型：别墅、商业、酒店核心特色：融入成都民居及地域文化27案例前瞻案例前瞻2 2找寻项目的找寻项目的“灵魂灵魂”芙蓉古城以川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国民居建筑风格为主题，以芙蓉古城以川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国民居建筑风格为主题，以成都休闲文化为内容，各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐。成都休闲文化为内容，各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐。功能布局传统居住区特色商业区文化休闲区运动

30、保健区宾会所馆区各类传统民居风格四合院别墅（川西、江苏、云南、唐风）休闲餐饮及手工艺品风情商业购物街博物馆星级宾馆生态会所运动场老年康体中心诊所诗书画社青少年教育中心及学术中心休闲广场皇城景点28案例前瞻案例前瞻2 2找寻项目的找寻项目的“灵魂灵魂”芙蓉古城项目以川西文化为灵魂包装古城，唤起成都人对于民风的向往，并通过样板段芙蓉古城项目以川西文化为灵魂包装古城，唤起成都人对于民风的向往，并通过样板段的全方位冲击进行宣传，使项目成为城市旅游热点，再开发住宅地产项目，形成热销。的全方位冲击进行宣传，使项目成为城市旅游热点，再开发住宅地产项目，形成热销。l l文化的集群、推广文化的集群、推广聚集当地

31、饮食文化、童趣文化、天府街市文化、茶文化、水文化、民风民俗文化、地域文化，形成文化集群，扩大客群受众面；l l传统建筑的优势传统建筑的优势川西建筑作为中国民居建筑文化和符号辉映全球；l l地域休闲产业基础地域休闲产业基础成都为全国著名的休闲之都，休闲旅游意识深入人心，项目很好地对此进行切入；l l开发商强势营销开发商强势营销样板区占地近40亩，主体构架为四大传统建筑院、一条特色商业街（小吃、书画及传统手工艺品等）和水系园林。以全方位体验给异地客户巨大冲击，取得良好效果。29案例前瞻案例前瞻2 2找寻项目的找寻项目的“灵魂灵魂”温泉入户配合民国建筑风情，汤山公馆用最为简单的方式将南京汤山的一切融

32、入到项目温泉入户配合民国建筑风情，汤山公馆用最为简单的方式将南京汤山的一切融入到项目内部，打造一套套值得收藏的屋子。内部，打造一套套值得收藏的屋子。汤山公馆汤山公馆 基本资料基本资料区位：南京江宁区汤山街道温泉路6号，距离市中心28公里规模：14.5万方占地，容积率0.8开发商：南京城开物业类型：双拼、联排、叠加别墅、多层洋房核心特色：温泉入户+民国风情30案例前瞻案例前瞻2 2找寻项目的找寻项目的“灵魂灵魂”项目靠近蒋介石和宋美龄的温泉别墅，项目采用怀旧的民国建筑风情，以街、巷、院组项目靠近蒋介石和宋美龄的温泉别墅，项目采用怀旧的民国建筑风情，以街、巷、院组成传统的中式空间，充分挖掘地区温泉

33、资源，唤起人们对民国建筑的回忆。成传统的中式空间，充分挖掘地区温泉资源，唤起人们对民国建筑的回忆。在建筑风格上汲取了民国建筑外立面的简约、大气、风雅，融合新时期业主的居住习惯与现代欧美流行元素，设计出时尚民国建筑形式。民国建筑风情设计沿用了院落这种中国人挥之不去的居住情结，创造出“漫步庭院间，天地共疏朗”的生活意境。院落式社区布局依托当地温泉资源，通过科技全面入户，做到了户户有温泉，使温泉真正零距离走入业主的生活。入户式温泉享受 配置占地面积18亩的温泉会议中心，具有餐饮、健身、洗浴、会议、住宿、商业等功能。配套设施支撑 文化全方位的植入：南京作为中华民国的首府，其民国文化气息浓厚，开发商将旗

