岗厦的项目超高层写字楼商业住宅上课讲义.ppt

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1、Gemdale Corporation岗厦项目超高层写字楼、商业、住宅岗厦项目超高层写字楼、商业、住宅(zhzhi)、公寓单体、公寓单体成本调研分析成本调研分析2019年年3月月第一页，共74页。Gemdale Corporation岗厦项目岗厦项目(xingm)简介简介岗厦项目总用地161,900M2总建筑面积1,071,780M2项目总投资将超过(chogu)60亿,责任之大、任务之重，对项目的成本管理工作提出了非常高的要求。第二页，共74页。Gemdale Corporation最新岗厦项目最新岗厦项目(xingm)测算中建安成本主要构成情测算中建安成本主要构成情况况序号序号项目名称项目

2、名称项目成本项目成本万元万元分项成本占总成本的分项成本占总成本的比例比例1 1基础设施基础设施14255.8214255.823.20%3.20%2 2环境环境6795.716795.711.53%1.53%3 3公建配套公建配套80883.5880883.5818.16%18.16%4 4高层住宅单体成本高层住宅单体成本59509.8459509.8413.36%13.36%公寓单体成本公寓单体成本100240.00100240.0022.50%22.50%超高层写字楼单体成本超高层写字楼单体成本52200.0052200.0011.72%11.72%商业单体成本商业单体成本118580.2

3、8118580.2826.62%26.62%不可预见费不可预见费12973.9512973.952.91%2.91%小小 计计445439.18445439.18100.00%100.00%第三页，共74页。Gemdale Corporation 从上图可以看出，超高层写字楼、商业、高层住宅、从上图可以看出，超高层写字楼、商业、高层住宅、公寓的建安成本占总建安成本的公寓的建安成本占总建安成本的74.2%，因此，岗夏项，因此，岗夏项目成本组针对上述四类物业目成本组针对上述四类物业(w y)进行专项成本调研工进行专项成本调研工作。作。第四页，共74页。Gemdale Corporation目目 录

4、录超高层单体超高层单体(dn t)成本调研成本调研商业单体商业单体(dn t)成本调研成本调研住宅单体住宅单体(dn t)成本调研成本调研公寓单体公寓单体(dn t)成本调研成本调研第五页，共74页。Gemdale Corporation超高层写字楼单体成本(chngbn)调研第六页，共74页。Gemdale Corporation岗厦超高层概况岗厦超高层概况(gikung)超高层写字楼超高层写字楼 90000M2第七页，共74页。Gemdale Corporation卓越(zhuyu)时代广场 诺德中心招商银行大厦 深圳电视中心竞争竞争(jngzhng)楼盘楼盘第八页，共74页。Gemdal

5、e Corporation卓越卓越(zhuyu)时代广场时代广场总建筑面积总建筑面积11.89万万M2；地下共三层，地下共三层，2.07万万M2；地上共地上共52层层,9.81万万m2,高高度度(god)218米；米；建安总投资建安总投资4.47亿亿第九页，共74页。Gemdale Corporation总建筑面积总建筑面积9.27万万m2 建筑高度建筑高度193.2米，层数为地下米，层数为地下4层，地上层，地上40层层 写字楼面积写字楼面积：7.31万万m2 商业面积：商业面积：0.15万万m2 人防人防(rn fn)地下室面积：地下室面积：1.81万万m2建安总投资建安总投资3.2亿元亿元

6、诺德中心诺德中心(zhngxn)第十页，共74页。Gemdale Corporation深圳电视深圳电视(dinsh)中心中心建筑面积：建筑面积：7.54万万m2地下室面积地下室面积:1.83万万m2裙楼面积裙楼面积:1.91万万m2超高层写字楼面积超高层写字楼面积:3.80万万m2总高度总高度(god)121.4米，地上米，地上28层，层，17层为裙楼高度层为裙楼高度(god)31.4米。米。建安总投资建安总投资3.07亿亿第十一页，共74页。Gemdale Corporation招商银行大厦招商银行大厦(dsh)总建筑面积总建筑面积11.95万万m2；地下共三层地下共三层:2.66万万m2

