重庆南山“天池林海”项目市场调研及定位报告93P.ppt

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1、南山“天池林海”项目市场调研及定位报告重庆鼎合房地产顾问有限公司2010年12月目录contentsNO:1 项目本体研究分析NO:2 房地产市场分析NO:3 目标客群分析NO:4 项目定位分析1、项目概况2、区域规划3、项目现状环境分析4、小结NO:1 项目本体研究分析一、项目本体研究分析项目概况项目概况项目地处南山黄桷垭，紧邻南山公路，三面均被30亩国家森林公园所环抱；规划用地近16万方，将打造成南山鼎级生态纯独栋别墅社区。主要经济技术指标：规划用地面积：157248.7总建筑面积：67055.13建筑密度：20.9%容积率：0.43绿化率：50.1%产品类型：独栋一、项目本体研究分析区域

2、规划本案位于南山腹地，该区域是重庆的自然风景圣地、文化胜地，生态宜居宝地。南山位于重庆市南岸区，东接大岩洞风景游览区，西邻南山植物园，南接规划的植物园科研苗圃区，北以南山公园北路为界；是重庆市重点发展的旅游景观地带，区域蕴藏着巨大的升值潜力。区域规划一、项目本体研究分析区域规划南山的地位与价值u山城的缘由：重庆由两山（铜锣山、中梁山）、两江（长江、嘉陵江）围合而成，南山是铜锣山其中一个山脉，南山是距重庆市区最近的一座山，成为主城区居民避暑、居住的首选胜地。u南山未来的发展：重庆城市发展多格局化，南北向发展，南山绝无仅有的山景资源吸引了很多客户，更是重庆政府重点发展的旅游景观区。u南山土地的稀缺

3、：南山区属于传统别墅区，政府对别墅用地的限制直接造成了南山土地的稀缺，未来南山别墅项目将少之又少。而土地的稀缺直接降低了南山整体容积率，提升了居者的舒适度。一、项目本体研究分析区域规划南山的地位与价值u天然屏障，隔断外界一切噪音与粉尘！南山如同天然屏障，支撑着南岸区环境资源、阻断来自外界的一切污染；南山风景区总面积2500公顷，平均海拔400余米，这里的山岭连绵起伏，植被茂密青幽，是重庆市天然的绿色是重庆市天然的绿色屏障和气候调节库气候温和湿润屏障和气候调节库气候温和湿润。u主城肺叶，绿色氧吧生态又健康！南山素有“重庆氧吧、绿色屏障、主城肺叶”之称，占地700万平方米，林木覆盖率达6-70%。

4、未来发展生态屏障 宜居城镇一、项目本体研究分析项目现状环境分析地理环境项目位于南岸区南山风景区核心，东临城市道路，北有城市支路（规划中），南、西面均挨国家森林公园；距南坪步行街仅5公里、解放牌约15公里，主城繁华商业近在咫尺；繁华、幽静的瞬间切换仅几分钟车程，快的令人叹为观止！地理环境本案本案南坪商圈解放碑商圈距离本案距离本案5 5公里公里距离本案距离本案1515公里公里南山风景区一、项目本体研究分析项目现状环境地块现状本案整个地块呈长腰型，南北平均长553米，东西平均长260米，基地最大高差78米，内部属坡地，且地势居高临下；整个地块基本上均被自然植被所覆盖，因地制宜，利用现有自然资源打造本

5、项目内部景观。山脊缓坡山谷地块现状东西向南北向一、项目本体研究分析项目现状环境周边配套 生活配套：项目距南山街道所在中心区域近700米，生活设施齐全、方便。教育环境：项目周边有第二外国语学院、工商大学、邮电大学等高校。交通条件：目前，本案只有南山公路一条主干道通往各个城区；南山公路与其他三条道路交接，南面从南滨路，北面从上新街，中央有主城环线；真武山4座隧道之间将修一座互通式立交通往南山，项目已动工建设，建成后会给出行带来更大便利。一棵松观景台南山竹海南山森林公园南山夜景重庆邮电大学南山公路周边配套周围配套设施相对不是很齐全，但本案处于“离尘不离城”的静谧自然之中。一、项目本体研究分析小结1、

6、区域规划带来巨大升值“钱”景：南山是重庆市重点打造的旅游区域，未来旅游产业的发展将大大提高项目的升值空间；2、地段的稀缺性：由于南山整体规划的限制，未来南山特别是别墅项目将会越来越少，更为稀缺；别墅项目零星散落在南山各处，南山整体容积率低，生活舒适度高；3、视野开阔无极限：南山是重庆主城区的至高点，视野开阔，俯瞰江北、渝中、巴南、南岸四大主城区的美丽夜景；4、丰富的自然资源：本案三面紧挨30亩国家森林公园，充分利用其自然资源和地理优势，提升项目价值点；5、自然坡地打造视觉盛宴：利用本案自然落差的坡地、不规则洼地，打造成较好的景观视觉通廊；大面积的自然植被，多为香樟、银杏、松柏等名贵植被，依山内