34、袍、美酒、茶艺、公馆与民居相结合，营造浓郁的民国文化氛围；注重资源的利用：充分利用项目所在地汤山的自然资源，尤其是温泉资源的利用，为客户实现私密的空间与自然享受的双结合；引人入胜的推广理念：开盘之日，采用了体验式样板房与民国文化表演相结合的风情盛宴，成为营销中吸引客户的一大亮点。31案例前瞻案例前瞻2 2找寻项目的找寻项目的“灵魂灵魂”太湖天阙通过中西合璧的建筑风情满足商务客户的审美观，用企业会馆的塑造抓住客户太湖天阙通过中西合璧的建筑风情满足商务客户的审美观，用企业会馆的塑造抓住客户的眼球，成为太湖度假区千万级商务豪宅的象征。的眼球，成为太湖度假区千万级商务豪宅的象征。太湖天阙太湖天阙 基本

35、资料基本资料区位：苏州太湖国家旅游度假区中心规模：8.5万方占地，容积率0.3开发商：海宜置业物业类型：独栋别墅核心特色：中西合璧的企业会馆32企业会馆设置加速商务客源导入中西合璧的建筑景观倚重区域相关配套体系 项目中设置3栋大面积别墅用作企业会馆，企业会馆招待的一些公司老板和高管，通过在本项目中进行体验消费后，对本项目产生认同，进而产生购买的欲望，从而促进了项目的销售。将江南传统院落式住宅与德国自然主义风格结合，钢制结构和大量玻璃的运用，令建筑表情时尚。花园融合中式园林和日式庭院风格，植物多选用本土植物，并体现传统文化特色，如竹子、桂花等，营造江南风情；共享的区域高端配套包括太湖国际高尔夫俱

36、乐部，太湖国际高尔夫酒店、水星游艇俱乐部等。作足商务休闲气息。案例前瞻案例前瞻2 2找寻项目的找寻项目的“灵魂灵魂”企业会馆的塑造大大提升了项目的知名度，共享区域的商务休闲高端配套大大提升了本企业会馆的塑造大大提升了项目的知名度，共享区域的商务休闲高端配套大大提升了本案功能性，吸引了长三角乃至全国高端商务客户。案功能性，吸引了长三角乃至全国高端商务客户。33案例借鉴案例借鉴总结总结政策及规划的确立，快速道路的导入，精品地产项目的开发将迅速提升湖区的价值；标准型配套酒店、低密度住宅项目、度假类配套产品为该类度假项目核心引擎。追寻区域的发展文化地产的特征是“创造性、互动性、美学性、人文性”；文化与

37、地产结合的本质是传达一种生活方式和生活理念；建筑本身和社区感营造共同彰显了地产中的文化符号；挖掘文化价值把握项目成功的脉络：强势度假产品丰富功能，特色文化主题引领价值提升强势度假产品丰富功能，特色文化主题引领价值提升34第四回第四回 庖丁解牛庖丁解牛 ,解之有道解之有道35拜托区域的束缚，切合区域发展的轨迹，伴随区域认知度的提升获利；深度挖掘客源，加大客源导入通路；城市远郊区域本地购买力不足，难以支撑项目超大体量；价格体系难以提升，景观，沦为中低端大众度假产品。项目发展条件跳脱传的竞争层面，深度挖掘项目精髓，塑造自身的亮点引擎；同区域项目融会贯通，良性竞争，打造太湖沿岸后起之秀。区域市场还不成

38、熟，项目介入容易陷入过去较弱的价格体系；各项目各自为战，本案陷入同万泽等后来项目的贴身肉搏。优化发展策略不期望的发展结果核心问题界定核心问题界定区域认知度有限大规模体量房地产开发程度不足万泽作为领头羊介入周边公建逐步跟上山水资源36拜托区域的束缚，切合区域发展的轨迹，伴随区域认知度的提升获利；深度挖掘客源，加大客源导入通路；城市远郊区域本地购买力不足，难以支撑项目超大体量；价格体系难以提升，景观，沦为中低端大众度假产品。项目发展条件跳脱传的竞争层面，深度挖掘项目精髓，塑造自身的亮点引擎；同区域项目融会贯通，良性竞争，打造太湖沿岸后起之秀。区域市场还不成熟，项目介入容易陷入过去较弱的价格体系；各