7、；裙楼五层裙楼五层:1.55万万m2；楼高共五十三层，塔楼楼高共五十三层，塔楼(t lu)四十八层，四十八层，7.74万万m2 建安总投资建安总投资8.75亿亿第十二页，共74页。Gemdale Corporation超高层写字楼超高层写字楼单体成本指标单体成本指标(zhbio)分析分析第十三页，共74页。Gemdale Corporation超高层单体成本超高层单体成本(chngbn)指指标（元标（元/m2）序序号号项目项目诺德中心诺德中心卓越时代广场卓越时代广场深圳电视中心深圳电视中心招商银行大厦招商银行大厦1总建安成本总建安成本3689.953831.474365.018113.532基

8、础工程基础工程124.38109.25101.50196.633土建工程土建工程2283.572640.642869.175328.974安装工程安装工程1282.001081.591394.352587.94第十四页，共74页。Gemdale Corporation超高层单体成本超高层单体成本(chngbn)构构成简图成简图第十五页，共74页。Gemdale Corporation竞争楼盘竞争楼盘(lu pn)单体关键经单体关键经济指标济指标(元元/m2)序序成本成本诺德中心诺德中心卓越时代广场卓越时代广场深圳电视深圳电视中心中心世贸易中心世贸易中心大厦大厦 号号科目科目74581M2985

9、38M257117M292917M21主体结构874.06968.85926.532069.212室内建筑和粗装修606.80800.40238.32372.593外立面装饰（幕墙）1130.00534.05492.351992.074室内公共部分的装饰工程399.23211.81560.00802.445空调及通风工程473.92468.27500.001163.256消防工程134.75123.24200.00200.077智能化工程75.9373.07300.00265.29第十六页，共74页。Gemdale Corporation竞争楼盘竞争楼盘(lu pn)关键技术指标关键技术指标序

10、序号号成本科目成本科目诺德中心诺德中心卓越时代广场卓越时代广场深圳电视中心深圳电视中心工程量工程量M2M2总用量总用量tmtm3 3M2M2单位含单位含量量*/M2/M2工程量工程量M2M2总用量总用量tmtm3 3M2M2单位含单位含量量*/M2/M2工程量工程量M2M2总用量总用量tmtm3 3M2M2单位含单位含量量*/M2/M21 1钢筋含量钢筋含量(t)(t)74581745818375 8375 112.30 112.30 98538985389598959897.40 97.40 57117 57117 6456 6456 113.03 113.03 2 2混凝土含混凝土含量量(

11、m(m3 3)74581 74581 47010 47010 0.63 0.63 98538 98538 40765 40765 0.41 0.41 57117 57117 61505 61505 1.08 1.08 3 3模板模板(M2)(M2)74581 74581 200909 200909 2.69 2.69 98538 98538 223366 223366 2.27 2.27 57117 57117 166281 166281 2.91 2.91 4 4电梯电梯1717部部29372937万万元元172.76 172.76 1616部部31003100万万元元193.75 193.

12、75 第十七页，共74页。Gemdale Corporation超高层办公楼超高层办公楼/高层住宅塔楼成本数据高层住宅塔楼成本数据(shj)(shj)对比分析表对比分析表序序 号号成本科目成本科目指指标标单单位位诺德中心诺德中心渔农村渔农村工程量工程量M2M2结算成结算成本本(万元万元)单价单价（元（元/M2)/M2)工程量工程量M2M2结算成结算成本本(万元万元)单价单价（元（元/M2)/M2)超高层办公超高层办公楼楼/住宅塔楼住宅塔楼建筑建筑面积面积74581 74581 27520 27520 3689.953689.9561123 61123 12950 12950 1985.5519