7、水，完美的将山、水、景、人融为一体；6、山路崎岖导致路况差：本案只有南山公路一条山路且路况不是很好，并与城市主干道连接少，道路选择的单一性导致了业主出入的不便。1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结NO:2 房地产市场研究二、房地产市场研究宏观市场政策解读2010年全国楼市价格直线上涨，特别是一线城市，国家为了遏制“楼市泡沫经济”，相继出台了一系列调控政策（如：4.17、9.29政策），国家各部委、各地政府积极响应国家宏观政策并颁布了一些措施，其中，特别针对高房价豪宅、多套购房者进行了各方面严厉的限制与打压，促进房地产市场平

8、稳健康发展。l从中央到地方，此起彼伏的调控声不断印证着“史上最严调控”的判断，而开发商融资渠道的收紧、房屋预售制的健全、房贷的从严控制、渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，也都昭然若揭地预示着调控的不二决心；l国家对整体宏观经济发展的“保8”目标不会改变，房地产市场萎靡可能性较小。二、房地产市场研究宏观市场政策对别墅项目的影响l中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望；l重庆楼市调控的总体思路是实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”。重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房，本项目所面临的政策约束相对较大；l重庆多家商业银行已全部停办第

9、三套房贷，因为本案的目标客群是多次置业者，这项政策对一些按揭买房的客群有一定的影响。1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结NO:2 房地产市场研究二、房地产市场研究土地市场分析土地出让2009年至2010年10月，南岸区共出让居住类用地13宗；土地面积总计约166.7万平方米，建筑规模达319.7万平方米左右。土地位置用途土地面积（万）建筑规模（万）竞得时间南岸区南坪西路C、F分区宗地商业364436442009-9-3南岸区南坪组团K分区K1-4-1/02号宗地二类居住、商业金融业27435274352009-9-25南岸

10、区茶园鹿角组团F分区F42-7/01号、F42-8/01号宗地二类居住18661336622009-9-27南岸区黄桷垭组团C分区C7-1-4/02号（部分1）、C7-1-7/02号（部分2）、C7-1-7/二类居住、商业金融业5296387944572009-9-27南岸区南坪组团G标准分区G21-1-1/02号宗地二类居住兼容商业529852982009-10-16南岸区弹子石组团G分区宗地居住、公建及相关配套设施用地33660014500002009-12-30南岸区黄桷垭组团B、C分区宗地一类居住、二类居住、商业金融业451341.52451341.522010-3-4南岸区茶园副控规

11、组团A01-1/01号、A01-2/02号、A02-1/01号、A03-1/01号、商住198612677132.42010-5-7南坪区南坪组团G标准分区G18/02号宗地二类居住兼容商业610235800.37未竞得经开区南坪组团I分区I13-3/02号宗地二类居住、商业金融业、公共绿地1216662253南岸区南坪组团D标准分区D4-3号宗地商业兼容二类居住用地1099967811.37南岸区南坪组团D标准分区D4-3号宗地商业兼容二类居住用地10999109992010-6-25南岸区茶园-鹿角组团F分区F06-01（部分）、F12-1-01宗地二类居住55403554032010-8

12、-16总计1666898.523196716.26土地出让二、房地产市场研究土地市场分析土地成交土地位置用途土地面积（万）建筑规模（万）起始价（万元）竞得单位竞得时间成交价（万元）出让方式南岸区南坪西路C、F分区宗地商业36443644782重庆迪赛实业（集团）有限公司、重庆卓越工贸有限责任公司、重庆郡都物业发展有限公司2009-9-3782挂牌南岸区南坪组团K分区K1-4-1/02号宗地二类居住、商业金融业274352743514952重庆腾科置业有限公司2009-9-2514952挂牌南岸区茶园鹿角组团F分区F42-7/01号、F42-8/01号宗地二类居住18661336622584重庆

13、丰业房地产开发有限公司2009-9-272584挂牌南岸区黄桷垭组团C分区C7-1-4/02号（部分1）、C7-1-7/02号（部分2）、C7-1-7/二类居住、商业金融业52963879445766103重庆渝开发股份有限公司2009-9-2766103挂牌南岸区南坪组团G标准分区G21-1-1/02号宗地二类居住兼容商业529852982628重庆市明发房地产开发有限公司2009-10-162628挂牌南岸区弹子石组团G分区宗地居住、公建及相关配套设施用地3366001450000500297誉越有限公司2009-12-30500297挂牌南岸区黄桷垭组团B、C分区宗地一类居住、二类居住、

