税法与实务课件第三讲房地产相关税法与改革.ppt

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1、第三讲 房地产相关税法与改革中央财经大学税务学院 汪昊目录一、房地产税收与我们二、当前我国房地产税制存在的问题三、房地产相关税种的学习（重点）四、物业税改革讨论（重点）三、房地产相关税种的学习我国税收实体法体系我国税收实体法体系所得税所得税流转税流转税财产税财产税行为税行为税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税增值税增值税营业税营业税消费税消费税城建税城建税关税关税资源税资源税房产税房产税城镇土地使用城镇土地使用税税耕地占用税耕地占用税车辆购置税车辆购置税车船使用税车船使用税印花税印花税契税契税土地增值税一、概念、特点与意义二、课税对象三、纳税人四、税率五、计税依据六、

2、应纳税额的计算七、减免税八、税收征管一、概念、特点与意义 1.概念 土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。2.土地增值税的 特点土地增值税是我国房地产税体系中的重要税种之一，与其它税种相较，具有以下特点：（1）对城镇土地使用权及地上附属物的转让行为征税，具 有资源税和行为税双重属性；（2）以土地增值额为计税依据，实行从价定率征收；（3）按照土地增值率的高低，设计四级超率累进税率；（4）只在房地产的转让环节征收，实行一次课征制；（5）由地方税务机关征收，收入归地方政府。3土地增值税的意义（1）有利于防止国有土

3、地收益的流失，实现房地产增值收益归公。（2）有利于抑制房地产投机，规范房地产市场秩序 实行超率累进税率，对增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，有利于在一定程度上抑制房地产的过度投资和投机行为。（3）有利于健全地方税体系，完善分税制体制 土地增值税属于地方税，不仅有利于增加地方财政收入，扩大地方 税收入规模，鼓励地方政府改善城市综合环境的积极性，也有利于 健全地方税收体系，为实行和完善我国的分税制财政体制创造有利 条件。二、课税对象 土地增值税暂行条例规定：土地增值税是对有偿转让中华人民共和国境内的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入征收。具体解释具体解释：（1）转让土地使用权

4、、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其它方式有偿转让房地产的行为；（2）国有土地，指按照国家法律规定，属于国家所有的土地；（3）地上建筑物，是指建于土地上的一切构筑物，包括地上、地下的各种附属设施；附着物，是指附于土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的物品；（4）收入，指转让房地产的全部价款及相关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其它收入（5）以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税的征税范围。“赠与”是指房地产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接赡养义务人，或通过我国境内的非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其它

5、社会福利、公益事业。（6）在房地产市场交易中，国有土地使用权与地上的建筑及附着物的产权往往是混为一体并一并转让的。无论单独有偿转让国有土地使用权或是房屋产权和土地使用权一并转让产生的增值，都是土地增值税的征税对象。三、纳税人 土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人，是指在我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。具体解释具体解释：一切行政、企事业单位和个人，不论是国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、个体工商户，还是外商投资企业，也无论是专营还是兼营房地产开发业务的，只要其出售房地产，就是土地增值税的纳税义务人，应当依其土地增值收益按规定税率缴纳土地增值税。

6、四、税率 我国土地增值税实行四级超率累进税率。我国土地增值税税率表级数级数增值率增值率税税 率率速算扣除率速算扣除率 1X50%30%0 250%X100%40%5%3100%200%60%35%五、计税依据 土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土地增值额。税法规定，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。1.1.收入的确定收入的确定转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格确认收入并征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）成交价格明显低于房地产评估价格，又无正当

7、理由的。评估价格，是指由土地管理部门或房地产中介机构根据相同地段同类土地出售价综合评定的，并经当地税务机关确认的价格。2.2.扣除项目及其金额扣除项目及其金额目前，房地产交易大致有以下几种情形：一是土地使用权人将未建建筑物或其他附着物的土地使用权出售；二是纳税人取得土地使用权后，建造商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售；三是纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物等。房地产交易的不同情形涉及到的各项扣除项目不尽相同，总结起来，税法规定了以下六类扣除项目金额：（1）取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