13、85.551 1基础工程基础工程74581 74581 928 928 124.38124.3861123 61123 392 392 67.61 67.61 2 2土建工程土建工程74581 74581 17031 17031 2283.57 2283.57 61123 61123 10018 10018 1462.83 1462.83 3 3安装工程安装工程74581 74581 9561 9561 1282.00 1282.00 61123 61123 2539 2539 455.00 455.00 差异差异(chy)(chy)原因主要在于：结构、公共部位装修、措施费、外立面装修、空原因

14、主要在于：结构、公共部位装修、措施费、外立面装修、空调、消防、智能化、电梯等调、消防、智能化、电梯等第十八页，共74页。Gemdale Corporation岗厦项目超高层写字楼单体岗厦项目超高层写字楼单体(dn t)成本预成本预测测室内建筑和粗装室内建筑和粗装修修500-800元元/m2外立面装饰（幕外立面装饰（幕墙）墙）800-1200元元/m m2室内公共部分装室内公共部分装饰饰400-600元元/m m2空调通风空调通风350-500元元/m m2消防工程消防工程150-200元元/m m2智能化工程智能化工程300-500元元/m m2电梯工程电梯工程300-400元元/m m2其他

15、其他900-1000元元/m m2主体结构主体结构1000-1100元元/m m2超高层单体成本超高层单体成本预测预测5500-5800元元/m m2第十九页，共74页。Gemdale Corporation超高层成本超高层成本(chngbn)控制的控制的要点要点结构形式：框支剪力墙筒体的结构形式合理控制劲性钢筋的使用量 建议对外立面幕墙工程做价值分析桩基础的选型，多个基础方案进行经济比选公共部位装修（特别是大堂）可以考虑配置更多的成本资源重点控制施工措施(cush)的相应费用 选用品牌空调设备，设计参数适当控制电梯的品牌、速度、数量进行详细的比较与分析合理设计大楼办公自动化（OA）、通信自动

16、化（CA）、楼宇自动化（BA）第二十页，共74页。Gemdale Corporation商业商业(shngy)单体成本调单体成本调研研第二十一页，共74页。Gemdale Corporation岗厦商业岗厦商业(shngy)概况概况岗厦商业面积岗厦商业面积(min j)：约约27.5万万m2 其中：返建商业其中：返建商业 约约13.5万万m2 我司持有商业我司持有商业 约约14.0万万m2 第二十二页，共74页。Gemdale Corporation竞争竞争(jngzhng)楼盘名称楼盘名称华润中心华润中心(万象万象(wnxing)城城)中信城市广场中信城市广场 益田假日广场益田假日广场 第二

17、十三页，共74页。Gemdale Corporation华润华润(hu rn)(hu rn)中心中心(万象城万象城)一期总建筑面积一期总建筑面积23万万m2商业共五层商业共五层,总高度约总高度约40米米,约约10.52万万m2办公楼办公楼39层层,约约5.4万万m2，单层面积约单层面积约1400m2,高度高度139米；米；地下室面积地下室面积7.08万万m2 建安建安(Jin n)总投资约总投资约9.6亿亿元元第二十四页，共74页。Gemdale Corporation中信城市中信城市(chngsh)(chngsh)广场广场 总建筑面积总建筑面积15.58万万m2；商业：深南路面以下商业：深南

18、路面以下2层，建筑面层，建筑面积积2.38万万m2；深南路面以上；深南路面以上4层，层，建筑面积建筑面积4.10万万m2；合计；合计(hj)建筑面积建筑面积6.48万万m2；中信大厦（写字楼）：中信大厦（写字楼）：23层，建筑层，建筑面积面积3.96万万m2；地下室：地下室：5.14万万m2；建安总投资约建安总投资约5.2亿亿第二十五页，共74页。Gemdale Corporation益田假日益田假日(jir)(jir)广场广场总建筑面积总建筑面积12.19万万m2；地下三层，地下三层，6.08万万m2，其中，其中(qzhng)地下车库地下车库1.89万万m2，商业面积，商业面积4.19万万m