14、商业金融业451341.52451341.52114447北京大成开发集团有限公司2010-3-4121000拍卖南岸区茶园副控规组团A01-1/01号、A01-2/02号、A02-1/01号、A03-1/01号、商住198612677132.445665重庆庆隆屋业发展有限公司、重庆众诚物业发展有限公司2010-5-7100000拍卖南岸区南坪组团D标准分区D4-3号宗地商业兼容二类居住用地109991099912534重庆金港旅业发展有限公司2010-6-2512650拍卖南岸区茶园-鹿角组团F分区F06-01（部分）、F12-1-01宗地二类居住55403554038661重庆泽瑞房地产

15、开发有限公司2010-8-168750拍卖总计1637631.523030851.52南岸区潜在别墅项目土地成交二、房地产市场研究土地市场分析土地成交2009年至今，南岸区共成交居住类土地10宗，主要集中在南坪城区及南山区域，总建筑规模303.1万平方米；其中位于南山附近的潜在高端别墅项目有：庆隆项目、渝开发项目，北京大成项目。重庆迪赛实业所有地誉越有限公司所有地重庆丰业地产所有地重庆渝开发所有地明发公司所有地本案本案重庆腾科置业所有地北京大成开发集团所有地重庆庆隆屋业所有地重庆金港旅业所有地重庆泽瑞房地产所有地2009年至2010年10月南岸区域成交土地示意图土地成交二、房地产市场研究土地市

16、场分析小结从2009年至2010年10月，南岸区出让土地总建筑规模约319.7万平方米；其中成交10宗土地，总建筑规模约303.1万平方米；成交土地主要集中在南坪城区及南山区域，以二类居住性质为主；未来，南山区域的三个潜在别墅项目共计建筑规模约144.4万平方米，将成为本项目主要竞争对手，南山别墅市场竞争较激烈。1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结NO:2 房地产市场研究二、房地产市场研究区域板块市场分析板块分布图依据南岸区内部先天的地形地貌、交通动线、经济发展结构等因素，我们把南岸区划分出南坪、南山、弹子石与茶园新区四大

17、板块。南坪新貌南山鸟瞰弹子石现状茶园新区现状南坪商圈板块茶园新区板块弹子石板块峨公岩大桥长江大桥黄花园大桥朝天门大桥大佛寺大桥南山板块板块分布图二、房地产市场研究区域板块市场分析板块特征介绍板块特征介绍茶园新区板块位于南岸区的东面，市区内环快速、外环高速之间；幅员120平方公里，规划建设用地75平方公里，是重庆主城二环城市建设示范区，重庆市打造江南万亿工业走廊的龙头，是现代城市生态宜居的首选地弹子石板块位于南岸区北面，与江北区和解放碑隔江相望；作为南区CBD的中心，将打造成吸引国内外大型集团、企业总部进驻的总部经济区和聚集大量商贸、服务、金融、信息、办公机构及高级住宅于一体的商务配套区。南坪板

18、块位于长江以南，与渝中区一江之隔；以南坪转盘为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛；是南岸区经济总量最大、人口最多、商务和商业价值最高的一个板块，也是重庆市五大核心主商圈之一，还是未来重市江南商务中心的核心。南山板块位于南岸区中部，北起铜锣峡，南至金竹沟；连绵汪山、黄山、袁山、文峰山等数十座山峰，与涂山寺、老君洞、大佛寺等古建筑相映生辉，是名副其实的山城肺叶。1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析5、小结NO:2 房地产市场研究二、房地产市场研究区域别墅市场分析重庆主城区别墅分布图大学城板块金开

19、大道沿线南山板块江北滨江带北部新区：传统的“富人区”，主要集中在金开大道沿线，其代表有：蓝湖郡、棕榈泉、保利高尔夫、常青藤等；南部地区：主要集中在南山区域附近，其代表有：长青湖别墅、庆隆高尔夫、坡岭顿小镇、南山1号、天景28阙。重庆别墅主要分布在主城北部新区、南部地区。二、房地产市场研究区域别墅市场分析目前南岸区共有别墅项目11个，其中在售项目5个，主要分布于南山板块及茶园板块，销售均价集中在11000-15000元/平方米之间；已知在售项目共剩余别墅369套，未来南岸区别墅市场竞争较激烈。世纪花园南滨豪门融侨半岛风临洲长青湖海昌加勒比南山1号高山流水南岭雅舍天景28阙庆隆高尔夫山外山坡岭顿小