8、。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，简称房地产开发成本。即纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5以内计算扣除。可表示为：利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内（注:利息最高不能

9、超过按商业银行同类贷款利率计算的金额）凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。可表示为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内（4）旧房及建筑物的评估价格，即在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（5）与房地产转让有关的税金。即在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。（6）财政部规定的其他扣除项目。即对从

10、事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20的扣除。可表示为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%另外，土地增值税以纳税人进行房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按土地使用权转让面积占总面积的比例计算分摊，也可按税务机关确认的其它方式计算分摊。例：某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，相关的土地使用权支付额为4 000万元，房地产开发成本为6 000万元。该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息。该地房地产开发费用扣除标准按国家允许的最高

11、比例执行。该项目转让的有关税金为200万元。请计算其扣除项目金额。分析：本例中的房地产开发公司在计算土地增值额时，涉及到的扣除项目金额有五项。（1）取得土地使用权所支付的金额4 000万元；（2）房地产开发成本为6 000万元；（3）因不能按转让房地产项目分摊利息支出，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的10以内计算扣除。该例按最高扣除比例10%执行。房地产开发费用的扣除金额为：（4 000+6 000）10=1 000（万元）（4）该项目转让的有关税金200万元；（5）房地产交易情况显示，该公司属从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额

12、与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20的扣除。加计扣除金额为：（4 000+6 000）20%=2 000（万元）扣除项目金额总和=4 000+6 000+1 000+200+2 000=13 200（万元）六、应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。具体计算方法有两种：1.分步计算法按照超率累进税率的定义计算（1）计算土地增值额土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额（2）计算土地增值率土地增值率=土地增值额/扣除项目金额100%（3）计算应纳税额按照土地增值税税率表规定的档次和级距，将已计算出的土地增值率分解为若干部分，并计算出各个部分的土地

13、增值额。每级距的土地增值额=扣除项目金额每级距的增值率应纳税额（每级距的土地增值额适用税率）例：某纳税人转让房地产所取得的收入为4 000万元，其扣除项目金额为1 000万元，请计算应纳土地增值税税额。第一步，计算增值额：增值额=4000-1000=3000（万元）第二步，计算增值率，即增值额与扣除项目金额之比：增值率=30001000100%=300%第三步，计算各级距的土地增值税额：增值额未超过扣除项目金额50的部分，适用30的税率：该部分增值额为：100050=500（万元）该部分应纳土地增值税额为：50030=150（万元）增值额超过扣除项目金额50、未超过100的部分，适用40的税率

14、：该部分增值额为：1000（100%-50）=500（万元）该部分应纳土地增值税额为：50040=200（万元）增值额超过扣除项目金额100、未超过200的部分，适用50的税率：该部分增值额为：1000（200%-100）=1000（万元）该部分应纳土地增值税额为：100050=500（万元）增值额超过扣除项目金额200的部分，适用60的税率：该部分增值额为：1000（300%-200）=1000（万元）该部分应纳土地增值税额为：100060=600（万元）第四步，计算应纳税总额：应纳土地增值税税额=各级应纳土地增值税税=150+200+500+600=1450（万元）这种分步计算法虽然不违背

15、土地增值税的计税原理，但因计算过程比较繁琐，所以在实际工作中较少采用。2.速算法速算法的计税原理与速算扣除数法类似，是一种快捷计算法，在实际工作中使用较普遍。其计算公式为：应纳税额=土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率如果采用速算法对上例进行计算，其计算步骤如下：第一步，计算增值额：增值额=4000-1000=3000（万元）第二步，计算增值率，即增值额与扣除项目金额之比：增值率=30001000100%=300%可见，增值率超过200%，土地增值额的适用税率为60%，该级的速算扣除率为35%。第三步，计算应纳土地增值税额：应纳税额=土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率=300060-