19、2；地上商业三层，地上商业三层，2.45万万m2商务酒店商务酒店3.09万万m2；生态写字楼生态写字楼0.57万万m2，建安总投资建安总投资5.96亿亿第二十六页，共74页。Gemdale Corporation商业类竞争楼盘商业类竞争楼盘单体成本指标单体成本指标(zhbio)分析分析第二十七页，共74页。Gemdale Corporation商业竞争楼盘商业竞争楼盘(lu pn)的成本的成本数据数据成本科目成本科目华润中心华润中心(万象城万象城)益田假日广场益田假日广场中信城市广场中信城市广场面积面积M2M2结算成本结算成本万元万元单价单价元元/M2/M2面积面积M2M2结算成结算成本本万元

20、万元单价单价元元/M2/M2面积面积M2M2结算成结算成本本万元万元单价单价元元/M2/M2地下商地下商业业566405664020658206583647.293647.29419004190014623146233490.193490.19238382383810097100974235.924235.92地上商地上商业业10520010520042766427664065.174065.17245462454610870108704428.474428.47410044100412532125323057.523057.52第二十八页，共74页。Gemdale Corporation序序

21、 号号成本科目成本科目华润中心华润中心(万象城万象城)230000益田假日广场益田假日广场121921中信城市广场中信城市广场155973.74单价单价（元（元/M2)单价单价(元元/M2)单价单价（元（元/M2)一一总建安成本总建安成本3647.29 3490.194235.921基础工程基础工程260.00 296.00309.002土建工程土建工程2661.292311.193029.093安装工程安装工程726.00883.00897.83其中：主要经济指标其中：主要经济指标1主体结构及建筑1923.87 1732.281421.902外立面装饰（幕墙）0.000.00300.003室

22、内公共部分的装饰工程388.59375.00240.004空调及通风工程153.95332.36305.005消防工程175.00110.0075.006智能化工程75.04152.00103.67 地下地下(dxi)商业单体成本构成商业单体成本构成分析分析第二十九页，共74页。Gemdale Corporation地下地下(dxi)商业单体成本构成商业单体成本构成简图简图第三十页，共74页。Gemdale Corporation外立面装饰（幕外立面装饰（幕墙）墙）200-300元元/M室内公共部分的室内公共部分的装饰工程装饰工程350-400元元/M空调及通风工程空调及通风工程350-400

23、元元/M消防工程消防工程150-200元元/M智能化工程智能化工程150-200元元/M其他其他900-1100元元/M主体结构及建筑主体结构及建筑1700-1900元元/M地下商业工程地下商业工程3900-4400元元/M岗厦项目岗厦项目(xingm)地下商业单体成地下商业单体成本预测本预测第三十一页，共74页。Gemdale Corporation地上地上(d shn)商业单体成本商业单体成本构成分析构成分析序序 号号成本科目成本科目华润中心华润中心(万象城万象城)230000益田假日广场益田假日广场121921中信城市广场中信城市广场155973.74单价单价（元（元/M2)单价单价(元

24、元/M2)单价单价（元（元/M2)一一总建安成本总建安成本4065.174428.47 3056.52 1基础工程基础工程260.00 296.00 309.00 2土建工程土建工程2903.42 3265.38 1940.79 3安装工程安装工程901.75 867.09 806.73 其中：主要经济指标其中：主要经济指标1主体结构及建筑1181.84 1411.59 746.02 2外立面装饰（幕墙）712.83 1389.44 892.00 3室内公共部分的装饰工程669.20 375.00 240.00 4空调及通风工程329.28 332.26 305.00 5消防工程97.1590