20、镇鲁能领秀城售罄未开盘售罄售罄售罄售罄均价11000元/平方米均价22000元/平方米均价15000元/平方米均价12000元/平方米均价13000元/平方米东启南山未开盘1、宏观市场政策分析2、土地市场分析3、区域板块市场分析4、区域别墅市场分析5、市场在售竞争楼盘分析6、小结NO:2 房地产市场研究二、房地产市场研究市场在售竞争楼盘分析鲁能领秀城28阙万科渝园金科太阳海岸南山1号庆隆南山高尔夫山外山坡岭顿小镇中海北滨1号佰富高尔夫别墅 首钢美利山南坪商圈CBD观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈在售竞争楼盘主要分布在重庆北部地区与南岸区南山板块。二、房地产市场研究项目名称区域地址容积率总建筑面积

21、（）装修类型建筑风格在售均价（元/）鲁能领秀城南岸区南岸茶园新区（南岸新的行政中心后面）0.651500000清水中式13000南山1号南岸区南岸南山街道福寿路1号(重庆邮电大学附近)0.8522557清水爱尔兰11000天景28阙南岸区南岸七公里学府大道69号(重庆交通大学知园小区正上方)0.2542750清水中式22000庆隆南山高尔夫山外山南岸区南岸茶园新区玉马路1号(南山风景区)0.6210000清水西方古典主义15000坡岭顿小镇南岸区南岸茶园新区世纪大道玉马路10号(新世纪大道茶园入口处)0.25186145清水西班牙12000首钢美利山北部新区北部新区经开区北区翠渝路55号(金开

22、大道和金兴大道交界处)0.63120000清水北美10000金科太阳海岸 北部新区北部新区经开区北区翠渝路55号(金开大道和金兴大道交界处)1348077清水北美13000中海北滨1号江北区江北北滨一路528号（北滨路西段）1.17146000清水英伦20000佰富高尔夫别墅 江北区江北石马河来鹿寺8号0.2861000清水欧式25000万科渝园渝北区渝北宝圣大道666号(西南政法大学对面)0.7300000清水中式15000总计2936529市场在售竞争楼盘分析南岸区：n山景、温泉资源n高尔夫配套n文化资源重庆别墅市场格局：别墅项目均具备较好的资源，主要驱动因素有：区位/高尔夫/山、湖、江、

23、温泉资源/品牌。经典代表项目：n鲁能领秀城n南山一号n天景28阙n庆隆高尔夫别墅n坡岭顿小镇二、房地产市场研究南岸区在售竞争楼盘分析鲁能领秀城占地约1600亩，位于茶园新区核心地段，南北两端各以世纪大道和规划路为界，背靠南山，与南岸新区府接壤，项目区位优势明显。项目配套：p商业配套：鲁能领秀城内有30万平米大型购物中心，p教育配套：规划有中学、小学及幼儿园共4所学校，p医疗配套：重医附二院江南分院及西郊医院。开发商重庆鲁能英大置业有限公司项目地址南岸茶园新区（南岸新的行政中心后面）占地面积1066656平方米总建面约150万平方米容积率0.65绿化率35%规划户数一期160户面积范围117-2

24、40建筑形态别墅建筑风格中式户车比例1：1楼层3层或4层物管费用3元/平米/月交房标准清水房物业管理长城物业管理有限公司经济指标二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析鲁能领秀城项目概况鲁能领秀城推出一期产品中式合院别墅，户型面积在171240平方米之间，每套180万起；户型经济指标：地上套内面积：约172.05地下套内面积：约70.01使用面积：约293.86庭院面积：约55.00负一层三层二层一层户型点评：四个私家庭院及多个露台，优越绿色景观，内部功能分布合理且舒适；超大公共活动空间，整个户型彰显大气。负一层三层二层一层户型经济指标：地上套内面积：约225.68地下套内面积：约88.