16、100035=1450（万元）上例计算结果表明，定义法和速算法计算结果相同。3.征收率法和预征法在纳税人无法全面、准确、如实地提供与房地产转让有关的各种凭证资料，致使按税法规定的步骤和程序计算纳税人当期应纳土地增值税较为困难时，从防止纳税人有意逃税或避税，保证国家财政收入不流失或及时入库的角度出发，税务机关有时也采用征收率法或预征法。所谓征收率法，是指以税法规定为依据，运用合理方法测算出各类房地产开发或转让项目的土地增值税最低负担率，然后用此负担率乘以房地产开发或转让项目的总收入，计算出该项目当期应缴纳的土地增值税税额，而不再直接计算扣除项目金额和土地增值额。采用这种方法计算出的税款一般一次性

17、缴纳，以后不再清算。与征收率法类似的还有一种预征法或汇算清缴法，它主要是针对房地产开发企业使用的。鉴于房地产开发是一项投资规模大、建设周期长（一般跨年度）、项目竣工结算和对外销售时间不均衡、财务核算过程复杂的经营活动，全部建设项目不可能一次性结清税款，为了保证财政收入，防止逃税和避税，地方税务机关通常会按照税法规定要求相关房地产开发企业先按工程总产值的一定比例分期预缴应纳的土地增值税税款，待工程全部竣工结算或转让行为全部结束后，再按税法规定汇算清缴，多退少补。七、减免税根据我国现实情况，土地增值税对于下列三种情形给予减税或免税照顾：1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的

18、，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。国办发200526号文中对普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或

19、收回的土地使用权，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免税。符合上述规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。3.其它减免税规定（1）个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税。（2）下列项目暂免征收土地增值税：以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的；合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用的。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征

20、收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。八、纳税征管1.土地增值税的缴纳程序（1）纳税人应在签订房地产转让合同后，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。同时，向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖契约、交易标的物、会计报表和有关资料。（2）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限，到指定银行缴纳土地增值税。（3）纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。2.土地增值税的征收管理土地增值税由税务机关征收，土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，包括有关房屋及建筑物产权、

21、土地使用权、土地出让金数额、土地基准价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。纳税人未按照规定缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。按照规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。纳税人因经常发生房地产转让行为而难以每次申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据实际情况确定。纳税人在项目全部竣工前转让房地产

22、取得的收入，由于涉及成本费用确定或其它原因，无法如实计算土地增值税的，可以先预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补，契 税一、纳税义务人二、征税对象三、计税依据四、税率五、契税的计算六、税收优惠七、征收管理一、纳税义务人契税的纳税义务人是我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。“境内”是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。二、征税对象契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：1.国

23、有土地使用权出让国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。2.土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。3.房屋买卖房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：（1）以房产抵债或实物交换房屋经当地政府和有关部门批准，以房产抵债和实物交

24、换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。例如，甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。如以实物（金银首饰等等价物品）交换房屋，应视同以货币购买房屋。（2）以房产作投资或作股权转让这种交易属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方缴纳契税。例如，甲某以自有房产，投资于乙企业。其房屋产权变为乙企业所有，故产权所有人发生变化。因此，乙企业在办理产权登记手续后，按甲某入股房产现值（国有企业房产须经国有资产管理部

25、门评估核价）缴纳契税。如丙某以股份方式购买乙某企业房屋产权，丙某在办理产权登记后，按取得房产买价缴纳契税。以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用权人未发生变化，不需办理房产变更登记手续，也不办理契税手续。（3）买房拆料或翻建新房，照章征收契税例如，甲某购买乙某房产，不论其目的是取得该房产的建筑材料或是翻建新房，实际构成房屋买卖。甲某应首先办理房屋产权变更手续，并按买价缴纳契税。4.房屋赠与房屋赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中，将自己的房屋交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人；接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠

26、人。房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉及到涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。5.房屋交换房屋交换行为包括：（1）房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权。交换房屋的价值相等的不征收契税。（2）房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手续。房

27、屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。随着经济形势的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。三、计税依据契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的

28、货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。就是说，交换价格相等，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。5.房

29、屋附属设施征收契税的依据（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的个人无偿赠与不动产登记表，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在个人无偿赠与不动产登记表中签字并将该表格留存。四、税率契税实行3%-5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经

30、济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。五、契税的计算契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据税率例：居民甲共有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为120 000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款50 000元。计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为5%）。甲应缴纳契税=50 0005%=2 500（元）乙应缴纳契税=120 0005%=6 000（元）丙不缴纳契税六、税收优惠契税的税收优惠政策主要有：1.国家机

31、关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边条约协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外

32、交人员承受土地、房屋权属。以上经批准减免税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不在减免税之列，应当补缴已经减免的税款。纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。符合减免税规定的纳税人，要在签订转移产权合同后10日内向土地、房屋所在地的征收机关办减免税手续。七、征收管理1.纳税义务时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。2.纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。3.纳税地点：在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。4.征收管

33、理：纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。房产税一、纳税义务人二、征税对象和征税范围三、计税依据四、适用税率五、房产税的计算六、税收优惠七、征收管理一、纳税义务人房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典

34、当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税三、课税对象和征收范围房产税的征税对象是房产。所谓房产，是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖、菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。城市是指国务院批准设立的市。城

35、市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。四、计税依据房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。（1）从价计征房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值减除10%-30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。可见，房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。（2）从租计征房产税暂行条例规定，房产出租

36、的，以房产租金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。（3）投资联营房产的计税依据对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产计税余值为税基计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计算缴纳房产税。五、适用税率我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种。一种是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种

37、是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。六、房产税的计算房产税的计算方法分为从价计征和从租计征两种计算方式。1.从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除一定比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%-30%的减除比例，计征的适用税率为1.2%。例：某企业的经营用房原值为6 000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。应纳税额=6 000（1-30%）1.2%=50.4（万元）2.从租计征的计算从租计征是按房产的租金

38、收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入12%例1：某公司出租房屋三间，年租金收入为40 000元，适用税率为12%。计算其应纳房产税税额。应纳税额=40 00012%=4 800（元）例2：某省一企业2000年度自有房屋10 栋，其中8栋用于经营生产，房产原值900万元，不包括冷暖通风设备40万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。请计算该企业当年应纳房产税。（注：该省规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税）自用房产应纳税额=（900+40）（1-30%）1.2%=7.896（万元）租金收入应纳税额=5012%=6（万元）全年应纳房产税税额=7.896+6=13.896（万元

39、）例3：某企业有原值为3 000万元的房产，2002年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期为10年，每年固定利润分红60万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业1999年度应纳房产税多少？分析：用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计算房产税，则该企业应纳房产税为拥有的未联营部分（按计税余值计算房产税）与参与对外联营取得固定收入部分（按租金收入计算房产税）两项之和。（1）未参与联营部分的房产应纳税额=3 000（1-30%）（1-20%）1.2%=20.16（万元）（2）参与联营部分取得的收入应纳房产税额=6012%=7.2（万元）（3）全年应纳税额=20.

40、16+7.2=27.36（万元）七、税收优惠（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（4）个人所

41、有的非营业用的房产免征房产税。（5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（6）财政部批准免税的其他房产。主要包括：老年服务机构自用的房产免税。损坏和危险房屋，经有关部门鉴定，停止使用后，可免征房产税。房屋大修导致连续停用半年以上，在房屋大修期间免征房产税。为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。对高校后勤实体免征房产税。对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健