25、.00 75.00 6智能化工程138.31153.59 115.00 第三十二页，共74页。Gemdale Corporation地上商业单体地上商业单体(dn t)成本构成成本构成简图简图第三十三页，共74页。Gemdale Corporation外立面装饰（幕墙）外立面装饰（幕墙）800-1000元元/M室内公共部分装饰工室内公共部分装饰工程程400-700元元/M空调及通风工程空调及通风工程300-350元元/M消防工程消防工程70-100元元/M智能化工程智能化工程120-150元元/M其他其他1000-1200元元/M主体结构及建筑主体结构及建筑1000-1200元元/M地上商业工

26、程地上商业工程4000-4300元元/M岗厦项目地上岗厦项目地上(d shn)商业单体商业单体成本预测成本预测第三十四页，共74页。Gemdale Corporation商业成本商业成本(chngbn)控制的要控制的要点点商业的结构特点是跨度大，设计负荷商业的结构特点是跨度大，设计负荷(fh)高，特别是地下高，特别是地下商业的结构方面存在不预见性，地上商业钢结构造价高，因商业的结构方面存在不预见性，地上商业钢结构造价高，因此，需要严格控制商业的的结构成本；此，需要严格控制商业的的结构成本；商业的外立面（包括幕墙、石材、地面商业的屋顶等）即是商业的外立面（包括幕墙、石材、地面商业的屋顶等）即是项

27、目形象的直接反映，同时也是投资较大的分项工程，需要项目形象的直接反映，同时也是投资较大的分项工程，需要做价值比较；做价值比较；商业土建工程的另一特点：公共部位装修，此部位的装修力商业土建工程的另一特点：公共部位装修，此部位的装修力求减少进口装修材料的使用量；求减少进口装修材料的使用量；商业设备比较多：如商业设备比较多：如LED显示屏、电影院等显示屏、电影院等商业设备工程的另一特点：电气负荷商业设备工程的另一特点：电气负荷(fh)高，配电设备的高，配电设备的造价高，发电机的投资远远高于住宅的投资；造价高，发电机的投资远远高于住宅的投资；商业空调设备：需要合理设计温度参数、合理选用设备，在商业空调

28、设备：需要合理设计温度参数、合理选用设备，在品牌方面增加成本控制的力度；品牌方面增加成本控制的力度；其他建议：尽量对安装部分的配电管线进行合理布置，减少其他建议：尽量对安装部分的配电管线进行合理布置，减少变更；变更；第三十五页，共74页。Gemdale Corporation岗厦项目住宅单体岗厦项目住宅单体(dn t)成本成本调研调研第三十六页，共74页。Gemdale Corporation 住宅住宅(zhzhi)单体成本调研需单体成本调研需求求岗厦项目中的返建房的面积约22.9万平方米，总量非常大，另外(ln wi)本项目的容积率较高，返建房多属高层建筑项目，项目单体的成本数据非常重要，因

29、此岗厦项目成本组在以往积累的成本数据的基础上对住宅单体的成本进行进一步的深入调研.第三十七页，共74页。Gemdale Corporation楼盘楼盘(lu pn)写真写真东方(Dngfng)雅苑金地渔农村益田假日湾第三十八页，共74页。Gemdale Corporation东方东方(Dngfng)雅苑雅苑位于深圳市福田区益田路与福民路交汇位于深圳市福田区益田路与福民路交汇处福田区委附近处福田区委附近5栋栋26层住宅塔楼和层住宅塔楼和4层商业裙房组成层商业裙房组成总建筑面积总建筑面积106,450平方米，属于典型高平方米，属于典型高层层(o cn)商住楼项目商住楼项目第三十九页，共74页。Ge

30、mdale Corporation东方东方(Dngfng)雅苑雅苑占地面积：占地面积：15,400M2总建筑面积总建筑面积(jin zh min j)：106,450M2地下一层面积：地下一层面积：15,356M2四层商场面积：四层商场面积：23,300M2住宅建筑面积住宅建筑面积(jin zh min j)：67,774M2容积率：容积率：5.45绿化率：绿化率：60%总户数：总户数：676户户第四十页，共74页。Gemdale Corporation图1东方(Dngfng)雅苑住宅单体成本构成第四十一页，共74页。Gemdale Corporation金地金地(jn d)渔农村渔农村用地面