39、项目各自为战，本案陷入同万泽等后来项目的贴身肉搏。优化发展策略不期望的发展结果核心问题界定核心问题界定区域认知度有限大规模体量房地产开发程度不足万泽作为领头羊介入周边公建逐步跟上山水资源如何导入外来客源，解决区域购买力不足，认知度有限的局面？找寻项目核心的灵魂，跳脱区域市场目前的竞争格局？37往昔20052009?一片未未开开垦垦的的处处女女地地，其他城市太湖沿岸逐渐被开发，这里成为太湖一个被遗忘的角落2005年，常常州州太太湖湖湾湾规规划划获获批批。计划16年内投入73个亿打造龙湾度假区、永丰水街区、盘古中心区等功能。2006-2009年，以太湖湾度假村和竺山小镇为主的小小体体量量度度假假村

40、村项项目目启启动动，定位不高，公建配套没跟上，难改变区域形象。2009年至今，万泽以大盘开发理念介入区域开发，针对商务人士。此时，公建配套数字谷开始宣传，区域进进入高速发展入高速发展指日可待。区域趋势判断客源走向区域趋势判断客源走向大众性景观旅游区域度假区发展趋势高端商务休闲聚集区从区域发展走向分析，商务休闲度假景区是太湖湾未来主体发展方向，中高端商务客源从区域发展走向分析，商务休闲度假景区是太湖湾未来主体发展方向，中高端商务客源是区域未来导入的客群主体是区域未来导入的客群主体因此，长三角中高端商务客群是本案未来重点关注的客群主体；分析他们的置业诉求将成为项目成功的重中之重。38偏好类型购房动

41、机产品特点精神型个性张扬精神享受自然环境与人的和谐；天人合一历史文化氛围，人文底蕴周边环境景观和建筑设计景观带来的“高峰体验”艺术家、设计师赋予产品独特精神烙印拥有型对稀缺资源的占有；社会地位的标志稀缺珍贵地段被社会认同的自然景观资源被社会认同的文化和社会资源被社会认同的文化和社会资源商务型独享私人商务会所足够的室内商务活动空间有特点的商务会所型的室内装饰和配置靠近自己的商务活动区车位充足，物业管理规范高级商务和休闲活动场所周边有高档、齐全的商务和娱乐设施周边环境优美、幽静业主高端驾车到达交通便捷车位充足，物业管理高档文化型社区文化归属社区的文化同质社区会所齐全，周边国际学校社区规划高档，吻合

42、文化认同物业管理规范奢华型“住”的奢华居住的高品质要求居住空间的“浪费”，室内配置的顶级品牌会所和配套的高档和齐全物业服务与管理的高品质投资型物业的长期保值和增值性注重土地价值的长期增值空间物业区位，区域规划建筑品质，开发商品牌市场需求需求潜力很大区域趋势判断客源走向区域趋势判断客源走向对长三角高端商务人士研究可以发现，这些客户情感偏好较强，喜好精神型、投资型、对长三角高端商务人士研究可以发现，这些客户情感偏好较强，喜好精神型、投资型、拥有型、商务型、和奢华型的产品特征。拥有型、商务型、和奢华型的产品特征。资料源自 cric研究院高端商务人士需求特征：深层情感的诉求深层情感的诉求 基本功能的偏

43、好基本功能的偏好39换而言之，他们在物业的硬指标要求上，更看重文化与精神的欲望4040高端休闲地产关键词：距离感欲望Desire尊贵Dignity稀缺Rare身份Status消费本源消费动机奢侈品Luxury追求尊贵感的实物占有稀缺并炫耀渴望崇高至尚的地位顶级品牌、极品消费、顶级私人用品、私人服务、豪华旅游、奢侈、高贵、顶级、奢华、豪华、天价、精品、奢适、名牌、文化艺术、高端休闲地产Resort41因此，我们强调着修为如绅士，淡定如湖水的意境意境42去搜寻一座能够收藏常州唯一的七公里去搜寻一座能够收藏常州唯一的七公里太湖水岸的屋子？太湖水岸的屋子？收藏43因此，本项目的定位是因此，本项目的定位

44、是44本项目强调人与湖、建筑与景观的和谐人与湖的共生，强调亲水平台、水的参与性、游艇等；建筑与景观的共生，强调的建筑是景观的一部分；强调心灵的和谐，实现一生一栋的梦想。本项目传递国王的高贵气质最好的湖景资源，最创新的物业类型、最具品质感的建筑产品、最具有想象空间的物业功能、最具期望的投资价值造就了本案客户与众不同的定位。奢华的建筑与文化拥有远远比城市内其他区域稀缺和珍贵的自然景观资源，收藏一片奢华的湖景和建筑揭示了本案最重要的属性：“奢华”。L.A.K.E，收藏一片太湖本项目永恒的气质最永恒的文化、最具收藏的建筑艺术，在这里尽享你永恒的气质造就本案客户的永恒的文化气质。收藏项目形象定位项目形象