42、机构等卫生机构自用的房产，免征2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生提供

43、住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税八、征收管理（1）纳税申报纳税义务人应根据税法要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移，以及出现新建、改建、拆除房屋等情况，而引起房产原值发生变化或者租金收入变化的，都要按规定及时向税务机关办理变更登记，以便税务机关及时掌握纳税人的房产变动情况。（3

44、）纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。（2）纳税期限房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般规定按季或按半年征收一次。新建房纳税期限的规定为：纳税人自建房屋用于生产经营，自建成之日的次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起征收房产税。对于纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。城镇土地使用税一、概念、特点及意义二、征税范围三、纳税人四、税率五、应纳税额的计算六、减免税七、征收管理一、概念、特点及意义1.城镇土地使用税的

45、概念城镇土地使用税是对在我国境内使用城镇土地的单位和个人，依照其实际使用的土地面积从量定额征收的一种税。1988年9月27日，国务院颁布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，决定从同年11月1日起施行。2006年12月31日，国务院发布了关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定，对城镇土地使用税的部分条款进行了修改，重点是对该税的税额标准作了较大幅度的调整，并授权各省、自治区、直辖市人民政府制定具体实施办法。该决定自2007年1月1日起施行。2.城镇土地使用税的特点城镇土地使用税是我国土地税体系中的第二个重要税种。与其它税种相比，它有以下特点：（1）对使用城镇土地行为征税，兼有资源

46、税和行为税属性；（2）以使用土地面积为依据，从量定额征收；（3）按土地稀缺程度，设计地区差别定额税率；（4）税款每年缴纳，实行多次课征制；（5）地方税务机关负责征管，收入归地方政府。3.城镇土地使用税的意义征收城镇土地使用税，具有以下目的和意义：（1）有利于促进土地资源的合理配置和节约使用。符合受益原则，有利于促使土地使用者节约使用土地，提高土地的使用效率，也有利于促进土地流转市场的形成和城乡建设布局的合理化。（2）有利于调节土地级差收益，促进公平竞争。对不同区域的城镇土地按照差别较大的幅度税额征税，可以有效调节因土地资源好坏形成的级差收益，促进公平竞争。（3）有利于完善地方税体系，理顺国家与

47、土地使用者之间的利益分配关系，增加地方财政收入。二、课税对象 城镇土地使用税的课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区的土地。城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，为镇人民政府所在地；工矿区是指工商企业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未建镇的大中型工矿企业所在地。工矿区占用土地须经省、自治区、直辖市人民政府批准。三、纳税人城镇土地使用税的纳税人为在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人。其中：单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企

48、业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳；拥用土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由土地的实际使用人或代管人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别计算纳税。四、税率城镇土地使用税采用地区差别幅度定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米的年应纳税额。级 别 人口（人）每平方米税额（元）大城市 50万以上 1.530中等城市 20万至50万 1.224小城市 20万以下 0.918县城、建制镇、工矿区 0.612五、

49、应纳税额的计算城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。因此，城镇土地使用税的应纳税额应按纳税人实际占用的土地面积，依照规定的税额标准按年计算。其计算公式为：全年应纳税额实际占用应税土地面积（平方米）每平方米适用税额六、减免税按规定，下列土地免征城镇土地使用税：1.国家机关、人民团体、军队自用的土地；2.由财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4.市政设施、街道、广场、绿化地等公共用地；5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6.经批准开山填海整治和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5-10年。7.由财政部另行规定免税的能源、交通

50、、水利设施用地和其他用地。七、征收管理城镇土地使用税采取按年计征、分期缴纳的征管办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税人所征用的土地，属于耕地的，自批准征用次日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税；属于非耕地的，自批准征用的次月起缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税由土地所在地的地方税务机关负责征收，其收入纳入地方财政预算管理。耕地占用税一、概念、特点与意义二、征税对象三、纳税人四、税率五、应纳税额的计算六、减免税七、征收管理一、耕地占用税的概念、特点及意义1.耕地占用税的概念耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照其占用耕地的面积一次性定额征收的一种税。