31、积：用地面积：29,451M2总建筑面积：总建筑面积：228,422 M2住宅住宅(zhzhi)面积：面积：83,188 M2公寓面积：公寓面积：81,533 M2商业面积：商业面积：31,000 M2容积率：容积率：6.85绿化率：绿化率：53%第四十二页，共74页。Gemdale Corporation图2渔农村住宅单体成本(chngbn)构成第四十三页，共74页。Gemdale Corporation益田益田假日假日(jir)湾湾位于深圳华侨城欢乐谷西侧、美加广场位于深圳华侨城欢乐谷西侧、美加广场北侧北侧总建筑面积为总建筑面积为69,490平方米，由一层地平方米，由一层地下室、架空层及三

32、栋下室、架空层及三栋2829层塔楼组成层塔楼组成以三房为主要户型，另有二房以三房为主要户型，另有二房(r fng)、四房及少量精品复式户型四房及少量精品复式户型 第四十四页，共74页。Gemdale Corporation益田益田假日假日(jir)湾湾占地面积：占地面积：11,502M2建筑覆盖率：建筑覆盖率：24.58%总建筑面积总建筑面积(jin zh min j)：69,490M2地下建筑面积地下建筑面积(jin zh min j)：8,439M2裙房建筑面积裙房建筑面积(jin zh min j)：3,655M2住宅建筑面积住宅建筑面积(jin zh min j)：57,396M2第四

33、十五页，共74页。Gemdale Corporation图3假日湾住宅(zhzhi)单体成本构成第四十六页，共74页。Gemdale Corporation楼盘成本(chngbn)数据剖析项目名称项目名称假日湾假日湾东方雅苑东方雅苑渔农村渔农村建筑面积建筑面积(m(m2 2)69490 106450 228422基础工程费基础工程费(元元/m/m2 2)214 71 68单体土建工程费单体土建工程费(元元/m/m2 2)1496 1398 1463单体安装工程费单体安装工程费(元元/m/m2 2)334 328 390电梯工程费电梯工程费(元元/m/m2 2)67 76 65 住宅单体成本住宅

34、单体成本(元元/m/m2 2)2111 18731986 第四十七页，共74页。Gemdale Corporation分析分析(fnx)从图中可以看出主体土建工程和安装(nzhung)工程费用占住宅单体成本的8090%，而钢筋和混凝土的成本一般占到主体土建工程和安装(nzhung)工程费用总和的5060%，所以住宅单体的成本控制关键点在于钢筋和混凝土的含量。第四十八页，共74页。Gemdale Corporation主体结构主体结构(jigu)技术指标控制建议技术指标控制建议对主体结构的技术指标做限额设计，参考类似工程，控制钢筋、混凝土等含量。尤其注意对那些钢筋、砼含量较低的工程进行结构分析，

35、找出其设计依据和原因(yunyn)，进行借鉴、参考和利用。第四十九页，共74页。Gemdale Corporation住宅的产品住宅的产品(chnpn)形式形式一般来说，高层的单方造价较小高层、多层的造价高由于本项目容积率较高，预计住宅楼层较高，一般来说，超高层（100m）的单方造价约为高层的1.5倍，所以(suy)本项目的住宅宜采用高层形式（100m）第五十页，共74页。Gemdale Corporation住宅(zhzhi)单体各项目造价比较第五十一页，共74页。Gemdale Corporation桩基选型成本桩基选型成本(chngbn)控制建议控制建议根据上表，可以看出假日湾的基础工程