45、定位45莱蒙式的世外桃源，峰层人士的山水行宫项目功能定位项目功能定位诗意山水 曼妙太湖一个太湖当地风情文化区 项目资源差异化、本土化的核心一个奢华的商务酒店综合体 项目高端商务休闲聚集地一个高端休闲地 项目国际化、主题化的关键一个配套样板建设 全方位的冲击享受46项目功能定位项目功能定位一个太湖当地风情文化区一个太湖当地风情文化区展示案例：九寨天堂国际会议度假中心展示案例：九寨天堂国际会议度假中心九寨天堂国际会议度假中心位于九寨沟县甘海子，系九寨天堂系九寨天堂核心项目核心项目，建筑面积15万平方米，集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、购物、住宿为一体；利用九寨沟原生态森林、温泉资源利用九寨沟

46、原生态森林、温泉资源，将生态、艺术展示、休闲商务发挥到极致；钢拱架全透明玻璃结构的的1000010000平方米全生态化大堂平方米全生态化大堂。艺术展示厅里陈放第四纪古冰川的特殊漂砾扁平旋转椭球体状漂扁平旋转椭球体状漂砾。砾。10000多平方米的温泉中心，常年举办各型艺术展览。超大尺度天浴温泉中心各种规格的山景套房别有风味的古羌寨（特色餐饮、酒吧、娱乐购物)功能齐备的会议中心不同风格的餐饮中心47项目功能定位项目功能定位一个太湖当地风情文化区一个太湖当地风情文化区生态公园生态公园文化体验文化体验水上行宫水上行宫示意图片示意图片48项目功能定位项目功能定位金字塔酒店以埃及金字塔为主题，外形是人面狮

47、身像，有4407个客房。米高梅酒店有5005个客房，是世界上第二大酒店，完全以影城好莱坞为主题柏林怪异酒店以怪异为主题，旅馆的30个房间设计由完全不同丹麦福克斯艺术酒店以涂鸦艺术为主题，全球21位著名涂鸦艺术家、插画设计师设计源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。Boutique Hotels（精品酒店）最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别区别于观光型游客疲于出没景点而不愿意在酒店呆更多的时间，Boutique Hotel多为度假型游客服务，在宾馆里休闲娱乐，得到一种放松和清闲Boutique Ho

48、tel针对的是“有钱又有闲”的极少部分人群，在国外，聚集的地方通常是旅游胜地，在亚太的典型是普吉岛和巴厘岛一个奢华的商务酒店综合体一个奢华的商务酒店综合体展示案例：全球高端主题酒店案例展示案例：全球高端主题酒店案例49项目功能定位项目功能定位特色餐饮、主题会议都可以成可成为酒店亮点之一。特色餐饮、主题会议都可以成可成为酒店亮点之一。50项目功能定位项目功能定位一个高端休闲地一个高端休闲地展示案例：北京安缦颐和展示案例：北京安缦颐和 皇城里的独家享受皇城里的独家享受安缦颐和定位为城市度假村城市度假村(city resort)(city resort)，这类城市绿洲酒店一般开在城市边缘地带，全球仅

49、有的19家。北京颐和安缦酒店地处颐和园东门，犹如一座世外桃源毗邻着皇家园林。酒店设计由一系列院舍结集而成，当中有些更是逾过百年历史的建筑。颐和安缦的客舍及套房汲取了传统中国建筑的美学特征汲取了传统中国建筑的美学特征；宛若私家园林的布局、明式家具的住家风格、1对5的客人和员工比例，让客户体验皇城度假的文化享受盛宴。51项目功能定位项目功能定位一个高端休闲地一个高端休闲地水上运动水上运动康体健身康体健身山林野趣山林野趣休闲观光休闲观光52项目功能定位项目功能定位一个配套样板建设一个配套样板建设全方位的体验享受全方位的体验享受聽賞遊享嚐53常州唯一的七公里将不再沉寂，常州唯一的七公里将不再沉寂，莱蒙式的世外桃源即将开启莱蒙式的世外桃源即将开启