25、29使用面积：约353.57庭院面积：约176.00户型点评：超大的私家庭院及多个露台，优越绿色景观，内部功能分布合理且舒适；超大公共活动空间，整个户型彰显大气。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析鲁能领秀城户型点评项目采用中式风格建筑，将中国传统建筑文化与现代中式建筑创造性的结合，集聚中国文化特色。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析鲁能领秀城建筑风格鲁能领秀城目前在售项目为一期中式合院别墅，目前销售均价13000元/平方米。一期一期已推量（套）已推量（套）去化量（套）去化量（套）去化率去化率体量16015093.8%鲁能领秀城一期在售，户型面积在170-240平米之间，

26、总价180万/套起，去化率达到95.6%。项目优势：项目周边自然环境资源优势突出；户型设计方正，赠送面积较多，得房率较高；具备大盘气质，自身品牌优势也能吸引购房客群。项目劣势：目前区域经济发展较为缓慢，本区域客户较少；目前项目周边配套资源形态单一体量小，无法满足客群需求；项目交通整体通达性较弱。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析鲁能领秀城推案情况项目位于南岸以东2公里的南山风景文化核心区福寿路1号。左边是规划中的四星级酒店。右面是疗养院。北距重庆邮电大学2.5公里，西南1.7公里为重庆工商大学和教育学院。在南山一号北面的是50000亩的原生态森林。开发商重庆美辰雅庭房地产有限公司项

27、目地址南岸南山街道福寿路1号(重庆邮电大学附近)占地面积22644平方米总建面22557平方米容积率0.85绿化率45%规划户数69户面积范围预计三期将推200-300建筑形态别墅建筑风格爱尔兰户车比例1：2楼层3层物管费用2.5元/平米/月交房标准清水房物业管理重庆旺庭物业有限公司经济指标南山1号项目配套：p生活配套：四星级酒店、疗养院、牌室、便利店、阅读室；p教育配套：重庆工商大学、重庆邮电大学、重庆教育学院；p生态配套：拥有南山生态森林植被资源二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析南山1号项目概况A户型-1-8号楼端头户型 5室2厅4卫1厨296 B户型-9号楼中间户型 5室2厅

28、3卫1厨278 C户型-10号楼上联排端头户型 5室2厅3卫1厨220 D户型-10号楼下联排户型 4室2厅3卫1厨201 每个房间内安装自然通风器，在不开窗的情况下，能控制室内温度不流失，清除室内污气，水蒸气。4个小时自动把室外的新鲜空气更换到房间里。起到防虫，防水，防风的功能。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析南山1号户型点评项目整体采用都铎建筑风格为主。呈现清新的爱尔兰田园风光，坡屋顶，红砖仍保留其建筑精髓。园林景观细致，人性。主入口的叠层水景极为大气。小区内多处水景和小品的设计景配合整体的建筑浪漫又不失人性化。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析南山1号建筑风格南

29、山1号于2010年5月21日开盘,项目为半山联排别墅，销售均价为11000元/平方米。一期一期已推量（套）已推量（套）去化量（套）去化量（套）去化率去化率体量501632%南山1号一期在售，户型面积在201-296平米之间,186万元/套起价，去化率为32%。项目优势：项目优势：项目紧邻50000亩原生态森林；户型布局合理，功能性强；属于城市发展副中心，未来发展潜力较大；项目劣势：项目周边配套欠缺，交通欠佳；本区域的客户较少，辐射面小。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析南山1号推案情况项目位于重庆城南学府大道之上4A级风景区南山山脉的青龙山，为纯独栋别墅项目；这里是山系最丰富的区域

30、，黄山、汪山、岱山、老君山、文峰山、青龙山等数十峰峦拔地而起，以及与老君洞、涂山寺、大佛寺等古建筑相映生辉，构筑成为重庆最宜居住的人居脉络。开发商重庆天景置业有限公司项目地址南岸七公里学府大道69号(重庆交通大学知园小区正上方)占地面积27228平方米总建面42750平方米容积率0.25绿化率50%规划户数108户面积范围后期将推390-450建筑形态别墅建筑风格中式户车比例1：2楼层3层+负一层地下会所物管费用4元/平米/月交房标准清水房物业管理天景物业经济指标p学府大道综合市场，重庆交通大学农贸市场，农贸市场，交通大学邮政储蓄所，花溪信用社，农村信用社。p学校配套：重庆交通大学，重庆工商大

31、学等p医疗配套：重庆医科大学附属第二医院，南岸区人民医院五公里社区卫生服务站二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析天景28阙项目概况居住空间被合理分为家庭公共区、家庭娱乐区、生活就寝区和保姆休憩区等四大独立区。每户宽敞的娱乐层毗邻室外花园庭院，是宴客、聚会的绝佳场所。通透的庭院露台，浪漫的花窗等，使山居生活宽裕舒畅。每栋别墅赠送多五六个观景大露台和庭院，既延伸了居住空间，更实现了多重的空中观景。负一层119平方米入户层106平方米1层204平方米2层87平方米二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析天景28阙户型点评项目以中式风格体现现代居住理念的当代传世大宅；高围墙完全将私家院