36、费用明显高于其他两个项目，占到了单体成本的11%(渔农村仅为3%，东方雅苑为6%)。这主要因为假日湾地质条件复杂，选用桩型不够经济根据地质情况(qngkung)、建筑物类型选择经济合理的桩型可让设计院提供几种不同类型的桩基形式，在此基础上进行经济指标对比，优选方案、优化设计第五十二页，共74页。Gemdale Corporation住宅住宅(zhzhi)单方造价单方造价渔农村：1986元/M2东方雅苑：1873元/M2假日湾：2111元/M2预计岗厦项目住宅单体成本初步确定(qudng)在20002200元/M2左右 第五十三页，共74页。Gemdale Corporation岗厦与渔农村岗厦

37、与渔农村(nngcn)比较比较设计标准（节能、环保、绿色建筑）项目定位（中心区高端商务）人工费的大幅上涨材料费（如铜价格从2019年初(ninch)4万的涨至年底的6万/吨）第五十四页，共74页。Gemdale Corporation岗厦项目公寓单体岗厦项目公寓单体(dn t)成本成本调研调研第五十五页，共74页。Gemdale Corporation公寓单体成本(chngbn)调研需求超高层公寓（销售超高层公寓（销售(xioshu)物业）约物业）约10万万M2 高层公寓（销售高层公寓（销售(xioshu)物业）约物业）约5万万M2 高层公寓（返建物业）约高层公寓（返建物业）约7万万M2 第五

38、十六页，共74页。Gemdale Corporation银晖名居银晖名居总用地面积3018.2M2，总建筑面积为22382 M2，其中公寓面积为16673.22 M2；楼体一栋两单元，19层带电梯(dint)小高层，户型有单房、一房和二房，面积在23-58 M2之间。第五十七页，共74页。Gemdale Corporation虎山公寓虎山公寓(gngy)建筑面积建筑面积(jin zh min j)为为21094M2，25层，共层，共232套，套，地下室面积：地下室面积：7683M2。第五十八页，共74页。Gemdale Corporation港岛银座港岛银座占地面积：占地面积：5253.80M

39、2总建筑面积：总建筑面积：53888.88 M233层高层商住混合层高层商住混合(hnh)建筑建筑户型面积户型面积22-75平方米独立公寓一房平方米独立公寓一房一厅、两房一厅、两房 总户数：总户数：567户户第五十九页，共74页。Gemdale Corporation公寓成本分析公寓成本分析(fnx)成果汇报成果汇报u公寓公寓(gngy)单体成本的基本组成单体成本的基本组成u室内装修成本室内装修成本第六十页，共74页。Gemdale Corporation公寓单体成本公寓单体成本(chngbn)的基的基本组成本组成公寓单体的成本构成和住宅单体成本构成大体相近，主要组成部分是基础工程、塔楼(t

40、lu)土建、塔楼(t lu)安装、室内精装修等（见图5，图6）。相对一般普通住宅来说，公寓单体主要是外立面装修、公共部位的装修成本、室内精装修成本差异较大。第六十一页，共74页。Gemdale Corporationl图5银晖名居总成本构成(guchng)第六十二页，共74页。Gemdale Corporationl图6虎山公寓(gngy)总成本构成第六十三页，共74页。Gemdale Corporation公寓公寓(gngy)与普通住宅比较与普通住宅比较分析分析l塔楼土建部分塔楼土建部分(b fen)l塔楼安装设备部分塔楼安装设备部分(b fen)第六十四页，共74页。Gemdale Cor

41、poration以下(yxi)是收集的公寓结构、建筑及普通水电工程的成本与香蜜山、渔农村和梅陇镇的数据的比较：虎山公寓外立面是曲面(qmin)且有大面积的幕墙，所以土建成本达到了1478元/M2，比例也偏大。序号项目名称结构工程建筑工程安装工程基础工程室内装修合计（元/m2）1银晖名居（19层）525.00720.00 528.0070.00500.002343.00 2虎山公寓（25层）534.00944.11 546.1073.001200.003297.21 3渔农村（32层）572.00890.83 390.0067.61660.002580.44 4香密山（18层）516.00676

42、.56 411.8275.5201679.90 5梅陇镇（33层）568.00744.00 396.0075.0701783.07 第六十五页，共74页。Gemdale Corporation塔楼土建塔楼土建(t jin)部分部分公寓单体与一般住宅在结构方面(含措施费)成本(chngbn)差异很小。建筑部分成本(chngbn)略高于一般住宅：单价在8001100元/M2，高于一般住宅单体的700900元/M2。第六十六页，共74页。Gemdale Corporation塔楼塔楼(t lu)土建成本增加原土建成本增加原因因公共部位的宽大，通透，是高档次公寓区别于一般住宅的建筑特点之一。一般入户大

43、堂、电梯间、过道的装修(zhungxi)也较高；公寓的户型较小，增加砌筑和装饰面；外立面一般采用的幕墙部分较多。第六十七页，共74页。Gemdale Corporation安装设备安装设备(shbi)部分部分水电安装成本与普通住宅相比较，高出约30%（约高40元/M2）；消防工程也高出50%（约高20元/M2），高级公寓的户内空调（包含新风系统(xtng)）、智能化工程等工程比普通住宅高，大体高出约50元/M2。第六十八页，共74页。Gemdale Corporation室内室内(sh ni)装修成装修成本本室内精装修是公寓(gngy)特别是酒店式公寓(gngy)重要的成本组成部分。随着，公寓

44、(gngy)档次不断的提升，公寓(gngy)的室内装修不断提升，从简单装修到精装修，再到加电器，到送家私，甚至全部是国际一流品牌。第六十九页，共74页。Gemdale Corporation影响室内影响室内(sh ni)精装修的成精装修的成本的因素本的因素户型的面积，面积越小，相同的配置，单方造价(zoji)越高；装修材料的档次的影响也较大（地板、瓷砖、洁具、五金、灯具等）；衣柜的面积的大小也是影响的重要因素；配送的电器的档次（如电视、电脑、音响设备等）配送家私的数量与档次；办公、通信智能化及楼宇自控系统；通过以上的案例的数据分析，不含电器及家私的普通中档装修，约800-950元/M2。第七十

45、页，共74页。Gemdale Corporation港岛银座与渔农村港岛银座与渔农村(nngcn)对比对比装修材料(cilio)价格与渔农村基本接近；装修的材料(cilio)的管理模式基本相同；主要材料(cilio)由甲方单独招标确定价；卫生间：地砖、墙砖、钢化玻璃隔墙、洁具及龙头；客房及过道：木地板。第七十一页，共74页。Gemdale Corporation港岛银座与渔农村港岛银座与渔农村(nngcn)对比对比序号序号不不 同同 点点备注渔农村渔农村 港岛银座港岛银座 1抽油烟机 户型面积小2热水器 卫生间钢化玻璃隔断3燃气灶配置衣柜4空调 第七十二页，共74页。Gemdale Corpo

46、ration岗厦项目岗厦项目(xingm)装修成本方装修成本方向向对于不含电器及家私的中档装修700元/M2，岗厦需要(xyo)采用高档装修，高档次酒店式公寓装修在900元/M2；按照岗厦项目的高档装修标准还应该考虑活动家私和相应的电器；通过上述分析，对岗厦项目的高级装修的测算成本为1600元/M2是比较合理。第七十三页，共74页。Gemdale Corporation岗厦项目岗厦项目(xingm)公寓成本价值公寓成本价值控制要点控制要点成本分析中所占比例较大成本分析中所占比例较大对客户需求对客户需求(xqi)影响最直接影响最直接成本分析中敏感性较大成本分析中敏感性较大设备设备公共部分和外立面装修公共部分和外立面装修(zhungxi)室内装修室内装修(zhungxi)符符合合价价值值工工程程选选取取对对象象岗厦项目岗厦项目第七十四页，共74页。