32、落领地与半私密空间、公共空间剥离开来；制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的外墙面。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析天景28阙建筑风格开盘时间开盘时间已推量（套）已推量（套）去化量（套）去化量（套）去化率去化率目前在售均价目前在售均价一期一期2010-072010-0730303030100%100%目前一期已售罄均价22000元/合计3030100%28阙一期于2010年7月开盘，楼栋均价为22000元/平方米，共推出30套，已全部售罄，去化率达100%。后期将加推出390-450产品。项目优势：项目区位条件优越；项目正对长江，背拥南山山脉，自然

33、景观资源丰富；建筑绝大多数偏南北向，采光好。楼幢之间错落有致，景观视野开阔。项目劣势：部分户型赠送面积不大；二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析天景28阙推案情况项目位于南岸茶园新区玉马路1号(南山风景区)，是庆隆南山高尔夫首个“上山“之作。整个组团占地35万平方米，容积率高达50%，包含联排、独栋别墅。开发商重庆庆隆屋业/众诚物业项目地址南岸茶园新区玉马路1号(南山风景区)占地面积350000平方米总建面210000平方米容积率0.6绿化率50%规划户数一期402面积范围238435建筑形态独栋、联排建筑风格西方古典主义户车比例1：2楼层4层物管费用3元/平米/月交房标准清水房物业

34、管理希尔顿物业管理有限公司p庆隆南山高尔夫山外山小区内部配套:18洞72杆国际锦标赛级山地高尔夫、练习场及高尔夫球会俱乐部。p庆隆南山高尔夫山外山其他:配套700万平方米原生林地、2000亩森林公园、6大主题休闲公园、3万平方米商业情景小镇、希尔顿国际度假酒店、国际会议中心、山顶温泉SPA度假中心、半月温泉休闲俱乐部庆隆南山高尔夫山外山小区内部配套:18洞72杆国际锦标赛级山地高尔夫、练习场及高尔夫球会俱乐部。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析庆隆南山高尔夫山外山项目概况布局合理；大面积赠送空间；最大11米的面宽，采光充分、居住空间更显气派；客厅6.6米挑高、主卧均配有大面积露台或

35、阳台；双车位设置。目前在售238-272平方米联排、330-440平方米独栋别墅，均价15000元/平方米。224平方米二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析庆隆南山高尔夫山外山户型点评项目采用西风古典主义建筑风格；在建筑设计中以古典柱式为构图基础，突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析庆隆南山高尔夫山外山建筑风格项目优势：项目依山而建，并有6条峡谷、5大主题公共公园穿插其中，自然景观资源丰富；规划中的轻轨6、8号线，通过南山隧道、慈母山隧道、内环、中环、绕城高速、三纵三横的立体交通网络，通达性较强；前后排别墅高差最大12米，大景观视

36、野。项目劣势：项目周边楼盘众多，区域竞争压力巨大；周边配套尚未完善，对项目有一定影响。开盘时间开盘时间已推量（套）已推量（套）去化量（套）去化量（套）去化率去化率目前在售均价目前在售均价2010-0232119059%15000元/平方米庆隆南山高尔夫山外山一期共推出321套别墅，其中独栋132套，联排189套；售出独栋87套，联排103套，一共去化190套，去化量为59%，目前在售面积独栋约330435，联排约238282，均价为15000元/平方米。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析庆隆南山高尔夫山外山推案情况项目位于南岸区茶园新城区世纪大道，项目占地36.97万方，建筑面积1

37、8.61平方米，以西班牙风格为主体，结合同属西班牙风格的圣塔芭芭拉风格和意大利托斯卡纳风格。开发商重庆广万房地产开发有限公司项目地址南岸茶园新区世纪大道玉马路10号(新世纪大道茶园入口处)占地面积367917平方米总建面186145平方米容积率0.25绿化率50%规划户数300面积范围470-705建筑形态别墅建筑风格西班牙户车比例1：2楼层3层物管费用3元/平米/月交房标准清水房物业管理第一太平戴维斯经济指标坡岭顿小镇配套：会所、网球场、学校、风情商业街、社区配套小学。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析坡岭顿小镇项目概况布局具人性化；每种户型都有独立的客厅和起居室，且中餐厅和厨房

38、进行严格区分；多重庭院落设计，最大限度地丰富室内与室外的关系；每户均配有一个室内和室外停车空间。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析坡岭顿小镇户型点评项目以西班牙风格为主体；低坡屋顶，外立面用红色瓷瓦铺设，并以亮浅色拉毛处理涂料；门廊和窗则运用拱形进行修饰；屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析坡岭顿小镇建筑风格项目优势：项目位于茶园新区入口、渝黔高速与世纪大道交汇处。交通网络发达；规划中的轻轨6、8号线、连通主城三隧六桥的立体交通，增强本项目的通达性。项目内部有面积达300亩的长青湖，以及养生温泉，有效提升项目品质。项目劣势：项目周边楼盘众多，区

39、域竞争压力巨大；周边配套尚未完善，对项目有一定影响。开盘时间开盘时间已推量（套）已推量（套）去化量去化量（套）（套）去化率去化率目前在售均目前在售均价价2008-0630028494%12000元/坡岭顿小镇共计300套，目前仅剩16套，面积在300-400平方米之间，均价12000元/平方米，去化率达94%。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析坡岭顿小镇推案情况北部区：n传统富人区n高尔夫配套n品牌开发商n两江新区规划重庆别墅市场多中心格局：客户区域情结强烈，对于区域环境很看重，随着两江新区规划的出台，重庆向北发展，“三北”的区域认识高，主要驱动因素有：区位/高尔夫/规划前景/品牌

40、。经典代表项目：n首钢美利山n金科太阳海岸n中海北滨1号n佰富高尔夫别墅n万科渝园二、房地产市场研究北部区在售竞争楼盘分析项目位于北部新区经开区北区翠渝路55号(金开大道和金兴大道交界处)，总占地面积715亩，总建筑面积约83万平方米，北邻重庆机场，东临寸滩港口，毗邻保利高尔夫、常青藤、蓝湖郡、棕榈泉等别墅项目。开发商首钢地产重庆公司项目地址北部新区经开区北区翠渝路55号(金开大道和金兴大道交界处)占地面积476690平方米总建面120000平方米容积率0.63绿化率36.88%规划户数312户面积范围220-270建筑形态别墅建筑风格北美户车比例1：2楼层3层+负一层物管费用2.5元/平米/

41、月交房标准清水房物业管理重庆美利山物业服务有限公司经济指标首钢美利山项目配套p商业：金山广场、新世纪超市、保利商业风情街、龙湖蓝调天街、p银行：华夏银行、建设银行、中国银行、招商银行、工商银行p医疗：重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院p教育：育才经开中学、北大附中、重庆一中等公园：公园龙景湖公园、黄桷公园运动：保利高尔夫球场、蓝湖郡体育中心二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析首钢美利山项目概况三层平面图 二层平面图一层平面图 负一层平面图遵循业主生活习惯，优化室内空间交通流线，缩短功能房间交通穿越，最优化空间利用率；二层楼之间三跑楼梯的设计，既提升安全性，又满足了舒适度；

42、预留结构构建的6米客厅挑空，增加功能房间的可塑性，满足各种业主的个性化需求；每个卧室均带有卫生间和景观露台，提升空间使用的舒适度；赠送面积大，平均每户的赠送面积在120170平方米左右（包括地下室、客厅挑空、露阳台、阁楼层等）；户户双车位设计（室内室外）；花园面积平均达到50以上。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析首钢美利山户型点评项目打造成北美风格，外立面使用大量天然石材和仿石涂料，随处可见的尖塔形斜屋顶和装饰性烟囱帽。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析首钢美利山建筑风格项目优势：位于重庆中国第三新区北部新区金开大道和金兴大道交界处，是重庆最著名的别墅区和富人聚集地；

43、项目周边配套齐全，交通网络发达；依山而建，可远眺南山、铁山坪、歌乐山山脉，山脚保利高尔夫球场一览无余；地块拥有大量的原生植被和生态湿地，自然景观丰富。项目劣势：项目周边楼盘众多，区域竞争压力巨大；本区域的同质楼盘多，客户分流情况严峻；项目靠近华夏陵园，影响项目品质。开盘时间开盘时间已推量（套）已推量（套）去化量（套）去化量（套）去化率去化率目前在售均价目前在售均价一期2008-1231231099%160万元/套起首钢美利山一期目前仅剩2套，面积在150-180平方米之间，总价160万元/套起，去化率达99%，二期开盘时间待定，目前在售均价为10000元/。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞

44、争个案分析首钢美利山推案情况项目位于江北海尔路988号(渝长高速铁山坪唐家沱出口下道前行2公里处)，总占地面积约500亩，总建筑面积约为33万平方米，共分7期开发。建筑形态主要以高档住宅为主，一期占地约8万平方米，建筑面积约7万平方米，为纯正的北美风情舒适型的江景高档住宅。开发商重庆金科房地产开发有限公司项目地址北部新区经开区北区翠渝路55号(金开大道和金兴大道交界处)占地面积338833平方米总建面348077平方米容积率1绿化率35%规划户数500户面积范围310-390建筑形态别墅建筑风格北美户车比例1：1楼层3层+负一层地下会所物管费用3.5元/平米/月交房标准清水房物业管理金科物管经

45、济指标项目配套p生活配套：两岸咖啡、自然美SPA、全球视频会议室、CEO阅览室、商务俱乐部、室内恒温泳池、约1000平米室外泳池、小区幼儿园、篮球场、羽毛球场、海岸慢跑道、风雨连廊、商业设施；p教育配套：胜利小学、新华小学、重庆女子职业中学、重庆市46中学。金科太阳海岸二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析金科太阳海岸项目概况大面积赠送空间，主卧室、客厅外均设置大露台，极大地扩展了生活空间，书房、会客厅则对商务社交功能的把握和利用做得非常到位；从装饰细节上来看，儿童房内的梅西挂画、阁楼上的小酒窖等均让整个样板间充满家的感觉二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析金科太阳海岸户型点

46、评项目为纯正的北美风情舒适型的江景高档住宅；外立面随意的、不对称，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙面，装饰性的而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析金科太阳海岸建筑风格项目优势：项目落户于两江新区“企业家公园”内，扼守两江新区心脏领地，毗邻中国内陆第一个保税港区重庆两路寸滩保税港，区位优势较好；项目周边自然资源丰富，环境宜人，气候条件优越；项目主要厅房均为东南向，浩瀚长江尽收眼底。金科地产的品牌效应，聚集项目人气。项目劣势：目前该区域边配套较少，对项目造成一定影响；项目靠近寸滩保税港，势必受到工业物流区的影响，降低项目品质。开盘时

47、间开盘时间已推量（套）已推量（套）去化量（套）去化量（套）去化率去化率目前在售均价目前在售均价一期2009-12168168100%已售罄，二期开盘时间未定金科太阳海岸一期目前仅剩2套，面积在310-390平方米之间，均价13000元/平方米，去化率达100%。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析金科太阳海岸推案情况项目位于江北北滨一路528号（北滨路西段），唯一由世界500强成员企业开发的城市别墅,重庆主城核心区域的城市别墅，江北滨江路中央位置城市别墅，兼具解放碑、观音桥、沙坪坝、江北城四大核心商圈，超低密度城市别墅。开发商中海地产项目地址江北北滨一路528号（北滨路西段）占地面积

48、100530平方米总建面146000平方米容积率1.17绿化率40%规划户数527户面积范围280-440建筑形态别墅建筑风格英伦户车比例1：1楼层3层+负一层地下会所物管费用3元/平米/月交房标准清水房物业管理中海物业经济指标项目配套p生活配套：山顶休闲中心、高尔夫练习场、慢跑步道、山顶网球场、山顶室内恒温游泳池；中海北滨1号二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析中海北滨1号项目概况独创“前园、中庭、后院、多层露台”的三维立体别墅空间，三重院落、多层露台花园、户内全明设计；联排、双均赠送90110超大地下层空间。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析中海北滨1号户型点评项目为

49、纯英伦风范建筑经典；外墙为混凝土砌块，屋顶为木构架，外立面材料为红砖石材及涂料等，屋顶以石瓦为主。二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析中海北滨1号建筑风格项目优势：项目坐落于重庆主城核心最具影响力的黄金板块北滨路，与重庆CBD相辅相成，龙盘虎踞，毗邻江北、沙坪坝等数大商圈，距离渝中区亦是极速可达，交通网络较发达；项目依山傍水，南向观江，主城滨江唯一超低密度水岸豪宅；四大公园绿意环绕，全城罕有中央生态溪谷；山顶运动观江公园古典宫廷式商务中心，极大的提升项目品质。项目劣势：目前区域周边配套尚未完善，且未有公交路线通达项目，影响项目通达性；开盘时间开盘时间已推量已推量（套）（套）去化量去化

50、量（套）（套）去化率去化率目前在售均价目前在售均价一期2008-53232100%20000元/平方米二、房地产市场研究在售竞争楼盘分析竞争个案分析中海北滨1号推案情况金科太阳海岸总套数为323，目前仅剩2套，面积在280-440平方米之间，均价20000元/平方米，去化率达100%。佰富高尔夫别墅地处江北区石马河，近眺嘉陵江，位于佰富江景高尔夫球场的中央，处于高速发展的大竹林石马河组团，该组团为江北区城市拓展区域和三大商圈之一，周边交通动线路网环绕，外接重庆外环高速公路、江北滨江路、大石路、金开大道等几条高等级公路，交通便捷。开发商重庆宏帆实业有限公司项目地址江北石马河来鹿寺8号(石马河北部